房地产行业“融资+代建”模式兴起

浅谈房地产项目代开发建设模式利弊分析摘要：房地产项目开发建设是一项固定投资巨大，周期长且复杂程度较高系统工程，其成功实施需要诸多因素的合力支持，其中最关键的因素在于项目管理团队的组织协调能力。

项目管理者的责任即帮助业主进行资源整合，得到价值链上最优秀成员的协助，出色完成目标任务，并得到最大化的开发价值以及项目长期增值。

在我国推行投资体制改革的浪潮下，国有企业房地产项目领域开始引入“代开发制或合作开发制”，以期取得良好的经济效益和社会效益。

然而不可否认代开发制仍是新兴的管理模式，在实施中必然产生诸多风险。

文章结合具体项目案例，分析代开发全过程管控细节，对代开发模式产生的各种风险问题进行总结并提出改进建议。

关键词：房地产；项目；代开发模式一、引言代建模式，即政府投资项目通过招标等方式，选择社会专业化的项目管理单位（以下简称代建单位），负责项目的投资管理和建设组织实施工作，严格控制项目投资、质量和工期，项目建设完成后交付给使用单位的制度。

当下，房地产项目逐渐引进该创新模式，并引申出代开发模式或合作开发模式。

如何正确评判该模式的利与弊、究竟怎样制定科学合理管控模式，以上课题值得我们深入探讨。

二、代建制模式的产生背景和利弊分析在传统建管体制下，政府投资建设领域长期存在着以下问题：一是项目管理“建设、监管、使用”三位一体化，项目法人或模糊或缺失；二是行政管理部门往往重审批、轻管理，造成了“三超”工程（超规模、超标准、超概算）、“三低”工程（低水平、低质量、低效益）屡见不鲜；三是行政机关单位对自有项目干预“过火”，使得某些政府工程建设领域逐渐成为滋生腐败的温床。

传统建管模式的弊端使得政府投资项目的综合绩效无法让人信服和满意，改革的呼声渐起，在这样的需求背景下，代建制模式营运而生。

从中央到地方的政府投资工程领域，代建制模式在历经小范围“试水”取得一定成效后，进而逐步推广、铺开。

代建单位优势在于能够提供专业化的技术管理服务，协助委托方更好地进行项目建设组织实施，当下，许多行政单位的主营方向都不在专业建设领域之内，或是缺乏建设管理方面的技术骨干，或是在建管领域的人力配备不足，或是缺乏成功的项目组织实施经验，一旦规划项目多起来、建设难度大起来，往往感到疲惫不堪，使得项目建设陷入困境。

房地产代建—模式介绍2004年7月16日国务院颁布的20 号文《国务院关于投资体制改革的决定》，明确了代建制的概念：“政府（投资主体）通过招标方式，选择具有相应资质、社会专业化的项目管理单位作为代建人，负责对项目进行投资管理和建设实施的组织工作，严格控制项目投资、质量和工期，项目建成后交付使用单位的制度”。

上述《决定》仅就政府投资项目中的非经营性项目的代建制进行了规制，并未明确非政府投资项目是否可以采用该模式，以及采用该模式的具体要求。

根据“法无禁止即许可”的原则，并且从司法实践中建设主管部门的监管态度来看，非政府投资项目采用“代建制”模式也大量存在。

当然，“代建制”也面临着诸多的问题，特别是在非政府投资项目中，主要表现在：①尚无法律法规对“代建制”进行明确详细的规定，仅有国务院及各地政府规范性文件对于委托代建的问题做了相关规定；②尚无国家级层面颁布的《委托代建合同》示范性合同文本；③司法实践中对委托代建的法律性质尚不明确、代建授权模式的界定不明晰等。

一、司法案例一、案情简介2012年11月28日黔西县人民政府与山城公司签订《框架协议》（甲方为黔西县人民政府，乙方为贵州山城生态房地产有限责任公司），协议主要载明该项目由甲方委托乙方进行代建，资金不足部分由乙方垫资修建。

