商业古镇可行性研究报告

1 新疆友好（集团）股份有限公司 乌鲁木齐市瑞泰商业项目可行性研究报告 一、乌鲁木齐市概况 （一）乌鲁木齐市简介 乌鲁木齐市是新疆维吾尔自治区的首府城市，是新疆政治、经济和文化中心，也是第二座亚欧大陆桥中国西部桥头堡和我国向西开放的重要门户。它地处亚欧大陆中心，天山山脉中段北麓，准噶尔盆地南缘。全市辖七区一县，总面积1.42万平方公里，建成区面积339平方公里，2012年全市常住人口335万人。 近年来，随着国务院《关于进一步促进新疆经济社会发展的若干意见》政策的深入实施，特别是针对新疆的开发建设，中央出台了一系列优惠政策。国家给予新疆经济发展的支持有力地推动了乌鲁木齐经济建设等各项事业的快速发展。 2 (二) 2011年新疆维吾尔自治区各地、州、市主要经济指标排名 2011年新疆维吾尔自治区各地、州、市生产总值排序 2011年新疆维吾尔自治区各地、州、市社会消费品零售总额排序及在岗职工平均货币工资排序 3 （三）乌鲁木齐市2012年主要经济数据 乌鲁木齐市历年生产总值和社会消费品零售总额 2012年乌鲁木齐市地方生产总值实现2060亿元，比上年增长17.3%，分产业看：第一产业实现增加值25亿元，增长6.5%；第二产业实现增加值878亿元，增长16%；第三产业实现增加值1157亿元，增长18.6%。 2012年全年，乌鲁木齐市实现社会消费品零售总额834.35亿元，比上年增长20%。 2008年-2012年人均可支配收入及增速 近年来乌鲁木齐市城镇居民收入水平不断提高。2012年城镇居4 民人均可支配收入达到18385元，比上年增长13.9%。 2012年乌鲁木齐市居民消费价格指数表 单位：% 2012年乌鲁木齐市居民消费价格比上年上涨3.4%，其中，食品价格上涨7.7%，烟酒价格上涨5.7%，衣着价格上涨2.3%，家庭设备用品及维修服务类上涨1.7%，娱乐教育文化用品及服务类上涨0.8%，居住价格上涨0.4%。 城市居民可支配收入及人均消费支出 根据2012年乌鲁木齐市国民经济和社会发展统计公报显示：2012年乌鲁木齐市城镇居民人均可支配收入18385元，比上年增长13.9%；城市人均消费性支出13785元，比上年增长17.3%。 由此可见，乌鲁木齐市的消费能力逐年增大，这对以零售百货为主营业务的友好集团来说是一个非常好的发展机会。 通过对2011年新疆维吾尔自治区各地、州、市生产总值、人均地区生产总值、社会消费品零售总额排名，以及2012年乌鲁木齐市生产总值、社会消费品零售总额、人均可支配收入等经济数据可以看出，乌鲁木齐市作为新疆首府城市，各项经济数据均名列前茅，消费需求旺盛，消费能力巨大，在整个新疆维吾尔自治区内占有重要的地位，是投资者的首选城市。 5 （四）乌鲁木齐市未来城市发展规划 城市布局呈“双中心、组团式”形态。市区南中心为大十字一带，北中心为铁路局一带。 以米东新区、头屯河城市副中心为依托，以312国道、216国道为产业发展轴，逐步形成以乌鲁木齐为中心的“一城两轴”的空间发展格局。 6 1.城市发展方向 城市用地按照“南控、北扩、先西延、后东进”的原则。向南严格控制，优化和整治；向北为主要发展方向；向西在保障生态和地质安全的前提下适度拓展；向东强化与市域北部地区的协调，预留发展空间。 2.城市空间结构 在全市构建三坪新区、高铁新区、米东区、甘泉堡工业区、西山新区、老城区六大组团。中心城区按照“多中心组团式”的空间发展思路，构筑“一轴、双核、多心”的空间结构。“一轴”为连接老城区和城北新区的城市综合服务功能拓展轴。“双核”为老城区、城北新区两个市级公共服务中心；“多心”为多个专业型公共服务中心。 3.中心城区主要片区功能定位 城北新区重点发展国际商贸、外事交流、空港商务、保税物流、行政办公五大核心功能；高铁新区结合高铁综合交通枢纽，打造为我国西北地区门户枢纽，重点发展商务办公、研发咨询、高端零售和居住等功能；西山新区重点发展教育培训、科技研发、高新技术和现代物流等相关服务业；老城区重点推进行政办公、商业金融、旅游休闲、文化创意、体育、大学教育等服务功能；米东区重点打造石化基地，发展成为居住、商贸、文化教育、旅游休闲度假区相结合的现代化城区。 