2018年购物中心行业现状与发展趋势分析

中国购物中心发展指数报告(2018年第一季度)商务部流通发展司中国连锁经营协会二Ｏ一八年五月一、总体指数和分项指标2018年第一季度中国购物中心市场继续保持积极向上的发展态势，综合指数为67.5，环比上升0.3，并高出荣枯线17.5，较去年同期小幅下降0.8。

表1 中国购物中心发展指数其中，现状指数为64.4，环比小幅下降0.3，但同比上升0.8，并高出荣枯线14.4。

季度环比下，现状指数的轻微下调主要是受到“租赁活跃度”指数的影响，作为传统的租赁淡季，大部分业主已在去年年底前完成租户调整或新店开业以期获取年初双节销售旺季带来的红利。

整体购物中心市场对未来6个月的预期指数向好，为72.1，环比上升1.2。

其中，有85%的业主表示短期内企业的盈利状态会持续变好。

荣枯线图1 现状指数和预期指数从分项指标来看，反映购物中心宏观基本面的“宏观市场”指数出现显著提升，环比上升3.4达77.9，表明业主对整体市场趋好的信心进一步增强。

“租赁活跃度”指数环比下降 6.8，主要是由于大部分购物中心业主均已在去年第三、第四季度陆续完成品牌调整或新店开业以期获得新年、春节销售旺季带来的红利。

主要反映销售情况和租金收入的“运营表现”指数为84.2，环比下滑3.7，但同比增长4.1，并高出荣枯线34.2。

其中，76%的项目获得销售额的环比提升，所有项目在租金收入上都与上季持平或呈现增长态势。

在成本控制方面，大部分业主对营销或新技术投入的把控力提升，使得“成本控制”指数环比上升3.6，达39.6。

荣枯线图2 现状指数分项指标二、分城市能级指数2018年第一季度，分城市能级指数呈现出不同的发展趋势。

其中：一线城市指数为67.6，同比小幅下滑1.0，但环比上升4.3，位于一线城市成熟商圈的优质购物中心项目是推进市场发展的主要动力，尤其是定位年轻时尚或一站式家庭消费的商场。

二线城市指数为67.9，环比去年第四季度下降1.9。

2017年新项目大体量投放市场给现有项目的招租产生持续的压力，并延续至2018年初，但同比出现0.9的轻微增幅，说明前序新入市项目中的空置面积正在逐步被市场吸纳。

2018年零售商业市场回顾总结报告⼀、2018年时尚风潮有何新特点？在延续前两年就开始的“年轻化”风潮之外，今年时尚⾏业也有⼀些新趋势，当然主要还是基于年轻消费者的需求特点。

我们总结出3个主要特点：奢侈品纷纷“改朝换代”在品牌年轻化风潮的影响下，Louis Vuitton男装、Dior男装、CELINE、BURBERRY、Bottega Veneta等多个奢侈品牌更换设计师，像CELINE等品牌LOGO、产品风格都有很⼤转变。

联乘产品⽆处不在从潮牌，到快时尚、奢侈品，品牌间的联乘合作⾮常热门，⽽且已经从同业态品牌延伸到异业之间，只要客群有重叠就可以进⾏联乘。

消费者环保意识⾼涨据尼尔森研究表明，全球66%的消费者表⽰愿意⽀付更多给承诺对环境可持续的品牌，环保理念逐渐被⼤众接受。

像Hermes，Canada Goose等品牌都有受到来⾃环保⼈⼠的压⼒，同时越来越多的品牌发出不使⽤动物⽪草声明，以及其他形式的环保宣传。

⼆、体验业态多样化，细分市场崛起我们把零售之外的业态都归为体验业态，近两年市场上除了电影院、KTV、健⾝房、⼉童乐园之外，出现了更丰富的体验业态业种，主题性和场景化都有加强。

新晋热门的体验业态与亲⼦⼉童相关的室内动物园、亲⼦餐厅、剧场，以及与运动相关的马场、室内滑雪场、蹦床、屋顶球场等都是新晋的热门体验业态。

细分化的健⾝⾏业如今，健⾝项⽬不再局限于⼤⽽全的健⾝房。

单⼀项⽬/⼩众类的健⾝房/⼯作室也受到消费者欢迎。

⽐如：单车、拳击俱乐部、潜⽔等。

轻餐市场⽇益多样化⼀⽅⾯喜茶、Seesaw等⼀批国内原创咖啡茶饮品牌蓬勃发展，另⼀⽅⾯，国际轻餐品牌、外国⽹红也纷纷开始在国内主要城市布局，⽐如：Lady M，%Arabica，Chikalicious……三、“艺术”成为商业的重要元素时尚品牌 × 艺术如今，艺术⼏乎已经成为商业⾏业不可或缺的元素，时尚品牌倾向于通过艺术展的形式，来展⽰品牌的内涵。

