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我国城市房屋拆迁制度中补偿机制的问题与对策【摘要】随着中国经济的快速发展，中国城乡差距越来越大，城市化发展速度也日益提速。
城市规模的不断扩大化，城市格局更加规范化，这样就使得城市建设和城市发展规划成为了城市化建设的重要方面。
然而，城市的房屋拆迁则是城市建设和规划的关键。
城市在房屋拆迁过程中，拆迁房屋的补偿问题往往成为一项复杂而繁琐的问题，很难顺利解决。
本文就针对我国城市房屋拆迁制度中的补偿问题进行浅显的分析和研究，从而加深我们对房屋拆迁中的补偿机制的了解和研究。
【关键词】城市房屋；拆迁制度；补偿机制我国的城市化发展趋势呈现高速前进的势头，然而在城市化过程中却存在着很多问题，其中尤其是城市拆迁房屋的补偿问题，房屋拆迁的补偿机制能否得到城市居民的认可，增强政府的信用度则成为城市规划和建设的核心内容。
城市拆迁房屋的补偿机制的健全和完善可以缓解城市房屋拆迁和居民的基本生活保障两者产生的社会矛盾，降低负面影响，提高政府的权威性。
可见，城市房屋拆迁过程中出现的补偿问题必须得到解决，所以，下面本文就对城市房屋拆迁制度中的补偿机制出现的问题进行一下简单的阐述。
1 补偿机制中出现的问题在我国城市房屋拆迁过程中补偿问题往往成为社会关注的焦点，也是城市居民最为担心的问题。
所以，城市房屋拆迁的补偿机制中出现的弊端必须得到解决，从而促进城市的建设，加快城市化得进程。
1.1 拆迁房屋的补偿方式不健全城市房屋拆迁补偿方式主要是拆迁房屋作价补偿方式和房屋产权的更换方式，两种方式都是简单易懂，处理起来也很方便，无非是将拆迁房屋划价支付合理的房价和新房建成提供相对应面积的新房。
但是，看是简单的问题却带来了很多弊端，例如拆迁房屋在价格核算方面缺少严密的核价方法，只是根据拆迁房屋的地理位置和占地面积进行出略的估算，结果却不尽人意，漏洞百出，最终居民和拆迁办各执一词，无法达到双方满意的结果。
面对这些琐碎又关键的问题，政府应该明确按照《城市房屋拆迁管理条例》的规定进行解决，同时还有增加一些附属条款，明确规定城市房屋的拆迁补偿价格和换新房的面积以及位置要求。
浅析城市房屋拆迁补偿制度的完善摘要：近年来，由于我国的城市及小城镇发展迅速，因此城镇形象急需改变，而旧城改造工程又导致城市拆迁量日益增多。
虽然城市拆迁的目的是完善老城市物质生活及劳动、生活服务和休息等条件，但是在实施过程中却存在很多问题，不利于社会的和谐及人民权益的保障。
本文通过对城市房屋拆迁过程中出现的制度及程序缺陷进行分析，提出进一步完善城市房屋拆迁补偿制度和程序的几点建议。
关键词：城市房屋拆迁补偿制度缺陷分析制度构建监督机制一、引言城市房屋的拆迁关系到一个城市的整体形象、布局合理和城市今后的经济规划、居民的安居乐业、社会的和谐稳定，关乎人民的切身利益。
现阶段，城市拆迁规模的不断扩大，引发了一些因房屋拆迁补偿所导致的纠纷及暴力拆迁事件，不仅影响到项目建设和城市建设进度，而且产生一些其他后果，引起社会的广泛关注，与此相关的行政补偿问题也得到学界的重视。
如果在社会实践中不能妥善处理房屋拆迁补偿问题，将影响到社会的稳定及经济的发展，因此怎样完善城市拆迁补偿制度是城市建设中急需解决的难题。
二、城市房屋拆迁补偿的制度现状及缺陷分析（一）城市房屋拆迁补偿的理论概述城市房屋拆迁补偿是指因国家建设、城市改造及文物保护、整顿市容、环境保护等需要，经政府有关主管部门批准，由建设单位或个人对现有建设用地上的房屋及附属物进行拆除，对房屋的所有人和承租人进行拆迁、补偿等一系列活动的总称。
①在拆迁补偿过程中，拆迁人应该本着公平公正、合理及时的原则，通过货币补偿或者房屋产权交换抑或二者结合的方式对被拆迁人进行房屋拆迁补偿。
根据城市拆迁的目的有所不同可以分为以下两种类型的拆迁：一种是公益性拆迁。
这种拆迁是为了维护公共利益，根据政府的合理规划，在城市制定范围内依法对国有土地上的房屋进行拆除，对被拆除人或者房屋的使用人予以转移安置，以及根据市场价值给予被拆迁人相应的经济补偿的活动。
