商业地产定位、设计与招商运营管理(二)(中房信)2010-1概要

商业地产定位、设计与招商运营管理》》(《商业地产定位、设计与招商运营管理二陈倍麟经理副总经理中国房产信息集团商业事业部副总中国房产信息集团商业事业部上海市注册咨询专家、上海市注册咨询师中国注册高级商务策划师、国际商务策划师师中国注册高级商务策划师、国际商务策划目录一、商业地产项目规划设计需要理解的基本概念与应用二、商业地产项目的类别特征与物业形态关系周期规律、布局特征与物业形态关系三、商业发展、商业发展周期规律、布局四、商业不同发展时期的商业建筑特征五、案例探讨:商业内部动线设计应采用哪种形态、商业地产项目规划设计需要理解的基本概念与应用一、商业地产项目规划设计需要理解的基本概念与应用区位板块商圈商业中心地段节点地标业态业种区位:某种经济、政治、社会活动所占据的场所,在某一城市(地区中所处的空间位置。

看懂城市规划图,理解项目的价值看懂城市规划图理解项目的价值区位板块商圈商业中心地段节点地标业态业种嘉定区位图规划图池州城市土地规划图区位板块商圈商业中心地段节点地标业态业种嘉定土地规划图区位板块商圈商业中心地段节点地标业态业种版块:一般指住宅小区相对集中开发的城市区域,沿交通干线居多,如徐家汇板块、五角场板块、不夜城板块、滨江大道板块等。

区位板块商圈商业中心地段节点地标业态业种商圈:指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群,以其所处的最远距离为半径,划定的一系列圆形或方形区域。

着重指吸纳的目标顾客分布空间范围,又指商家聚集的区域、地段。

区位板块商圈商业中心地段节点地标业态业种商业中心:与商业功能区同义,与通俗的“商圈”称法接近,一般分市级、区级、社区三级社区三级。

(市级商圈、区级商圈、社区商圈、。

(市级商圈、区级商圈、社区商圈、新区商圈…………中国商务部关于商业分级指标分类设置地域功能定位服务对象客流量服务人口基本商业面积基本设置业态与业种配套行业市中心城市规划的中心商业区;历史形成的商业购物、文化娱乐、休闲、旅游并与金融商务结合国内外及本市消费者50万30万㎡大型百货店专业店、专卖店旅馆、金融服务、旅游服务、展示、图书报刊、商业区;历史形成集聚地旅游并与金融、商务结合万万专店、专卖店文化娱乐、餐饮服务、展、图书报刊、邮电业区域商业中心居民聚居区、商务集聚地、公共交通集散地周边购物、休闲文化、娱乐该地区及外来消费者25万20万10万㎡购物中心、超市、百货店文化娱乐、餐饮旅游金融服务图书报刊邮电业居住区人流集中保障该地居民的日常生活,25万超市、便利店医药店餐饮菜市场生活服务商业交通便利的地段提供必要的服务当地居民5万 2.5万㎡医药店、餐饮、菜市场图书报刊邮电业街坊商业街坊主要出入口,居民主要途径地提供日常必需商品及便利服务当地居民0.4万0.06万㎡便利店、餐饮店生活服务业专业街商业中心周边交通便利处提供专门商品或专业服务购买专门商品,寻求专业服务的消费者街长200米以上,专业店30家以上特色专业店专卖店配套服务新城商业中心城市规划的新城中心商业区;人流集中,交通便利的地段购物、文化娱乐、休闲、旅游并与金融结合新城居民、商圈辐射范围及外来消费者25万20万12万㎡超市、购物中心、百货店专卖店、专业店文化娱乐餐饮旅馆邮电业金融服务旅游服务图书报刊中心人流集中地购物、旅游、为农服务本镇居民、周边村民及5万2万㎡超市、餐饮、小商品市场、农贸市场农资供应生活服务、图书报刊、邮电文化娱乐业镇商业外来消费者农贸市场、农资供应邮电、文化娱乐业一般镇商业镇主要街区,农贸集散地周边提供日常商品供应,提供生活、为农服务本镇居民、周边中心村村民2万0.8万㎡超市、便利店、菜市场、餐饮、农资供应生活服务、图书报刊、邮电、文化娱乐业区位板块商圈商业中心地段节点地标业态业种房市金碟·最有价值房产策划4000案您下载的资料来自房地产策划信息网： ，如果需要没有水印的原文件请直接登录我网站。

