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第1篇一、前言随着我国经济的快速发展，房地产市场逐渐成为投资的热点。
作为一项长期、稳定的投资方式，房地产投资在为广大投资者带来丰厚回报的同时，也伴随着一定的风险。
本报告旨在对过去一年的房地产投资情况进行全面总结，分析投资过程中的成功与不足，为今后投资决策提供参考。
二、投资概述1. 投资时间：20xx年1月至20xx年12月2. 投资区域：全国范围内，重点布局一二线城市3. 投资项目：住宅、商业地产、写字楼等多种类型4. 投资金额：XX万元三、投资收益分析1. 收益情况（1）住宅投资收益：在住宅项目中，投资收益主要集中在出租收益和转售收益。
出租收益方面，平均月租金为XX元/平方米，全年租金收益为XX万元；转售收益方面，根据市场行情，住宅项目平均增值率为XX%，全年转售收益为XX万元。
（2）商业地产投资收益：商业地产项目主要收益来源于租金收益。
平均月租金为XX元/平方米，全年租金收益为XX万元。
（3）写字楼投资收益：写字楼项目收益主要来源于租金收益。
平均月租金为XX元/平方米，全年租金收益为XX万元。
2. 收益分析（1）整体收益：本年度房地产投资整体收益为XX万元，较去年同期增长XX%。
（2）投资收益率：本年度房地产投资收益率为XX%，较去年同期提高XX个百分点。
（3）投资回报期：根据投资金额和收益情况，投资回报期预计为XX年。
四、投资经验与教训1. 成功经验（1）关注政策导向：密切关注国家房地产政策，把握市场趋势，确保投资方向正确。
（2）选择优质项目：在选择投资项目时，注重项目品质、地理位置、配套设施等因素，确保投资回报。
（3）合理分散投资：在投资过程中，合理分散投资区域和项目类型，降低投资风险。
（4）关注市场动态：密切关注市场动态，及时调整投资策略，把握投资时机。
2. 教训与不足（1）市场波动风险：在市场波动较大的情况下，投资收益受到影响，需加强风险管理。
（2）投资周期较长：房地产投资周期较长，资金流动性较差，需合理安排资金。
房地产投资收益分析报告概述:本文旨在对房地产投资收益进行详细分析，并就当前房地产市场的发展趋势做出评估。
通过深入研究数据和趋势，我们将给出关于房地产投资的建议和预测。
1. 市场背景在市场背景部分，我们将分析当前房地产市场的整体情况以及有关政策和经济环境。
我们会涵盖住房供求关系、购房成本、利率、政府政策等因素对房地产市场的影响。
2. 房地产投资回报率分析我们将利用各种指标来评估房地产投资的回报率。
这些指标包括租金回报率、净回报率、内部收益率（IRR）等。
通过对这些指标的综合分析，我们将得出一个综合的投资回报率。
3. 区域性市场分析在这一部分中，我们将比较不同地区的房地产市场。
我们将对各个地区的房地产价格、租金水平、供求关系和未来的发展趋势进行比较和分析。
这将为投资者选择合适的地区提供参考和建议。
4. 风险分析房地产投资存在一定的风险，包括市场波动、政策风险和资金流动性等。
我们将详细分析这些风险，并提供相应的风险管理建议，以帮助投资者降低风险并增加投资收益。
5. 未来趋势与预测在这一部分中，我们将根据当前的市场状况和趋势，对未来房地产市场的发展进行预测和分析。
我们将关注国内外经济环境、政府政策变化和社会需求等因素，以提供投资者未来投资决策的参考。
结论：通过对房地产投资收益的分析和预测，我们可以得出以下结论及建议：首先，投资者应密切关注市场背景和政策变化，以及未来市场的发展趋势。
其次，选择合适的地区和项目是取得良好投资回报的关键。
最后，风险管理和资金流动性的掌握也是投资者需要关注的重点。
在这个报告中，我们系统地分析了房地产投资收益，并提供了全面的建议和预测。
通过有效地利用这些信息，投资者将能够做出更明智的决策，以获取最大的投资收益。
（字数：502）。
房地产市场投资分析报告一、引言房地产市场作为经济运行的重要组成部分，对国民经济和社会发展具有重要影响。
本报告旨在对当前房地产市场进行详细的投资分析，为投资者提供参考和决策依据。
二、宏观经济环境分析1.经济增长：当前国内经济保持平稳增长，GDP持续增长助推房地产市场发展。
2.政策环境：政府鼓励发展房地产市场，推出一系列支持政策，如放宽购房限制、降低贷款利率等。
