回顾美国房产发展史的重要阶段

1998 年——2008 年房产发展史第一部分、宏观调控政策的根源与目的国家进行宏观调控的根本目的是使国民经济总量平衡，经济稳定增长。

即使在政治、经济体制相对完善的发达国家，也需要国家的宏观调控来保障经济的平稳发展。

单纯地依靠市场调节会带来整个经济体系一系列巨大的风险。

因为市场调节具有一定的自发性、盲目性和滞后性，我国目前正处在体制转轨的过程中，市场发育不完善，地区间发展不平衡，单靠市场机制的作用是远远不够的，诸多的缺陷需要有国家宏观调控加以弥补。

房地产作为国家的支柱产业之一，关乎国计民生，已远远超越单纯的经济范畴，对经济结构构建，对社会安全、政治稳定都至关重要。

房地产的公共属性决定了ZF 必须行使干预、管理和调控的职能，如果完全放开房地产市场，任凭其“市场化调节”、自由发展，房地产必将给社会带来一系列灾难性后果。

因此，在中国目前，宏观调控不仅必要而且是必须的。

近年来对我国房地产业宏观调控政策的讨论始终围绕“房价涨跌”这个问题展开。

因为房地产价格是广大市民关注的焦点，不仅牵着人们的钱袋子，也左右着人们购房臵业的积极性。

房价持续上升，百姓望房兴叹。

稳定房价，解决买房难、买房贵的问题，是广大群众的强烈呼声，也是让全体人民共享改革发展成果、促进社会和谐的迫切需要。

如何控制房价过快上涨，让更多人买得起房，目前已列入各级ZF 工作议程。

第二部分、历年来宏观调控政策回顾与展望1998 年住房分配货币化——标志着房地产业全面开始市场化2000 年规范房地产市场2001年刺激消费，繁荣房地产市场2003 年4 月，121 文件第二套住房提高首付比例——拉响宏观调控警报；7 月，开始集中整顿土地市场。

2005 年3 月房贷优惠政策取消——调控涉及消费层面3 月房地产税改革深入——调控触及交易环节3 月国八条出台——调控上升到政治高度（旧国八条）5 月七部委意见——调控加强、细则出台（新国八条）3月26日，国务院高层已经发布了一份关于切实稳定住房价格的通知，这个通知共有八点意见，被称为旧“国八条”。

