人防车位 土增扣除条件

关于“车位”土地增值税的涉税分析；购房送车位，是否视同销售摘要：土地增值税以增值额为征税对象，税负较高，对企业的收益能力影响较大，做好合理的税收筹划及经验总结对企业来说极其重要。

目前土地增值税清算政策各地缺乏统一性的文件，具体实施细则存在差异，税企产生较大争议，其中停车位的问题尤其突出。

土地增值税清算要在税法规定的范围内用好用足政策，既要结合企业实际情况又要最大限度的与政策规定相吻合，以达到企业利益最大化。

关键词：土地增值税清算；车位；争议；举措“土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，計算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该项目应缴纳土地增值税税款的行为”[1]。

土地增值税以转让房地产的增值额为计税依据、征税面较广、按次征收，实行超额累进税率，在房地产开发企业（以下简称企业）税负中占较大比重。

土地增值税清算工作所涉及的周期长，覆盖范围广，清算时提供资料繁多，审核内容也比较复杂，因而土地增值税清算中税企矛盾较大。

近几年国家有关部门相继出台了若干针对土增税的文件，对土地增值税的预交、清算等环节加以规范和完善。

各省也纷纷出台相关解释、规定，但由于各地的政策差异性大，极易产生税企争议，其中停车位的问题尤其突出。

与住宅、商铺等其他开发产品相比，车位销售属于有限所有权转让，具有一定特殊性，对于车位销售的土地增值税清算问题，特别是企业按人防办公室的规定依托地下基础设施建造的地下车位，对其所有权归属问题尚存在争议，成为土地增值税清算的矛盾焦点。

一、车位收入的确认“《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定土地增值税是对其有偿转让房地产所有权的行为，就其增值额为征税对象的税种，取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入。

”由于目前很多车位作为公共配套设施建设，无法办理独立的所有权证，地下车位的转让行为是否应纳入土地增值税的征收范围存在不同意见。

2024年土地增值税清算常见问题解答1.问：“五险一金”是否可以在开发间接费中扣除？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第（二）项规定，开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

因此，对直接组织、管理开发项目人员的“五险一金”作为工资薪酬，可计入开发间接费。

2.问：纳税人因延期缴纳土地出让金支付的违约金、利息，可否在土地增值税清算中作为取得土地使用权所支付的金额扣除？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第（一）项规定，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发〔1995〕110号）第五条第（一）项明确，取得土地使用权所支付的金额，包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。

纳税人因延期缴纳土地出让金支付的利息、违约金不属于取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用，不应作为取得土地使用权所支付的金额扣除。

3.问：房地产开发企业与委托方签订代建合同，收取代建服务费，且委托方拥有土地使用权并办理项目立项等手续，在工程完工后，房屋权属归委托方所有的，是否应征收土地增值税？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。

房地产开发企业与委托方签订代建合同，收取代建服务费，且委托方拥有土地使用权并办理项目立项等手续，在工程完工后，房屋权属归委托方所有的，由于此类代建业务，房地产开发企业与委托方之间未发生国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的转让，因此，不征收土地增值税。

江苏省地方税务局关于土地增值税政策口径解答（一）一、清算单位确认问题1、问：清算单位如何确定？房开企业自行分期的能否分期清算？答：根据《细则》第八条、国税发[2006]187号的规定，清算单位是由发改委（计委）、经发局审批的项目或分期项目，以发改委（计委）、经发局的立项批文为准。

2、问：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，如何计算土地增值税？答：根据《细则》第八条、财税字[1995]48号第十三条的规定，对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别计算增值额。

不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用《条例》第八条第一项的免税规定。

涉及普通标准住宅的房地产开发项目仍应以项目为单位进行清算。

二、普通标准住宅与普通住宅认定标准1、问：我省普通标准住宅的认定标准是什么？答：根据苏地税发[1995]103号、财税[2006]141号的规定，我省普通标准住宅，暂定为按当地政府部门规定的建筑标准建造，按商品房住宅价格管理的要求实行国家定价或限价，为安排住房困难户、解决中低档收入者住房而建造的经济适用房、微利房、解困解危房、拆迁安置房、落实私改房等。

2、问：普通住宅的认定标准是什么？答：根据财税[2006]21号的规定，“普通住宅”的认定，一律按各省人民政府根据国办发[2005]26号制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。

三、扣除项目确认方面1、问：代收费用具体指什么？如何计征土地增值税？答：财税字[1995]48号第六条规定，代收费用，指的是县级以及县级以上人民政府明文规定要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用。

如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可不作为转让房地产的收入。

对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（1995年1月27日财政部财法字[1995]6号发布）2010-06-01 阅读次数：974 [ 字体大小：大中小 ]第一条根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十四打的规定，制定本细则。

第二条条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其他附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。

不包括以继承，赠与方式无偿转让房地产的行为。

第三条条例第二条所称的国有土地、是指按国家法律规定属于国家所有的土地。

第四条条例第二条所称的地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。

条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。

第五条条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

第六条条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他单位。

条例第二条所称个人，包括个体经营者。

第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）、取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

