南充XXXX年春季房地产市场调研报告

南充XXXX 年春季房地产市场调研报告南充2007年春季房地产市场调研报告2007年1月15日寿佑黑丰刖言 (4)第一章、宏观经济情况调查 (5)第一节、国民经济基本情况 (5)1、2006年中国宏观经济概要 (5)2、2007年中国宏观经济预期 (6)第二节、全国房地产行业基本情况 (6)1、宏观调控 (6)2、价格涨幅 (7)3、近期国家和地方对房地产调控实施的主要政策 (8)4、2007年房地产行业趋势 (13)第三节、四川省及二级城市房地产开发投资增幅情况 (15)1、2006年四川房地产市场呈现特点 (15)2、2006年四川主要二级城市房地产开发投资增幅情况 (16)第二章、南充市宏观环境及房地产市场分析 (17)第一节、南充市宏观经济及城市发展规划概况 (17)1、城市概况 (17)2、经济环境 (19)3、房地产政策环境 (21)4、城市发展规划 (22)5、南充市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 (23)第二节、南充市2006年房地产市场发展特征 (25)1、三区房地产市场情况 (25)2、三区房地产价格情况 (27)3、消费者购买特征分析 (29)4、发展趋势分析 (31)第三章、南充市中高档住宅市场分析 (35)第一节、供给市场情况 (35)1、产品形态供应分析 (35)2、面积及户型供应情况 (36)第二节、多层中高档住宅项目分析 (36)1、多层中高档项目简析 (37)2、价格分析 (41)2.1、04-06年主力价格走势 (41)22、2006年底部分代表性楼盘价格汇总 (41)第三节、电梯公寓中高档住宅项目分析 (42)1、电梯公寓中高档项目简析 (42)2、价格分析 (45)第三节、2007年中高档住宅供应分析 (46)1、多层项目推出面积分析 (46)2、电梯公寓项目推出面积分析 (46)3、拍卖地块推出面积预估分析 (47)第四节、中高档住宅销售速度加快 (48)第五节、高档住宅步入品牌竞争 (48)第四章、消费者需求调查 (49)1、调查样本概述 (49)2、项目品牌关注度调查 (50)3、产品形态接受度调查 (52)4、面积及户型需求调查 (53)5、购买力调查 (56)6、配套需求调查 (58)7、物业管理费接受调查 (59)第五章、市场机会与风险分析 (61)1、市场机会分析 (61)2、威胁分析 (61)、八—刖言南充房地产业发展已经步入成熟发展阶段、进入了全方位竞争的时代。

房地产开发不仅需要雄厚的资金实力、良好的社会资源整合能力，更要有战略性的全局眼光、专业的开发及营销能力。

“览大局者要、持势者久”，房地产市场研究及项目定位应遵循市场背景与规律、围绕开发战略的目标来把握方向、在对市场精准掌控的条件下对项目进行定位与开发。

本次调查以行业及城市发展的高度为组织设计要点，站在宏观战略的高度观察行业、探究城市、研析项目。

并将以下研究成果汇集成本案，为项目的开发与策划提供客观资料借鉴。

第一章、宏观经济情况调查第一节、国民经济基本情况1、2006年中国宏观经济概要2000年到2006年，中国宏观经济连续7年保持8%至10%左右适度增长区间内的平稳较快运行。

“十一五”开局之年的2006年，中国宏观经济总体运行平稳，经济社会发展取得了显著成绩。

中国经济发展呈现“高增长、高效益、低通胀”的良好局面。

2006年以来，中央采取了一系列宏观调控政策，进入三季度后取得了初步成效，经济运行总体上呈现出"增长快、运行稳、质量高"的发展格局，实现了"十一五" 的良好开局。

2006 年前三季度，国内生产总值达到141477亿元，同比增长10.7%,增幅比上年同期加快0.8个百分点。

预计2006年中国GDR增长率为10.48%。

宏观调控成效明显，经济运行状况良好。

首先是国内生产总值增速高位回落。

第二，工业生产增速回落。

第三，固定资产投资增速回落。

第四，货币信贷增速高位趋稳。

这次宏观调控政策是及时和有效的，不仅有效地避免了经济运行由偏快转向过热，把过快的增速放慢了下来，而且也没有出现大的回落，避免了经济运行的剧烈波动。

这主要得益于这次宏观调控：一是多重用力。

既重视货币政策，也使用了财政政策；既重视用经济手段、法律手段，也适当运用必要的行政措施，在使用货币政策和财政政策时，还综合运用了多种政策工具。

二是边看边调。

在4月份出台的上调金融机构贷款基准利率基础上，又分别于7月份和8月份两次上调金融机构存款准备金率和存贷款利率。

三是微量频调。

在短短半年内，仅货币政策就动用了4次，而每次调整的力度不大，存款准备金率上调0.5个百分点，存贷款利率调整都在0.27个百分点。

2、2007年中国宏观经济预期中国经济即将实现连续第4年两位数增长之时，2007年宏观经济政策大局已定。

权威机构和专家普遍预计，2007年，中国经济将延续2006年的高位增长态势，增长率将保持在10流右。

2006年12月5日至12月7日中共中央政治局会议指出，将“坚持加强和改善宏观调控，保持和扩大经济发展的良好势头”列为明年经济工作八项主要任务的首位，提出必须保持宏观经济政策的连续性和稳定性，适时适度进行预调和微调，确保经济平稳较快发展。