本着宁缺勿滥、优中选优的原则，我们从近年收集的数万资料中精选了约4000套最具份量的精华级资料编辑成《房市金碟·最有价值房产策划4000 案》，包括前期策划、规划设计、营销策划、广告推广、商业地产、城市综合体、商务办公、旅游地产、酒店物业、产业地产、城市设计、地产研究、销售培训、管理运营、工程管理、精装修等16个模块约50G容量。

文档可自由复制多数可编辑修改，内容充实、分类清晰，学习参考价值极高！超值价 680元含邮费并送我网站1000下载积分！(下载积分亦可直接购买充值，积分充值10元起！淘宝网安全交易网址：/item.htm?id=133********一、商业地产项目规划设计需要理解的基本概念与应用区位板块商圈商业中心地段节点地标业态业种地段：商圈中的商户以街道、马路、干道两侧分布为主，因此商圈、商圈中再地段：商圈中的商户以街道、马路、干道两侧分布为主，因此商圈、商圈中再可细分为某一地段，房地产开发也常用此术语。

南京东路地段 © 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 11 房市金碟 一、商业地产项目规划设计需要理解的基本概念与应用区位板块商圈商业中心地段节点地标业态业种 © 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 12 房市金碟 一、商业地产项目规划设计需要理解的基本概念与应用区位板块商圈商业中心地段节点地标业态业种 © 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 13 房市金碟 一、商业地产项目规划设计需要理解的基本概念与应用区位板块商圈商业中心地段节点地标业态业种 © 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 14 房市金碟 一、商业地产项目规划设计需要理解的基本概念与应用区位板块商圈商业中心地段节点地标业态业种道路类别高度影响项目商业性质及辐射能力城市主干道城市的主干道，连通城市车流量较大的区域，承担综合性功能流量构成兼有过境车流和市内公交综合性功能。

流量构成兼有过境车流和市内公交。

商业属性有利于远端辐射（机动车到达），但不利于属地型商圈的建立（消费者微观对流）。

箱子拐（支路）城市次干道城市的次干道，主要承担市民工作与生活出行功能，流速相对较低。

商业属性有利于相当范围内的市内消费者到达和驻留，因而大型综合性商业地产项目宜建设在城市次干道上，且临近城市主干道。

新时代商业街（支路）本案支马路 © 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有利民西路（主干道） 15 房市金碟 一、商业地产项目规划设计需要理解的基本概念与应用区位板块商圈商业中心地段节点地标业态业种举例：芜湖侨鸿商业 © 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 16 房市金碟 一、商业地产项目规划设计需要理解的基本概念与应用区位板块商圈商业中心地段节点地标业态业种举例：芜湖侨鸿商业由于地处经营生地的新兴商业网点，同时邻近中山路步行街市级商圈，因此芜湖侨鸿商业项目以服务本区消费者为立足点，打造区域型商业。

© 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 17 房市金碟 一、商业地产项目规划设计需要理解的基本概念与应用区位板块商圈商业中心地段节点地标业态业种举例：上海周浦万达广场周浦万达微观地理位置不佳，周浦万达微观地理位置不佳，小交通环境呈弱势小交通环境呈弱势。

© 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 18 房市金碟 一、商业地产项目规划设计需要理解的基本概念与应用区位板块商圈商业中心地段节点地标业态业种举例：上海周浦万达广场周浦万达外部动线示意图周康1路、 2路等条公交线路 16 581 581、 992等 900M © 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 4条公交线路 康沈路 19 房市金碟 区位板块商圈商业中心地段节点地标业态业种节点:指观察者、步行入进出、经过的集中焦点,基本上是交叉口、交通转换处十字路口、建筑形态的变换点。

