经济法视角物业税制度评析

从地方政府角度分析物业税与国民经济的关系物业是房地产（不动产）的别称，物业税即指房地产税。

物业税作为一种对土地及其附着物房屋评估价值的课税在西方各发达国家已经发展了很长时间，其最早的目的都是为了弥补地方财政收入，经过长时间的发展，物业税已经成为税收收入的稳定来源和重要组成部分。

物业税在大部分的国家地方财政收入中高达70%，而部分国家甚至达到了100%。

然而，在我国，大部分的房地产税收都集中在交易阶段，保有阶段的税收非常的少。

从国外的物业税税收状况来看，物业税的征收对其他国家的财政收入是如此的重要，那么开征物业税对我国的财政收入以及国民经济有如何影响？我国税制中在房地产保有环节的征收的税种有房产税、城市房地产税和城镇土地使用税等税种，而本文的前提条件假设之一就是将现有的“房产税”“城市房地产税”“城镇土地使用税”三税整合为一个税种，即物业税。

要分析物业税对地方财政收入的影响就要先分析房产三税与地方财政收入、国民经济三者之前的关系。

1物业税与地方政府的关系及影响分析物业税的征收为地方政府的财政收入带来增加，但是物业税征收的前提是建立在将房产税、城市房地产税和城镇土地使用税合并为一个税种的基础上的，在物业税之前，原房产三税也为地方政府带来财政收入，那么物业税对其的更替与整合，为地方政府带来的影响大小，关键取决于在物业税征收前后税收规模的大小。

因此，要分析物业税对地方政府的影响，就要先弄清原房产三税对地方政府的影响以及物业税征收前后税收规模的大小比较，以此来分析物业税对地方政府的影响。

1.1物业税与地方政府的关系物业税作为一种地方税种，它的开征必然会对我国地方政府的财政收入带来影响，那么物业税与地方政府的关系大致就表现于此（即物业税与地方财政收入的关系）。

根据本文的研究前提可知，物业税的征收是将房地产三税合为一个税种来征收，要分析物业税与地方财政收入的关系，就要弄清房产税、城市房地产税和城镇土地使用税三税对地方财政收入的关系。

物业税制度是财产税制度中的一项专门制度,是房屋财产税,其产生和发展以财产税制度的产生和发展为前提。

物业税制度在世界各国有着悠久的发展历史,但我国的物业税正处在酝酿阶段。

本文从物业税的功能、特点、与世界各国物业税的比较等多个角度阐述了我国开征物业税的必要性,并对我国物业税的开征进行规划和展望。

物业税是一个古老的税收制度,它在国外被称为财产税、地产税或者财富税,其主体是对土地、房屋等不动产的所有者或使用者按照其财产的评估值的相应比率每年征收的税款。

许多学者对于物业税的内涵及外延都从不同角度给出了定义。

钟伟、冯维江认为:广泛意义上的物业税,也称为财产税,最早的出现大概可以追溯到公元600年的希腊,而从各国征收的实际情况来看,现代物业税并没有统一,征税对象也不完全相同。

一、物业税的功能分析我国的物业税正处在酝酿阶段。

2003年,我国首次出现了物业税这一概念。

中共十六届三中全会中提出“实施城镇建设税费改革,对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费”。

此后,关于物业税的论证评析和准备工作进展平稳。

从2006年开始,我国国税总局和财政部分别在北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆六省市启动了物业税模拟评税试点,又于次年增设了安徽、河南、福建、天津四地为物业税模拟评税试点,从此开始对物业税征收体制进行探索,积累关于物业税征收的经验。

因此,物业税是一种对我国境内的房地产在保有环节以固定比例税率征收的财产税,属于不动产税。

其功能主要表现在以下几个方面:(一)抑制房价我国改革开放以来,经济迅速发展,随之而来的却是人民收入分配差距的拉大,贫富分化不断加剧。

我国现存的税种中,有很多调节收入和分配差距的,如消费税、营业税和个人所得税等。

但这些税多数是对收入和消费的流量课税,却没有对财富存量的课税,而事实上,财富存量才是导致个人收入分配差距加大的最根本原因。

国外很多国家已经开征了财产税来调节收入差距,但是目前我国还没有真正意义上的财产税,而物业税的性质就是一种财产税,它的开征将弥补我国税制目前在调节收入分配方面的空白,防止贫富差距的进一步加大,同时也将对社会的稳定起到积极的作用。