各国房地产发展史一、中国房地产发展史中国的房地产业发展可以追溯到古代的土地制度。

在封建社会时期，土地归属于地主阶级，农民只能作为佃农耕种土地，并向地主缴纳租金。

到了近代，随着中国社会的变革，房地产业也经历了不同的发展阶段。

1949年中华人民共和国成立后，中国实行了计划经济体制，房地产业被国家垄断。

直到改革开放以后，中国逐渐放开了对房地产市场的控制，允许个人和企业购买、出售和租赁房产。

这一举措促使了房地产市场的蓬勃发展，各地相继出现了大量的楼盘和房地产企业。

二、美国房地产发展史美国的房地产市场发展较早，可以追溯到殖民地时期。

在18世纪，美国各州陆续出台了土地买卖法律，确立了土地产权制度。

随着西部拓荒和城市化的进程，美国的房地产市场逐渐成熟。

20世纪初，美国建立了现代房地产市场体系，包括了土地登记制度、房地产经纪行业和住房信贷体系。

房地产市场的发展推动了美国经济的增长，也成为了美国家庭财富的重要组成部分。

然而，在2008年爆发的次贷危机中，美国房地产市场遭遇了严重的泡沫破裂和经济衰退。

三、日本房地产发展史日本的房地产市场经历了不同的阶段。

在二战后的重建时期，日本政府出台了一系列的住宅建设政策，促进了日本房地产市场的迅速发展。

然而，在1980年代末期，日本房地产市场经历了一次泡沫破裂，导致了长期的经济低迷和房地产市场的衰退。

1990年代以后，日本政府采取了一系列的措施，包括金融体制改革和房地产税制改革，以恢复房地产市场的稳定。

如今，日本的房地产市场已经逐渐复苏，房产投资成为了日本人的重要理财方式。

四、英国房地产发展史英国的房地产市场可以追溯到中世纪时期的封建制度。

在18世纪，英国通过一系列的土地法律和土地登记制度，确立了现代房地产市场的基本框架。

随着工业革命的到来，英国的城市化进程加快，房地产市场也得到了进一步发展。

20世纪以后，英国的房地产市场经历了几次波动。

1970年代的石油危机和1990年代的房地产泡沫破裂，都对英国的房地产市场造成了较大的冲击。

美国两次房地产泡沫的启示近一百多年以来，美国先后经历了三次较为严重的房地产泡沫，分别发生在20世纪30年代“大萧条”之前，20世纪八十年代和21世纪初期。

美国“大萧条”以股市崩盘为首要标志，房地产泡沫的形成与破裂均早于股市泡沫，其影响远小于股市泡沫，因而不被瞩目，相关的研究和讨论较为少见，有关文献非常缺乏。

因此，我们对美国房地产泡沫的研究集中于20世纪以来的两次泡沫。

一、美国近两次房地产泡沫的基本情况1.二十世纪八十年代房地产泡沫与储蓄贷款协会危机20世纪70年代末80年代初，美国战后“婴儿潮”一代进入成年，形成了对住房的巨大需求。

20世纪70年代起，美国政府开始使用金融手段鼓励居民购房，成立了房地美公司，为低收入群体向银行申请住房贷款提供担保。

80年代初，里根总统为振兴经济，对房地产业实行税收优惠政策，1981年颁布《经济复苏税收法》，促使房价节节攀升。

1983-1986年是20世纪80年代的泡沫形成与膨胀阶段。

1986年，美国政府出台了新的税收修正法案，消除了许多避税，特别是对于房地产投资的避税。

美国房屋价格和土地价格分别于1986和1989年走向高点，随后在1986年国际石油市场的震荡和1987年纽约股市“黑色星期一”等一系列突发事件的影响下，房地产泡沫破裂。

受房地产泡沫破裂影响，以储蓄贷款协会为中心的银行业危机全面爆发，1990年下半年美国经济结束了自1982年以来的持续增长，陷入了新一轮衰退。

20世纪80年代末，美国房地产泡沫的破裂引发了储蓄贷款(S&L)协会危机。

美国储蓄贷款协会(简称/储贷协会)主要是以储蓄存款作为资金主要来源，并提供长期贷款(主要是住房抵押贷款)的金融机构，在解决美国人的住房问题和发展美国支柱产业建筑业中都占有举足轻重的地位。

但20世纪70年代以来，美国逐步推进利率市场化，到1986年完全取消了针对利率管制的Q条例。

由于储贷协会的业务主要是长期固定利率抵押贷款和较短期的储蓄存款，利率市场化使其资产和负债期限和利率上的不匹配问题更为严重。

从30年历史看旧金山湾区房市旧金山、纽约、洛杉矶属于美国地产的龙头地位，但房市的起伏规律都非常相似。

图为旧金山市一景。

之前我们谈了很多房地产走势的“现在进行式”，看的都是最新发展的市场行情，好处是知道现在发生的市场变化，了解房价、销售量、库存、房源等数据以便准备做出符合个人的投资计划。

但房地产是一门长期投资，光看当下走势还不够，要进入这场投资“战争”中，还要知道过去所发生的事，才能够预知未来、眼光放远。

本次我们就要谈谈美国，以至旧金山湾区房地产的历史，不说太远的，就说说近30年的过去，我们会惊觉过往的经历竟然如此类似。

“周期”，任何事物都有一个周期。

房地产更不例外，它会经历恢复期，产生一个房市泡泡，当泡泡吹到一等程度，到达峰值，就会带来破灭；随之市场进入低迷、下跌，然后等待下一次的恢复期的重新开始。

如此的历程循环往复、屡试不爽。

（美国房地产发展史）湾区房市历史惊人的相似从1984年开始至今，全美、旧金山湾区已经历三个房市泡沫的循环，分别在1991年-1995年、2001年、2008年-2011年这三个时间段，但是每次的循环都会带来新的涨幅与新的房价高点。

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不过令人惊讶的是，从新的上升到泡沫化这个区间，都是5到7年的时间，没有例外。

看看我们正在经历的新一轮循环，赫然已经走过5年，难道新的泡沫即将到来？美国地产贪婪带来的崩盘在八十年代初，九十年代中期和在2012年，都经过约4年的衰退期，经过几年来的下跌，被压抑的需求反弹而爆发，价格开始再次上升。

