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《房地产投资分析》课程考试复习问题

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《房地产投资分析》课程考试复习第二部分复习重点难点§1房地产投资分析基础一、单选题1.房地产是我国独有概念，国际上一般称（）A.土地财产或房屋财产B.不动产C.私有财产D.公有财产2.法律规定在房地产交易中房产与地产（）A.必须是分离的B.是不相容的C.必须是联动的D.是互不相干的3. 广州住宅供给不足时，无法以其他地市的空置住宅来补充，这是由房地产（）的商品特性所决定的。

A. 位置的固定性B. 高价值性C. 供给的有限性D. 合法性4.未开发的荒地，位于远离城市的乡村，何时能开发是未知数，不是房地产投资的热点的土地，俗称（）。

A. 生地B.毛地C. 熟地D.过生地5. 已经完成城市规划，但位于城市边缘，不具有城市基础设施的土地，俗称（）。

是最理想的房地产投资对象之一。

A. 生地B.毛地C. 熟地D.过生地6.具有一定的城市基础设施，但地上有待拆迁安置的旧房屋的土地，俗称（）A. 生地B.毛地C. 熟地D.过生地7. 熟地：已经完成土地开发，可供建设地上建筑的土地，俗称（）。

A. 生地B.毛地C. 熟地D.过生地8.已经完成开发的土地。

价格昂贵，寸土寸金，投资回报率一般不高，但其投资风险较小的土地，俗称（）。

A. 生地B.毛地C. 熟地D.过熟地9. 在我国，土地按所有权分类可分为（）。

A.国有土地和集体土地B.公有土地和私有土地C.国有土地和私有土地D. 公有土地和集体土地10.（）是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程并参与有关的管理工作的房地产投资活动。

A. 房地产间接投资B. 房地产经营投资C. 房地产直接投资D. 房地产投资11.（）具有时间较短，形成房地产市场的增量供给，风险较大但回报也比较丰厚的特点。

A. 房地产置业投资B. 房地产置业投资C. 房地产间接投资D. 房地产开发投资12.（）主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。

A. 房地产置业投资B. 房地产置业投资C. 房地产间接投资D. 房地产开发投资二、判断题1. 房地产以土地和房屋设施作为其存在的物质形态。

（）2.房地产作为财产的一种形态，不一定涉及权属关系。

（）3.房地产以其不能做物理运动为基本特征，因此被称为不动产。

（）4. 房产和地产的定义都离不开“一定所有制关系”。

（）5.用于商品房开发的土地既可以是国有土地，又可以是集体所有制的土地。

（）6.资金时间价值是指一定量的资金由于时间因素（在不同时点上）而形成的价值差额。

（）7. 单利是指只按本金计算利息，而利息部分不再计息的一种计息方式。

（）8.复利是指不仅本金要计算利息，而且利息也要加入本金计算下一期利息的计息方式。

（）9.年金是指一定时期内，每隔一定相同的时期（1年、半年、1季或1月），收入或支出相等的款项。

（）10. 永续年金没有终止的时间，故无终值。

（）11. 名义年利率越大，计息周期越短，实际年利率与名义年利率的差异就越大。

（）三、问答题1.什么是房地产？简述房地产的商品特征。

2.什么是房地产投资？简述房地产投资的特性。

3. 简述房地产投资分析的内容。

4. 简述房地产投资分析的任务。

四、计算题1.某企业拟发行５年期债券1000万元筹资，票面利率等于市场利率为10％，计算：ａ.单利计息，到期一次还本付息的终值；ｂ.每年末付息一次，到期还本的终值；ｃ.每半年付息一次，到期还本的终值。

2. 某拟投资的商业物业要投资20000元/米2，同类物业月租金为200元/米2，经租费用率为30%，行业投资平均利润率为12%，经营期40年，试分析投资方案是否可行？3. 某商品住宅100m2，售价10000元/ m2，银行提供七成20年按揭，年利率5.58%，求客户七成按揭月供款额？4.某公司拟投资兴建一项目，项目建设期为4年，在每年年初要投入资金500万元，该公司的资金成本率为10%。