# 物业费税收政策与影响解析## 1. 引言物业费是由业主按照一定比例缴纳的费用，用于维护和管理小区的公共设施和服务。

税收政策是国家对物业费征税的规定和措施。

本文将对物业费税收政策进行解析，并分析其对业主和物业管理公司的影响。

## 2. 物业费税收政策### 2.1 税收对象物业费税收政策的首要内容是明确税收对象。

不同国家和地区的税收政策可能会有所不同，但通常物业费都被视为应纳税的收入来源。

### 2.2 税收计算方法物业费税收政策还涉及税收的计算方法。

这可能包括确定税率、计税基数和计税周期等方面的规定。

税收的计算方法直接影响到业主需要缴纳的税款金额。

### 2.3 税收减免和优惠税收政策中也可能包含税收减免和优惠的规定。

例如，针对低收入家庭或特殊困难家庭，可能享受物业费的减免或补贴政策。

此外，还可能设立一些优惠政策，如对新建小区在一定时间内减免或延迟征收物业费等。

## 3. 物业费税收政策对业主的影响### 3.1 经济负担税收政策直接影响到业主需要缴纳的税款金额，对业主的经济负担产生影响。

税收政策可能使得业主需要支付更多的税款，增加其经济负担。

### 3.2 居住成本物业费的税收政策也会影响居住成本。

如果税收政策导致物业费的增加，那么业主需要支付更高的费用来维持居住环境和享受公共设施与服务。

### 3.3 生活质量税收政策对业主的影响还涉及生活质量。

如果税收政策导致物业管理公司减少了对公共设施和服务的投入，那么可能会降低居民的生活质量。

## 4. 物业费税收政策对物业管理公司的影响### 4.1 财务状况物业费税收政策对物业管理公司的财务状况产生直接影响。

税收政策可能增加物业管理公司的税务负担，减少可用于运营和投资的资金。

### 4.2 服务水平税收政策也可能影响物业管理公司提供的服务水平。

如果税收政策使得物业管理公司财务状况恶化，可能会导致服务水平下降，无法满足居民的需求。

### 4.3 经营策略税收政策对物业管理公司的经营策略产生影响。

物业税立法的必要性和可行性分析物业税对国内而言已经不是一个崭新的概念，但却是一个还未“被写进”法律的概念。

自2003年始，物业税成为了包括法学界在内的学术界所讨论的热门话题，但是相关的立法至今尚未出台。

“物业税被认为是房地产调控的‘杀手锏’”，需要法律为其提供合法性的支撑。

本文首先明确物业税的基本概念，在此基础之上对物业税的立法进行必要性和可行性的分析。

标签：物业税;房地产法;立法1、物业税与我国房地产税收法律制度税收是国家行使职能并取得公共财政收入最主要的形式和来源。

马克思基本原理中关于税收的思想认为“赋税是政府机器的经济基础”、“国家存在的经济体现就是捐税”[1]。

税收同时也是社会主义市场经济体制下国家对房地产进行宏观调控的经济手段之一，即“政府通过税率、税种的调整，介入房地产权益的分配以影响房地产业的经济活动”[2]。

在我国的税收体系中，房地产税是非常重要的组成部分。

我国现行涉及房地产税费的法律和规章十分复杂，所规定的税种大体而言可以分为以下两大类：第一大类为房地产开发企业所需要缴纳的税，包括营业税、城镇土地使用税、土地增值税、城市维护建设税、房产税、契税、印花税、企业所得税、耕地占用税，等等;第二大类为个人转让、受让房地产所需要缴纳的税，包括个人转让房产的营业税、个人转让房产的所得税、契税、印花税、土地增值税，等等。

除此之外，根据房地产市场的需求变化，国家还会相应出台一些政策予以适时的调整。

物业税对国内而言已经不是一个崭新的概念，但却是一个还未“被写进”法律的概念。

2003年10月，党的第十六届中央委员会第三次全体会议通过了《关于完善市场经济体制若干问题的决定》，其中明确提出“实施城镇税费建设改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关税费”。