二、项目情况说明 （一）项目所在区域简介 沙依巴克区是乌鲁木齐市中心城区之一，位于首府的西部，东隔7 河滩公路与天山区、水磨沟区毗邻，西临104团与头屯河区相望，南起乌拉泊与乌鲁木齐县接壤，北至新医路与新市区相连，总面积427平方公里。建成区面积25万平方公里，总人口52.8万，居住着汉、维吾尔、回、哈萨克、满、蒙古、锡伯、俄罗斯等38个民族，是一个团结和睦的民族大家庭。沙依巴克区维吾尔语意为“戈壁滩上的花园”，是乌鲁木齐市唯一用维吾尔语命名的城区。 区位优势和产业优势的不断提升，使沙依巴克区成为国内外人们观察审视乌鲁木齐建设与发展的重要窗口。作为乌鲁木齐市的中心商贸区，区内商贸活跃，市场繁荣。全区形成了“五大商圈”、“三大集散中心”和“一条商业长街”的商业布局，拥有六家大型购物中心、十家大型超市、五家五星级酒店和十七个门类的专业商品交易市场94个，其中年交易额超亿元的14家。“南站商圈”、“友好商圈”等五大商圈的凝聚和辐射功能日渐增强，呈现出大商贸、大流通、大市场、人气旺的特点，蕴藏着无限的商机。 （二）项目简介 友好集团乌鲁木齐市瑞泰商业项目位于乌鲁木齐市沙依巴克区钱塘江路17号，该项目出租方为乌鲁木齐瑞泰资产管理有限公司，法定代表人：安启虎。 8 双方合作的楼层为地上第一层至地上第四层，合计建筑面积为：38264.25 ㎡（图纸建筑面积）。 面积分布： 地上第一层(商业)：8079.57 ㎡； 地上第二层(商业)：10061.56 ㎡； 地上第三层(商业)：10061.56 ㎡； 地上第四层(商业)：10061.56 ㎡。 项目合作方案： （1）合作方式：租赁 （2）项目交付时间：应在公司股东大会审议通过后三日之内，在2015年3月15日前为装修改造期。 （3）项目合同期限：自2015年3月16日至2030年3月15日。 （4）租金起算日：从2015年3月16日开始计算。 （5）租金方案： 首期含税租金单价为2.00元/㎡/天，合同期间平均租金单价为2.374元/㎡/天。 （三）项目区位示意图 9 如图所示： 为项目所在地，该项目位于乌鲁木齐市沙依巴克区钱塘江路，地处城市的繁华区域，地理位置良好，交通便利。 三、项目综合分析 （一）乌鲁木齐市商业环境介绍 备注：乌鲁木齐市的商业市场目前正处于稳步发展期阶段。 （二）项目周边商圈情况 10 项目地理位置： 乌鲁木齐市沙依巴克区钱塘江路17号。 距离大十字商圈：2.8公里 距离友好路商圈：5.0公里 距离火车站商圈：0.75公里。 （三）项目周边3公里辐射范围示意图 该项目位于乌鲁木齐市沙依巴克区钱塘江路，周边居住区及市政机关、企事业单位、医疗机构等单位诸多，未来发展潜力巨大。 1.住宅小区： 七一酱园高层商住楼、环宇小区、和田街小区、城市公社小区、兴亚新苑小区、汇玺园、新疆公路局家属院、祥瑞苑、雅安商住公寓、新疆公路管理局住宅小区、三建家属院、建机家属院、民政厅小区、新疆监狱管理局家属院、新疆公安厅家属院、新疆邮电设计院家属院、公园街小区、广益园小区、园丁小区、警苑小区、天山建材小区、阳光清城、新星园小区、三星园小区、珠江园小区、和协雅苑、地王佳座、和风雅居、新疆道路运输管理局、天安名门等。 2.市政机关、企事业单位： 新疆公安厅、新疆交通厅、沙依巴克区工商局长江路工商所、乌11 鲁木齐市长江路派出所分所、乌鲁木齐市和田街派出所、沙依巴克区邮政局、炉院街税务所、沙区交警大队长江路中队、乌鲁木齐市沙区质监局、乌鲁木齐火车南站等。 3.教育机构： 乌鲁木齐市第6小学、乌鲁木齐市第18小学、乌鲁木齐市第21小学、乌鲁木齐市第34小学、乌鲁木齐市第42小学、乌鲁木齐市第86小学、乌鲁木齐市第4中学 、乌鲁木齐市第5中学、乌鲁木齐市第10中学、乌鲁木齐市第23中学等。 4.