购物中心现状分析购物中心经常组织各种文化活动和展览，如艺术展览、音乐演出、手工艺品展销等。

这些活动为城市的文化生活增添了丰富多彩的内容。

购物中心还提供了一个展示本地文化和艺术创作的平台，促进了城市文化的发展和交流。

消费者是购物中心价值链的最终受益方，其购买行为直接决定着购物中心的收益。

购物中心需要通过各种手段吸引消费者到店，并提供优质的购物体验和售后服务，以留住消费者并开发更多的市场空间。

现代消费者追求个性化和独特的购物体验。

购物中心可以通过提供个性化定制的商品和服务来满足这种需求，比如定制服装、个性化妆品等。

购物中心还可以搭建互动体验空间，如试妆间、体验区等，让消费者参与其中，增加他们对购物中心的黏性和忠诚度。

购物中心通常是时尚和潮流的集中地。

购物中心的品牌店和时装店会引领当地的时尚潮流，为消费者提供最新的时尚趋势和产品。

购物中心还经常举办时装秀和品牌发布会，向公众展示最新的时尚设计和产品，推动时尚文化的传播。

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一、购物中心现状(一)市场规模与发展趋势1、随着城市化进程的加快，购物中心行业得到了快速发展。

购物中心作为一个集合商业、娱乐、休闲等功能于一身的综合性商业体，已经成为当今城市消费文化的重要组成部分。

2、购物中心的市场规模呈现出稳步增长的态势。

3、购物中心的发展趋势主要体现在以下几个方面：(1)定位升级：随着消费者需求的升级，购物中心开始向高端化、品牌化、个性化方向发展，致力于打造独特的消费体验。

(2)多元化业态：购物中心不再仅仅局限于传统的购物功能，还融入了餐饮、娱乐、文化等多种业态，满足消费者多样化的需求。

(3)线上线下融合：购物中心逐渐将线上线下进行深度融合，通过电商平台、无人零售等方式扩大消费者群体，并提供更便捷的购物方式。

(4)文化与社交体验：购物中心将文化和社交元素融入到设计当中，通过展览、演出等活动来增加消费者的黏性和互动性。

2018年中国商业地产⾏业市场现...2018年中国商业地产⾏业市场现状与发展趋势分析，新⼀线城市步⼊存量时代，三四线城市进⼀步布局「图」⼀、商业营业⽤房市场概况商业地产，指作为商业⽤途的地产，故⼜名做商铺地产。

以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以⼯业⽣产功能为主的⼯业地产等。

商业地产⼴义上通常指⽤于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健⾝、休闲等经营⽤途的房地产形式，从经营模式、功能和⽤途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。

以办公为主要⽤途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。

国外⽤的⽐较多的词汇是零售地产的概念。

泛指⽤于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。

2018年1-12⽉，全国商业营业⽤房新开⼯⾯积为20066万㎡，同⽐下降2.0%，降幅较1-11⽉收窄1.2个百分点。

2018年1-12⽉，全国商业营业⽤房销售⾯积为11971万㎡，同⽐下降6.8%，降幅较1-11⽉扩⼤1.7个百分点。

2018年1-12⽉，全国商业营业⽤房开发投资额为14177亿元，同⽐下降9.4%，降幅与1-11⽉持平。

2012-2018年中国商业营业⽤房新开⼯⾯积统计资料来源：公开资料整理写字楼：2018年1-12⽉，全国写字楼新开⼯⾯积为6049万㎡，同⽐下降1.5%，⽽1-11⽉同⽐增长0.3%。

2018年1-12⽉，全国写字楼销售⾯积为4363万㎡，同⽐下降8.3%，降幅较1-11⽉收窄2.8个百分点。

2018年1-12⽉，全国写字楼开发投资额为5996亿元，同⽐下降11.3%，降幅较1-11⽉收窄0.7个百分点。

2012-2018年中国商业营业⽤房销售⾯积统计资料来源：公开资料整理⼆、中国商业地产⾏业发展现状分析2018年商业不动产变⾰压⼒愈发迫切，传统零售业形势依旧严峻。