另外一种是以商业利益为目的的拆除。
这种拆迁是指开发商为了获取商业利润而进行的拆迁，该拆迁行为的正当性应当结合城市发展的需要看待，对被拆迁人的补偿应该充足并及时。
关于征地拆迁工作中存在的问题及建议第一篇：关于征地拆迁工作中存在的问题及建议关于征地拆迁工作中存在的问题及建议随着城市化进程的加快，国家国家大中型建设项目的动工修建，高速公路、旧城区改造等国家和地方重点工程项目建设广泛铺开，征地拆迁以及由此引发的纠纷大幅度增加。
2011年1月21日《国有土地上房屋征收与补偿条例》正式颁布实施，行政强拆被取消，法院也成为拆迁强制执行的唯一主体，这将导致更多的征地拆迁案件进入司法程序。
近日就受理的征地拆迁案件特点、征地拆迁司法工作存在的问题进行调研分析，并对日后的征地拆迁司法服务工作提出建议。
一、法院在征地拆迁矛盾纠纷处理工作中面临的难题征地拆迁案件的特殊性决定了法院在审理或强制执行征地拆迁案件时不可能轻松和简单，相反是不断涌现的各种难题，具体来说：（一）集体土地上的房屋征地拆迁司法缺乏法律依据。
旧城区的改建、扩建工作，更多的是触及农村的集体用地，现有的征地拆迁补偿法未对城中、城郊以及乡镇的集体土地上房屋拆迁补偿或征收补偿进行规定，恰恰是在这样的集体土地上房屋拆迁征收纠纷比例最大，在济宁各县市区都是这样。
（二）补偿标准的差异加大了司法工作的难度。
国有土地上的房屋拆迁补偿标准与集体土地上的房屋拆迁补偿标准差异大，甚至于说集体土地上的拆迁没有补偿标准，还有的不同的征地拆迁时间不同的补偿标准，最后导致“同地不同价”、“同城不同价”的现象，加深了征地拆迁矛盾。
如个别县区“城中村”的集体土地上的拆迁补偿，如果办理了国有土地使用证的，其补偿将比未办理的多两倍以上甚至达到十几倍；同一个工程项目的征地拆迁补偿中，所跨越的相邻县、区的征收补偿标准差异也很大。
这种补偿标准的差异，使得法院征地拆迁的审判和强制执行工作难度加大，工作很难取得被拆迁人的理解，更难平息被拆迁人对补偿差异的不满情绪。
（三）征地拆迁所引发的社会问题阻碍了法院司法工作的开展。
征地拆迁工1作常会引发一些深层次的社会矛盾，特别是在困难群众比较集中地进行拆迁，各种深层次的社会问题和家庭问题都会因征地拆迁而引发。
我国城市房屋拆迁补偿范围的不足及完善[摘要]我国的房屋拆迁制度在补偿范围上存在不足，笔者结合国外房屋拆迁立法及实践中的一些经验，提出完善我国房屋拆迁制度的发展建议。
[关键词]城市房屋拆迁制度；完善方向《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定我国拆迁补偿的范围包括被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿，因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
笔者认为这三部分的补偿远远不及被拆迁人在中所遭受的损失。
一、拆迁补偿范围的缺陷（一）忽视了对土地所有权的补偿俗话说“房因地贵”，国有土地使用权的价值已被我国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例所承认，但在我国拆迁补偿法规中，对被拆迁户原土地使用权的补偿却未作规定。
在拆迁实践中，拆迁对象所处的地段往往在拆迁后具有很高的商业价值，但补偿条款主要是房屋重置成本价，如果拆迁户想在原地购买商品房，则补偿款是远远不够的。
大量被拆迁户不得不忍受迁居较偏僻地段后所带的工作、生活、就医、购物、入学等诸多不便，因此拆迁范围中不包括土地使用权的补偿是显失公平的。
（二）没有规定可期待性利益的补偿根据现行规定，城市房屋按用途可以分为住宅房屋和非住宅房屋两大类。
对于这两类房屋的预期收益主要指房屋出租的租金。