医疗卫生机构： 新疆维吾尔自治区中医医院、乌鲁木齐红十字医院、新疆邮电医院等。 （四）项目周边交通环境示意图 该项目位于乌鲁木齐市沙依巴克区钱塘江路，为主干道路，项目周边交通便利，多条公交线路可通达全城。 12 （五）项目竞争者示意图 （六）项目竞争者情况 1.七一酱园购物中心 经营面积约30000㎡，地下一层至地上五层。地下一层为农贸市场，地上一层经营化妆品、珠宝、鞋，地上二层至地上三层为超市、地上四层至地上五层经营服装及餐饮。该商场拥有一定数量的固定消费客群，对本项目造成较大的威胁。 2.阳光100商城 13 地上一层至地上四层，营业面积为5400㎡，经营品牌属于大众品牌，客流量较小，经营商品种类不齐全。 3. 商贸城 商贸城是各种中低端品牌货品的综合批发市场，已经营多年，形成较大规模，吸引了大量的消费人群。 14 4.好家乡超市 该超市位于瑞泰商厦地下一层，面积约为8700㎡，与友好集团瑞泰商业项目位于同一建筑物内。好家乡超市在该区域内已经营多年，但商品品类较为低端，主要面向低收入客群。 （七）项目SWOT分析 1.优势 （1）城市整体环境的发展 乌鲁木齐市是新疆维吾尔自治区的首府，是全新疆的政治、经济、文化、科技、商业的中心，是商业企业的必争之地，也是友好集团发展百货、超市、家电等主营连锁业态的重中之重。根据乌鲁木齐市未来城市发展规划，城市用地按照“南控、北扩、先西延、后东进”的原则，在全市构建城北新区、高铁新区、米东区、甘泉堡工业区、西山新区、老城区六大组团。“规划”指出，到2020年，乌鲁木齐市将会成为一个拥有七区一县、500万人口、市域面积达13787.6平方公里的大中型城市。同时，随着援疆政策不断深入，乌鲁木齐市整体的城市建设及投资环境也在不断完善中。2012年，乌鲁木齐市地方生产总值实现2060亿元，比上年增长17.3%；社会消费品零售总额实现834.35亿元，比上年增长20%；城镇居民人均可支配收入18385元，比上年增长13.9%；城市居民人均消费支出13785元，比上年增长17.3%，经济的快速增长和城镇居民收入的不断提高将促进社会购买力持续增强。乌鲁木齐市场的巨大潜力，为乌鲁木齐市商业的发展提供了更广阔的发展空间。 （2）项目所在区域优势 该项目位于乌鲁木齐市的主要城区—沙依巴克区。沙区属于乌鲁木齐市的老城区，各项配套建设都比较完善。同时该项目周边小区众多，常住人口数量巨大，再加上该项目毗邻火车站商圈，庞大的流动15 人口也为该项目的发展奠定了巨大的消费潜力。巨大的消费人口数量也为该项目的经营缩短了市场培育期。 （3）交通优势 乌鲁木齐市“田字路二期”于2013年3月23日开始施工，地面道路2013年8月30日通车，桥面道路2013年10月30日通车，附属工程2013年11月30日完工。该项目位于乌鲁木齐市钱塘江路，该路段属于“田字路”二期高架桥的出口路段，交通方便、快捷，届时可以增大本项目的覆盖范围，使更远的消费者可以通过“田字路”到达卖场进行购物。 （4）项目周边区域缺乏业态丰富的综合购物中心 该项目周边的商业为数众多，商场有“七一酱园购物中心”、“阳光100商城”，大型批发市场有“商贸城”、“新奇广场”、“地王鞋城”等，但这些商业经营的业态较为单一。随着近几年全国商业发展的趋势以及人们的消费意识的改变，单一业态的商业的局限性越发明显，而业态丰富的综合性购物中心的发展越来越强势。因此该项目整体集合了百货、超市、家电、餐饮、休闲娱乐等多种业态，预计开业后将会吸引大量人流来此消费，同时也将成为项目所在区域内标志性的购物中心。 （5）友好品牌优势 友好集团经过多年发展，于2012年在中国百货行业排名第28位，商业零售位居西北第一，综合经济实力评比连年名列新疆商业流通领域首位；2013年跻身财富中国五百强第466位，成为五家新疆上榜企业的唯一一家商业企业。友好集团自身的品牌优势已深入人心，截止2014年1月，友好集团会员人数达到660079人，有利于进一步缩短该项目的市场培育期。 2.劣势