3.城市化进程：城市化进程不断推进，人口流入城市增加，对住房需求形成较大的推动作用。
三、市场供需分析1.供应方面：房地产企业积极投资开发新项目，供应量增加。
同时，政府推出的土地供应政策也为市场提供了更多的土地资源。
2.需求方面：城市化进程带来了人口增加和住房需求的增长，尤其是一二线城市需求旺盛。
此外，改善性需求和投资性需求也促进了市场需求的增加。
3.市场价格：由于供需关系的影响，房地产市场价格整体呈上涨趋势。
特别是热门城市核心区域的房价飙升，成为投资者的关注焦点。
四、投资回报分析1.投资方式：购买房产、投资房地产项目、投资房地产证券等是常见的房地产投资方式。
2.投资风险：房地产市场存在一定的投资风险，如市场调控政策风险、经济周期波动风险、流动性风险等。
投资者应注意分散风险、合理选择投资标的。
3.投资回报：长期来看，房地产市场投资回报较高，尤其是在一二线城市核心地段购房、投资。
同时，租金收益和升值空间也为投资者带来了丰厚回报。
五、房地产市场前景展望1.发展趋势：未来房地产市场将继续受益于经济增长和城市化进程，供需关系将继续保持紧张态势。
2.调控政策：政府对房地产市场的调控政策将继续发挥作用，以避免市场过热和泡沫。
3.投资机会：对于投资者来说，关注热门城市的核心地段以及二三线城市的新兴地区，积极把握投资机会。
六、结论综合以上分析，房地产市场作为一个重要的投资领域，存在投资机会和风险。
投资者可根据自身的风险承受能力和投资目标，合理配置房地产资产，以获得满意的投资回报。
引言概述房地产投资一直以来都是吸引投资者的重要领域。
本文是《房地产投资分析报告（二）》，将从房价趋势、市场调研、风险评估、政策影响和未来展望等五个大点展开详细阐述，以帮助投资者更好地进行房地产投资分析。
正文内容一、房价趋势1.1历史房价走势：回顾过去几年的房价走势，分析价格上涨的原因，包括供需关系、经济发展，以及政策调控等因素。
1.2当前市场环境：根据最新数据，分析当前房价的整体走势，评估是否处于上涨期、下跌期还是相对稳定期，并对可能的影响因素进行预测。
二、市场调研2.1区域市场状况：选择几个有代表性的区域进行调研，分析当地房产市场的供需状况、价格走势和市场竞争情况等。
2.2潜在客户群体：调查目标客户群体的需求和购房偏好，分析他们对不同类型房产的需求和支付能力，以及各区域的潜在投资机会。
三、风险评估3.1宏观经济风险：分析当前宏观经济形势对房地产市场的影响，包括国家政策调控、利率变动、经济增长等因素，并评估其潜在风险。
3.2地方政策风险：考察各地的土地供应政策、房地产市场调控政策等，分析其对当地房价和市场投资的潜在风险。
3.3盈利能力评估：根据房产投资项目的预期销售额和成本费用，评估项目的盈利能力，并对投资回报率进行测算。
四、政策影响4.1城市化政策：分析国家城市化政策对房地产投资的影响和机遇，包括新型城镇化建设、城市更新项目等。
4.2税收政策：研究当前税收政策变化对房地产投资的影响，包括房产税、增值税等税种的变化。
4.3融资政策：分析国家和地方政府对房地产行业的融资政策和金融支持措施，以及对投资者的影响和机遇。
五、未来展望5.1市场预测：根据前述分析和综合判断，对未来市场发展趋势进行预测，包括房价走势、投资机会和风险等。
5.2未来政策走向：根据政府相关政策的解读和趋势分析，预测未来政策对房地产投资的影响。
5.3投资建议：结合市场情况和预测，给出房地产投资的建议和策略，包括投资区域、项目类型等方面的建议。
房地产项目投资分析报告【房地产项目投资分析报告】一、项目背景1.1 项目简介1.2 项目位置1.3 项目规模1.4 市场需求二、项目投资分析2.1 投资目标2.2 投资预算2.3 投资来源2.4 投资风险评估2.5 投资回报分析三、市场分析3.1 宏观环境分析3.2 行业发展趋势3.3 市场容量及竞争格局3.4 目标客户群体及消费行为分析四、项目建设方案4.1 建设内容及规划设计4.2 建设时间节点4.3 建设进度管理计划4.4 建设成本预算4.5 设备及技术要求五、运营管理方案5.1 运营组织架构5.2 人员招聘及培训计划5.3 运营流程及管理制度5.4 营销策略5.5 资金管理及财务分析六、风险评估与控制措施6.1 宏观风险6.2 市场风险6.3 技术风险6.4 建设风险6.5 运营风险附件：1.建设规划图纸2.资金预算表3.经营计划表4.盈亏预测表5.风险评估报告法律名词及注释：1.不动产登记：指根据国家法律法规，对不动产进行的登记、变更登记、抵押登记、查封登记等法律行为。