ａ.建成固定资产价值？ｂ.项目投资的现值？ｃ.项目投产后每年可实现税后利润200万元，按直线法计提折旧，项目经营期为10年，无残值，试分析项目是否可行？5.作业一的有关计算题。

§2 房地产投资环境分析一、单选题1. 房地产投资环境的特点：（）。

A. 系统性、区域性、固定性B. 系统性、综合性、全面性C. 区域性、动态性、变动性D. 系统（综合）性；区域性；动态性2.（）主要着眼于东道国对外商的优惠态度、限制以及吸引外资的能力。

A.闵氏关键因素评估法B. 等级尺度法C. 特尔斐法D.闵氏多因素评估法3、面对风险，不同投资者的态度不同。

不同房地产投资者对房地产投资环境的衡量标准有差异。

常见的房地产投资环境的衡量标准有：（）。

A. 风险小、机会多、盈利能力强B. 风险小、损失少、盈利能力强C. 风险小、成本低、获利多D. 风险适度、成本低、盈利能力强二、判断题1. 房地产投资环境是指指房地产投资所必须依赖的政治、经济、自然、社会、科技等外部环境的总称。

（）2. 房地产投资环境的“冷热”分析法中的“冷”是表示气温低，“热”是表示气温高。

（）3. 房地产投资环境的特尔斐法评价法有最大的特点是专家可以面对面讨论，最终达成一致的意见。

（）三、问答题1.据要素作用的范围大小可将房地产投资环境分为那些类型？简述所划分类型的内容。

2. 按房地产投资环境要素的内容分类可将房地产投资环境分为那些类型？简述所划分类型的内容。

§3房地产投资市场分析一、单选题1.超过（）年的房屋租赁合同，超过部分不受国家法律保护。

A.70年B.35年C.20年D.10年2. 是一种非正式调查，回答的是“可以做什么” 问题的房地产市场调查是（）。

A. 探索性调查B. 描述性调查C. 因果关系调查D. 预测性调查3. 是一种正式调查，回答的主要是“是什么”、“何时”或“如何”的房地产市场调查是（）。

A. 探索性调查B. 描述性调查C. 因果关系调查D. 预测性调查4.主要回答“为什么”的房地产市场调查是（）。

A. 探索性调查B. 描述性调查C. 因果关系调查D. 预测性调查5. 主要是回答“将来如何”的房地产市场调查是（）。

A. 探索性调查B. 描述性调查C. 因果关系调查D. 预测性调查6. 下列房地产市场预测的方法中，那一种是定性预测法（）。

A. 德尔菲法B. 因果分析法C. 趋势预测法D. 移动平均数法7. 下列房地产市场预测的方法中，那一种是定量预测法（）。

A. 指标法和图形法B. 德尔菲法C. 购买意向预测法D. 趋势预测法二、判断题1. 房地产市场是房地产交易活动所反映的交换关系的总和。

（）2.在中国，土地一级市场（土地出让市场）为国家垄断市场。

（）3.房产买卖市场的特点是产权关系全部（所有、占有、使用、收益和处分）由一方转移到另一方。

（）4.房地产租赁市场特点一是产权关系发生分离，一般出租的是占有、使用和部分收益权，所有权、处分权不出租；二是有时间限制，最长不得超过20年。

（）5.某镇政府未经上级同意，将镇域国有土地出让给某开发商进行商业房地产开发。

（）6.果农王某与邻村村民委员会签订合同，租赁邻村土地50年以种植水果。

（）7.房地产市场调查的探索性调查，主要回答“可以做什么” 。

（）8.房地产市场调查的描述性调查，回答的主要是“是什么”、“何时”或“如何”。

（）9.房地产市场调查的因果关系调查，回答的主要是“为什么”。

（）10.房地产市场调查的预测性调查，回答的主要是“将来如何”。

（）三、问答题1.简述房地产市场的特征。

2.简述房地产市场的作用。

3.简述房地产市场需求的特点。

4.简述房地产供给的特点5.什么是房地产市场预测？简述房地产市场预测的程序。

四、计算题2要求：（1）假定两者存在直线关系，用高低点法求ａ和ｂ，建立广州市城镇居民人均可支配收入与人均住房面积关系的数学模型。

（2）预测2005年广州市城镇居民人均可支配收入为18287元，则2005年广州市城镇居民人均住房面积是多少。