自此，物业税成为了包括法学界在内的学术界所讨论的热门话题，但是相关的立法至今尚未出台。

“物业税被认为是房地产调控的‘杀手锏’”[3]，会成为国家对房地产业进行宏观调控的重要杠杆，亦会对整个房地产市场产生重大影响。

我国开征物业税的法律思考摘要随着房产税改革试点工作在重庆、上海的顺利运行，我国的房地产税制改革在全国范围内拉开了帷幕，物业税的践行从理论阶段进展到了实践阶段。

但是真正实现房地产税制改革与物业税开征的完美对接并非一朝一夕所能完成的事情。

本文拟对我国现行的房产税制存在的问题及物业税开征的必要性问题进行探讨，从法律角度对物业税的制度设计提出相关建议，以期对我国的物业税立法研究有所裨益。

关键词物业税保有环节税制改革一、物业税的法律界定目前，我国的房地产税制开征的税种主要有房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、营业税、印花税、契税、土地增值税、企业所得税等，这些税种主要集中在房地产开发、转让、出租阶段；物业税则是对保有阶段的房地产征收的一种财产税。

物业税的开征也是对目前房产税的“重流转、轻保有”的税费局面的扭转。

“物业”一词译自英文”property”或”estate”，是指已建成并投入使用的各类房屋以及与其配套的设备、设施和场地等。

物业税则是指针对土地和房屋等不动产在每一个课税年度内按不动产市场价值为依据向不动产所有人或者使用人征收的一种税。

从法律性质上来说，物业税属于财产税的一种，是对房屋保有的征税。

另外，物业税严格区别于人们所熟知的物业费，物业税是我国政府拟开征的一个税种，它具有税收所具有的强制性、无偿性和固定性的特征，而物业费是业主向物业公司交纳的服务费用，二者有本质的区别。

二、我国现行房地产税制存在的问题及物业税开征的必要性分析（一）我国现行房地产税制存在的问题我国房地产业经过二十多年的发展，已成为社会的重要财富，发展成为国民经济的支柱产业，但我国现行房地产领域税费制度存在诸多不足，我国的房地产税收体制复杂，其税种设置和具体制度设计存在不合理之处，严重阻碍了我国房地产市场的持续、健康发展。

1．税收制度结构不合理，重流转轻保有。

我国房地产税收多集中在开发和流转环节，在保有阶段，只有房地产税、城市房产税和城镇土地使用税，而且税基是确定的，按照固定税率征收。

经济法的税收法律制度随着经济的发展，税收法律制度在经济法中扮演着越来越重要的角色。

税收法律制度为经济运行提供了必要的保障和支持，可以有效地调节经济运行和协调社会利益，促进经济持续健康发展。

本文将从税收法律制度的基本概念、分类以及作用等方面进行探讨，以期对税收法律制度有更深刻的认识。

一、税收法律制度的基本概念税收法律制度，是国家在税收征收和管理方面制定的一系列法律规定、法律制度和法律政策的总称。

其包括税收法律、税务机关的组织形式、征收管理程序、税收政策等方面的制度。

税收法律制度是国家税收管理的基础和保障，具有法律效力，适用于国内外各种经济活动。

税收法律制度的核心是税收法律。

税收法律是制定和实施税收政策的基础，是税务机关行使征收和管理职权的法律依据，包括国家税收征收与管理法、企业所得税法、个人所得税法、增值税法、消费税法等法律。

这些税收法律包括税率、税收征收方式、税收机关职权、纳税人义务等规定，规范了税收征管的具体实现。

二、税收法律制度的分类税收法律制度根据不同的分类标准可以分为多个方面。

以下简单介绍其中的三个方面：征收范围、征收主体和专业类别。

1. 征收范围的分类根据征收范围的不同，税收法律制度可以分为国家税收法律制度和地方税收法律制度。

国家税收法律制度是由国家制定、实施和管理的税收法律，适用于全国范围内的税务征管。

而地方税收法律制度是由地方政府制定、实施和管理的税收法律，适用于特定地区的税收征收和管理。

2. 征收主体的分类根据征收主体的不同，税收法律制度可以分为中央税收法律制度和地方税收法律制度。

中央税收法律制度是由中央政府制定、实施和管理的税收法律，适用于全国范围内的税收征集。

而地方税收法律制度由地方政府制定、实施和管理的税收法律，适用于当前地区的税收征集和管理。

3. 专业类别的分类根据税收法律制度的不同专业类别，税收法律制度可以分为企业所得税法律制度、增值税法律制度、个人所得税法律制度、消费税法律制度等。

物业税制度评析作者：孙建丽来源：《中国乡镇企业会计》 2011年第11期孙建丽物业税制度是财产税制度中的一项专门制度，是房屋财产税，其产生和发展以财产税制度的产生和发展为前提。