2013年3月21日圣奇公司与山城公司签订《施工协议》（甲方山城公司，乙方圣奇公司）。

2013年7月1日黔西县人民政府与山城公司签订《代建合同书》，约定黔西县人民政府委托山城公司代建“贵州省扶贫生态移民黔西县示范园”。

2013年12月14日山城公司与圣奇公司签订《工程进度款支付协议》（甲方为山城公司，乙方为圣奇公司）。

二、裁判结果二审法院认为案涉工程为市政工程，由黔西县人民政府委托山城公司进行投资代建，后山城公司将工程发包给圣奇公司，黔西县人民政府与山城公司委托代建法律关系与山城公司、圣奇公司建设工程施工合同法律关系，并非同一法律关系。

浅议我国房地产代建制的形成与发展随着房地产行业的不断发展，代建制已经成为该行业的重要管理模式，从以往仅限于非经营性政府投资项目，逐步扩展到了准经营性项目和经营性项目建设领域。

作为适应社会发展进行大型房地产开发项目管理制度的产物，代建制的形成不是偶然现象，而是一种行业发展的最终必然。

本文主要从代建制的重要意义、运营机制以及对房地产行业的积极推动作用等几个方面进行阐释，以期展示代建制在房地产行业发展过程中重要的意义。

标签：代建制;房地产;行业发展;推动引言：传统房地产行业建设模式下，投资与建设、建设与管理常常出现监督模糊，极大地阻碍了该行业的稳步发展。

随着房地产行业由以往多是政府投资行为转化成现如今的市场化，代建制已经越来越深入到了建筑行业的方方面面，代建制度本身也早已不再局限于以往非经营性政府投资项目，而是延伸到了准经营性和经营性项目领域。

房地产开发项目代建制较好地适应了社会的发展，并有效地将房地产项目的投资和开发功能相剥离，开发商以代建的形式承担项目的开发任务，打破以前政府投资过程中管理模式粗略、人员素质参差不齐等弊端，全面导入了成熟的项目管理经验与开发理念，开发建造高品质房产。

应该说，代建制的逐步深入，是推动房地产行业飞速发展的关键因素。

1.房地产代建制的管理模式“房地产代建制”是指房地产投资项目经过既定的程序，由具备资金和土地的投资方选择有先进管理模式的项目管理公司作为项目建设期法人，并让其全权负责项目建设全过程的组织管理。

通过专业化项目管理，最终达到控制投资、保证工期质量、提高投资效益、降低企业风险和管理水平的目的。

由于实行了代建制，代建单位便依照代建合同的约定向投资方缴纳履约银行保函或履约保证金，这样，政府投资部门从经济和法律上便可以有效控制代建单位的所有行为，而代建单位也必须本着提高自身技术水平，增强服务意识，这对政府机构整体水平的提高也起到了促进作用，对于项目来说也更能提高投资效益。

代建模式—房地产行业新的机遇和挑战摘要：面对当前房地产市场日益增多的代建项目，从代建模式需求、发展空间、房企能力贴合等方面，分析了房企代建模式迎来的机遇。

同时，从代建难度高、费用管理要求高、合作模式复杂的角度，梳理了代建模式遇到额度调整。

针对机遇和调整，对房企提出来相应的发展建议，从战略上明确代建业务开展模式，利用自身优势打造代建能力，优化决策机制及完善保障机制。

关键词：房地产；委托方；代建模式；决策机制在房地产监管趋严、融资环境收紧、行业利润下滑、重资产调控的背景之下，房地产从传统的“土地红利”“金融红利”向“管理红利”逐步转型，在转型中，代建模式以其轻资产、高盈利、抗周期等优势，成为目前众多房企探索新模式、抢滩布局的重要选项。

但与此同时，随着各大房企纷纷入局代建模式，带来了代建方的严重竞争，委托方寻求代建的初衷也逐步多样化，房企追求代建轻资产、低风险、稳定收益的“代建模式”面临挑战。

一、代建模式遇到的机遇1.需求多元化随着政策调控、市场竞争加剧，较多房企流动性危机凸显，由重资产向轻资产转型成为房企新的探索方向之一。

代建模式作为轻资产，输出管理与服务，获取稳定的代建收益成为更多房企的选择。

在行业需求上，过往代建委托方更多为政府及中小开发商，但随着行业“三道红线”、“集中供地”等政策调控，地方城投公司托底拿地、遇困房企“保交楼”，金融机构涉房不良资产处置等纾困类项目产生大量代建需求，代建需求激增促使代建行业迎来周期性爆发。

