从化市促进城中村改造办法

从化市促进城中村改造办法

为贯彻落实广州市委、市政府富民优先、民生为重战略，优化城市空间布局，改善城市人居环境，壮大村、社集体经济实力，统筹城乡协调发展，加快广州市北部城市副中心和现代化生态城市建设步伐，根据国家、省和广州市城中村改造的有关政策规定和做法，结合我市实际，特制定办法如下：

一、指导思想

坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面贯彻落实科学发展观，围绕把我市建设成为广州北部城市副中心，创建中国优秀旅游城市的目标，按照“政府主导、村（社）主体，科学规划（包含村民回迁安置区、集体物业安置区和商业发展用地等），资金平衡”的工作思路，加快推进我市城中村改造工作，进一步改善城中村村民生活环境和居住条件，壮大村、社集体经济实力，提升城市形象和管理水平，构建社会主义和谐社会。

二、基本原则

（一）让利于民，政策支持

为切实维护城中村村民的合法权益，充分调动村民支持、参与城中村改造的积极性，壮大村、社集体经济实力，市政府给予土地出让融资、税费减免等方面的优惠政策和保障措施，支持城中村改造工作。

（二）村（社）主体，因地制宜

改造工作采取政府主导，属地街道办指导和监督，各有关职能部门积极配合，村委会或经济社作为主体组织实施的方式，实现村民安置房由原来的单家独院集中统一改建为保留村庄文化传统的公寓式小区，集体物业得到集中安置。改造所需资金主要通过将规划为商业发展用地的土地公开出让筹集（节余土地由市政府批准给村（社）集体经济组织用作经济发展用地，其收益用于解决村民未来生活保障），也可通过引入市场机制，采取合作等方式筹集。

（三）规划先行，文化承传

改造工作坚持规划先行，在合理划分功能分区基础上，科学编制各区域的控制性详细规划。同时，对于具有一定历史文化底蕴的城中村，在规划设计时注意保留具有历史价值的建筑、古树名木等反映当地传统文化特色的元素，以延续城市的历史文脉。

（四）依法行政，村民自治

改造工作充分发挥村民自治的作用，由村委会（经济社）作为城中村改造工作的组织实施主体，由村民代表大会（社员代表大会）讨论确定城中村改造的拆迁补偿基本原则等具体事项。同时，对于改造工作中出现的纠纷和问题，由村集体经济组织（社集体经济组织）通过协商和法律等途径解决。

（五）试点起步，有序推进

改造工作坚持“依法依规、一村一策、以点带面、有序推进”的原则，积极稳妥推进。在城中村试点改造工作的基础上，根据试点工作开展情况和我市城市建设

需要，逐步将城中村改造工作拓展到其他对城中村改造工作积极性和条件较为成熟的村（社）。

三、组织机构

为加强对城中村改造工作的组织领导，确保改造工作顺利推进，市政府成立城中村改造工作领导小组，由市政府分管副市长任组长，市府办、国土房管局、规划局主要领导任副组长，成员由国土房管局、规划局、建设市政局、财政局、城监大队、法制办的分管领导和各街道办的行政主要领导组成。领导小组负责指导全市城中村改造工作，研究制定城中村改造政策措施，审查核准改造实施方案，研究决定其他重大事项等工作。领导小组下设办公室在市国土房管局，由市国土房管局分管领导兼任办公室主任，具体负责各项组织和实施工作。

改造工作涉及的街道办也要相应成立城中村改造工作领导小组，负责辖区内城中村改造的统筹组织工作，牵头指导各村编制改造实施方案，协调解决改造过程中遇到的困难和问题，并落实专人具体负责各项日常工作。各城中村改造工作试点村要组织专门力量，负责摸查土地房屋情况、编制改造规划、制定村级改造实施方案和拆迁安置补偿方案等城中村改造的具体组织实施工作。

四、政策措施

（一）改造相关政策

1．城中村改造可采取整体改造、抽疏建筑、打通交通道路和消防通道等多种方式。改造时要按规划同步配套建设市政公用基础设施。改造区外市政基础设施由

市政府负责建设，改造区内市政基础设施由改造实施主体负责建设。城中村改造应优先建设规划中急需建设的主干道路、桥梁、城市广场等重要基础设施和公共服务设施，并优先解决其用地问题。

2．城中村土地经整理后，合法产权部分的村民住宅和集体物业复建安置剩余用地可按有关规定用于发展集体经济项目，或通过公开出让和依据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》进行转让。出让或转让所得扣除按国家、省和广州市规定征收的税费以及该城中村改造风险资金（按该改造区的土地出让金收入的10%）后，可全额用于城中村改造，用于村民住宅和集体物业的复建、城中村改造区内的基础设施建设和被征地村民补助等支出。为保障被征地村民生活和长远利益，对被征地村民的补助应统筹兼顾，补助支出主要用于补助被征地村民参加社保、补助发展村集体经济和兴办村集体福利事业等。

3．城中村改造尽量保留能充分传承传统建筑风貌和文化特色的房屋、祠堂和街区等建筑，并在规划设计方面尽量兼顾延续传统屋村文化特色建筑和景观。4．为提高用地效应，城中村改造范围内集体经济发展用地上的集体厂房、商铺、仓储用房等集体物业房屋可与城中村一并改造，其使用功能和容积率可按所在区域控制性详细规划要求予以调整优化，不限定按原状改造。

5．城中村改造由市财政解决控制性详细规划的编制费用，村解决修建性详细规划的编制费用。

6．在城中村改造中，村民和村（社）集体原有合法产权部分的物业，原则上由改造主体按1：1进行等面积复建补偿，并由原村（社）集体统筹安置。属无合法产权部分的物业，由村民代表大会（社员代表大会）决定拆迁补偿方法。7．属于等面积复建的村民住宅、集体物业及新增加配套建设的公益性集体物业所涉及的有关税费，属市政府权限范围内的，相关部门按照“拆一建一免一”的原则给予减免；超出权限不能减免但属于市级财政收入的规费，全部安排用于城中村改造区内的基础配套设施建设，具体参照《关于免收廉租房和经济适用房建设的有关行政事业性收费和政府性基金的通知》（从府办〔2008〕36号）执行。8．城中村改造作为市政府重点工作，改造涉及的报建应按“特事特办、特事快办”的原则，加快审批速度和办事效率。

（二）改造资金使用

为加强和规范资金管理，提高资金使用效益，改造资金由土地出让金足额征收入库后，再按照“先上报，核准后再拨付使用”的原则返还使用。即将规划为商业发展用地的土地出让后，所得土地出让金全额上缴财政专户，扣除国家、省和广州市规定征收的税费及风险改造资金后，根据建设计划分阶段拨给城中村改造工程，如有节余，全部拨给村（社）用于发展集体经济。改造资金的拨付程序具体如下：

1．村委会（经济社）按照工作进度，向属地街道办提出使用资金的申请，其内容应包括使用资金的理由及金额；