商业地产的分类

商业地产基础知识

一、商业地产定义

商业地产的属性本身来讲有广义和狭义之说。

狭义的商业地产就是我们平常说的商业的交易场所；

广义应该包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等，一切可以用来销售和经营这些物业综合体的运营形式，都叫商业地产。

二、商业地产范围

商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPING MALL、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。

三、商业地产与住宅房地产的区别

住宅房地产

1、开发商大多数采取开发销售的模式 其资金回收模式相对简单；

2、大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时，主要是买来自住的；

3、开发商只要将房子卖出去，将社区的物业管理做好，就基本算是大功告成。

商业地产

1、商业地产项目是只租不售、或只销售部分的面积，靠企业长期持有；

2、大多数购买者购买商业地产类产品是作为一种稳定型、投资回报率较高的一种投资工具，买来作为投资用的；

3、开发商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去，而且还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待。

四、商业地产的内容

1、商业地产在开发和运营中涉及到三个层面：资本运营、市场开发、运营管理。

2、贯穿商业地产全过程的三种行为：开发行为、投资行为、经营行为。

3、商业地产的四元素：开发商、投资商、商户、消费者。

4、商业地产的市场发展条件：主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件、人口密度、消费总量等。

5、商业地产的发展特点及趋势：高品质商业地产、分割商铺领风骚、国际资本加紧抢滩、第三方经营管理发展趋向显著。

五、商业地产名词解释

1、商圈：

是指零售店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单的说，也就是来店顾客所居住的地理范围。

2、商业业态定位：

根据当地的市场条件和商业项目的规模、面积、物业现状，进行业态定位及市场定位，科学的确定项目的经营形态和目标市场。

商业地产的商圈分类方法

商业地产的商圈分类方法主要包括以下几种：

1. 核心商圈：这是最接近商业地产的区域，顾客密度最大，也是主要的消费区域。核心商圈的客户占比一般在55%-70%。

2. 次要商圈：位于核心商圈以外的区域，客户密度较小。

3. 边缘商圈或辐射商圈：位于次要商圈以外的区域，客户数量较少，客户密度最小。

除了核心商圈、次要商圈和边缘商圈或辐射商圈，还有一些分类方法将商圈分为一级商圈、二级商圈和三级商圈等。一级商圈通常是最接近商业地产的区域，客户密度最大，消费能力最强；二级商圈是位于一级商圈以外的区域，客户密度和消费能力较低；三级商圈则更远，客户数量和消费能力进一步下降。

以上分类方法有助于商业地产开发商更好地了解目标客户和市场需求，从而制定相应的策略来吸引和留住客户，提升商业地产的价值和效益。

商业综合体分类

商业综合体是指由商业建筑群及配套设施组成的综合性商业地产项目，它集购物、娱乐、餐饮、文化、办公等多种功能于一体，能够满足人们生活、工作、娱乐等多样化需求。根据商业综合体的规模、功能、形式等不同特点，可以将其分为几个主要的分类。

1. 超大型商业综合体

超大型商业综合体往往位于城市中心或商圈核心位置，占地面积庞大，建筑面积大，商业空间丰富多样。它通常包含多个商场、写字楼、酒店、住宅、娱乐设施等多种功能，集高端时尚品牌、豪华餐厅、高级办公等于一体，吸引着众多国内外消费者和投资者。

2. 社区型商业综合体

社区型商业综合体主要服务于周边居民及附近的消费群体，占地面积较小，建筑面积相对较小。它的主要功能是满足居民的日常购物需求，常见的有小型超市、便利店、药店、餐饮店等。社区商业综合体注重便利性和服务性，方便居民生活，提供便捷的购物环境。

3. 主题型商业综合体

主题型商业综合体以特定的主题和文化为核心，在室内外空间设计、建筑样式、商业形象等方面都呈现出独特的主题特色。常见的主题型商业综合体有购物中心、主题公园、文创园区等。它通过营造独特的氛围和体验，吸引不同类型的消费者，提供特色化的购物及娱乐服务。

4. 城市更新型商业综合体

城市更新型商业综合体通常是通过改造老旧的工业厂房、仓库等建筑物，将其转化为商业综合体项目，旨在提升城市形象，活化城市功能。这类商业综合体常常具有独特的工业风格，吸引了很多年轻消费者。它一般集合了商场、展览中心、创意办公、艺术空间等多种功能，具有较高的文化艺术内涵。

5. 旅游型商业综合体

旅游型商业综合体常位于旅游景区附近，通过与景区融合，为游客提供购物、餐饮、住宿、休闲娱乐等设施，满足他们在旅行中的各种需求。这类商业综合体一般拥有独特景观和特色建筑，结合当地的文化和风土人情，吸引了大批游客。

商业综合体因其多功能的特点，成为现代城市发展的重要组成部分。不同类型的商业综合体根据市场的需求和消费者的不同群体，提供了丰富多样的消费选择和体验。同时，商业综合体也为城市的经济发展做出了重要贡献，带动了商业、服务业及相关产业的发展，促进了城市的繁荣与进步。

商业地产的基本概念

什么是“商业地产”？

狭义概念——意指用于各种零售、餐饮、休闲等生活服务类经营方式的不动产，包括商场、店铺、购物中心、步行街以及社区商业等。

广义概念——除商铺之外还涵盖写字楼、公寓式酒店、连锁酒店等具有商务属性的不动产，

商业房地产的类别划分

商业房地产的形式多样，规模也有大有小。规模大的商业房地产如shopping mall项目，可以达到几十万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小。对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报形式的模式；对于规模较小的商业房地产而言，大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式，但很多小规模商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式。

按照行业类别分类

零售功能商业地产（百货商场、商业街、超市、家居建材，以及将上述多种功能于一身的大型购物中心）

娱乐功能商业地产（电影城、娱乐城、KTV）

餐饮功能房地产（大型酒楼、中西餐饮、快餐小吃、冷饮店）

健身服务及休闲功能商业地产（健身中心、美容院、SPA）

专业商业地产（专业批发市场、商贸城，如义乌小商品批发市场

居住以及办公用商业地产（写字楼、酒店式公寓、产权式酒店、老年公寓）

按照市场辐射范围分类

邻里型——辐射范围≤1公里，总建筑面积≤2万平方米，商圈内人口≤5万，主力店为中型超市或标超或餐饮主力店

社区型——辐射范围≤3公里，总建筑面积≤5万平方米，商圈人口5-10万人，主力店为标超或大型超市，根据情况也可能包含影院、电器卖场、体育用品卖场、儿童主题等多个次主力店 区域型——辐射范围为3-6公里，在交通便捷、商业中心较远的区域，辐射范围可达8公里，总建筑面积5-10万平方米，商圈人口在10-25万人，主力店为大型超市或百货店，至少包括4-5个次主力店

超区域型——辐射范围达10公里以上，超出本地“片区”或“区域”；总建筑面积10-15万平方米，主力店如大型百货公司、大型超市或批发店1-3家，多个次主力店，商圈人口＞50万