市场调研

房地产市场调研培训一、房地产调研概述1、什么是房地产调研2、房地产调研的目的3、房地产调研的重要性4、房地产调研的作用二、房地产调查的主要类型1、服务于房地产投资方向决策的市场调研2、服务于房地产项目运作的市场调研3、服务于市场推广与销售的市场调研三、房地产市场调查的主要方式与条件1、按调查对象划分1)全面普查2)重点调查3)随机抽样4)非随机抽样2、按调查方法划分1)访问法2)观察法3)实验法四、市场调查的程序第一阶段、确定调查目的1)探索性调查2)描述性调查3)因果性调查4)预测性调查第二阶段、收集信息资料第三阶段、初步调查第四阶段、调查设计第五阶段、现场调查五、资料收集1、资料获取途径2、基本资料搜集3、土地使用资料收集搜集5、交通流量资料搜集6、道路现状资料搜集7、运输系统资料搜集8、人文社会经济资料搜集9、公共设施资料搜集10、商圈资料搜集11、市场需求资料搜集12、房地产市场景气资料搜集13、销售资料搜集14、竞争项目资料搜集15、租金资料收集六、收集资料的运用1、基地资料运用2、交通流量资料运用3、公共设施资料运用4、销售资料运用七、市场调查资料数据整理与数据处理附件：1、房地产实战调研讲解2、房地产调查人员基本素质及其他说明房地产市场调研培训一、房地产调查概述1、什么是房地产调查房地产市场调查，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究和预测。

市场调查有广义和狭义之分。

狭义的市场调查是以科学方法收集消费者购买和使用商品的动机、事实、意见等有关资料。

广义的市场调查则是针对商品或劳务，即对商品和劳务从生产者到达消费者这一过程中全部商业活动的资料、情报和数据操作系统的收集、记录、整理和分析。

概括的说：房地产调研即是一个由点到线、由线到面；在由面到线到点的一个循环往复的研究工作。

2、房地产调查的目的为了实现房地产项目特定的目标，运用科学的市场调查方式从而为有关项目建设的必要性、建设内容、建设规模、建设档次、建设时机及开发经营方式等决策提供正确依据。

3、房地产调研的重要性市场调研是以市场为导向，通过市场调查，企业能不断发现新的市场机会，规避市场风险。

同时，市场调研是企业在制定任何产品的产品策略、价格策略、营销渠道策略、促销策略以及售后服务的基础，起着决定性作用。

4、房地产调研的作用市场调查是项目策划者认识市场，捕捉新的市场的前提；市场调查是项目策划者感知市场，了解消费者需求的主要手段；市场调查是项目策划者应对竞争，把握房地产市场的主要方法；市场调查是项目机会研究、项目市场定位、项目规划设计、项目营销、项目物业管理等一系列活动的基础，贯穿项目全程策划的始终。

二、房地产调查的主要类型1、服务于房地产投资方向决策的市场调研这一阶段调研的成果主要应用于公司的投资方向决策。

主要有：1)宏观环境调查研究宏观环境调查研究、房地产经济指数、城市规划、区域人口特征、基础设施等基本状况等。

通过对宏观市场的调查分析，了解房地产市场的现状及动态，以推论房地产市场发展前景。

2)房地产产品调查研究在售楼盘资料统计——现有住宅项目的供应量、价格、户型特点、装修情况、新技术、新材料、新工艺的使用情况进行统计分析。

区域市场分析——对待定区域市场进行定量分析，研究典型个案，对区域市场特点进行分析。

新盘汇总分析——阶段性对新盘进行调查分析，追踪市场发展方向3）置业消费需求主要针对消费者对某类房地产的总需求量以及房地产需求的发展趋势的研究，主要包括：需求动机、购买行为以及需求影响的研究，使之成为开发商把握需求动态的依据，并以此开发新产品。

4）品牌调查研究品牌形象的塑造会为产品销售带来积极促进的作用。

而品牌调查研究将成为品牌建设的基础。

（备注：着重调研品牌形象体现在哪里！）2、服务于房地产项目运作的市场调研开发商购置土地以后，需要进行相应的项目开发。

此阶段的市场调研工作在结合宏观研究资料的基础上，需要进行针对性的、相对微观的区域市场研究。

主要解决以下问题：实现楼盘项目供应与消费者需求的无缝连接；通过适当的途径将有效的信息传达给潜在的目标消费人群；并借助适当的方式或手段促使该人群实现消费。

1)项目定位调查研究这是房地产调查研究中最基础也是最重要的一种类型。

它主要是针对具体楼盘项目所处的区域，通过对置业消费者需求的研究，结合周边竞争项目的研究和区位特征，对特定区域内的将建楼盘进行准确的定位。

置业消费者需求研究——了解消费者购房的目的及原因、购房者购房心理及动机分析、消费行为习惯、购房者选择楼盘时关注的因素及决策过程、购房者追求的生活方式、购房时获取楼盘信息的主要渠道等市场信息。

竞争楼盘研究——了解特定区域内竞争楼盘，尤其是明星楼盘的销售状况、优劣势、主要卖点，为楼盘定位提供参考依据。

2)产品测试调查研究该阶段的市场研究应当侧重于项目细节方面的研究，针对将建楼盘，依据设计结果对楼盘各指标分别进行测试。

具体的测试内容主要包括：社区配套设施与功能需求测试；建筑类型与容积率之间的匹配关系；房屋格局、面积与各功能区的分割；对精装修的意见与个性化实施；朝向、采光与居室功能之间的关系；特定需求的价格定位研究等等。