§4房地产投资估算一、单选题1. 项目评价用的“项目总投资”：固定资产投资＋（）A.开发建设投资B.经营资金C. 全部流动资金×100%D. 全部流动资金×30%2. 计算资本金基数的总投资：固定资产投资＋（）A.开发建设投资B.经营资金C. 全部流动资金×100%D. 全部流动资金×30%3. 外商投资项目投资总额：固定资产投资＋（）A.开发建设投资B.经营资金C. 全部流动资金×100%D. 全部流动资金×30%4. 可行性研究阶段投资估算的精度要求为（）。

A. ±10%B. ±15%C. ±20%D. ±30%5. 初步可行性研究（项目建议书）阶段投资估算的精度要求为（）。

A. ±10%B. ±15%C. ±20%D. ±30%6. 投资机会研究阶段投资估算的精度要求为（）。

A. ±10%B. ±15%C. ±20%D. ±30%7. 在前期工程费估算中可行性研究费可按总投资（）估算。

A. 3%左右B. 1%～3%C. 0.5%D.5%8. 在前期工程费估算中规划设计费可按建安工程费的（）估算。

A. 3%左右B. 1%～3%C. 0.5%D.5%9. 在前期工程费估算中水文、地质勘测费应据所需工作量结合有关收费标准计算，或按设计概算的（）估算。

A. 3%左右B. 1%～3%C. 0.5%左右D.5%二、判断题1. 项目投入总资金与项目评价用的“项目总投资”相同。

（）2. 投资估算的方法中的简单估算法适用于投资机会研究和项目预可行性研究阶段。

（）3. 投资估算的方法中的投资分类估算法适用于项目详细可行性研究阶段。

（）4.城市熟地土地出让地价款的构成包括土地使用权出让金、拆迁补偿费、城市基础设施建设费和相关税费等主。

（）5.经营资金是项目运营（出租或自营方式经营）期内长期占用并周转使用的营运资金。

（）6.房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为房产租金收入的12％。

（）三、问答题1. 简述出售型房地产开发项目总投资的构成。

2. 简述出租型房地产开发项目总投资的构成3.简述房地产投资收入的合理构成。

四、计算题P123，2、3、5题；P142，2、3、4§5房地产投资财务指标与报表分析一、判断题1.静态投资回收期（简称回收期），是指以投资项目经营净现金流量抵偿原始总投资所需要的全部时间。

（）2.总投资收益率，又称投资报酬率（ROI），是指达产期正常年份的年息税前利润或运营期年均息税前利润占项目总投资的百分比。

（）3.净现值，是指在项目计算期内，按设定折现率或基准收益率计算的各年净现金流量现值的代数和。

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《房地产投资分析》复习提纲(XXXX年)

《房地产投资分析》复习提纲(XXXX年)

《房地产投资分析》复习提纲第1章房地产投资分析的根本问题1、掌握房地产投资的概念2、熟悉房地产投资的根本形式3、了解房地产投资避税收入原理〔更适用于国外的税收制度和会计折旧形式〕4、熟悉房地产投资分析的内容〔或组成局部〕5、熟悉可行性分析和投资分析的区别6、熟悉投资价值的概念，与市场价值的区别7、了解现金流量的概念，熟悉开发出售型项目、开发后持有〔出租或经营〕项目、置业投资项目现金流量主要特点8、必须掌握的能力：将房地产投资项目的资金运行情况准确地画在现金流量图上〔流入、流出的时点〕。

一般如果没有具体说明，为了简化计算，公认的习惯是将每年现金流量的代数和〔流入减去流出〕看成是在年末发生，称为期末惯例法。

9、了解抵押常数、抵押贷款余额的概念，与其计算公式。

10、熟悉按月〔或年〕等额还本付息还款方式下，各月〔或年〕的本金和利息的各是多少的计算方法〔见教材P39页最后1行至P40页；还可以参见P48页第17题〕11、熟悉财务杠杆的概念12、了解财务杠杆的正负作用13、掌握关于自有资本收益率、贷款利率、资产的总收益率3者之间的关系〔实际上，资产的总收益率是自有资本收益率和贷款利率的加权平均数〕，具体见教材P41倒数第4行的计算式子。