全年商业不动产投资额、新开⼯⾯积、销售规模等主要指标较2017年均出现下降，持续近⼀年的中美贸易战对现实中国经济和未来产⽣了不可预料的影响。

2018年百货行业发展现状和趋势调查分析1、行业整体经营情况分析2017年中国百货商业协会85家会员企业年度经营统计数据显示，百货店销售总额7155.14亿元，比2016年的6558.50亿元增长了9.10%；利润总额为61.21亿元，比2016年的68.12亿元下降10.15%；主营业务利润为191.95亿元，比2016年的187.59亿元增长2.32%。

年末资产总额达到1470.36亿元，同比增长0.32%。

2017年会员企业经营面积有所增加，为2047万平方米，同比增长4.51%。

从业人员平均数为17.60万人，比2016的17.94万人减少了1.93%。

2、全渠道数字化模式成为行业主流当前百货零售市场，线上线下(O2O)深度融合是大势所趋。

为了全面探索零售业态升级，百货企业纷纷致力建构“实体+线上+移动端”全渠道数字化模式。

根据中国百货商业协会的调查发现，有高达86.3%的受访企业当前已开展O2O，而2016年的调查只有45.3%的受访企业已开展O2O。

当中，54.8%的受访企业已经开展了电子商务业务，比2016年增加8个百分点。

其中73.3%的企业拥有自建网络销售平台，13.3%的企业同时拥有自建网络销售平台及入驻第三方网络销售平台，只入驻第三方网络销售平台的企业有13.3%。

此外，37.0%的受访百货企业拥有自建移动端手机APP，比2016年增加10个百分点。

他们主要通过手机APP进行促销信息推送，商品销售，为消费者提供如室内导购，餐厅预定等附加服务。

3、全面迈向多业态布局在竞争激烈的百货行业，单一业态发展模式渐渐成为过去式，越来越多百货企业已朝多业态、多领域、协同化方向转型，通过多元化的经营业态来顺应消费者需求的转变。

比如金鹰商贸就在2017年推出了全新的G•LIFE系列，通过自营、合作、合资等多种方式，开发了G•MART、G•TAKAY A、G•QUTE、G•BEAUTY、G•HEALTH、G•BABY六个业务单元，分别对应生活精品超市、书店、宠物、美妆集合店、健康保健、婴童几个领域，以满足中产阶级消费者的消费升级需求。

2018-2019年度中国购物中心发展力报告目录第一部分前言 (3)一、中国购物中心市场回顾 (3)二、中国购物中心发展力分析 (7)第二部分2018中国购物中心发展力基本情况 (8)一、总体发展力和分项现状 (8)二、区域和城市能级发展力解读 (10)三、不同物业类型购物中心发展力解读 (12)第三部分2019年中国购物中心发展展望 (14)一、总体购物中心市场展望 (14)二、区域和城市能级市场展望 (15)三、不同购物中心类型市场展望 (16)第一部分前言本报告依据，中国连锁经营协会每季度持续邀约分布一、二、三线的一百多家典型购物中心的项目负责人直接参加在线问卷调查，在此基础上，中国连锁经营协会联合世邦魏理仕共同起草了《2018-2019年度中国购物中心发展力报告》。

中国购物中心发展力，是在宏观经济大势，购物中心租赁活跃度、运营表现、成本支出和未来预期五大方面的综合作用下的表现，由典型购物中心的负责人以调查问卷的形式针对上述五个方面的反馈数据编制而成。

中国购物中心发展力的年度分析作为中国购物中心市场发展的阶段性报告，为各地政府在制定未来发展规划方面提供参考，对市场各主体参与方对购物中心建设运营以及商业流通领域的新趋势、新机遇的把握具有重要参考意义。

一、中国购物中心市场回顾外部不确定性上升，国内消费提振信心2018年，中美贸易摩擦不断，外部不确定性明显上升。

在此背景下，国内消费对整体中国经济的拉动作用进一步提升。

2018年社会消费品零售总额达38万亿元，同比增长9.0%。

最终消费支出对GDP的贡献率达78%，较2017年大幅度提升19.2个百分点。

图表1：2005--2018年GDP增速和社会消费品零售总额/增速来源：国家统计局，中国连锁经营协会，世邦魏理仕从GDP和社会消费品零售总额的增长趋势来看，借助内需弹性和激发潜力来稳定经济、削减外部冲击仍是主基调，政府陆续出台的个税改革措施将进一步提振消费市场，国内社会消费品零售总额预计将保持9%左右的增速。

