淮安房地产市场调查报告

淮安房地产市场调查报告

名目

第一篇 都市环境总体分析 …………………………………………………P2-16

一、 透视淮安

二、都市经济进展状况

三、最新都市建设总体规划

第二篇 房地产市场分析 ……………………………………………………P17-43

一、 房地产进展势态分析

二、房地产一级市场分析

三、房地产二级市场分析

四、房地产三级市场分析

第三篇 项目分析 ……………………………………………………P44-47

一、项目概况

二、项目周边竞争楼盘分析 三、项目SWTO分析

四、项目潜在客户分析

第一篇 都市环境总体分析

一、 透视淮安

● 历史悠久——历史源远流长，文化底蕴深厚

淮安秦时置县，至今已有2200多年历史。曾是漕运枢纽,盐运要冲，鼎盛时与扬州、苏州、杭州并称为京杭大运河沿线的〝四大都市〞.淮安人文荟萃,名人辈出。历史上产生过大军事家韩信,汉赋大伙儿枚乘、巾帼英雄梁红玉、«西游记»作者吴承恩、民族英雄关天培、«老残游记»作者刘鹗等；近代闻名京剧艺术大师王瑶卿、周信芳、闻名雕塑家滑田友、闻名导演谢铁骊、闻名作家陈白尘、陈登科等,差不多上淮安文化名人中的杰出代表。淮安也是革命老区,苏皖边区政府、新四军军部曾在此设立,刘少奇、陈毅、粟裕、谭震林、彭雪枫、李一氓、张爱萍等老一辈革命家都曾在淮安留下光辉的足迹。1898年3月5日,敬爱的周恩来总理产生在淮安，在淮安生活了十二个春秋,为故乡淮安增加了绚丽的篇章。

● 位置显要——区位优势明显的重要交通枢纽

淮安是江苏省省辖市，地处江苏北部平原腹地，全境属黄淮平原与江淮平原的结合部，京杭大运河、淮河贯穿全境,洪泽湖、白马湖镶嵌其中. 明清时期,淮安确实是〝南船北马〞交汇之地，有〝九省通衢、七省咽喉〞之誉。京沪、宁宿徐、宿淮、淮盐、宁连等五条高速公路在境内交汇,确立了淮安在苏北乃至全省的交通枢纽地位;规划建设的淮扬铁路、宁淮连铁路、宿淮铁路将与新长铁路共同打造四通八达的铁路网络;京杭大运河淮安段三改二工程、盐河四改三工程、淮河入海水道二期工程将同淮安新港共同构筑淮安通江达海通道;已列〝十一五〞规划的淮安机场，更将淮安带入飞速进展的宽敞空间。

● 面积与人口

淮安现辖涟水、洪泽、金湖、盱眙4县,清河、清浦、楚州、淮阴4区，总面积1.01万平方公里,总人口524万，其中市区建成区面积85平方公里，市区人口85万。2005年人口出生率6.7%。

● 娱乐观光——风光秀丽的旅行都市

淮安目前已开发或正在开发的旅行景区、景点达60多处。有烟波浩淼的全国第四大淡水湖--洪泽湖和正在申遗的水上长城--洪泽湖大堤，有〝明代第一陵〞之称的明祖陵，有全国唯独待挖掘的古代藏兵洞，有全国仅存的明清漕运总督署遗址，有被誉为〝江苏九寨沟〞的铁山寺自然爱护区，有国家级森林公园盱眙第一山，有农业观光好去处金湖万亩荷花荡。淮安人杰地灵，人文景观众多。文通塔、镇淮楼、韩信故里、水下泗州城、明祖陵、吴承恩故居、梁红玉祠、关天培祠，专门是周恩来故居、周恩来童年读书处、周恩来纪念馆、周恩来遗物陈设馆等历代名人的故居遗迹分布境内。这些文化底蕴深厚的人文景观和纯朴自然的山水风光构成了一幅风光秀美的画卷。

● 人文特色——中国淮扬菜之乡

淮安是中国四大传统名菜系之一淮扬菜的重要发源地，现存淮菜名点1300余种，其中软兜长鱼、平桥豆腐、朱桥甲鱼、开洋蒲菜、脆皮乳鸽等淮上佳肴和文楼汤包、盱眙手抓龙虾、洪泽湖活鱼锅贴等风味小吃名扬海内外。2002年以来，淮安市已连续4年举办〝中国淮安·淮扬菜美食文化节〞，全方位、多层次展现淮扬菜美食文化和淮安的新风貌、新成就。

二、 都市经济进展状况

● 总体概况

淮安是一座正在迅速崛起的新兴工业都市、全国农副产品产加销基地、江淮平原的重要商埠，具有良好的产业基础、较强的产业配套能力和专门的比较优势。与其他地区相比，淮安投资政策更加宽松，综合商务成本更加低廉，软硬环境建设更加到位,为来淮投资客商提供了宽敞的投资空间和极佳的进展机遇。全市现有各类工业企业1万多家,其中规模企业1118家、重点企业90家，形成了冶金、机械、纺织、化工、烟草、食品、建材、医药等八大支柱产业。淮阴卷烟厂、淮钢集团、华能淮阴电厂等一批重点企业的综合经济指标名列全国同行业前列。一品梅卷烟、淮钢牌特种钢、清江牌特种电机、韩泰子午轮胎、辉煌牌太阳能、今世缘系列酒等一批名牌产品畅销海内外。

