美国房地产私募基金

美国私募基金发展历程美国私募基金发展历程可以追溯到20世纪50年代。

在这一时期，私募基金开始崭露头角，并逐渐成为美国投资市场的重要角色。

在私募基金发展的初期阶段，这些基金的投资形式主要集中在风险投资和股权投资上。

1958年，美国成立了第一家风险投资公司——美国风险投资公司（American Research and Development Corporation）。

这家公司的成立标志着私募基金行业的兴起。

随着时间的推移，私募基金业务逐渐扩展到其他领域，如房地产投资、天使投资等。

1980年代末期，私募基金行业进入了一个新阶段，被称为“私人权益资本”（private equity）时代。

在这个时期，私募基金开始积极从事对公司进行收购、重组和改造等行为，以获取更大的回报。

1990年代至2000年代初，私募基金业务经历了快速增长。

在这一时期，私募基金的规模大幅度扩张，吸引了大量的资本投入。

同时，私募基金也面临了监管的压力。

2004年，美国证券交易委员会（SEC）颁布《私募股权流动性提案》，规范了私募基金的注册和披露要求。

2008年全球金融危机对私募基金行业造成了巨大的冲击。

许多私募基金面临流动性风险和投资损失，甚至被迫关闭。

由于这次危机，美国政府出台了一系列的金融改革政策，对私募基金业务进行了更加严格的监管。

随着经济的逐渐复苏，私募基金行业逐渐恢复了活力。

在过去的几年里，私募基金行业继续保持着稳定增长的态势。

不仅在美国，私募基金也成为全球范围内的重要投资工具。

总而言之，美国私募基金发展经历了多个阶段，从风险投资到私人权益资本，再到现如今的多元化投资领域。

随着时间的推移和市场的不断变化，私募基金业务也在不断发展和演变。

黑石的战斗力，基本和大摩高盛是一个级别，不是九鼎投资能比得了的昨晚被朋友圈里搞笑的九鼎估值刷屏了。

那个帖子的大意是说：管理资产规模不到300亿人民币的新三板第一妖股九鼎投资——不知道中科招商服不服他们自己只排第二妖哈——以4.79倍的P/AUM （市值/资产管理规模），在新三板上逆天估值1000亿。

而黑石（Blackstone）拼死累活地管着3327亿美元，市值也就只有185亿美元，折合人民币约1000亿。

九鼎这事儿笑笑就过了，不能多说，有时候嘴巴说瓢了，还会让闷头发财的鼎晖躺枪。

今天来说说真正的老大哥黑石集团和它的真实战斗力。

这里有一篇老文章，介绍了这位华尔街赚钱大王的成长历程。

仅以06年美国纽交所的数据显示，其盈利高达22.7亿美元，年增长率为71%。

按此计算，黑石集团每位员工为公司赚了295万美元，是华尔街最赚钱的投资银行——高盛集团的9倍，黑石成为华尔街最能赚钱的公司。

在华尔街，有两个如雷贯耳的名字，皮特·彼得森（Peter Peterson）和史蒂夫·施瓦茨曼（Stephen Schwarzman）。

他们是黑石集团的共同创始人，现年81岁的彼得森担任集团的高级主席，60岁的施瓦茨曼则出任主席和CEO。

黑石之所以如此成功，可以说是两位元老各自禀赋的完美结合，华尔街的人比喻说，年富力强的施瓦茨曼坚韧不拔的毅力和充沛的精力是黑石这部庞大“生财机器”得以顺利运转的“发动机”，老谋深算的彼得森在政界及金融界游刃有余的外交手腕和深厚的人脉资源则是黑石的“润滑剂”。

巨资豪赌EOP、希尔顿黑石总是在刷新私募股权基金收购金额的新纪录。

2007年情人节的前一天夜晚，施瓦茨曼迎来了他60岁的生日，他豪掷300万美金为自己办了一场盛大的派对，纽约城金融界、政界和演艺界的数百位名流们，身着正式的礼服，前往曼哈顿公园大道参加了他的生日宴会。

就在数天之前，黑石集团刚刚以395亿美元的价格，完成了它对全美最大的房地产信托基金EOP（Equity Office Properties Trust）的收购，这笔交易超过了2006年的HCA收购案—一个由PE组成的财团以330亿美元的价格收购了美国一家医院连锁运营商，成为当时有史以来最大的一宗杠杆收购交易。