中国购物中心开业发展现状、新开购物主题中心发展趋势分析根据国家统计局数据统计，2018年全国线下消费品销售总额已经达到38.1万亿元，总量十分庞大。

线上零售额达到9.01万亿元，同比增长25.48%，占比23.60%。

百货商场、购物中心、零售连锁专卖店等传统线下商业零售业态受线上零售的影响面临着越来越大的经营压力，急需谋求经营模式的转型及运营效率的提升。

根据调查数据统计，2018年全国开业购物中心总数量近533个，对比2017年，数量增加了近30个。

从近五年数据来看，新开业购物中心数量整体呈逐年上涨的趋势，仅2016年相较往年有所减少，2018年开业数量达到近五年新高。

此外，2018年购物中心存量改造的情况相当突出。

据调数据统计，2018年开业存量改造购物中心超20个，体量超140万平方米，四分之三集中在华东地区，上海是最集中的城市。

跟随我国购物中心开发周期，购物中心正加速进入存量改造期，尤其是一线城市。

预计从2018年到2025年，中国还会有6000家购物中心建成开业，反映了线下零售行业仍是持续拓展的态势，市场空间广阔，公司的潜在客户数量也持续增加。

从2016-2018年开业购物中心的体量看，近三年新开业购物中心整体体量增幅不大，增速逐渐下滑，从25.7%下降到负增长-0.5%。

具体的，对比2017年，2018年开业购物中心的数量增加了近30个，体量下降20多万平方米，反映出购物中心平均单体量变小，大体量项目缩减，小体量项目增加的趋势。

2019年全国拟开业购物中心项目约982个，商业总体量约8622万㎡购物中心体量区间占比基本维持稳定，5~10万㎡（不含10万㎡）、10~20万㎡（不含20万㎡）各占35%左右，3~5万㎡（不含5万㎡）的约占20%，≥20万平方米区间的占10%以下。

其中，3~5万㎡（不含5万㎡）近三年持续增长，20万㎡及以上体量的超大型购物中心项目总体呈现下滑，反映出“精致型”购物中心越来越受市场青睐，尤其是社区型小体量购物中心会成为新的增长趋势。

一、2018年上半年，购物中心开业量首次突破200家根据联商网统计，2014-2018年上半年，购物中心开业量程逐渐增长趋势；自2014年破百后，每年上半年的开业量均在三位数以上，且至2018年更是突破了200个，创下新高。

从同比增速上看，2015年上半年同比暴涨40.20%，2018年上半年同比暴涨37.35%，表明全国商业地产的供应仍然持涨，虽然业内不时会出现了不少类似“饱和”的声音，但开发商仍然看好市场的接受力。

二、2018年上半年购物中心开业区域分布分析1、西南超华南华中紧咬其后拥有GDP大省浙江、江苏和全国经济中心上海的华东依旧是区域霸主，2018年上半年购物中心开业总量占比几乎占据了半壁江山，其中浙江就达30个，上海和江苏分别有18个和16个。

相较于拥有全国另一大GDP大省广东的华南，西南地区的经济大环境相对逊色，但2018年上半年的表现异常活跃，以35个开业总数量跃居第二。

西南的强势，不得不归功于成都和重庆两大城市，分别上榜2018年上半年城市开业数量TOP10，同时其他城市的表现亦可圈可点，四川的泸州、贵州的遵义开业数量均为3个，此外贵州贵阳、四川达州也开了2个购物中心。

得益于广深两大一线城市的消费活力，不少知名房企集中供量，区域本土的保利、华润置地、万科、恒大等房企“肥水不流外人田”，加上新鸿基、九龙仓、新世界等港企的“近水楼台先得月”，华南的商业有“天时地利人和”之利。

虽然2018年上半年滞后于西南，但仍然位居前三的位置。

一直以来，虽然华中区属于我国人口较为稠密的地区，消费力庞大，但商业地产发展始终慢人一步。

然而2018年上半年，随着九龙仓、首创钜大、万达、万科、天虹的相继发力，长沙IFS、武汉首创奥特莱斯、黄冈万达广场、鹤壁万达广场、郑州美景龙堂万科广场、长沙宁乡天虹商场等各具特色的商业项目逐一亮相，让华中商业地产耳目一新了一番。

其他，西北，华北表现正常，而东北依然垫底。

2、一线和新一线城市购物中心开业最活跃一线城市和新一线城市的经济发展较快、商业氛围好、人口多、消费力强，虽然拿地成本高，但高消费还是让不少开发商愿意高价投资，因此这些城市的商业活跃度往往较高。