● 宏观经济水平

※ 2000年-2005年淮安国内生产总值

291329.02375.02420.64500.97561.810100200300400500600单位：亿元200020012002200320042005年份年国内生产总值情况国内生产总值（GDP） 2005年淮安经济结构（单位：亿元）117.84255.75188.22第一产业第二产业第三产业

注：2005全市经济连续快速增长，经济总量创历史新高。初步核算，全年实现生产总值 561.81 亿元， 按可比价运算， 比上年增长 14.3% ，增幅比上年提高 0.5 个百分点。其中，第一产业增加值 117.84 亿元，比上年增长 4.2% ；第二产业增加值 255.75 亿元，增长 19.5% ；第三产业增加值 188.22 亿元，增长 14.4% 。

※ 2000年-2005年淮安人均GDP 5763642272678108959710683020004000600080001000012000单位：元200020012002200320042005年份人均GDP情况人均GDP

注：2005年淮安人均生产总值 10683 元，比上年增长 13.4% 。都市化进程进一步加快，中心都市集聚功能和辐射作用增强。年末全市都市化率 37.5% ，比上年提高 1.1 个百分点。

※ 2000年-2005年淮安全年固定资产投资总额 129.62155.02180.21229.6275.69330.73050100150200250300350单位：亿元200020012002200320042005年份年固定资产投资总额情况社会固定资产投资总额

注：2005年淮安固定资产投资保持平稳增长。全年完成全社会固定资产投资 330 .73 亿元，比上年增长 20.0 %。全年完成50万元以上项目投资285.37亿元，比上年增长20.1%，其中，民间投资157.03亿元，增长27.8%,私营个体完成投资76.24亿元,增长57%。城镇50万元以上、农村50万元以上和房地产开发投资分别完成189.18亿元、52.90亿元和43.36亿元，增长18.5%、10.8%和25.1%。

※ 2000年-2005年淮安社会消费品零售总额 103.01114.3127.58139.32156.36198.62050100150200单位：亿元200020012002200320042005年份社会消费品零售总额情况社会消费品零售总额

注：2005年淮安消费品市场繁荣活跃 。全年实现社会消费品零售总额198.62亿元，比上年增长14.9%，增幅比上年提高0.9个百分点。其中，都市消费品零售额123.71亿元，增长14.5%；县及县以下消费品零售额74.91亿元，增长14.2%。按行业分，批发零售贸易业零售额171.76亿元，增长14.3%；餐饮业零售额22.78亿元，增长22.9%；其他行业零售额4.08亿元，增长7.9%。居民消费结构升级加快，通讯器材产品等新型消费连续升温。全年限额以上批发零售贸易业实现通讯器材类零售额1.64亿元，家用电器和音像器材类零售额3.52亿元,分别比上年增长17.6％和5.5%。

※ 2000年-2005年淮安市财政总收入 25.7634.9843.1953.8863.3875.56020406080单位：亿元200020012002200320042005年份财政收入情况财政收入

注：财政收入增长较快。2005年全年实现财政总收入75.56亿元，按同口径运算，比上年增长21.4%。上划中央收入40.58亿元，增长19.4%；地点财政收入34.99亿元，增长24.0%，其中一样预算收入26.77亿元，增长23.4%。

※ 2000年-2005年淮安城镇人均收入 6117651371597798820991150200040006000800010000单位：元200020012002200320042005年份城镇人均收入情况人均收入

注：居民生活水平稳步提高。全市在岗职工年平均工资14136元，比上年增长16.1%。2005年淮安城镇居民人均可支配收入9115元，比上年增长11.0%；人均消费性支出6389元，增长12.0%。

※ 2000年-2005年淮安农村人均收入 330233273365339537014024010002000300040005000单位：元200020012002200320042005年份农村人均收入情况人均收入

注；2005年淮安农村居民人均纯收入4024元，比上年增长10.5%；人均生活消费支出2491元，增长11.2%。

※ 2000年-2005年淮安城镇储蓄存款总额 106.3122.96148.25178.25209.19241.36050100150200250单位：亿元200020012002200320042005年份储蓄存款总额情况存款总额

注：20025年全市金融机构本外币存款年末余额430.75亿元，比上年末增加68.4亿元〔储蓄存款250.03亿元、企事业单位存款111.79亿元，分别增加37.31亿元和13.26亿元〕。金融机构本外币贷款年末余额281.34亿元，比上年末增加40.81亿元。其中，人民币存款年末余额427.27亿元，比上年末增加69.56亿元〔储蓄存款247.36亿元，增加38.17亿元〕；人民币贷款年末余额274.66亿元，比上年末增加38.44亿元。全年金融机构现金收入1466.97亿元，比上年增长15.4%。金融机构现金支出1418.25亿元，增长14.9%；货币回笼48.72亿元，增长32.5%。

三、最新都市建设总体规划

● 都市区划与人口

年 末总人口〔万人〕 土 地面 积〔平方公里〕 人口密度〔人/平方公里〕

全 市 524.06 10072 518

市 区 270.99 3171 850

清河区 24.36 29 10729

楚州区 119.49 1522 786

淮阴区 87.42 1264 686

清浦区 32.06 296 1087

开发区 7.66 60 1248

涟水县 104.19 1670 623

洪泽县 39.25 1394 279

盱眙县 73.98 2493 295

金湖县 35.66 1344 267

● 都市规模的扩容提速