物业税制度在世界各国有着悠久的发展历史，但我国的物业税正处在酝酿阶段。

本文从物业税的功能、特点、与世界各国物业税的比较等多个角度阐述了我国开征物业税的必要性，并对我国物业税的开征进行规划和展望。

物业税是一个古老的税收制度，它在国外被称为财产税、地产税或者财富税，其主体是对土地、房屋等不动产的所有者或使用者按照其财产的评估值的相应比率每年征收的税款。

许多学者对于物业税的内涵及外延都从不同角度给出了定义。

钟伟、冯维江认为：广泛意义上的物业税，也称为财产税，最早的出现大概可以追溯到公元600年的希腊，而从各国征收的实际情况来看，现代物业税并没有统一，征税对象也不完全相同。

一、物业税的功能分析我国的物业税正处在酝酿阶段。

2003年，我国首次出现了物业税这一概念。

中共十六届三中全会中提出“实施城镇建设税费改革，对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。

此后，关于物业税的论证评析和准备工作进展平稳。

从2006年开始，我国国税总局和财政部分别在北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆六省市启动了物业税模拟评税试点，又于次年增设了安徽、河南、福建、天津四地为物业税模拟评税试点，从此开始对物业税征收体制进行探索，积累关于物业税征收的经验。

因此，物业税是一种对我国境内的房地产在保有环节以固定比例税率征收的财产税，属于不动产税。

其功能主要表现在以下几个方面：（一）抑制房价我国改革开放以来，经济迅速发展，随之而来的却是人民收入分配差距的拉大，贫富分化不断加剧。

我国现存的税种中，有很多调节收入和分配差距的，如消费税、营业税和个人所得税等。

但这些税多数是对收入和消费的流量课税，却没有对财富存量的课税，而事实上，财富存量才是导致个人收入分配差距加大的最根本原因。

关于物业税实施方案的比较分析--基于经济影响视角的研究的开题报告一、研究背景及研究意义近年来，房地产市场持续升温，各地房价也在不断飙升，使得很多城市居民的购房成本及负担大幅提高。

而此时，各地政府也在不断调控市场，其中一个主要措施便是实施物业税。

物业税是对房地产所有权人或管理权人以取得该房产所带来的经济利益计征的税金，是一种针对房产而征收的税收。

在全国一些城市，物业税已经开始试点，并逐渐推广实施。

实施物业税可以增加地方政府的财政收入，缓解当前的房地产泡沫，同时也能够推动房产市场的稳定发展。

然而，特别是在刚实施时，物业税也会对市场产生较大的影响，可能引起市场的震荡和不稳定。

因此，对于物业税实施方案的比较分析不仅有助于规避其可能带来的不利影响，同时可以为决策者提供借鉴，完善相关政策的制定。

二、研究目的及内容本研究旨在通过比较分析物业税实施方案，从经济影响视角探讨其对房地产市场和地方财政的影响及作用，并提出相应的建议。

本研究具体将分为以下几个部分：1. 物业税的概念、税制及实施现状的介绍2. 物业税实施方案的比较分析3. 物业税对房地产市场的影响4. 物业税对地方财政的影响5. 相关实证研究综述6. 结论与建议三、研究方法本研究将采用文献综述法、实证分析法以及统计分析法等方法进行研究。