2.存在高增速高盈利高潜力的空间从近两年的代建项目发展看， 2022年代建企业新签约建筑面积1.1万亿平方米，较2021年增长11.3%，近五年增速均为18.6%。

2017-2020年中国房地产代建业务的净利润率水平始终高于25%，2020年为25.4%，显著高于传统房地产净利。

根据中指院数据，截至2021年，我国代建行业渗透率（代建新签约面积/城镇住房总需求面积）约为 4.8%，而欧美等发达经济体的代建渗透率为 20%-30%，以平均值25%估算，仍有五倍倍提升空间。

代建模式将成为成都房地产企业新趋势文/王琳 四川省成都大悦城控股西南区域公司近年来，随着国内房地产市场调控升级，房地产市场的发展态势趋于平稳，但与此同时，房地产企业也面临着较大的资金挑战。

为了减轻压力，企业开始寻求新的发展路径，轻资产转型因此成为一种趋势。

而代建模式作为一种具体的转型方式，可以有效减轻企业的资产负担，优化资产结构，提升企业的市场竞争力和盈利能力。

何为房地产行业的轻资产运营模式房地产行业的轻资产运营模式是指，企业专注于发挥其运营管理优势和品牌价值，在产业链中仅扮演管理者和经营者的角色。

轻资产模式主要包括以下几种：首先是代建模式，即品牌+管理输出模式，依靠管理和品牌价值实现盈利；其次是合作开发的小股操盘模式，通过减少投入、共享利润实现以小博大的投资；第三是出售成熟物业模式，通过出售部分“重”资产来盘活资金，优化资产结构，降低负债率；最后是“地产+基金”模式，通过REITs（不动产投资信托基金）等手段募集稳定现金流，用于新项目拓展和为自有项目后续资金提供保证。

