物业秩序维护工作规划

第章安全管理与秩序维护

一、安全管理

充分运用公司管理各类型物业的丰富经验，利用现代化的管理手段，依靠各种先进技术设备与工具，科学组织，精心安排，提供高品位、高水准的安全管理，确保工作场所的安全、文明、舒适，为客户提供热情周到的服务，树立良好的公众形象。安全管理涵盖了：日常巡查、公共秩序、消防管理和车辆管理等内容。

（一）安全管理目标

1．日常生活、办公秩序井然有序；

2．人身安全不受侵犯；

3．财产不受损失；

4．重大活动顺利进行；

5．突发事件迅速得到解决；

6.规避各种安全事故的发生；

7．治安案件发生率为0，火灾发生率为0。

（二）安全管理原则

以“外张内驰”为原则，以治安、车辆、消防管理为主线，以训练有素、行动神速、果断干练的护卫队伍为主体，利用现代化的管理手段，依靠先进的技术设备与工具，人防、技防、物防相结合，科学组织日常管理，精心布置重大活动的安全保卫工作，迅速协助解除突发事件。

（三）安全管理的内容与方式

1．安全管理内容

（1）治安管理：主要是防盗、防聚众闹事、防各种破坏活动，防止任何影响客户身心健康和环境的行为。保证小区环境井然有序，人身安全不受侵犯，财产不受损失。

（2）消防管理：主要是防火及防止各种自然灾害。

（3）交通管理：主要是维护物业内交通秩序，防止交通事故的发生和车辆被损被盗。 2．安全管理方式

安全管理的方式以治安、消防、停车场自动监控管理系统为主导的监控管制为主，辅以固定岗哨、流动岗哨、机动应急分队，建立一个严密、可靠的安全网络。碧悦湾花园项目安全岗位设置以填补技防“盲点”为准则，根据碧悦湾花园项目实际情况，设置门岗和其它重要位置的固定岗哨，如车辆岗哨；流动岗哨按指定路线或非指定路线流动巡查。一般情况下的安全管理按原定班次、时间、人员、岗位、工作性质来执行日常管理任务，特殊情况下的安全管理，则按事件的性质采取相应的应急措施，如突发性事件和紧急事件的临时性处置、管制，并在碧悦湾花园项目的安全管理工作中，设定紧急事件处理方案和突发性事件处理方案。

物业管理秩序维护方案

为落实住宅区治安防范工作，保障小区住户的安全，维护小区良好的治安环境，特制定如下保安管理制度。

一、 组建保安队伍

1、在公司领导的指导监督下，按照政府及行业主管部门要求，组建一支纪律严明，作风过硬的保安队伍。

2、严把保安员录用标准，保安伍主要由优秀退伍军人组成。

3、加强保安培训，聘请公安、武警、消防官兵进行法律、法规和职业道德教育及各项技能培训，提高保安队伍的战斗力和服务技能。

二、 加强保安值班

1、小区保安值班实行24小时三班轮值制，做好门前和小区内治安保卫工作。

2、保安值班分为门前值班与小区内巡逻值班，各岗位保安人员应相互配合，密切协作，共同做好整个小区的治安保卫工作。

3、 保安门前班及中心岗值班人员必须严格执行小区人员和车辆管理规定及小区出入管理制度，严格执行人、车辆分流制度，引导车辆进入地下车库，维护大门进出秩序和小区内的治安环境；发现可疑人员应及时报告。

4、 保安巡逻值班人员负责检查小区的各项安全设施和公共照明，密切注意观察小区内流动人员的行踪。维护小区内的正常生活秩序，禁止赌博、卖淫、嫖娼、打架斗殴等事件在小区内发生，及时处理突发事件，发现可疑情形应立即向有关部门报告，严格执行巡逻登记手续，配合公安机关检查住户情况，协助门卫做好其它工作。