14、了解投资回收和投资回报、收益率，掌握内部收益率的含义15、熟悉全部投资收益率、权益投资收益率〔即自有资金收益率〕的含义。

第2章房地产市场分析1、了解房地产市场的特征2、了解对房地产投资环境分析的主要内容〔如教材P64政治环境……根底设施环境〕，能熟练利用SWOT分析方法对房地产开发地块或项目进展全面分析。

3、了解房地产市场状况的调查与预测的主要内容4、了解房地产市场调查中直接调查法中4类方法的各在哪些类型房地产项目进展运用。

见教材P72，结合平时上课的所举的例子。

5、了解定性预测方法有哪些？定量预测方法有哪些？6、了解特尔斐法〔专家征询法〕根本过程7、了解移动平均法、指数平滑法、趋势预测法、回归分析法的根本原理第4章房地产开发项目的区位条件分析1、了解区位的含义2、了解商业区分为3个等级3、了解影响房地产开发项目的区位选择的因素分析〔5个方面〕4、熟悉居住项目区位分析应重点考虑的4点5、熟悉写字楼项目区位分析应重点考虑的3点6、熟悉零售商业项目区位分析应注意的5条原那么第5章房地产投资项目根底数据分析估算1、掌握房地产开发的总本钱费用两种分类方法与各自包含的内容〔开发本钱和开发费用之分，开发直接费和开发间接费〕〔教材P142第1段、第2段内容〕，将来工作了这些是根本常识。

房地产投资分析试题

房地产投资分析试题

房地产投资分析试题一、填空题：(共30分，每空1分。

)1.房地产投资三要素中，最重要的是，房地产的增值事实上是的增值2.由于土地的性和性，以及人类对房地产需求的日益增长，使得房地产从长期来看，具有保值增值的特点。

3.房地产投机和房地产投资是相对而言的，也可以说房地产投机是一种较特殊的投资行为，它倾向于高风险、、且在市场景气时较易出现。

4.房地产开发投资通常属于期投资，形成房地产市场的增量供给。

5.影响投资成本的两个重要因素是利率和。

6.资金时间价值的计算方法可以分为和两种，前一种充分体现了资金的时间价值。

7.年金指在一定时期内每期的收付款项，如、租金、贷款利息等。

8.在同样付款次数前提下，由于每一期后付年金比先付年金多贴现一期，故先可将先付年金看作进行贴现，计算现值，再乘以，便可得先付年金的现值。

9.投资项目的经济评价就是利用一些特定的经济参数和分析方法，从和两方面来考察投资项目在经济上是否可行，并进行多方案的比较和风险分析的一项工作。

10.房地产投资经济评价过程包括投资机会研究阶段、阶段、阶段、评估决策阶段。

11.静态指标是指没有货币时间价值的指标，包括投资利润率、投资利税率和。

12.按照付款情况的不同可分为后付年金、先付年金、和。

13.通常金融机构公布的利率和借款人实际支付的实际利率在不是时就会不一致。

14.投资收益的表现形式可以是利润，利润应该包括与风险相联系的三种不同的报酬：承担风险的收益、社会风险补偿、。

15.净现值等于零，可判断该投资项目。

16.由于工业房地产差、技术性强，因而工业房地产对投资者的吸引力小于商业房地产。

17.房地产投资环境的具体因素包括土地、资金、物资设备、税收、管理与服务、厂商权益的保障和。

18.房地产投资可行性研究的投资机会研究阶段的研究费用约占项目总投资的。

19.房地产投资可行性研究的调查研究主要从两个方面进行，其中对建设地点、基础设施条件等的调查属于调查。

20.实际的投资回收期有两种计算方法：一是当项目投入经营后，每年的收益额大致持平、比较均匀时，可用项目的作为计算静态投资回收期的依据。

经营管理三房地产投资分析解析(答案)文档

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一、单项选择题（共40题，每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意）1、房地产开发活动可以从（ C ）两个方面进行考察。

