信托知识
1、什么是信托财产
信托财产，是指受托人因承诺信托而取得的财产。受托人因信托财产的管理运用、处分 或者其他情形而取得的财产，也归入信托财产。法律、行政法规禁止流通的财产，不得作为 信托财产。法律、行政法规限制流通的财产，依法经有关主管部门批准后，可以作为信托财 产。
2、什么是信托公司
信托公司，是以信任委托为基础、以货币资金和实物财产的经营管理为形式，融资和融 物相结合的多边信用行为。 信托公司是随着商品经济的发展而出现的。 信托业务18世纪出现于英国。
3、什么是信托
信托，是指委托人对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按照委托人的 意愿以自己的名义，为受益人的利益或其它特定目的进行管理或处分的行为。
4、什么是信托产品
信托产品，是由信托公司发行的，多为固定收益类信托产品，目前年化收益类多在 8%-12%。 信托产品作为高端理财产品， 收益高、 稳定性好， 是信托理财产品的主要特点。 优 点是：低风险，收益较高，投资领域广泛，可以横跨货币、资本、实业三个领域； 缺点是:1、 门槛较高，100万起步；2、期限一般为1-2年，期间变现能力差。 信托产品风险很低，但是 不保证不会损失本金。但信托在我国成立20多年，所有产品均实现本金与收益的兑现。
5、信托认购流程
(1) 委托人应充分阅读和理解本信托，在做出投资决策前应详细阅读《认购风险申明 书》 、 《信托计划说明书》 、 《信托合同》 。 (2) 委托人与受托人签署《认购风险申明书》 、 《信托合同》 、 《合格投资人资格确认登记 表》 ，并填写委托人调查问卷。 (3) 委托人按信托文件约定的缴款日期向受托人在银行开立的账户划款。 (4) 签订信托合同时，认购人应提供： 自然人：认购人本人的身份证明原件及复印件、信托利益分配账户复印件、认购资金付 款证明；如需经办人代办，还需提供授权委托书、经办人有效身份证件复印件。以上材料均
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需认购人本人签字确认。 机 构：营业执照副本原件及复印件、组织机构代码证原件及复印件、法定代表人身份 证明原件及复印件、认购资金付款证明、信托利益分配账户复印件；如需经办人代办，还需 提供授权委托书、经办人有效身份证件复印件。以上材料均需加盖公章。
6、信托产品特点
(1) 固定期限，确定收益，高安全性，稳健型配置必选 (2) 收益率高，是银行同期定存的数倍 (3) 运作期限明确，便于安排资金使用计划 (4) 门槛一般100万以上，认购额300万（不含）以下的自然人，名额不超过50个 (5) 不能通过大众媒体宣传 (6) 募集速度快，一般一两周可以结束 (7) 信托财产独立，不受信托公司影响，可用于抵押保管银行开设专户、专款专用 (8) 保管银行开设专户、专款专用 (9) 信托公司注册资本3亿元以上，业务牌照齐全 (10) 不同项目资质不同，信托平台实力有别，产品风险等级不同
7、固定收益信托信息披露机制
固定收益信托在每一个信托季度会对投资者披露信托运作情况，包括资金运作项目方 向、项目进展、项目公司财务情况、获得抵押物、质押物的情况、已实现收益和分配情况等
8、固定收益类产品担保方式有哪些?
受托人一般要求融资方或担保人将其持有的土地、房产、股权、债权抵押或质押给受托 人，抵质押率一般小于70%，如果投资项目失败，受托人可以将抵押物或质押物变现以保证 收益。
9、固定收益类产品如何分配收益?
固定收益信托产品在信托存续期间，没有净值。一般来说，在每一个信托年度结束时， 信托所取得的收益在扣除相关税费后， 会以现金形式直接分配给投资者。 在所有投资项目成 功取得收益后或信托存续期到期后，信托未分配的收益和信托本金会分配给投资者。
10、固定收益类信托产品保本保收益吗?
固定收益信托产品不会直接承诺保本保收益。信托项目不同，风险的来源、大小不同。 但是，固定收益信托产品通过严格筛选融资方、投资项目、担保方，并通过资产抵押、股权 质押、第三方担保及个人连带责任保证等方式，使投资风险降为最低。
11、什么是固定收益类信托?
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固定收益信托产品是指由信托公司发行的， 收益率和期限固定的信托产品。 融资方通过 信托公司向投资者募集资金，并通过将资产（股权）抵押（质押）给信托公司、以及第三方 担保等措施，保证到期归还本金及收益。
委托人：是信托的投资者。 受托人：通常指发行信托的信托公司。 受益人：由于现阶段我国信托产品都是自益信托，投资者本身就是受益人。 担保人： 受托人将信托资金投资于某一项目时， 都需要第三方对此次投资的收益做担保， 对这个项目附有连带责任，该第三方就是担保人。一般来说，担保人可以是公司企业也可以 是自然人， 可以为项目发起者的母公司， 实际控制人， 也可以是专门的第三方担保机构， 等。 抵押、质押：担保人在对投资项目担保时，会将其持有的股权、债权抵押、质押给受托 人， 抵押物、 质押物的变现价值必须大于受托人的投资额和预期收益额， 如果投资项目失败， 受托人可以将抵押、质押物变现以保证收益。
12、如何选择房地产投向的信托产品？
(1) 应该优先选择那些在房地产信托业务方面具备长期经验、专业团队和良好业绩的信 托公司发行的产品。毕竟信托机构是设计、发行和管理房地产信托产品的“第一线操刀者”， 也是评估和防范信托资金运用风险的“第一道屏障”。 (2) 重点关注担保方式，通常情况下土地使用权抵押或房地产项目公司股权质押优于第 三方保证；如果房地产信托产品设计中运用了房屋所有权买断、项目公司股权转让、第三方 金融机构保证等方式，这些无疑是更稳妥的“担保”机制。另外，不少房地产信托理财产品都 设计了组合的担保策略，投资者在甄别产品时应坚持“抓大放小”的原则，重点关注最便于掌 控和变现的担保方式。 (3) 房地产市场的区域性很强， 在同等条件下， 投资者应该优先选择经济发展水平较高、 当地房地产市场较具成长性、 投资环境以及配套基础实施较完善的地区， 尤其是这些地区的
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