博山上官庭院项目——国庆活动及十月份执行方案一、市场情况恶化的市场环境极大的滞后了博山所有项目的去化，张店等地的房价持续下滑，本地购买力外流也成为阻碍当地市场环境的主要因素。
1、竞品分析为更好的掌握博山房地产市场的情况，针对项目周边的竞品楼盘进行调研分析，并为本项目的销售提供借鉴作用。
特地对9月份周边竞品楼盘销售情况做了一次盘点。
分析：项目周边竞品楼盘以大产权项目为主，各楼盘销售均价下调幅度都比较大，9月份的成交量都比较低，仅几套。
各楼盘降价幅度明显，但成交量不高，形势不容乐观。
2、项目本体分析在市场环境恶化的大背景下，各项目竞争愈演愈烈，本案在无明显价格优势的情况下，劣势被放大，极大地阻碍了销售；以下根据现场来访未成交客户进行分析，以得出阻碍销售的主要因素。
来电来访分析：分析：通过上图看一看出，本案主要来电来访渠道为派单及短信，故后期推广依旧以此类渠道为主，并通过对渠道推广的加强，带来更多来电来访；未成交客户分析：分析：（1）、产权因素：近段时间以来国家政策对小产权住宅愈加不利，民众对小产权住宅产品抵抗心理增大，对小产权住宅未来看空，严重影响的小产权住宅的销售；（2）、价格因素：以现行价格，我们的项目平均每套房子总款要24万元左右，而我们的目标客户一下子拿不出这么多的钱来，能拿出这么多钱的客户，我们的项目也不是他们首选，而是大产权房，以水印蓝山为例，一套100平的房子总房款345000元，24万元可以首付70%，商业贷款20年的话月供才750元，压力也不大，如果仅仅首付30%或者50%的话，还可以留下一笔资金日后做装修用，购房压力比较小。
相比我们项目，价格上我们毫无优势可言。
（3）、交通因素：本案不靠近主干道，出行不便，且进出口坡度较大，尤其冬日出行有潜在隐患；对为老人买房的客群造成不利影响；（4）、环境因素：项目西侧有高压线，东侧紧邻较深河沟及电厂，环境恶劣；尤其对为老人买房的客群造成不利影响；本案在视觉观感上处于一个大坑中，对客户购房心理产生不利影响；总结：我们现在唯一的优势就是学区房，但现在兴学花苑三期正在建设中，将比我们更有优势。
谨呈：淮北云天置业金色云天·领域三期认筹执行方案一、认筹目的1、目前在售可供选择的范围较小，通过三期认筹信息释放，提高来访量，为三期开盘积累客户；2、通过加推与竞争对手争抢客源，实现资金回笼。
二、认、解筹时间：1、认筹期为认筹执行方案确认的次日开始到9月30日下午18:00止，不举办认筹仪式和活动，营销中心工作人员随时接受客户认筹。
2、开盘解筹时间暂定10月1日，开盘方式为公开解筹。
三、认筹房源：领域三期推售楼层为10F、14F和15F，共60套房源。
说明：如客户蓄水量多、质高，16~18F在开盘后一周入市销售。
四、认筹活动主题：交1千抵1万，越想越划算！——领域三期珍藏版精装公寓，全城接受限量认购！五、认筹金及VIP卡办理：1、为提高认筹数量，确保开盘现场人气，增加现场成交的可能性，建议认筹期采取降低客户办卡的门槛，即客户缴纳认筹金为一千元；2、填写《金色云天•领域三期VIP会员入会申请书》（一式四联，见附件一），凭收据和意向房源申请表领取“金色云天·领域三期VIP 贵宾卡”，VIP贵宾卡的编号不作为开盘选房顺序号，仅作为参加开盘现场购房的有效凭证之一。
3、开盘当天，客户凭交款收据和VIP贵宾卡按照到达开盘选房现场的时间先后顺序依次进入选房区选房，开盘解筹具体方案根据9月上旬认筹情况制定后提交贵司确认。
六、认筹优惠：根据对现有销售政策的了解，对领域三期开盘优惠政策建议如下。
1、认筹优惠：交1000抵10000，即认筹享受总价优惠9000。
2、开盘认购优惠：凡持卡客户在开盘当天成功认购均可享受总价5000元/套优惠。
3、付款方式优惠：一次性付款98折，按揭贷款99折。
4、老带新优惠：按目前正在实施的政策执行。
5、开盘抽奖活动：凡持卡客户并成功选购的客户均客凭认购书、VIP卡、定金收据参加开盘当天的现场活动，活动奖项设置与开盘解筹方案一起提交贵司确认。
七、销售价格：1、考虑到楼层市场接受度，成交均价在现售均价的基础上调加50元/㎡，即6050元/㎡（备案均价与开盘均价按差价350元/㎡制定）。