20XX 专业合同封面COUNTRACT COVER甲方：XXX乙方：XXX2024版房地产私募基金投资合同本合同目录一览第一条合同主体1.1 甲方（投资方）1.2 乙方（私募基金管理方）第二条投资金额与投资方式2.1 投资金额2.2 投资方式第三条投资期限与退出机制3.1 投资期限3.2 退出机制第四条预期收益与分配方式4.1 预期收益4.2 分配方式第五条费用与支出5.1 管理费用5.2 托管费用5.3 其他费用与支出第六条投资风险与防控措施6.1 投资风险6.2 防控措施第七条信息披露与报告7.1 信息披露7.2 报告第八条合同的生效、变更与终止8.1 合同生效8.2 合同变更8.3 合同终止第九条违约责任9.1 甲方违约9.2 乙方违约第十条争议解决方式10.1 争议解决方式第十一条合同的适用法律11.1 适用法律第十二条合同的签订与份数12.1 签订地点与时间12.2 份数及持有方第十三条其他约定13.1 甲方与乙方其他约定第十四条附录14.1 附录一：投资项目简介14.2 附录二：私募基金管理方简介14.3 附录三：投资协议附件第一部分：合同如下：第一条合同主体1.1 甲方（投资方）1.2 乙方（私募基金管理方）第二条投资金额与投资方式2.1 投资金额2.2 投资方式甲方以货币资金形式向乙方进行投资，乙方将根据甲方投资金额按照约定的比例投入到指定的投资项目中。

第三条投资期限与退出机制3.1 投资期限3.2 退出机制（1）投资期限届满，甲方有权按照本金加约定收益的方式一次性从乙方处收回投资及收益。

（2）投资期限内，如遇特殊情况，甲方如需提前退出，可与乙方协商一致，并按照届时市场情况扣除相关费用后一次性从乙方处收回投资及收益。

（3）投资期限内，如遇投资项目失败或其他不可抗力因素导致甲方无法收回投资及收益，双方可协商确定退出机制。

第四条预期收益与分配方式4.1 预期收益4.2 分配方式（1）投资收益按照投资期限内甲方的投资金额及预期收益率，按年度进行分配。

目录房地产信托投资基金概况 (1)(一)REITs概况 (1)(二)REITs的主要类型 (2)我国REITs发展思路建议 (3)我国REITs发展面临的主要障碍及需解决的问题 (4)房地产信托投资基金概况（一）REITs概况房地产信托投资基金(RealEstateInvestmentTrusts，以下简称“REITs"）的基本理念起源于19世纪的美国，1960年美国《国内税收法典》和《房地产投资信托法案》的颁布,标志着REITs的正式创立。

目前，美国是REITs规模最大的国家，并成为世界REITs发展的典范。

美国REITs的发展经历了上世纪90年代前的积累阶段和上世纪90年代后的扩张阶段.在亚洲,REITs在上世纪末本世纪初才有突破。

最早出台关于REITs的立法并推出第一只REITs的亚洲国家是新加坡(1999年5月)，日本是亚洲继新加坡之后第二个推出REITs的国家；2005年6月，香港证监会正式发布了《房地产信托投资基金守则》修订的相关总结，撤销了香港房地产投资信托基金（REITs)投资海外房地产的限制，从而促进了香港REITs的迅速发展。

1960年美国推出第一只REITS产品至今,全球已有22个国家推出REITs产品,并有4个国家正在进行有关REITs方面的立法.而全球REITs增长迅猛，1990年全球REITs市值仅为70亿元,2002年以后增长尤其迅猛，截至2009年9月末，REITs全球市值已超过6050亿美元。

美国是全球发展REITs最早，也是最成熟的市场，REITs市值约3000亿美元，市值也最大；其次是澳大利亚，已发行64只REITs，市值达到780亿美元；处于第三位的是法国，48家房地产信托市值达到730亿美元。