房地产企业代建模式分析代建模式是指委托方（一般是土地业主方）将项目开发委托给具有开发能力的受托方进行全程或部分管理的合作模式。

委托方提供资金和土地，受托方则负责项目管理，凭借其卓越的项目管理能力为项目创造品牌、管理、资源价值。

在此模式下，房地产企业无需支付额外资金成本，仅凭自身品牌、项目策划、后期管理等方面便能获得收益。

这种模式既降低了资金投入，又保证了稳定的资金回流。

代建模式的发展历程可以分为三个阶段，前两阶段以政府代建为主，随着市场逐渐成熟，投资与开发环节的专业化分工日益明显，商业化代建开始崭露头角。

阶段一（1993—2003年）：地方探索与政策试点。

1993年，厦门率先提出将基础设施项目委托给专业项目管理机构建设。

随后，多地政府为解决建设需求大、行政干预多的问题，开始尝试性地实施代建模式。

阶段二（2004—2015年）：政策鼓励与全国化推进。

融资代建模式简介在当代社会中，融资代建模式成为了一种流行的房地产开发方式。

融资代建模式是指当一个企业或个人在进行房地产开发项目时，需要寻找融资方来提供项目所需要的资金，同时也需要寻找代建方来负责项目的具体建设工作。

这种模式可以有效解决资金和建设能力的不足问题，推动房地产项目的顺利进行。

融资代建模式的特点在于，开发方不需要拥有独立的资金和建设能力，而是将这些工作交由专业的机构完成。

融资方通过提供资金来支持项目的开发，代建方则负责项目的具体施工和管理工作。

在这种模式下，开发方可以专注于项目的策划和运营，而不需要投入大量精力和资金在建设方面。

融资代建模式的优势之一是可以降低项目风险。

由于代建方通常具有丰富的经验和专业知识，能够更好地预估项目的风险，并采取相应的措施进行管理和控制。

代建方还可以负责项目的工程质量和进度管理，确保项目按时按质完成。

通过借助代建方的专业能力，开发方可以降低自身的开发风险。

另一个优势是提高了项目的融资能力。

融资方通常会更加愿意支持融资代建模式的项目，因为代建方可以提供更可靠和完善的施工计划和管理方案。

融资方对代建方有更高的信任度，使得他们更愿意提供资金支持。

代建方可以根据项目的具体情况和需要，提供更灵活和多样化的融资方式，满足开发方的需求。

虽然融资代建模式有很多优势，但也存在一些挑战和限制。

选择合适的代建方至关重要。

代建方的专业能力和口碑对项目的成功至关重要，开发方需要仔细筛选并对代建方进行评估。

融资代建模式需要高度合作和协调，双方需要建立良好的沟通渠道和合作机制。

代建方与融资方之间的利益关系需要妥善处理，确保各方的合法权益。

总结起来，融资代建模式是一种有效的房地产开发方式，通过将资金和建设能力交由专业机构完成，可以降低项目风险并提高融资能力。

然而，选择合适的代建方、建立良好的合作关系以及妥善处理利益关系是该模式成功实施的关键。

融资代建模式对于项目融资能力的提高是有很大的优势的。

房地产代建项目的几种模式在房地产行业，从拿地-施工-销售-交付的全生命周期，通常由一家开发商完成闭环。

但是，随着行业的不断发展和衍变，开发商之间开展合作，实现1+1＞2的结果。

其中，又有一种合作模式“代建”，成为当前众多开发模式中比较常见的一种。

一、房地产代建的定义由拥有土地的委托方方发起诉求，由拥有项目开发建设经营的专业代建方承接，双方通过平等协商建立合作关系，最终实现共同盈利的一种合作开发模式。

代建方通常是品牌房企，其在品牌、产品、成本、融资、管理、团队等方面积累的成熟经验，可为委托方提供项目定位、规划设计、工程管理、成本管理、招投标管理、营销管理、品牌管理、交付管理等开发全过程服务。

二、房地产代建的分类从国内房地产代建的发展来看，我国的代建兴起于最初的政府代建，整个行业先后经历了政府代建、商业代建、资本代建等不同阶段的演化，当前已发展成三种代建模式并存的状态。

（一）政府代建代建方与政府相关部门合作，承接安置房、限价房等保障性住房和大型公共服务配套的建设管理和服务，依据项目的投资、销售或利润总额收取佣金。

政府代建项目的利润较低，但也可获得更多的社会资源。

（二）商业代建由非政府类委托方委托，代建方进行开发建设或同时负责销售的代建模式。

具体由可分为：纯收取服务费的商业代建与股权式商业代建。

1、单纯收取服务费的商业代建代建方与已经或计划取得标的地块土地所有权证的委托方合作，由委托方承担全部或部分资金，代建方无任何股权占比，根据双方签订的代建委托协议中的契约关系负责项目全过程开发管理服务，通过管理和品牌输出，满足委托方在代建项目中的经营与效益目标等，并依据合同约定条款，收取一定比例服务费的代建模式。

在项目代建运作过程中，委托方负责筹措项目开发所需全部资金，拥有项目开发中的投资决策权、监督权、建议权和知情权，享有项目的投资收益，承担项目的风险。

代建方主要负责项目管理团队组建、规划设计管理、工程营造管理、成本管理、营销管理、竣工交付管理等开发环节的全过程管理。

代建模式分析之融资代建模式分析融资代建模式是指企业或个人将融资需求委托给第三方机构进行代建的一种模式。

代建方作为专业机构，负责为委托方寻找合适的融资渠道、与金融机构协商融资条件、进行融资申请等一系列工作。

融资代建模式的主要特点是由代建方全权负责融资工作，委托方无需过多参与，节省了委托方的时间和精力。

融资代建一般会采取收取佣金的方式获得收益，因此代建方有动力尽快成功完成融资。

另外，代建方通常拥有丰富的融资资源和经验，更有可能找到更为优质的融资渠道和条件。

融资代建模式在众多行业中广泛应用，尤其是在需要大量资金投入的项目中，如房地产开发、基础设施建设等。

在这些项目中，融资的难度和复杂度通常很高，需要专业的机构进行代建来提高融资的成功率。

此外，融资代建模式也在创业创新领域得到广泛应用，帮助初创企业解决资金短缺的问题。

融资代建模式的优势主要包括以下几个方面：1.专业化服务：代建方通常有专业的团队和丰富的经验，能够帮助委托方寻找最合适的融资渠道，并在融资申请过程中提供专业的指导和支持，提高融资成功的概率。