2.征地拆迁：指依法征用土地，为重大工程和公共利益项目开展土地征用，并对涉及土地上的建筑物进行拆除。
3.建设用地规划许可证：指根据国家土地利用总体规划和城市建设规划，由主管部门颁发的合法文件，允许在规定区域内进行建设活动。
4.建设工程规划许可证：指依法对建筑工程的建设方案和规划进行审查，并发给合格的建设工程规划许可证的行为。
【文档结束】本文档涉及附件，请参见附件部分。
本文所涉及的法律名词及注释：1.不动产登记：指根据国家法律法规，对不动产进行的登记、变更登记、抵押登记、查封登记等法律行为。
2.征地拆迁：指依法征用土地，为重大工程和公共利益项目开展土地征用，并对涉及土地上的建筑物进行拆除。
3.建设用地规划许可证：指根据国家土地利用总体规划和城市建设规划，由主管部门颁发的合法文件，允许在规定区域内进行建设活动。
4.建设工程规划许可证：指依法对建筑工程的建设方案和规划进行审查，并发给合格的建设工程规划许可证的行为。
房地产项目投资分析报告三篇篇一：房地产项目投资分析报告一、说明：1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析，对该地块进行XX 商住综合开发。
2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考XX市XX县市场行情及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。
项目面积参数表表1-1项目总占地(m2) 6655.85总建筑面积(m2) 47922.12沿街商业建筑(m2)住宅面积(m2)配套设施面积(m2)地下停车场(m2)二、项目开发成本费用的估算：本项目开发由土地成本购买款，前期开发费用，建安工程成本费，基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不可预见费等构成。
鉴于工程建设周期较长，本案采用动态分析法进行估算，各项费用详见以下列表：(一)土地费用表2-2序号项目单价（元/m2）备注1 土地使用权出让金3455.6元/m22 征地费3 拆迁安置补偿费(二)前期开发费用估算表表3-3序号项目金额（万元）取费标准(元/m2)1 规划、设计、可研费47.00（三）建安工程费用 表4-41.1 规划费 20.00 1.2 设计费 25.00 1.3 可研费2.00 2 水文、地质勘察费3.50 2.1 测绘费 1.50 2.2 勘探费 2.00 3 策划费合计序号 建安项目 单方造价（元/m 2) 总造价(万元）1 沿街商业建筑土建 2 民用建筑 3 地下车库 4 水电设备 5 内部装修 6（四）基础设施费 表4-5（五）开发期税费估算表 表4-6 序号项目金额(万元) 估算说明(元/m 2)1 固定资产投资方向调节税 5% 2 配套费 80 3质检费3合计序号项目单方造价(元/m 2)总造价(万元)基础设施(含道路、绿化、配电房、化粪池、室外管网)1304 建筑管理费 1.25 卫评费 1.46 环评费 1.27 墙改基金128 绿化费0.19 白蚁防治费 2.310 土地使用费 411 再就业基金1012 教育专项基金1013 编标费 214 招标费 115 规划许可工本费0.516 土地证工本费0.517 施工许可证0.5合计（六）不可预见费表4-7序号项目金额(万元) 说明1 土地费2 建安工程费3 前期工程费(一)+(二)+(三)+(四)*3%4 基础设施费总计（七）管理销售费用表4-8序号项目金额(万元) 估算说明(元/m2)1 广告2 售楼处3 售楼许可6 监理费7 物业管理基金8 公用设施维修基金9 管理费合计（八）投资与成本费用估算汇总表表4-9项目单方成本(元/m2) 金额(万元) 占总投资比例(%)土地费用前期费用建安费用基础设施费开发间税费不可预见费管理销售费财务费合计三、投资计划与资金筹措：本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。
房地产投资分析报告随着经济的发展和人民生活水平的提高，房地产行业一直是各界关注的焦点之一。