商业地段(步行街常以休闲广场、餐饮美食城、电影院、交通广场、著名地标式建筑作为节点。

海角场地段上海五角场地段宁波天广场宁波天一广场上海人民广场区位板块商圈商业中心地段节点地标业态业种辅助性空间(似客厅——辅助性空间(似客厅商场的节点——商场的节点与节点构成城市空间或商业中心另类参照点观察者般不能进入内部区位板块商圈商业中心地段节点地标业态业种地标:与节点构成城市空间或商业中心另一类参照点,观察者一般不能进入内部,仅具外在主观、仰视、眺望的视觉必性,如超高层公共建筑、钟楼、塔顶、广告招牌、山顶。

东方明珠区位板块商圈商业中心地段节点地标业态业种业态:指细分市场面向某类目标顾客购买水平与习怎么卖惯的商店营业形态,是指“怎么卖”。

目前中国有1010多种零售业态,日本多种零售业态,日本2020多种,美国多种,美国4040多种。

多种。

多种多种美国4040多种10多种零售业态日本多种零售业态日本2020多种美国业种:指面向顾客某类用途的商店营业种类,特征业种指面向顾客某类用途的商店营业种类特征“卖什么”是卖什么。

目前国内零售消费市场可细分上百个业种,国外发达国家更多,难以胜数。

区位板块商圈商业中心地段节点地标业态业种业态::例:超市卖场、家电商厦、购物中心销品业态……茂、美食广场、游乐场、电影院……茂、美食广场、游乐场、电影院业种::化妆品、钟表、服装、包袋、数码电子、饭业种KTV……店酒家、游戏机房、婚纱摄影、店酒家、游戏机房、婚纱摄影、KTV……二、商业地产项目类别商业街专业商厦超市/大卖场购物中心写字楼酒店酒店式公寓城市综合体一、商业地产项目类别(含步行街含步行街商业街专业商厦超市/大卖场购物中心写字楼酒店酒店式公寓城市综合体(含专业市场含专业市场商业街专业商厦超市/大卖场购物中心写字楼酒店酒店式公寓城市综合体(含(含仓储中心、便利仓储中心、便利店店商业街专业商厦超市/大卖场购物中心写字楼酒店酒店式公寓城市综合体(shopping mall shopping mall商业街专业商厦超市/大卖场购物中心写字楼酒店酒店式公寓城市综合体商业街专业商厦超市/大卖场购物中心写字楼酒店酒店式公寓城市综合体复地国际商业街专业商厦超市/大卖场购物中心写字楼酒店酒店式公寓城市综合体苏州凯悦商业街专业商厦超市/大卖场购物中心写字楼酒店酒店式公寓城市综合体太仓南洋广场商业街专业商厦超市/大卖场购物中心写字楼酒店酒店式公寓城市综合体新都汇商业街专业商厦超市/大卖场购物中心写字楼酒店酒店式公寓城市综合体日本东京中城日本东京中城————连接城市主干道的次干道连接城市主干道的次干道35©中国房地产信息集团| 克而瑞(中国信息技术有限公司版权所有二、商业地产的典型业态商业地产典型业态——城市综合体商业地产典型业态地产典型业态——购物中心商业地产典型业态商业商业地产典型业态——休闲商业街区商业地产典型业态商业地产典型业态商业地产典型业态——社区商业公寓写字楼、酒店式公寓商业地产典型业态——商业地产典型业态写字楼、酒店式二、商业地产的典型业态商业地产典型业态商业地产典型业态——城市综合体的解释城市综合体概念有很多名字其中有个非常形象的名字叫做城市综合体概念:有很多名字,其中有一个非常形象的名字叫做Hotel Hotel,城市综合体是不同建筑群组成的一体化的城市建筑综合体。