2.省时省力：委托方无需自己投入大量时间和精力进行融资工作，只需要提供必要的信息和文件，将融资工作交给代建方处理。

这样委托方可以将更多的精力用于自身的业务发展和运营。

3.资金效率：代建方通过丰富的融资资源和经验，能够更快地帮助委托方获得所需的资金，并且可能以更有利的融资条件获得资金，提高资金利用效率。

4.风险控制：代建方在进行融资代建业务时，通常会对资金用途和风险进行评估和控制，从而保证与委托方的资金使用和风险承担相匹配。

然而，融资代建模式也存在一些潜在的风险和局限性：1.信息传递不畅：委托方与代建方之间存在信息传递的障碍，委托方的具体融资需求可能没有得到准确理解和反映，导致融资方案与预期不符。

2.代建方利益冲突：代建方通常会通过收取佣金等方式获得报酬，这可能导致其在融资过程中更加关注自身的利益而不是最大化委托方的受益。

房地产企业代融代建模式分析房地产⾏业持续调控，让传统的⾦九银⼗也变得黯淡⽆光。

⾦融政策持续收紧，在资⾦和地产之间竖起了厚厚的壁垒。

销售回款和融资，是地产企业发展的两⼤主动脉，如今被死死控制住，也就相当于控制了整个⾏业发展的命脉。

如此持续下去，⾏业必然⾯临洗牌。

在如此严峻的环境下，各⼤房企纷纷调整发展策略，“抓回款，控投资”是本轮应对策略的主基调。

很多企业也纷纷表⽰，下半年会放缓甚⾄暂停拿地。

虽然说，⼀直有观点认为，这个阶段是企业拿地的最佳时候，因为政府预期下调，企业竞争热度降低，有很多抄底的机会。

但主流观点，还是准备过冬，现⾦为王。

但是，对于房地产开发企业来讲，是否能够可持续发展的⼀个重要指标就是⼟地的储备量。

⼟地资源是⽀持企业发展最重要的⽣产资料，没有⼟地就没有发展基础。

所以，在做决策的时候既要考虑当前的困境，也要考虑未来发展的可持续性。

相⽐市场环境好，资⾦充裕的时候，当前房企拿地更加谨慎，对未来房价上涨的预期很低甚⾄没有。

在拿地⽅式上，也从传统的招拍挂，并购向代融代建，产业勾地转变，核⼼的原则就是减少现阶段⾃有资⾦的投⼊。

如果有可能，最好是零投⼊还能拿到项⽬。

代融代建就是有可能实现零投⼊还能拿项⽬的途径。

代融是指以⽬标项⽬为载体，利⽤公司⾃⾝的信⽤以及在银⾏的授信额度为⽬标项⽬的开发进⾏融资。

⽬标项⽬达到融资条件，符合银⾏融资要求为前提。

这种模式出现的背景是因为在⾦融政策收紧的环境下，中⼩型房企不在银⾏的⽩名单范围内，没有授信额度，⽆法实现项⽬的融资。

⽽对于⼀些国内排名靠前的房企，⼊围银⾏⽩名单，具有授信额度，但缺少投资标的取得融资款项。

两者结合，优势互补，达到融资放款的条件。

这种模式要求⼤型房企⼊股项⽬公司，并提供相应的连带担保。

为了防控风险，企业⼊股后会对项⽬公司进⾏监管，对资⾦进⾏封闭式管理，待偿还贷款后，再退出项⽬公司。

该模式的收益主要是对融资款收取的担保费⽤，不过，更多企业关注的是后能通过这个标的物产⽣更多的融资增量资⾦，在满⾜项⽬⾃⼰需求的前提下，可以进⾏拆借。

房地产代建模式全新解读绿城建设的代建业务可分为三种模式：项目代建、资本代建和政府代建. 无论是哪种模式，绿城在选择合作对象的时候都要求十分严格。

据绿城房产建设管理有限公司总经理曹舟南介绍，绿城在选择合作方的时候，有3 个条件：第一，土地的权属证明必须是取得的；第二,对方对房产的开发理念和对产品的要求基本吻合绿城的定位；第三，必须具备非常好的资金条件. 1. 项目代建就是与已经取得土地证的企业对接，由合作方承担全部或部分资金, 绿城建设承担开发任务，通过管理和品牌输出,为已获得项目的委托方提供房地产全过程的管理。