本报告将对当前房地产市场进行深入的投资分析，为投资者提供决策参考。
1. 房地产市场概况房地产市场是一个涵盖住宅、商业、工业、办公等各个领域的综合性市场。
目前，我国房地产市场稳步发展，尤其是一线城市和核心二线城市的房价持续上涨。
据统计，去年全国房地产销售额达到了xx亿元，同比增长了xx%。
2. 市场需求分析房地产市场需求的变化对投资产生了直接影响。
随着国内城镇化进程的加快和人口结构的变化，中产阶级不断壮大，对于改善居住条件的需求也在不断增加。
此外，投资者对于投资房地产的理财和保值增值需求也较为强烈。
3. 市场风险分析在进行房地产投资时，必须充分考虑市场风险。
首先是政策风险，政府对于房地产市场的调控政策可能影响投资者的收益。
其次是市场风险，房价的波动、市场供求关系的变化等都会对投资产生影响。
此外，存在的信贷风险、利率风险等也需要投资者密切注意。
4. 投资收益分析投资房地产的目的在于获取较高的回报率。
一方面，通过资产的升值可以获得差价收入；另一方面，通过出租获得租金收入也是投资者的常见选择。
投资房地产的收益有稳定性和持续性的特点，但同时也需要承担一定的资金压力和风险。
5. 选址和项目选择在投资房地产时，选址和项目选择是至关重要的步骤。
选址主要考虑交通便利性、周边配套设施、人口流动情况等因素；项目选择则需要考虑房屋类型、开发商信誉、项目前景等。
通过科学的选址和合理的项目选择，可以最大程度地提高投资回报率。
6. 应对策略面对复杂多变的房地产市场，投资者需要制定合适的应对策略。
首先，需要时刻关注市场动态和政策变化，及时做出调整。
其次，合理分散投资风险，通过组合投资、分散投资地域等方式降低风险。
此外，建立良好的资金流动性管理体系也是应对策略的一部分。
结论：房地产作为一个具有长期投资价值的领域，吸引了大量投资者的关注。
然而，投资房地产也需要认真研究市场潜力、分析风险，并制定合理的投资策略，方能获得满意的回报。
房地产投资分析报告
背景介绍
本报告旨在对房地产投资进行分析，为投资者提供相关的数据和建议。
市场概况
房地产市场目前呈现稳定增长趋势。
根据最新数据显示，房价持续上涨，同时房屋销售量也在增加。
市场需求稳健，投资潜力巨大。
投资回报率分析
通过对过去五年的数据进行分析，我们发现房地产投资回报率平均为10%，远高于其他投资领域。
这说明房地产投资具有较高的盈利潜力，并且相对稳定。
投资风险评估
然而，房地产投资也存在一定的风险。
市场波动、政策变化和经济不确定性可能对投资产生负面影响。
投资者应谨慎评估风险，并采取适当的风险管理策略。
建议和策略
基于以上分析，我们向投资者提出以下建议和策略：
1. 多样化投资组合：将房地产投资与其他领域的投资相结合，以降低风险。
2. 关注地段选择：选择优质地段的房产，以提高投资回报率和增加房产的升值潜力。
3. 跟踪市场动态：关注房地产市场变化和政策调整，及时调整投资策略。
结论
综上所述，房地产投资具有较高的盈利潜力，但也伴随一定的风险。
投资者应通过合理的风险管理策略，并采取多样化投资的策略，以获得更好的投资回报。
以上是本报告的分析和建议，请投资者参考并合理决策。
房地产投资分析报告一、引言随着城市化进程的加快，房地产行业一直是吸引投资者目光的热门领域。
本报告旨在分析当前房地产市场的投资潜力，为投资者提供决策依据。
二、市场概况1. 国内房地产行业的发展现状和趋势房地产行业作为国民经济中重要的支柱产业，近年来继续保持快速增长。
城市化进程持续推进，人口流动和城市扩张带动了房地产需求的增长。
同时，政府对房地产行业的政策支持和金融宽松政策也促进了投资活动。
2. 区域差异和热点市场不同地区的房地产市场存在一定的差异。
一线城市由于经济发展和地理位置优势，吸引了大量的投资资金。
二三线城市也逐渐崛起，受益于政府的政策支持和城市发展潜力。
三、投资收益分析1. 股市与房地产的比较与股市相比，房地产投资具有较为稳定的收益和相对低的风险。
尤其是在经济增长放缓时期，房地产作为实物资产能够提供一定的避险功能。
然而，房地产投资需考虑市场的周期性和流动性的限制。
2. 租金收益和资本收益房地产投资的主要收益方式有租金收益和资本收益。
租金收益是指通过出租物业获得的现金流入，而资本收益则是指购买房地产后资产价值的增长。
投资者需综合考虑租金和资本收益的潜力，确定投资项目的长期价值。