(1) 文献综述法：对物业税的定义、实施现状及相关政策进行梳理和汇总，从而了解其基本情况。

(2) 实证分析法：通过分析物业税实施前后的数据，比较分析不同方案对房地产市场和地方财政的影响。

(3) 统计分析法：运用统计方法对一些关键指标进行分析，如房价、房产销售量、地方财政收入等，考察物业税对这些指标的影响。

四、可行性分析本研究拟采用资料较为充分且可获得的文献资料及数据进行研究，研究内容的讨论与分析具有一定的现实意义和可操作性。

同时，本研究所产生的结论与建议也能为相关的政策制定和社会实践提供参考，具有较高的可行性。

物业税立法的必要性和可行性分析自从2009年开始，国务院就加强了物业税征收的调研工作来推进物业税制度的立法，但一直以来都没有很好的落实。

随着我国经济的快速发展以及城市住房问题的日益突出，推动物业税的立法显得尤为重要。

本文将探讨物业税立法的必要性和可行性。

一、必要性1. 收入分配不公平。

目前，房产税的征收主要依靠虚申报和擅自修改房产登记记录的方式，导致了大量的房市逃税现象，这直接导致了税负过于分散，更严重的是增加了居民住房的负担。

而物业税可以通过建立公平的征税机制，将房产财富集中在少数人手中的公共资源重新分配给愈来愈多的人。

2. 税收收入来源狭窄。

我国土地出让制度的不断深入，导致了城市住宅的价格不断攀升。

如果没有物业税的制度，政府将失去大量重要的税源。

而物业税可以扩大财政的收入来源，对于支持城市基础设施建设，城市公共服务体系建设等都有着非常重要的作用。

此外，物业税也可以缓解地方财政债务增长速度，提高地方政府的财政自主性以及风险管理能力。

3. 促进市场效率。

当前我国房地产市场的价格机制不够完善，价格上涨的原因更多的是市场需求和政策的影响。

物业税的推出可以在一定程度上影响投机指向，合理优化资源配置从而促进有效投资。

4. 城市建设管理的深化。

目前我国房地产市场国有土地的供应量严重不足，市场秩序也较为混乱，出现类似房屋劫持等现象。

将物业税的制度引入，有助于对替代性的土地资源的合理配置和利用，促进资源的再分配和书皮稳定。

二、可行性1. 对于房地产行业影响较小。

相对于房地产税，物业税只针对于物业所有者，政策引领，因此其对于二手房的交易价格影响较小。

如果征收房产税将会导致二手房市场的清流不畅，影响整个市场的稳定。

3. 利基市场较大。

我国房地产市场总持续发展，其规模较为庞大，其万亿市场规模也给物业税制度提供了充分的市场空间。

我国的城市化进程也在不断推进，房屋租赁市场也在逐渐成熟。

这都为物业税制度的发展奠定了坚实的基础。

我国开征物业税分析论文一、当今世界各国房地产（物业）税费政策的共同取向世界各国都非常重视房地产（物业）税费制度建设，在市场经济发达国家，由于土地、房屋多为私有，因此土地房屋税收关系比较明确。

房地产（物业）税收是建立在一定的土地制度基础之上的，虽然不同国家土地制度的差异导致了房地产（物业）税收性质的不同以及征收方式和办法的不同，但是总体来看都存在着共同的政策取向。

通过对美国、加拿大、澳大利亚等发达国家和地区，以及肯尼亚、印尼等发展中国家和地区的房地产（物业）税费政策的比较研究，现将其共同点归纳如下：（一）“统一名称，合并征收”是大多数国家房地产（物业）税收政策的一个重要特征在美国、英国、加拿大、法国、荷兰等国家，房屋和土地是统一征税的，如美国对土地和房屋直接征收的是房地产税，又称不动产税，且明确它的使用方向和范围。

在加拿大，拥有物业就需要向市政府缴纳物业税（或称房地产税），用于政府提供公共服务。

而中国目前却是房产税、土地税分开征收。

（二）各国的房地产（物业）税收完全是地方税种，并且是地方财政收入的主要来源这样做的目的是把地方政府的事权和财权有效地结合起来，一方面有利于激发地方政府征收房地产税的积极性；另一方面有利于扩大地方基础设施和公用事业的投资规模，从而形成税收收入增长的良性循环。

例如美国，房地产（物业）税由各市、镇征收，除马里兰州1998年将征税权上收到州政府之外，其他49个州都是归地方政府征收，其房地产税一般要占地方财政收入的50%～80%.（三）从税收的分布结构来看，大多数国家都在房地产保有环节征税，而在房地产开发经营环节的税收则相对较少强化在房地产保有环节课税将会刺激土地、房屋的经济供给和频繁的交易活动发生，有利于房地产要素的优化配置。

如美国在开发经营环节的税负相对较轻，仅有交易税和所得税，并享有各种税收政策的优惠；而购置后的使用占有者则必须每年缴纳房地产税，且不分对象实行统一的税率和征管办法，只是对住宅实行各种减免和抵扣。