在这个过程中, 委托方负责筹措项目开发所需全部资金, 拥有项目开发中的投资决策权、监督权、建议权和知情权，享有项目的投资收益，承担项目投资风险。

绿城建设负责项目管理团队组建, 项目总经理及主要专业负责人由绿城建设派遣, 财务负责人由委托方派遣。

项目管理团队根据合同约定、项目公司董事会的授权，以及项目公司管理制度行使项目运营管理权,履行项目委托管理的职责和义务。

绿城建设负责包括项目前期管理、规划设计管理、工程营造管理、成本管理、营销管理、竣工交付管理等开发环节的全过程管理。

绿城建设根据合同约定在受托管理项目使用绿城品牌. 履行项目委托开发管理职责和义务, 根据合同的约定或委托方的授权行使项目日常经营管理权，努力实现项目管理各项目标，取得合同约定的收益。

品牌输出。

委托项目可使用“绿城”品牌字样作为项目推广案名，并在项目推广销售阶段的广告、销售资料和项目现场包装等推广物料中使用“绿城"品牌字样和商标。

同为品牌输出，绿城和中体奥园的模式不同之处在于，中体奥园是单纯赚取管理费。

而绿城是参与开发全过程,从前期管理、规划设计，一直到工程营造、成本控制、营销策划、竣工交付，以及到最后的物业管理。

财务资金管理。

委托方筹措项目开发所需全部资金，主要负责项目公司财务管理，绿城建设拥有财务信息知情权. 绿城的收益来自三个方面. 代建方需要向绿城建设支付的费用包括三个部分: 派驻团队基本管理费、委托开发管理费、项目业绩奖励. 派驻团队基本管理费。

2018年起，脱胎美国著名地产商铁狮门的商业模式而衍生的融资代建业务，因其轻资产开发与资本运作相结合的特点而逐渐被房地产企业接受，并曾作为房地产“白银时代”的规模扩张利器而得到推广。

但是，经过近年的市场洗礼，部分企业的融资代建业务蓬勃发展并实现逆势扩张，但是部分企业融资代建业务确陷入了较大困境。

虽然，笔者坚信在房地产的“黑铁时代”里，代建业务作为轻资产运营与资本运作结合的模式将必然得到越来越多企业的青睐，但是仍希望从代建业务当前所面临的困境这一角度，谈谈融资代建业务所面临的常见困境和遇到困境时可以采取的破解方法。

目前，市场上常见的融资代建业务模式主要可以分为两类，一类是纯债权投资的债权投资模式，另一类是股+债的夹层投资模式，两类模式交易结构如下图所示债权投资模式夹层投资模式但是，无论采用何种模式，从本质上融资代建业务在法律关系上呈现三角格局（如下图所示），即资金方（出资主体）、代建方（操盘团队）和原业主。

而笔者认为，融资代建模式面临的困境即源自于上述三角格局下相互矛盾而又相互反作用的法律关系。

“变现偿债”与“贱卖资产”的矛盾自2021年下半年以来，受市场下行压力影响，除个别项目外，整体房地产市场销售情况较为冷淡，项目回款压力较大，部分企业纷纷启动降价以加快项目销售速度。

但是降价跑量这种临时挽救项目的方案对融资代建项目而言却存在较大矛盾和障碍，矛盾主要体现在如下方面：1. 资金方自身偿债压力需要投资现金流稳定对于项目实际出资人而言，虽然资金方在法律关系上与原业主或项目公司为债权债务的借贷关系，但是由于资金方的实际出资并非为其个人自有资金，有相当大比例是来自于资金方基于项目公司或项目资产加杠杆而进行的再融资。

如遇到销售困境，资金方的最大诉求即需要快速处置项目公司资产以实现自身投资现金流稳定，因而资金方的降价诉求极大，但是这一点刚好与原业主诉求相反。

2.原业主对自身资产保值增值的坚定诉求而对于代建项目的委托人——即原业主而言，之所以引入融资代建模式进行项目开发，其核心诉求即是想通过借助代建方的操盘团队与资金方的资金来实现资产的保值与增值。