我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的补偿范围中虽然包括收益权，但这里的收益权主要指经营、生产用房的经营、生产收益，这种收益主要是即得利益。
但现实也存在这样一种情况：房屋在拆迁之前准备用作生产经营用房或是租赁，拆迁将会使房屋的这些用途中断，使得房屋所有人因经营、出租房屋的可期待性收益落空。
房屋的可期待性收益往往也是被拆迁人的重要损失，若房屋所有人不能得到这一损失的补偿，无疑是利益的天平偏向了拆迁人的一方，不符合公平的基本法理。
拆迁人进行城市房屋拆迁，都应当将这部分损失考虑在补偿范围之内。
但我国现行《国有土地上房屋征收与补偿条例》对被拆迁人可期待性收益这一重要损失却不闻不问，可以说是一大缺陷。
论我国城市房屋拆迁制度的不足与完善摘要：城市房屋拆迁是政府的一项工作职能。
城市房屋拆迁关键字：城市房屋拆迁性质不足完善引言第一章概述1.1城市房屋拆迁的概念及特征1.1.1 概念城市房屋拆迁是指，依法许可，拆迁人对城市规划区内国有土地上的房屋所有者或使用者给予补偿安置的前提下予以迁出，对房屋及附属物进行拆除的法律行为。
1.1.2 特征第一，平等性。
拆迁所涉及到的拆迁人和被拆迁人是平等的主体，在法律上享有平等地位，享有权利并承担义务。
第二，行政性。
拆迁执行主体是行使行政职权或是经法律授权许可的行政机关，因此拆迁本身具有行政性。
同时，调整拆迁行为的法律法规应在行政法范畴。
第三，合法性。
拆迁是相关法律认可的行为，拆迁所涉及到的相关问题应由法律调整，拆迁行为本质上是国家为了公共利益而实施的法律行为。
第四，补偿性。
拆迁能够进行的前提是拆迁机关对被拆迁人给予了相应的补偿，这种补偿是足够抵偿被拆迁人的损失的。
1.2 城市房屋拆迁的法律性质第一，拆迁是平等主体之间就财产权益的发生、变更、消灭而产生的民事法律行为，因拆迁而引发的纠纷由民事法律规范进行调整；第二，拆迁是国家基于公共利益目的而进行的一系列具体行政行为，拆迁人是行使行政职权或经法规授权的行政主体，拆迁权在本质上属于公权力，应适用行政法调整与拆迁有关的法律法规体系；第三，将与房屋拆迁有关的一系列行为实行“两分法”，即在拆迁安置完成前建设单位或个人以自己的名义进行的拆迁行为，实质上是实施法律法规授权的职权行为，建设单位或个人独立承担由此产生的法律责任，在拆迁行为中成为授权性行政主体；拆迁完成以后，建设单位或个人就成为完全的民事主体，负责进行以盈利为目的的开发建设。
1.3 我国城市房屋拆迁的现状（可以以案例说明，也可直接理论论述相关实务中存在的突出问题）第二章我国城市房屋拆迁法律的缺陷与不足2.1 我国城市房屋拆迁的立法现状分析国务院于2011 年1 月21 日出台了《国有土地上房屋征收与补偿条例》，①该条例与《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《条例》）相比有明显进步，这表现在：实施强制搬迁前，房屋征收部分应当按照补偿规定，对被征收人先予货币补偿或者提供产权调换房屋、周转用房；政府征收房屋补偿金不得低于类似房地产交易市场价格；实施搬迁禁止断水、断电、断气；房屋征收应广泛听取并公开公众意见；非因公共利益需要拆迁应自愿、公平等。
尽管如此，该条例仍有不足之处，为此，笔者拟在指出《条例》不足的基础上，提出解决我国房屋拆迁立法问题的思路。
（简单回顾下立法历程，重点围绕2011年的《国有土地上房屋征收与补偿条例》）《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2 条规定是公平原则。
城市房屋征收补偿范围是指因城市房屋征收而致损失中应予以补偿的项目,即补偿被征收人的哪些损失。
在补偿范围方面,《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《城市房屋拆迁管理条例》相比有所进步,补偿的范围更多。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24 条对此作出了规定,其第2 款规定组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理; 遗憾的是, 一旦处理后确认为违法建筑的, 房屋征收部门仍然不予补偿。