物业管理中的税收问题在物业管理中，税收问题是一个重要且不可忽视的方面。

税收是国家财政收入的重要来源，也是社会经济运行的基础。

本文将探讨物业管理中的税收问题，并提出一些相关的解决方案。

一、物业税收政策的重要性物业税收政策的制定和执行，直接关系到物业企业的盈利能力和社会经济的可持续发展。

合理的税收政策可以激励物业企业提高管理水平和服务质量，促进物业市场的健康发展。

二、物业管理中存在的税收问题1. 税收减免问题在很多地区，物业管理企业享受一定的税收减免政策，以支持企业发展。

然而，一些企业为了获取更多的减免，存在虚报和逃避税的行为，严重损害了税收的正常运作。

2. 税收征收问题物业管理企业是不同性质的房地产业主的代理机构，其收费一般以物业费的形式进行。

然而，在征收物业费的过程中，存在收费标准不统一、征收难度大等问题，导致税收征收工作无法顺利进行。

3. 税收监管问题税收监管是确保税收正常征收和使用的重要环节。

然而，在物业管理中，税收监管存在着监管力度不够、监管手段不全等问题，导致一些企业存在逃税现象，严重影响了税收的正常秩序。

三、解决物业管理中税收问题的措施1. 加强税收政策的宣传力度政府应加强对物业税收政策的宣传力度，引导物业管理企业遵守相关法律法规，增强企业纳税意识和诚信意识，减少虚报和逃避税的行为。

2. 完善税收征收管理机制建立统一的物业费用征收标准和管理制度，规范物业费的征收程序，提高税收征收的效率和准确性。

同时，加强对征收工作的监督，及时发现和纠正违规行为。

3. 加强税收监管力度加大税收监管的力度，建立健全的监管机制，提高监管手段和技术手段的运用水平，提高对物业企业的监管能力，严厉打击逃税行为，维护税收的正常秩序。

4. 推动税收信息化建设推动税收信息化建设，建立全面、准确、高效的税收信息管理系统，提高税收信息的收集和分析能力，为税收政策的制定和执行提供科学依据，促进税收工作的规范化和现代化。

四、结语物业管理中的税收问题是一个复杂而重要的课题，需要政府、物业管理企业和社会各方共同努力。

我国物业税法律制度设计的难点和配套措施作者：张熠策来源：《金融经济·学术版》2009年第10期摘要:虽然目前我国房地产事业取得了高速发展,但财税收入增长速度却远远滞于不动产价值增长速度,因而建立合理的物业税税收制度已成为我国财税体系改革的重要课题。

而物业税设立的实质就是进行税收立法并对与之相关法律法规进行改革,因而本文通过对我国物业税法律制度设计难点的分析,提出其基本框架,进而归纳了配套措施,即完善的物业等级和评估体系和建立合理的税收征管机制。

关键词:物业税;法律;措施近年来,随着我国国民经济的快速发展,尤其是随着我国房地产行业的高速发展,物业税作为一种以保有阶段的物业为征收对象,按照的物业评估价值向所有者或使用者征收的一种税,已逐步提上了我国现存房地产税制改革的议事议程。

回顾我国物业税税制改革的发展历程,早在2003年10月,十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中党中央就首次提出:“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”的构想,其后在2006年至2008年三年间先后在北京、深圳、南京、重庆、福建、天津等经济较发达省市进行试点,并于2009年5月25日在中央下发的《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》中,再次明确提及:“深化房地产税制改革,研究开征物业税”,种种迹象表明:物业税即将正式提到立法的议程上。

但是,从目前的情况看,物业税作为一种新税种面临许多难题,尤其是同物业税征税范围、征税对象以及计税依据等核心内容密切相关的我国现行的土地法律制度、城镇房屋产权法律制度、不动产评估法律制度等的相关法律制度存在明显缺陷,使得物业税进入立法程序面临重重困难。

因而,通过对物业税基本原理的分析,结合我国的实际国情,探索物业税法律制度设计的难点和配套措施,不仅有利于整合和修改各种房地产税费条例,提升其法律地位;而且对立法整合同不动产相关的各种税制具有重要意义。