2018年超市行业现状及发展趋势分析报告正文目录1、国际比较：我国标超/大卖场业态增速大幅放缓 (5)1.1标超/大卖场增速放缓，便利店仍维持较快增长 (5)1.2人均食品支出迈入稳步增长期，未来增速取决于CPI (9)2、集中度分析：消费升级+科技变革，集中度将加速提升 (11)2.1对标海外，我国超市行业集中度低下 (11)2.2行业冰火两重天，消费升级+科技变革强者将恒强 (15)3、他山之石，从沃尔玛看超市龙头成长轨迹 (20)3.1沃尔玛为例，超市扩张过程规模效应显著 (20)3.2永辉有望成为行业龙头，目前处于沃尔玛成长的第二阶段 (23)4、相关建议 (33)5、主要公司分析 (34)5.1永辉超市 (34)5.2家家悦 (34)5.3步步高 (35)6、风险提示 (35)图表目录图表1：2012~2017年我国各零售子业态销售额年均复合增速 (5)图表2：2017年底我国各零售子业态占整体零售业态销售比 (6)图表3：中国标准超市零售额及同比增速（2008-2017） (6)图表4：中国大卖场零售额及同比增速（2008-2017） (6)图表5：中国便利店零售额及同比增速（2008-2017） (7)图表6：中国网络零售额及同比增速（2008-2017） (7)图表7：我国各零售子业态占食品用品实体店销售比及变化趋势 (7)图表8：2017年底美国各零售子业态占整体零售业态销售比 (8)图表9：2017年底日本各零售子业态占整体零售业态销售比 (8)图表10：日本网络零售额及同比增速（2012-2017） (9)图表11：美国网络零售额及同比增速（2012-2017） (9)图表12：美国人均食品支出与CPI密切相关 (10)图表13：我国人均食品支出及同比增速 (10)图表14：中国、美国、日本人均食品支出：美元/人（2010-2016） (11)图表15：我国前五大超市市占率一览表 (12)图表16：我国大卖场市场集中度远低于其他国家（2017年） (12)图表17：2016年各超市生鲜品类占比及生鲜毛利率 (13)图表18：标准超市坪效比较（2017年数据，单位：万元/平米/年） (14)图表19：大卖场坪效比较（2017年数据，单位：万元/平米/年） (14)图表20：便利店坪效比较（2017年数据，单位：万元/平米/年） (14)图表21：2017年各超市企业关店情况（单位：家） (15)图表22：永辉开店数目及规划（2015-2018）（单位：家） (16)图表23：步步高开店数目及规划（2015-2020）（单位：家） (16)图表24：互联网巨头纷纷进入实体零售领域，合纵连横 (17)图表25：消费升级背景下消费者对零售需求大幅提升 (18)图表26：步步高鲜食演义（国际美食区） (19)图表27：步步高鲜食演义入驻前后完全可比门店1-2月销售收入比较 (19)图表28：步步高鲜食演义入驻前后完全可比门店1-2月客单价比较 (20)图表29：步步高鲜食演义入驻前后完全可比门店1-2月客流比较 (20)图表30：沃尔玛营业收入及同比增速 (21)图表31：沃尔玛门店变化情况 (21)图表32：沃尔玛营业收入超越塔吉特、克罗格之后，与后两者距离加速拉大 (22)图表33：1983-1993年沃尔玛费用率逐年下滑 (22)图表34：2016年高鑫零售门店面积远高于永辉超市 (24)图表35：2016年高鑫零售单店经营面积远高于永辉 (24)图表36：2015、2016年永辉超市新增门店数量高于高鑫零售 (25)图表37：高鑫零售新增门店面积（万平方米）高于永辉超市 (25)图表38：高鑫零售营业收入仍远高于永辉（亿元） (26)图表39：高鑫零售与永辉综合毛利率比较 (26)图表40：高鑫零售、永辉超市主营业务毛利率比较 (27)图表41：高鑫零售、永辉租金收入占总收入比比较 (27)图表42：永辉收入结构变化图 (28)图表43：永辉毛利率变化图 (28)图表44：海内外超市上市企业综合毛利率比较 (29)图表45：永辉超市净利润增长明显 (30)图表46：2017年永辉超市净利润率超越高鑫零售 (30)图表47：海内外超市上市企业净利率比较 (30)图表48：高鑫零售、永辉超市经营效率比较 (32)图表49：高鑫零售、永辉超市工资收入比比较 (32)图表50：高鑫零售、永辉超市人均工资比较（万元/人） (32)图表51：永辉超市盈利预测 (34)图表52：家家悦盈利预测 (35)图表53：步步高盈利预测 (35)1、国际比较：我国标超/大卖场业态增速大幅放缓1.1标超/大卖场增速放缓，便利店仍维持较快增长根据欧睿咨询数据统计，2012~2017年我国标准超市零售额CAGR为2.31%，大卖场零售额年均复合增速为1.39%。