万达广场
目录
目录.............................................................. (1)
一摘要.............................................................. (2)
二项目背景分析.............................................................. .. (2)
（1）项目概括.......................................................... .. (2)
（2）项目的主要技术经济指标 (3)
（3）项目方案.......................................................... .. (3)
（4）项目功能面积分布.......................................................... .3
三项目投资估算与资金筹
四项目销售与租赁收入测算 (5)
五项目借款还本付息分析 (6)
六项目销售与租赁税金及附加测算 (7)
七项目财务评价.............................................................. .. (8)
（1）本项目财务分析的假设前提 (8)
（2）损益表与项目静态盈利能力分析 (9)
（3）现金流量表与动态盈利能力分析 (9)
（4）项目资金来源与运用表 (11)
八项目盈亏平衡分析.............................................................. (11)
（一）销售部分盈亏平衡分
（二）租赁部分盈亏平衡分析 (12)
九项目财务评价结论.............................................................. (12)
一摘要
万达集团创立于1988年，伴随中国改革开放的时代步伐，万达集团迅速成长为中国民营企业的龙头企业，形成商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货四大支柱产业，企业资产达到1000亿元，年销售额600亿元，年纳税超过50亿元。万达集团在全国50多个城市投资项目，已在全国开业27个万达广场、8家五星级酒店、400块电影银幕、11家连锁百货店。计划到2012年，企业资产超过1500亿元，年销售额1000亿元，年纳税80亿元，成为世界级的企业集团。
银川金风万达广场总投资约20亿元。是万达集团在银川市的首个综合性商贸品牌项目，建筑面积28.8万平方米，将在新街区着力打造集高档写字楼、顶级品牌专卖店、高档百货、多元化特色餐饮、时尚休闲、娱乐为一体的综合性、新地标商街。因项目发展需要，银川金凤万达广场投资有限公司诚聘各界精英加盟万达。
二项目背景分析
（1）项目概括
银川金凤万达广场是2010年自治区重点招商引资项目，总投资30亿元，是由大型购物中心、室内外商业步行街、品牌超市、高档KTV、电玩广场、高档影院及精装公寓共同组成约30万平方米的城市综合体。通过各类业态的有机结合在万达广场内汇集吃、玩、乐、购、住等5大流行时尚生活元素于一身，形成城市核心区的城中之城，为银川人民提供全业态、一站式、多方位的便捷服务，满足各项商务、生活、娱乐体验需求，成为银川市业态最为齐全和丰富的商业中心。
（2）项目的主要技术经济指标
1、总用地面积：70143 ㎡
2、总建筑面积：288000㎡
3、建筑密度：49.75％
4、容积率：3.80
5、地下建筑面积：11743m2
6、地上建筑面积：161197m2
7、西塔楼建筑面积：71771m2
8、东塔楼建筑面积：101169m2
9、已完成工程部分：地下室工程，西塔楼上部四层混凝土结构
（3）项目方案
根据市场调查与分析的结构（过程略），主要建主力楼（以出租为主）和公寓（以出售为主）。主力楼是由大型购物中心、室内外商业步行街、品牌超市、高档KTV、电玩广场、高档影院共同组成约30万平方米的城市综合体。通过各类业态的有机结合在万达广场内汇集吃、玩、乐、购、住等5大流行时尚生活元素于一身，形成城市核心区的城中之城
（4）项目功能面积分布
表1（主力楼）功能面积分布表
表2（公寓楼）功能面积分布表
三项目投资估算与资金筹措
（1）项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表
1、本项目的开发总工期为2年，从2010年3月起，至2011年10
月。
2、从项目开始动工起，本项目的剩余土地使用权年限为50年。
3、根据银川市房地产开发的实际情况，本项目各项成本费用可以归
纳为：土地购置费、前期工程费、工程建设费、开发期间税费、管理费、财务费、销售费用、不可预见费以及其他费用等。
表3 项目总投资估算表
（2）项目投资计划与资金筹措表
本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金，二是银行借款，三是租售收入用于投资部分。考虑到开发商已投入了5亿元完成了项目前期的有关工作，因此本项目实际资金缺口为5.52亿元，计划由开发商投入自有资金0.97亿元作为启动资金，另需向银行贷款4.55亿元用于投资，剩余部分6.67亿元由租售收入补充，总追加投资为10亿元。项目投资计划与资金筹措表详见表4所示。
表4 项目投资计划与资金筹措表
四项目销售与租赁收入测算
本项目的经营方案是将纯公寓楼全部用于出售，共58093m2。主力楼的写字楼和商场以及步行街楼的商场全部用于出租。每年各项收入预测详见表5、表6、所示。
表5 主力楼写字楼销售收入测算表