从市场成熟度来说,最早开始发展房地产投资信托的美国是最成熟的市场,其次是澳大利亚。

亚洲的大部分国家都是处于成长中的市场，而中国内地更是明确的法律法规都尚未出台，还处于早期探索的阶段。

2014年房地产私募基金行业分析报告2014年11月目录一、房地产私募基金概述 (4)1、私募地产基金的概念 (4)2、主要类别 (6)3、相对优势 (8)（1）所有权和控制力 (9)（2）价值创造+利益重组 (9)（3）贷款优惠 (9)二、国际主流基金模式 (10)1、美国基金模式代表：黑石房地产基金 (11)2、新加坡模式：凯德置地地产基金 (14)三、本土地产基金发展历程 (17)1、起源 (18)2、运作模式：“中国式”融投管退 (21)（1）融资阶段 (21)（2）投资阶段 (21)（3）投后管理 (22)（4）退出回报 (22)3、现状 (23)（1）规模：从野蛮生长归于理性 (23)（2）产品：独立化、多元化、高杠杆化 (26)四、上市房企合纵连横 (29)1、效率与杠杆 (29)2、上市房企基金案例 (31)（1）开发商附属基金：金地稳盛投资 (31)（2）上市房企母基金：歌斐资产 (34)五、人民币房地产基金展望 (37)1、投资、退出渠道趋于多元化 (37)2、股权、夹层投资将成主流 (39)3、大资管时代下战略合作契机 (40)4、险资介入将主导LP机构化 (42)5、管理重心向团队品牌变迁 (43)6、监管制度趋于完善 (44)7、行业整合大潮下地产并购基金前景广阔 (46)8、行业洗牌重构加速利率合理化 (48)房地产基金是近年来研究重点。

出发点一方面在于国内房地产基金在短短4年内从100亿的规模蹿升至4000亿以上，量级已难以让人忽视；另一方面则在于当前房地产市场流动性环境变化，所对应的房地产金融模式创新对于行业层面的影响将更为深远。

我们一直认为房地产私募基金才是金融与地产结合最大领域，也是市场已不能忽略的重要力量，这股力量也许将重构中国地产格局，也许是未来中国房地产市场的重要组成部分。

坦诚来讲，我国房地产基金当前依然处于政策真空、打擦边球的蛮荒时代，与国际大型房地产基金的专业运作和规模影响力仍有不少差距。

pre-reits基金概念
Pre-REITs基金指的是实地投资方面的基金，也就是在房地产
投资信托（REITs）形成之前，对房地产项目进行投资的基金。

由于REITs是在20世纪60年代出现的，因此在此之前，投资者通常无法通过购买REITs来投资房地产。

Pre-REITs基金可以通过直接购买房地产物业或房地产公司的
股份来实现房地产投资。

这些基金通常由专业投资者或房地产开发公司管理，他们通过租赁、转售或翻新物业来增加收益。

Pre-REITs基金与REITs的主要区别在于前者是私募基金，而
后者是公开交易的证券。

这意味着普通投资者无法直接购买
Pre-REITs基金的份额。

Pre-REITs基金在某种程度上可以被视为REITs的前身，因为REITs的基本概念和投资结构都源自于Pre-REITs基金。

随着REITs市场的成熟和普及，许多Pre-REITs基金最终向投资者
转型为REITs，以获得更广泛的流动性和市场参与度。

总体而言，Pre-REITs基金是为了在REITs形成之前提供投资
房地产的机会，它提供了一种供投资者参与房地产市场的方式，并为他们提供了一些与房地产相关的收益和风险。

私募基金分类
私募基金是一种由私人或机构投资者进行投资的基金，与公募基金不同，私募基金的份额不对外公开发行，只对特定的投资者开放。

根据投资对象的不同，私募基金可以分为以下几类：
1. 股权类私募基金：主要投资于未上市企业或股权投资基金，通过股权交易等方式进行投资。

2. 债权类私募基金：主要投资于债券、信托、ABS等固定收益类投资品种，风险相对较低。

3. 房地产类私募基金：主要投资于房地产开发、物业管理等领域，获得房地产行业的投资回报。

4. 商品类私募基金：主要投资于商品市场，如黄金、银、石油等，风险较大。

5. 天使基金：主要投资于初创企业，为其提供种子资金和帮助。

不同类型的私募基金风险与收益也不同，投资者在选择时需要根据自身的风险承受能力和投资目的进行选择。

同时，私募基金的投资者需要具备一定的财务知识和投资经验，在进行投资前需要进行充分的尽职调查和风险评估。

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