（二）、开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物折迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程的支出。

公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

《民法典》下结建人防车位的权属地下人防车位是平战结合的地下建筑，通常分为单建式和结建式，其中结建人防车位多以住宅小区地下人防车位为主，是城市交运系统中的重要组成部分。

但是，法律层面对此类人防车位的权属界定并不清晰，地方法规之间存在较大差异，司法判例的结果也各有异同。

梳理现行法律、地方法规，并对近年中、高级人民法院相关判例进行整理与分析。

1 结建人防车位的权属争议单建人防车位是指独立建造在地表以下，并不附着地面其他建筑物而建设的人民防空工程，平时用作车位，战时用作掩体，其投资多由政府完成，例如防空洞、广场地下空间等。

单建人防车位的权属并无争议，根据《国防法》第40条规定，国家和政府投入建设的国防资产理应属于国家所有。

结建人防车位是指按国家规定结合民用建筑修建的防空地下室，其上部有坚固性地面建筑物，平时用作车位，战时用作掩体，其投资由社会资本完成，最典型的就是住宅小区地下人防车位。

对于结建人防车位权属界定的问题，法学界各有争论，归纳起来主要有6种观点：国家所有说、建设单位所有说、业主共有说、约定归属说、登记确权说及成本说。

2 结建人防车位的相关法律、法规2.1 相关法律《民法典》物权编首先强调不动产国家所有权的排他性，原《物权法》第41条“法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权”中“单位”一词在《民法典》物权编中调整为“组织”，这样的调整进一步明确排他性的范围;《民法典》物权编第254条同样明确国防资产属于国家所有，这与原《物权法》保持一致，即可推定属于国防资产的不动产属于国家所有;《民法典》物权编第352条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但是有相反证据证明的除外”，本法条也与原《物权法》保持一致，所以同样存在相反证据证明的不确定性以及结建防空地下室所占据地下空间和地表建设用地使用权关系的问题。

《国防法》于2020年12月26日的全国人大常委会第二十四次会议中修订通过，其中54条修改、6条增加、3条删除中并不包括第40条，也就是对国防资产的定义并未发生任何变化：“国家为武装力量建设、国防科研生产和其他国防建设直接投入的资金、划拨使用的土地等资源，以及由此形成的用于国防目的的武器装备和设备设施、物资器材、技术成果等属于国防资产”法条中“直接投入的资金、划拨使用的土地等资源”是定义为国防资产的必要条件。

土地增值税——人防、车位看到这个题目，各位肯定感到非常好奇，这是“神马”呀！是的，一个税务专业的人，用这样的题目说明税收业务确实有点新鲜，不是讲创新嘛，那就这样了！土地增值税争议较大，所以有人戏称为“土地争执税”，自2006年房地产调控开始到目前，经过十多年的博弈，基本上达成了一种平衡：清算单位、计算项目、清算面积、分别计算增值额的方法、人防工程和地下车位处理等等，假设这个平衡中的哪怕一项被打破，连锁反应自然都是难免的。

今天我们讨论的是地下人防、车位那点事。

如果假设是开发项目的“地下人防和车位”，按照题目的格式，就是“如果人防、车位不属土地增值税清算范围，肯定就是那样”，这个“那样”就是本文想说的内容。

我们知道，开发项目配建的人防工程和地下车位，暂时不论产权属于谁、能否转让等，属于开发项目的一部分或者是组成部分，应该是没有问题的，这个应该是共识。

我们的问题是“如果人防、车位不属土地增值税清算范围”，如果开发企业配建的地下车位因不能办理产权登记或者权属的变更登记，就不能作为转让或者销售，由此不属于土地增值税的征税范围，那么相关收入不征收土地增值税，其成本费用不得扣除。

应该回答的问题是“肯定就是那样”，这个“那样”说白了就是会引起的后果。

首先我们说如果是“这样”，对纳税人税收负担的影响。

假设在开发项目收入不变的情况下，地下人防、车位成本费用不得扣除，那就意味着扣除的减少，增值额的增加，税负肯定会增加。

问题是不得扣除的金额如何确定？一般情况下地下人防、车位和地上为同一结构，地下为地上的基础，不可能单独作为成本对象归集、分摊开发成本，即使强行核算，估计也很难保证不扯皮，唯一的办法就是按平均成本和对应的面积计算，也就是总的开发成本除以包含人防工程与地下车位面积的可售商品房面积计算平均单位成本，然后乘以人防面积加地下车位面积，开发成本总额用C表示,计算公式如下：不得扣除的成本费用NC=开发成本总额C/（可售面积K 人防和地下车位面积R）×人防和地下车位面积R可以扣除的成本费用YC=开发成本总额C/（可售面积K 人防和地下车位面积R）×可售面积KC=可以扣除的成本费用YC 不得扣除的成本费用NC不难看出，开发项目如果是一个清算单位，开发成本被分为两块，一块是可以扣除的YC，一块是不得扣除的NC，扣除少了增值就会增加，自然税额增加。