对我国开征物业税的难点分析及政策建议作者：俞文源来源：《经济研究导刊》2008年第01期摘要：物业税已成为目前我国房地产税制改革的方向，但长久以来却没有达成一个统一的观点，说明物业税的开征还存在一定的难度。

物业税的定位以及物业税开征后所要起到的作用不明确是我国开征物业税最大的难点。

应该将物业税定位在财产税的范畴内，归属于房地产税收类，正税、清费、明租是我国物业税最好的定位。

在具体的物业税制设计中充分考虑我国国情，合理划分中央和地方的税收权限，给地方政府一定的操作空间，这将更加有利于物业税税收职能的充分发挥。

关键词：物业税；定位；配套中图分类号：Ｆ810．42 文献标志码：Ａ文章编号：1673－291Ｘ（2008）01－0031－022００3年10月，十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中指出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。

”此后，国内学者对我国物业税的开征展开了激烈的讨论，各抒己见，见仁见智。

但是长久以来仍然没有达成一致的观点，存在较大的分歧，导致我国物业税久久不能出台。

难点何在？本文将就此展开分析。

一、我国物业税的定位“物业”一词源于我国香港地区和东南亚国家，其一般的含义是已建成并投入使用的各类房屋以及与其相配套的设备、设施和场地等。

物业是房地产（不动产）的别称，物业税即指房地产税，是财产税的一种。

但是，在不同国家、地区其具体名称不尽相同。

有的称“房地产税”，有的称“物业税”。

虽然名称不同，但内容基本一致：一是房产、土地合一，适用统一的不动产税；二是征税范围既包括城镇，也包括农村；三是按评估价值征税。

由此三点可见，我国可以使用“物业税”这个名称。

在确定了名称以后，需要分析我国为什么要开征物业税，也就是开征物业税的作用。

首先，开征物业税可以增加政府财政收入，增强政府尤其是地方政府行使其基本职能的能力。

在目前地方政府缺少稳定的大宗税源的背景下，若能逐渐把不动产税调整为统一的房地产税来征收，同时考虑不同地段的因素并几年一次重评税基，不动产税就会逐渐随市场经济发展而成为地方政府的一个支柱性的重要税源。

物业税政策的国际经验及对我国的启示编者按：中国国际金融公司8月18日发布了名为《国际经验看物业税的推行》的报告，对日本、韩国、美国、英国、印度、新加坡和香港等10个国家的物业税政策进行了比较研究，分析了我国开征物业税的必要性、物业税的税率和征收方式以及开征物业税对房地产市场的影响。

人民银行营业管理部对报告进行了摘编，现报上，供参考。

一、物业税政策的国际经验（一）物业税及其法理依据物业税是以物业价值或物业租金价值为税基，征收的一种物业持有税。

征收物业税主要出于以下目的：增加地方政府的财政收入；提升地方公共设施及服务；调节贫富差距。

从历史发展来看，国外所征收物业税中，强调根据土地所有权征税的有日本，韩国，法国等，加拿大和美国。

其中，日本，韩国，法国的物业税是由封建的地租演变而来的。

只是土地的属性产生了变化。

香港，新加坡和印度主要是由殖民时期的地租演化而来。

直到今天，香港的土地还是租用的性质，但是同样被征收了物业税。

澳大利亚土地税的产生与政府抵制囤积物业有关。

英国的物业税起源于各个教区对穷人的补助，所以最早是在租金收入的基础上征收的。

从征收的对象来看，主要有3种方式：一是土地住宅私有制，对土地和住宅统一征收。

大多数国家都采用这个制度，包括美国、加拿大、英国、澳大利亚及印度。

二是土地住宅私有制，但对土地和住宅分开征税。

在计算物业税的过程中，实际上是将土地和住宅分开计算税基和税率。

日本和韩国采用这种制度。

三是土地公有制，住宅私有制。

新加坡一些有年限的私人公寓和政府组屋，以及香港物业采用这种制度。

新加坡采取的是土地住宅统一征税。

香港采取的是统一的税基，不同的税率。

（二）税基和征收范围按照国际经验，税基可以分为估算物业价值和估算租金价值2类。

由于物业的实际市场价值波动较大，各国有各自不同估算方式以保持税基相对稳定。

如美国对每年的物业价值上升幅度有上限控制，英国则选取经通货膨胀调整后的价格为估算价值，日本实际上选用的是物业成本。