每次衰退都是基于一个不合理的繁荣，甚至可以说是“集体的犯罪行为”。

好比垃圾债券、储蓄和贷款欺诈、网络公司股票疯涨。

往往都是“失控的贪婪”埋下下一次泡沫的种子。

前一段时间我们刚走过2008年发生的次贷风暴带，这个泡沫是由于数以亿计的欺骗性贷款引发。

美国房地产发展历程美国房地产发展历程始于殖民地时期，经过了数百年的发展，成为全球最大的房地产市场之一。

本文将总结美国房地产发展历程，从殖民地时期到今天。

殖民地时期（前1620年-1776年）殖民地时期是美国房地产发展的起点。

在这个时期，欧洲殖民者开始在北美建立定居点，并从土著居民那里购买土地。

最初，土地主要用于农业和定居，然后逐渐发展成商业和工业用地。

19世纪初期（1776年-1840年）美国独立后，国家开始扩大领土，引入土地政策以促进西部拓荒。

政府通过陆地法案和城市土地法案向定居者分配土地，并鼓励农业和定居发展。

这段时期也是城市发展的开始，大量人口迁入城市寻找机会。

工业时代（1840年-1890年）随着工业革命的到来，美国经济实力迅速增长，房地产市场也得到了推动。

工厂的兴起导致了快速城市化，人口涌入城市，房地产市场迅速增长。

土地价值上涨，城市扩张，房屋和商业用地需求增加。

20世纪初（1890年-1945年）在20世纪初，美国经历了一系列经济萧条和战争，房地产市场受到了冲击。

然而，在战争结束后，美国经济快速恢复，城市化进程重新加速。

住宅需求激增，大量低成本住房建设。

二战后（1945年-1970年）二战后，随着美国经济的蓬勃发展，大规模的住宅建设开始兴起。

政府通过住房政策和援助计划促进了低成本住房的建设，帮助更多人实现了购房梦想。

同时，城市化进程继续推进，商业地产和写字楼的需求也迅速增长。

20世纪末至今（1970年至今）在20世纪末，美国房地产市场经历了一系列挑战和困难，包括金融危机和房地产泡沫的崩溃。

然而，美国房地产市场逐渐恢复，并在全球范围内保持领先地位。

技术的发展和新兴产业的兴起，如科技和互联网行业，对房地产市场产生了新的影响。

至今，美国房地产市场规模巨大，发展成为全球最重要的房地产市场之一。

大量住宅、商业和工业用地的开发，为经济增长提供了强大的推动力。

同时，美国房地产市场也面临一些挑战，包括价格上涨、房屋供需不平衡和土地资源的匮乏。

引言概述：美国房地产市场的发展历史悠久，经历了多个阶段和起伏。

从殖民地时期开始，到今天的现代化大国，美国房地产市场经历了许多重要事件和变革，对美国经济和社会产生了深远影响。

本文将分析美国房地产市场的发展历史，并从五个大点来详细阐述其变迁和影响。

正文内容：一、殖民地时期的土地所有权制度1.比较英国和法国殖民地的土地所有权制度2.在殖民地时期土地的分配和使用方式3.土地的交易和市场发展情况4.土地的税收和监管政策对房地产市场的影响5.殖民地时期土地所有权对今天房地产市场的影响二、西部开拓和土地批发经济1.路易斯安那购地和俄勒冈拓荒运动的影响2.亚利桑那法案和土地赠送政策的实施3.垦荒法和土地分配制度的建立4.铁路建设和土地开发的相互促进5.西部开拓和土地批发经济对房地产市场的塑造三、房地产市场的崩溃和大萧条时期1.20世纪20年代房地产市场的繁荣和泡沫2.1929年股市崩盘和房地产市场的连锁反应3.大量房产抵押贷款违约导致的银行破产4.政府干预和新政策的推出5.大萧条对房地产市场的长期影响四、二战后的房地产市场复苏和升级1.国家住房法案和对低收入家庭的支持2.高速公路建设和郊区化的发展3.住宅建筑和房地产销售业的兴起4.抵押贷款市场的创新和发展5.二战后的房地产市场复苏和升级对经济的影响五、现代化和创新的房地产市场1.贷款抵押债券市场的崛起和发展2.抵押贷款衍生品的兴起和风险3.技术和互联网对房地产市场的变革4.可持续建筑和绿色房地产的兴起5.现代化和创新的房地产市场对社会和环境的影响总结：在过去几个世纪里，美国房地产市场经历了许多重要的变革和发展。

从殖民地时期的土地所有权制度，到西部开拓时期的土地批发经济，再到大萧条时期的市场崩溃和二战后的市场复苏，美国房地产市场一直在不断演变和变革。

现代化和创新的房地产市场已经催生了新的模式和商业模式，如贷款抵押债券市场和可持续建筑等，对经济和社会产生了深远的影响。