”中国明年将加强和改善宏观经济调控，以确保2007 年经济稳定、快速地增长。

“稳”成为中国明年宏观经济政策的突出特点。

中央经济工作会议提出，做好明年经济工作，最重要的是保持经济平稳较快发展，防止出现大的起落。

“将’好’放在’快’前，这是2006年中央经济工作会议的一大亮点，意味着中国经济发展思路将更重视调整经济结构和转变增长方式，注重质量和效益。

中国经济将步入一个更加注重科学发展的轨道。

”第二节、全国房地产行业基本情况1、宏观调控房地产调控，对百姓而言是稳定房价、提高生活质量；在宏观经济层面，是有效防止关联行业投资过热、保证经济平稳运行。

2006年以来，房地产市场经历了一轮新的调控，“稳定房价，调整住房结构” 是2006年中央政府调控房地产市场的主要目标。

为了达到这一目的，加息、“国六条”、“ 90川.70%、“限外”等等涉及金融、信贷、土地、税收等多项政策顺次出台，调控从“宏观领域”深入“微观层面”O2、价格涨幅2.1、投资涨幅2006年1-9月，全国房地产开发投资持续平稳增长，房地产开发投资12902.4 亿元，同比增长24.3%,增幅上升2.1个百分点。

住宅房地产开发投资占70.3%，其中，经济适用房开发投资占3.2%。

东、中、西部地区商品住宅开发完成投资同比增长分别为22.7%、53.0%、33.6%，其中，东部地区商品住宅开发投资增幅明显低于中、西部地区。

2006年1-9月，全国完成购置土地面积24054.23万川，同比下降3.0%，同比去年增幅回落了6.1个百分点，低于商品房施工面积涨幅的21.9个百分点、新开工面积21.0个百分点。

总体来看，2006年1-9月房地产市场正在朝着宏观调控的目标方向发展：住宅为主的房地产开发投资平稳增长；商品房施工、竣工和新开工面积均大幅上升；房地产开发企业本年土地购置面积有所减少，完成土地开发面积上升。

2.2、价格涨幅2.2.1、房地产市场价格涨幅情况纵观2006年中国房地产市场，房价可用“且调且涨”四字来形容。

2006年初，发改委和国家统计局发布调查数据，2月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%; 二季度，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%;到了10月份，全国70个大中城市房屋销售价格则同比上涨5.4%，房价涨幅基本得到控制。

房地产投资增速已经趋向稳定，房价大幅上涨的势头也得到初步遏制，房地产业步入持续、稳健发展的轨道。

2.2.2、2006年上半年房价变化特点（一）、商品房价格持续上涨，但涨幅有回落迹象；存量房价格小幅下降。

（二八各类住宅价格上涨较快，低价位住宅价格涨幅较大。

（三八各地区房价均呈上涨态势，部分城市房价涨幅较高。

从2006年上半年的房价走势看，全国房价上涨较快、涨幅较大，但在5月末国家出台调整住房供应结构、稳定住房价格的政策后，房价涨势有趋缓迹象。

3、近期国家和地方对房地产调控实施的主要政策3.1、加息央行上调金融机构贷款基准利率27个基点，即其中5年以上的商业房贷基准利率由原先的6.12%上调至6.39%; 5年以上公积金贷款由现行年利率4.41%调整为4.59%。

央行当时表示，本次上调金融机构贷款利率是为了进一步巩固宏观调控成果，保持国民经济持续、快速、协调、健康发展的良好势头，进一步发挥经济手段在资源配置和宏观调控中的作用。

点评：2006年加息的直接诱因是第一季度GDP增长过快、固定资产投资同时出现过热的现象。

央行此举直接意图在于控制信贷，一季度的新增贷款几乎完成了央行半年的贷款目标，信贷的增长刺激了投资增长，进而推动了商品价格上涨，而这些钱大多流入房地产和其他固定资产投资行业，许多产业出现产能过剩。

加息有利于调整国民经济增长的速度，也意味着国家对经济宏观调控的开始。

3.2、国六条时间：2006年5月17日主要内容：（一）、切实调整住房供应结构。

重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。

各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。

（二）、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。

严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。

科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。

（三）、合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。

（四）、进一步整顿和规范房地产市场秩序。

加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。

（五）、加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。

（六）、完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。

点评：国六条产生于国务院总理温家宝当日主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展的措施。

会议认为，中央去年实施加强房地产市场调控的决策和部署以来，各地区、各部门做了大量工作，房地产投资增长和房价上涨过快的势头初步得到抑制。

但房地产领域的一些问题尚未根本解决，主要是少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱。

国六条拉开了2006年国家对房地产行业宏观调控的序幕，是日后出台的各项政策的总的指导方针。

而此次的国六条在宏观性中又具有很强的针对性，表明楼市调控不是对房地产市场的整体打压，而是保持持续、稳健的产业发展。