笔者认为这种规定不妥, 在征收中违章建筑也应获得补偿。
因为被征收人对违章建筑享有所有权, 这点与合法建筑一样;征收行为同样是给所有权造成了损害, 作为违章建筑所有权人的被征收人和作为合法建筑所有权人的被征收人一样, 都失去自己房屋的所有权,都应该获得相应的补偿。
即估价时点,《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19 条规定为：房屋征收决定公告之日。
关于价值标准,《国有土地上房屋征收与补偿条例》采市场价格标准, 这点殊值赞同; 但是, 对房屋用途的认定, 其没有明确涉及, 但是笔者对此表示担心。
因为目前的主流观点是: 用途是指房屋权属证书上标明的用途; 权属证书上未标明用途的, 以产权档案中记载的用途为准或以规划部门批准的建设用途为准。
④而现实生活中, 许多人拆迁前长期将自己的居住房屋作为生产经营之用, 在补偿时他们则坚持以实际用途为准。
所以, 争议就此产生。
2.2 我国城市房屋拆迁法律存在的主要问题2.2.1、公共利益的界定不明确。
这具体表现为：1. 没有对商业拆迁做出规定。
城市拆迁可分为公益拆迁和商业拆迁。
所谓公益拆迁，就是指国家基于公共利益的需要将国有土地使用权收回的法律行为。
基于房地一体的原则，其效力自然及于土地上的房屋及其他定着物。
公益拆迁的法律关系主体是政府与被拆迁人。
而商业拆迁是指被拆迁人与开发商之间自愿让渡房屋所有权与土地使用权的一种民事法律行为。
商业拆迁的法律关系主体是房地产开发商和被拆迁人，双方基于平等的法律地位自愿达成房屋拆迁协议。
但是由于公共利益界定上的不确定性导致了实践中政府借口公共利益干预商业拆迁从而侵犯被拆迁人合法权益的纠纷时有发生。
也正是基于此，人们才对物权法寄予厚望，但遗憾的是物权法的出台并没有解决这一问题。
物权法规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
可见，物权法仅规定了以公共利益为目的的征收行为，没有规定商业拆迁。
我们知道，实践中大量的拆迁纠纷都是由商业拆迁引起的，所以，对商业拆迁不作规定是不能解决问题的。
而且，物权法作为调整平等主体之间财产关系的基本法，对商业拆迁不作任何规定，与其法律地位和性质也不相符合。
《条例》与物权法一致，明确了适用的范围是为了公共利益而发生的征收与补偿，即公益拆迁。
但是由于《条例》采取列举的方式规定由政府组织实施的保障性安居工程建设和由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中改造、基础设施落后地段进行旧城区的改建属于公共利益，这就会导致公共利益的扩大化与政府干预商业拆迁行为的发生。
2. 调整对象不统一。
依据物权法规定，征收的对象可以是集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
很明显，物权法扩大了房屋征收的对象，就土地而言，可以是国有土地也可以是集体土地。
这表明，征收导致的拆迁可以发生在国有土地上，也可以发生在农村集体土地上。
可见，物权法的实施改变了我国许多地方因城市发展而拆迁与城市国有土地相邻的“城中村”房屋无法可依的被动局面。
但遗憾的是《条例》仍然只调整发生在国有土地上的房屋拆迁，没有将集体土地上的房屋纳入其中。
这导致物权法规定的“应当保障被征收人的居住条件”很难落到实处。
〔2〕据统计，发生在集体土地上的征收拆迁问题占到所有拆迁问题的80%以上，2.2.2、征地补偿制度不够完善这表现为：1.《条例》有关城市房屋征收补偿的规定不利于对被拆迁人利益的保护。
首先，《条例》没有依法保护被征收人的私有财产权。