3、服务于市场推广与销售的市场调研1)楼盘媒体宣传分析对在售项目进行主要媒体的广告投放量进行统计，可进行楼盘卖点、营销策划活动等市场营销方面的资料收集。

2)销售现场调查该调查主要实现市场推广手段效果的评价研究。

通过消费者了解特定楼盘信息的来源以及最主要的影响渠道；看房人所购房的阶段以及看房行为与习惯；楼盘评价以及与竞争产品对比；对销售中心以及人员的评价，看房满意度研究等等。

3）业主满意度调查入住业主将在一定程度上影响开发商以及楼盘的声誉，这阶段调研主要避免入住业主将会带来的负面影响。

主要调查签署合同的消费者与入住消费者对开发商、特定楼盘以及物业等方面的满意程度。

三、房地产市场调查的主要方式与条件1、按调查对象划分1）全面普查：是指对调查对象总体所包含的全部个体都进行调查。

全面普查可能获得非常全面的数据，能正确反映客观实际，效果明显。

如果把一个城市的人口、年龄、家庭结构、职业、收入分布情况系统调查后，对房地产开发是十分有利的。

2）重点调查：重点调查是以总体中有代表性的单位或消费者作为调查对象，进而推断出一般结论。

3）随机抽样：是在总体中随机任意抽取几个作为样本进行调查，根据样本推断出一定概率下总体的情况。

分三中随机调查：一种是简单随机抽样，即整体中所有个体都有相等的机会被选为样本；第二种是分层随机抽样，即对总体按某种特征（如年龄、性别、职业等）分组抽样；另外一种是分群随机抽样，即将总体按一定特征分成若干群体，随机抽取其中一部分作为样本。

4）非随机抽样：是指市场调查人员在选取样本时并不是随机选取，而是先确定某个标准，然后再选取样本数。

具体方法有三种：一是就便抽样，也称随意抽样调查法，即市场调查人员根据最方便的时间、地点任意选择样本，如在街头上任意找一些行人询问对产品的看法和印象。

二是判断抽样，通过市场调查人员，根据自己以往的经验来判断由那些个体来作为样本的一种方法。

三是配额抽样，市场调查人员通过确定一些控制特征，将样本空间进行分类，然后有调查人员从各组中任意抽取一定数量的样本。

2、按调查方法划分1）访问法：这是最常用的市场调研方法。

科学设计调查表和有效的运用个人访问技巧是此方法成功的关键。

访问法的形式：一是答卷法；二是谈话法；三是电话调查。

2）观察法：调研人员不与被调查者正面接触，而是在旁边观察。

三种形式：直接观察法，到现场去对调查对象进行观察。

另外一种是实际痕迹测量法，调查人员不是亲自观察购买者的行为，而是观察行为发生后的痕迹。

例如：比较不同报刊杂志上刊登广告的效果，可在广告下附一个回复栏。

第三种是行为记录法。

在取得被调查这同意之后，用一定装置记录调查对象的某一行为。

4)实验法：实验法运用较为广泛，是指将调查范围缩小到一个比较小的规模上，进行实验后取得一定的结果，然后再推断出总体可能的结果。

四、市场调查的程序第一阶段、确定调查目的这是进行市场调查时应首先明确的问题。

目的明确以后，市场调查就有了方向。

就是说调查人员应明确为什么要进行市场调查，通过市场调查要解决那些问题，调查对于一个企业有什么作用。

根据调查目的不同，采用不同的调查方式1）探测性调查：企业或项目出现问题不明确，需从客户或中介商那里获取一定的资料，从而对项目或企业所遇问题给予研判。

探测性调研仅仅是收集一些有关材料，确定问题所在，至于解决，须进一步调查研究。

2）描述性调查：描述性调查只是从外部联系上找出各种相关因素，并不回答因果关系问题。

（即更趋同与在乎结果而不在乎原因）3）因果性调查：这种调查是要找出事情的原因和结果。

4）预测性调查：通过收集、分析、研究过去和现在的各种市场情报资料，运用数学方法，估计未来一定时期内市场对某种产品需求量或其他变量的发展趋势。

第二阶段、收集信息资料市场营销调查需要搜集大量的信息资料，其中有些资料需要经常不断地搜集，有些需要定期搜集，大多数是需要是需要时才进行搜集。

第三阶段、初步调查1）研究搜集的信息资料，从各种资料中了解一些市场情况和竞争概况，从中了解整体市场现状。

2）与相关人士或领导进行非正式谈话了解相关信息3）了解市场情况，关键调查消费者对本公司开发经营的房产态度，这也是反映企业市场营销水平的重要标志。

第四阶段、调查设计根据前面信息资料搜集以及上面初步调查结果，可以提出调查的命题及实施计划。

一项房地产市场调查工作至少设计以下四种调查表格：“当地房地产资源统计表”包括：房地产分布、面积、类型、单位价格、单位总价、开发程度、居住密度、交易状况和规模、使用期限、抵押保险、政策限制、竞争程度、发展远景、其他具体情况和调查日期等项目“房地产出租市场统计表”包括出租房地产名称、所在地区、出租面积、租金水平、出租房的类型和等级、室内设备状况、环境条件、空置率、影响房租市场的最大因素等等“房地产出售统计表”包括已售和待售房地产名称、地区、开发商、数量、结构类型、成交期、成交条件）出售时的房龄和状况、媒体广告、调查资料来源和日期等等；最后是“房地产个案市调分析表”第五阶段、现场调查现场调查主要获取原始资料和收集由他人整理过的次级资料。

五、资料收集1、资料获取途径✓交易双方当事人（着重了解为什么会成交）✓促成房地产交易行为的中间商（三级地铺）✓房地产公司公开推出的各种销售或出租广告✓熟悉房地产市场的人士，如房地产估价师✓同业间资料的交流（较难形成共同点）✓各类次级资料（主要是政府各类统计资料有关房地产的数据和分析材料）2、基本资料搜集资料可分为初级（一手）资料及次级（二手）资料两类。