乔口渔都商贸古镇提质改造项目可行性研究的开题报告

一、研究背景及意义

随着旅游业的不断发展壮大，旅游业已成为我国国民经济的重要支柱产业之一，而古镇旅游成为了国内旅游市场的热点。然而，由于传统古镇城市规划和建设的不完善及游客口味的变化，一部分古镇的旅游业发展缓慢，且面临着以上述问题所引起的人员流动性、景区争夺、装修水平差与供给过剩的问题。这些问题都制约了古镇旅游业的可持续发展。为了满足游客对于旅游景点的需求以及解决古镇旅游业发展面临的问题，提升古镇旅游质量和竞争力，对古镇进行提质改造已成为必不可少的任务。

本次研究以乔口渔都商贸古镇为例进行研究，乔口渔都商贸古镇座落在福建省福州市闽侯县境内，被誉为“阁山水岸、文化名镇、福建商贸中心”，拥有丰富的历史文化遗产和得天独厚的自然风光。但目前，古镇内部商铺装修品位不一，多为传统的“一店面一风格”，且场所缺乏标准化的营销策划，导致商铺进入门槛过低，整体吸引力与竞争力降低。因此，对乔口渔都商贸古镇进行现代化、标准化、高品质文旅改造，有必要在深入研究该古镇现状及特色基础上，全面分析其可行性，进而提出可行性方案，据此引导该古镇产业的可持续发展。

二、研究内容及方法

1. 研究内容

（1）调研分析：深入分析乔口渔都商贸古镇的现状，了解该古镇的历史、文化、产业等方面，调查游客需求，分析目前该古镇旅游业的存在问题及影响因素。 （2）市场分析：对该古镇旅游市场进行分析，分析该市场的潜在需求，研究市场规模及其增长趋势等。结合竞争情况和市场特点，制定可行性方案。

（3）技术方案：对乔口渔都商贸古镇进行技术方案改造的可行性进行论证和分析，以确定改造方案和改造后预期效果。

（4）经济分析：对古镇提质改造项目的投资、预期收益及风险等进行经济分析，以评估该方案的经济可行性。

2. 研究方法

（1）实地调研法：通过与乔口渔都商贸古镇有关方面的交流以及实地调查等方式，了解古镇实际情况。

古镇研究报告

古镇是指具有悠久历史、保留完整传统建筑风貌、具有独特文化内涵的历史文化聚落。随着中国旅游业的快速发展，古镇旅游成为了一个热门的旅游项目。本报告将对古镇进行深入研究，探讨其特点、发展现状以及未来的发展方向。

一、古镇的特点

1. 历史悠久：古镇通常具有几百年甚至上千年的历史，有着丰富的历史文化积淀。

2. 传统建筑：古镇的传统建筑多数保留完好，具有独特的建筑风格和民俗特色。

3. 文化内涵：古镇的文化内涵丰富多样，涵盖了历史、艺术、民俗等多个方面。

4. 水系布局：古镇通常建在水乡地区，具有独特的水系布局和特色。

二、古镇旅游的发展现状

1. 旅游热潮：古镇旅游近年来蓬勃发展，吸引了大量游客前来观光、度假。

2. 商业化发展：古镇旅游逐渐商业化，各种旅游设施和商业项目相继涌现。

3. 文化传承：古镇旅游也在努力传承和弘扬传统文化，举办各种传统活动和表演。

4. 问题与挑战：古镇旅游也面临着一些问题，如过度商业化、文化底蕴丧失等。

三、古镇旅游的发展方向

1. 保护与开发相结合：古镇旅游需要在保护传统文化和建筑的同时，进行合理的开发利用。

2. 文化挖掘：古镇旅游应注重挖掘和传承古镇的特色文化，打造独特的旅游体验。

3. 提升服务质量：古镇旅游应注重提升服务质量，提供更好的旅游体验。

4. 拓展宣传渠道：古镇旅游可以通过互联网、社交媒体等渠道进行宣传，吸引更多游客。

结论：

古镇旅游是一个具有巨大潜力和发展空间的旅游项目，通过合理的保护、开发和传承，古镇可以成为一个独特的文化旅游目的地。同时，古镇旅游也需要注重解决一些问题和挑战，确保其可持续发展。

古镇保护与旅游开发建设项目

可行性研究报告

目 录

第一章 总 论 ..................................................... - 1 -

一、项目名称 ................................................... - 1 -

二、建设性质 ................................................... - 1 -

三、项目地点 ................................................... - 1 -

四、项目业主 ................................................... - 1 -

五、研究范围和编制依据 ......................................... - 1 -

六、项目建设的必要性 ........................................... - 2 -

七、项目建设内容及规模 ......................................... - 2 -

八、实施进度安排 ............................................... - 3 -

九、总投资及资金筹措 ........................................... - 4 -

十、经济效益分析 ............................................... - 4 -

十一、偿债能力分析 ............................................. - 4 -

十二、综合效益评价 ............................................. - 4 -