《条例》第16 条规定，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。
我们知道，征收范围的确定并没有改变被征收人对房屋的所有权。
此时，他们作为房屋的所有权人依然享有所有权的四项权能，即占有、使用、收益及处分的权能。
所以，《条例》的规定实际上是对被征收人私有财产权的不当限制。
其次，征收补偿的范围过于狭窄。
依据《条例》规定，在拆迁补偿时只补偿直接损失，对被拆除房屋占有范围内的土地使用权、预期收益以及无形利益却不予补偿。
事实上，被拆迁人的间接损失通常比直接损失更大，对他们的生活影响更加明显。
许多被拆迁人在被拆迁以后会面临许多生活问题，如子女入学、就医、就业等等。
如果对这些间接损失不予补偿，很容易引发社会矛盾。
2011 年的新拆迁条例是规范国有土地上房屋征收与补偿的条例，目前集体土地上的房屋征收补偿条例尚属空白，有待新法出台弥补法律漏洞，区分安排好国有土地和集体土地上关于拆迁安排的具体规定。
2.拆迁补偿标准太低或者不统一在实践中，地方上的拆迁补偿标准非常随意，并不统一，地域间、城乡间补偿差异很大，有些地方补偿标准甚至由当地政府决定。
这在法治化日益得到广大民众认可的今天显然会成为冲突的根源之一。
对于和拆迁方或与领导有关系的被拆迁人，补偿标准就给得很高; 对于没关系的人，就随便给点钱了事。
有些政府部门工作人员和村干部在征地拆迁中与开发商勾结，贪污、挪用征收拆迁补偿款，变相降低被拆迁户的补偿数额。
另外，拆迁政策不公开，甚至因人而异，上有政策、下有对策，对政策的执行缺乏必要的司法监督、行政监督和社会监督。
回迁要求很可能无法实现，被拆迁人购买同地段的房屋可能代价高于拆迁补偿几倍，加剧了拆迁人的住房负担。
2.2.3、拆迁程序不够完善1.拆迁进程过急，未能协调好各方利益征地拆迁工作由基层政府属地负责，上级政府往往施加高压，限期完成。
地方党政领导对中央城镇化政策存在认识误区，为了实现政绩，急功近利，人为过快地推进，致使强拆和冲突难以避免。
拆迁过程中行为粗暴，行政优先，不顾被拆迁人利益的现象时有发生，损害党和政府在人民心目中的形象，危害党群关系。
新拆迁条例未明确规定强制拆迁程序，导致司法实践上程序混乱，而且强制拆迁属于非诉程序，更需要对程序上加以控制，保障被拆迁人的听证权和陈述权，实现看得见的程序正义。
2.政府将拆迁“外包”容易引起拆迁方与被拆迁人之间的暴力冲突强制拆迁蕴含着利益不平衡的矛盾，可能引发群体事件。
而将拆迁外包给拆迁公司虽节约了成本，但有些拆迁公司无视被拆迁人利益，致使矛盾升级。
拆迁公司跟被拆迁人谈比较容易实现目的，出于利益考虑，拆迁公司很可能压低征拆补偿成本，而政府也能借以推卸责任，出现了事故和责任就抓几个行凶的社会无业人员。
百姓不愿意征地拆迁，有一方面原因是对于“厌恶型公共设施”如垃圾焚烧发电厂、变电站等所有人都需要但谁也不想建在自己家门口的公共建设项目，还有化工厂、核电站等公众具有恐惧心理的经济发展项目。
了解了不愿拆迁的心理动因，就应杜绝暴力强拆事件，遵循法定程序，从合法性与合理性出发来公平公正地协调各方利益。
3.司法机关受地方政府干预，办案缺乏独立性有些地方司法机关对暴力强拆行为的起诉不受理，公安机关对强拆行为不立案、不出警。
一些法院内部抬高“立案门槛”，法官对立案材料的审查突破了“形式审查”的要求，用各种理由拒收起诉材料。
司法机关的办案经费等来源于政府财政部门，因此地方政府干预司法审判过程很难避免，贪污受贿现象也可能发生，无法保证审判的独立和公正。
司法机关在无法独立、公正裁决的情形下，往往会策略性地选择沉默。
2.2.4、征地补偿纠纷司法救济途径不畅。
公民维权意识的提高和维权成功者的示范效应增加了拆迁成本。
《物权法》的颁布实施，给拆迁人提供了维权的法律依据。
公民维权意识的提高，也有可能加剧维权行为与暴力拆迁之间的激烈冲突。
而面对违法强拆，被拆迁人采取上访、暴力对抗的方式一旦成功，被媒报道后便会形成示范效应，这也是拆迁纠纷不断出现的重要原因。