5、 保安监控室值班人员负责小区监视闭路监控系统、对讲系统、消防报警系统的运行情况，并负责接受和协调处理20：00至8：00期间小区住户报修和投诉。

6、 保安员必须服从小区保安队长的领导，不得擅自离岗、调班或值班时间与人闲谈、聊天等。

7、 值班当中遇紧急情况或突发事件，及时通知相关部门。

三、 规范保安管理

1、 建立健全各项规范管理制度，严格进行保安工作质量考核，确保小区治安环境良好。

2、 实行奖励与处罚制度，对在治安防范中有立功表现的保安予以奖励，对违反规定的保安员予以处罚。

3、 坚持文明执勤，礼貌执法，讲究方式方法，把敬礼、您好、谢谢等礼貌贯彻到整个工作中，严格贯彻执行《保安员行为规范》。

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物业秩序维护班长工作流程【物业管理经验分享】

物业秩序维护班长工作流程

一、交接班管理：（一）提前15分钟在客户中心门口整队集合，清点上班人数，事后据实填写手工考勤。

（二）检查员工仪容仪表要求：1、按公司规定统一着装，着装要干净、整洁，冬夏服装不能混穿；鞋子和袜子为黑色或棕色皮鞋并保持干净。

2、工号牌戴在左胸上方成水平状。

3、不准戴任何饰物，男队员发根不过双耳，不留胡须，大鬓角及其它怪异发型；不准留长指甲，女队员应留短发，长发的应盘上。4、对检查中发现的不符合，要求员工立即整改，不能立即整改的限

时一个工作日内解决，并依据绩效考评标准作业规程和行政奖罚标准作业规程的相关规定予以考核。

（三）讲解本班工作重点，提出工作要求，分配岗位人员。各岗位人员有序前往相应岗位接岗

二、工作监督：（一）门岗工作检查1、检查门岗人员着装、仪容仪表、礼节礼貌是否保持合格标准；

2、检查对人员、物品出入管理是否按公司制度规定，是否进行认真盘查、询问、登记；登记信息是

否完整、真实、有效。3、是否对需要帮扶的业主提供力所能及的帮助（如提送单件或少量物品、搀扶病号、呼叫出租车等）。

（二）收费岗1、车辆出入时间、收费情况登记清楚明了，无涂改；2、现场清点票款是否相符，如有长短款，要

求当事人立即查找原因，对多余款项进行回收并移交专职收费人员入账，对于短款，则要求当事人

员补足差额，并予以绩效考核；

3、岗位车辆月租、自购车位入场车辆台账健全，收费情况记录详实。（三）巡逻岗工作检查1、巡逻签到时间是否及时有效（地面巡逻1（思考频次是否合理可行）小时

一次，楼层巡逻每班2次）；

2、装修巡查是否按要求每天进行；

物业秩序维护人员（安防人员）培训纲要

主讲：张晨

一、 安全防范服务的基本要求

1、安防人员的仪表和礼貌礼仪

执勤时整洁着装、佩戴工牌号；

精神饱满，站立、行走姿态规范；

执勤中认真履行职责，不脱岗、不做与工作无关事情；举止文明大方，主动热情，耐心周到；

办事高效，坚持原则，礼貌待人。

2、巡逻、门岗等执勤岗位

服从领导，听从指挥；

熟悉物业及业主（或物业使用人）基本情况，如商铺店主及成员、房屋结构、消防设备、技防设备、各类机电设施设备分布情况、消防中心、应急反应等；

按规定路线和方式巡逻、签到，未签到或不及时签到要记录原因；

熟悉人员和物品出入管理流程，具备条件的，可对外来人员及外搬物品做好记录及控制；

观察细致，反应迅速，按照有关规定及时发现、处理各种事故隐患及突发事件;

相互配合，妥善处理各种问题。对于超出职权或无法处理的情况，应及时汇报。

3、值班记录

记录及时、齐全、规范和真实；

交接班事项及物品记录清晰，未完成事项有跟进记录；

接班人员分别签名确认；

记录、分类和归档正确及时，记录本整洁完好，记录字迹清晰。

4、技防设施设备 各类安防设施设备齐全完善，使用正常；

定期检查和维护，并有完整记录；

标识明显正确，相关制度应张贴在墙壁的醒目处。

二、 车辆停放管理服务

1、车辆管理的方法与要求

建立健全车辆管理队伍（应做好人员安排，包括物业管辖区车辆交通的疏导及管理人员、停车场维护人员和车辆收费管理人员等）；

车辆出入管理（包括登记、采用出入卡证管理、收费管理等）；

车辆停放管理（车辆进入管理区域后，管理人员应引导车辆停放，同时做好必要的劝阻、检查、记录等工作，避免出现法律纠纷）。

2、车辆管理注意事项

车辆管理的交通标识及免责告示应充足明显，必须提醒车主做好相应的安全防范措施，减少安全事件的发生，并且避免发生安全事件时引发法律纠纷；

车主首次申请办理停车卡时应提交本人身份证、驾驶证、车辆行驶证原件及复印件，并签订停车位使用协议，建立双方车辆停放服务关系。对是有偿停放还是无偿停放、是保管关系还是仅车位租用关系、停放过程中的安全责任等法律责任问题予以明确，避免在车辆出现刮损或丢失时引起法律纠纷；