土地增值税清算人防费应归集摘要：一、引言二、土地增值税清算人防费的归属问题三、相关规定及法律依据四、解决争议的建议五、总结正文：一、引言近年来，随着我国房地产市场的繁荣，土地增值税的征收问题日益受到关注。

而在土地增值税清算过程中，人防费用的归属问题也成为了各方关注的焦点。

本文旨在对土地增值税清算人防费应归集的问题进行探讨。

二、土地增值税清算人防费的归属问题土地增值税清算人防费应归集的问题，主要是指在土地增值税清算过程中，防空地下室易地建设费（简称人防费）应当归属于哪个主体。

目前，关于这一问题，各方存在不同的理解和做法，导致了诸多争议。

三、相关规定及法律依据1.根据《中华人民共和国土地增值税法》的规定，土地增值税的纳税人是土地的转让方。

在土地增值税清算过程中，转让方需要按照规定缴纳土地增值税，并承担相应的法律责任。

2.人防费是转让方在土地使用权转让过程中，为履行防空地下室建设义务而支付的费用。

按照《城市房地产管理法》的规定，转让方在土地使用权转让时，应按照规划要求建设防空地下室，并承担相应费用。

3.《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干政策问题的通知》明确规定，防空地下室易地建设费属于取得土地使用权支付的金额，应当计入土地增值税的扣除项目。

综上所述，人防费作为土地使用权转让过程中取得土地使用权支付的金额，应当纳入土地增值税的扣除项目。

四、解决争议的建议针对目前土地增值税清算人防费归属问题的争议，我们建议：1.加强对相关法律法规的宣传和培训，提高各方对土地增值税和人防费政策的认识，明确各自的权责。

2.各级税务部门在土地增值税清算过程中，要严格按照法律法规的规定，对人防费的归属问题进行审查和认定，确保税收公平公正。

3.建立健全争议解决机制，对于人防费归属问题产生的争议，可以通过行政复议、诉讼等途径进行解决。

五、总结土地增值税清算人防费的归属问题涉及多方利益，对于这一问题的解决，需要各方共同努力，加强沟通与协作。

关于人防车位在土地增值税清算中的成本扣除问题第一篇：关于人防车位在土地增值税清算中的成本扣除问题关于人防车位土地增值税的处理问题人防车位，在房地产项目中的定位一直都比较模糊。

根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。

国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

因此，不符合《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第三款规定的“建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除” 的规定。

根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

是否可以根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第三款“建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除”的规定来进行扣除呢？答案是否定的，在土地增值税清算过程中，人防车位的成本是否可以扣除，应根据以下情况来划分：一、对于开发商将人防车位的几十年的使用权（一般为20年或者40年）出售了，可以将这个出售行为视为车位的出租行为，其营业税不是按销售不动产来征收，而是按租赁业来征收。

由于该行为违背了《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，因此对开发商出售人防车位的使用权，并且收益归开发商的时候，可以视为开发商已将该物业已用作出租，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第二款的规定：“房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（财法字[1995]6号1995年1月27日）第一条根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称条例）第十四条规定，制定本细则。

第二条条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。

不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

第三条条例第二条所称的国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。

第四条条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。

条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。

第五条条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

第六条条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。

条例第二条所称个人，包括个体经营者。

第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

房地产企业地上车位，地上车库，地下停车位税收争议总结值税，不缴纳房产税。

签订车库(位)长期或无期限使用权转让合同，视同销售，按销售不动产征税，缴纳土地增值税，不缴纳房产税。

签订主房销售合同赠送车库或车位，属于价外收入，均按销售不动产征税。

缴纳土地增值税，不缴纳房产税。

对房地产开发企业销售车库(位)、杂物房、阁楼等建筑物征收土地增值税时，所适用的预征率、清算率和核定征收率等应与买受人房屋所属类型(普通住宅、非普通住宅)一致。

二、地下车位国税函[2005]83号：对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照"服务业--租赁业"征收营业税。

这个文件是对“有明确租赁年限的房屋租赁合同”而言。

企业出租地下车位，应当按场地出租对待，缴纳税营业税。

取得租金时一次性缴纳。

(企业所得税可按国税函[2010]79号：“在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入”。

)(关房地产开发企业与购房人签订车库、车位一定期限租赁使用权合同，其取得的租赁收入，不计入房地产转让收入。

应该按照租赁业缴纳营业税，不征收土地增值税，需要缴纳房产税。

房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将上述车库、车位的所有权出售给购房人的，取得的收入并入非普通住房转让收入，按照销售不动产缴纳营业税，按照非普通住宅缴纳土地增值税，不需要缴纳房产税。

各地答疑精解：一、房地产公司卖车库是否缴纳“土地增值税”?对于房地产开发企业销售车库的行为，无论其将来在民事法律上如何处理，在该行为发生时应当视为房地产开发企业在房价之外另立名目向购房者加收房款，应当征收土地增值税二、房企将车库或者停车位转让，是否计入房地产转让收入?凡房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将上述车库、车位的所有权(使用权)转让给购房人的，取得的收入视同向购房人收取的价外费用，应按所购房屋的类型预征土地增值税。

利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施计入扣除项目。