A、资金投入和预期收益B、出让形态或自我经营形态C、物质形态与货币形态D、物理形态与投资形态2、下列表述错误的是（A ）A、现金流量指的是一定时期内各时间段上实际发生的资金流出或流入B、净现金流量指的是现金流出与现金流入之差C、现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图示D、现金流出主要包括土地费用、建造费用、还本付息、税金等3、当计息周期短于1年时，实际利率与名义利率的关系是（ D ）A、名义利率大于实际利率B、实际利率小于名义利率C、名义利率等于实际利率D、实际利率大于名义利率4、下列关于现金流量图的说法正确的是（ C ）A、坐标轴上的时点“1”通常表示当前时点B、为了简化计算，发生在计息周期期间的现金流量按期中发生对待C、通常把初始投资作为上一周期期末发生D、相对于时间坐标的垂直线代表不同周期段的现金流量5、在市场经济条件下，贷款利率水平的高低主要取决于（ A ）A、收益B、资金成本C、税收D、风险成本6、年利率为12%，存款额为1000元，期限为1年，一年4次按季利率单利计息，则一年后的本利和为（ A ）元。

[1000*（1+12%/4*4）=1120]A、1120B、1125.51C、1126.83D、1126.187、下列有关资金等效值与复利的概念表述错误的是（ B ）A、一次支付现值系数等于等额序列支付终值细数乘以等额序列支付资金回收系数。

B、不同时点发生的绝对值不等的资金一定具有不同的价值。

C、等额序列支付现值系数与等额序列支付资金回收系数的乘积为1。

D、如果两笔资金等值，则用复利公式把他们变化到任何时点，变换成任何支付形式都还是等值的。

8、等差序列年费用系数为（A ）A、1/i – n/[(1 + i)n – 1]B、n/(1 + i)C、i(1 + i)n/[(1 + i)n – 1]D、[(1 + i)n – 1]/i9、某笔贷款的季利率为2%，每季度计息一次，按复利计息，那么，年实际利率是（ A ）[i=（1+2%）4-1=8.24%]A、8.24%B、8%C、6.12%D、12.62%10、单利计息与复利计息的区别在于（ C ）A 、 是否考虑资金的时间价值B 、 是否考虑本金的时间价值C 、 是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值D 、 采用名义利率还是实际利率11、投资回报率指房地产置业投资过程中，每年所获得的（ C ）与投资者初始投入的权益资本的比率。

房地产投资项目分析的——1期末考试试题及参考答案

房地产投资项目分析的——1期末考试试题及参考答案

房地产投资项目分析的——1期末考试试题及参考答案《房地产投资项目分析》复习题—1一、简答题1、如何理解投资与房地产投资的含义投资是指以一定资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。

这里的资源既可以是资金，也可以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源。

房地产投资是指人们为实现某种预定的目标，直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动。

房地产投资所涉及的领域有：土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。

2、简述投资回收与投资回报的区别房地产投资的收益包括投资回收和投资回报两部分。

投资回收是指投资者对其所投入的资本的回收，投资回报是指投资者所投入资本在使用过程中所获得的报酬。

就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发商利润。

3、简述房地产市场预测的含义和种类房地产市场预测是指运用科学的方法和手段，根据房地产市场调查所提供的信息资料，对房地产市场的未来及其变化趋势进行测算和判断，以确定未来一段时期内房地产市场的走向、需求量、供给量以及相应的租金售价水平。

房地产市场预测的种类：1．定性预测定性预测是指依靠人们的经验、专业知识和分析能力，参照已有的资料，通过主观判断，对事物未来的状态如总体趋势、发生或发展的各种可能性及其后果等做出分析与判断。

2．定量预测定量预测是在了解历史资料和统计数据的基础上，运用数学方法和其他分析技术，建立可以表现数量关系的数量模型，并以此为基础分析、计算和确定房地产市场要素在未来可能的数量。

4、简述政府在房地产开发过程中实施宏观管理的原则1．目标的确定性2．政策的连续性与协调性。

首先要求体现新旧政策的衔接；其次，还要体现与相关政策的衔接配套；最后，还应体现多元性与系统性的统一。

3．政策的针对性和导向性4．政策的公平性和效率5、简述土地费用估算1.土地征用拆迁费。

土地征用拆迁费分为：农村土地征用拆迁费和城镇土地拆迁费。