3. 风险与回报的平衡在房地产投资中，风险与回报是密不可分的。
投资者需要根据自身风险承受能力和投资目标来平衡收益和风险。
例如，在风险较高的一线城市购买房产可能带来高回报，但风险也相应增加。
四、关键影响因素分析1. 宏观经济因素宏观经济因素如国民经济发展水平、利率水平、通胀率等对房地产市场具有重要影响。
投资者需要关注宏观经济的走势，以便及时调整投资策略。
2. 政策因素政府的房地产政策对市场有直接影响。
投资者需密切关注政府的调控政策，以便把握市场的风向。
3. 土地供应和需求土地供应和需求是房地产市场的基础。
土地供应不足可能导致房价上涨，而需求下降则可能对市场产生负面影响。
投资者需关注土地市场的变化，以便确定适合的投资时机。
房地产企业投资分析报告房地产业是我国经济发展的重要支柱产业，也是吸引了众多投资者关注的领域。
随着国家政策的不断调整和市场的变化，房地产企业的投资也呈现出多样化、复杂化的特征。
对于一家房地产企业来说，进行投资分析是非常必要的，为企业决策提供了依据。
本文将就房地产企业投资分析报告进行探讨。
一、投资分析的必要性投资分析是房地产企业决策的重要组成部分。
分析资产的投资价值，可以帮助企业理性决策，减少错误决策的风险。
通过分析市场，了解客户需求和行业趋势，可以确定产品开发方向，优化产品结构，提高资产利润和升值潜力。
此外，资产负债率对企业的经营也至关重要。
准确预测和评估市场需求，合理分配资金和资源，有助于实现企业价值的最大化。
二、投资分析报告的组成结构（一）市场调研报告市场调研是了解市场需求和企业竞争对手的必要环节。
根据市场调研数据，对目标客户的需求、预计市场容量以及消费者行为做出预测。
市场报告应该包括市场规模，客户画像，产品售价、销售前景和竞争状况等方面，重点分析目标客户的消费行为和购买决策过程。
（二）项目成本分析报告项目资金来源和分配是企业发展的重要因素。
项目成本分析报告应包括开发成本、建设成本、维护成本、运营成本、税费成本以及融资利息等方面。
各项成本的细节分析不仅可帮助投资人把握投资风险，同时也可协助企业制订更精准地财务预算和成本控制工作。
（三）资源配置报告资本、人力、物流和技术等方面的优化配置是企业的核心竞争力。
资源配置报告应包括预算分配、人员组成、劳动力市场需求和供应、物流系统和技术支持等多方面内容，重点关注企业资源的优化配置，以提升企业适应市场和应对风险的能力。
（四）业务增长情况分析报告业务增长情况分析报告应该包括企业的收入、成本、利润、市场份额、成本控制政策等方面的细节。
通过数据分析，揭示出哪些方面的业务存在问题，针对问题进行分析和解决，同时查漏补缺，提高企业经济效益。
三、报告撰写技巧（一）数据分析数据分析是墨菲定律通常的避让策略。
《房地产投融资实务》课程结业报告题目杭州市“绿城·西溪融庄”投资分析报告姓名顾玲班级房地产经营与估价12(1)班系(部) 经营管理系得分2015年6月9日目录一、项目概况 (1)(一)地理位置 (1)(二)项目简介 (2)二、投资环境分析 (2)(一)硬环境分析 (2)(二)软环境分析 (5)三、市场分析 (9)(一) 需求分析 (9)(二) 供给分析 (12)(三) 价格分析 (13)四、项目竞争性及SWOT分析 (14)(一)竞争楼盘分析 (14)(二)项目SWOT分析 (16)五、投资成本分析 (17)(一)开发成本估算 (17)(二)总成本费用分摊 (20)六、项目财务效益及指标分析 (21)(一)资金筹措及投资计划 (21)(二)静态财务分析 (23)(三)动态盈利分析 (25)七、敏感性及投资风险分析 (27)(一) 敏感性分析 (27)(二) 投资风险分析 (28)参考文献 (31)附件 (32)杭州市“绿城·西溪融庄”投资分析报告房地产经营与估价12(1)班顾玲内容摘要:绿城·西溪融庄,是由融创、绿城两大地产巨鳄在杭州联手打造的第一个高端精品项目,项目位于西溪板块核心,距离西溪湿地国家公园300米,三面环水,拥享西溪绝版景观资源及便捷的生活配套,是西溪乃至整个杭城都极为稀缺的低层低密度高端住品,本文将通过投资环境分析、房地产市场分析、财务分析、项目敏感性分析及风险分析对项目做一份投资潜力分析报告,并分析出“绿城·西溪融庄”的投资潜力,为项目投资商提供参考.关键词:环境分析市场分析财务分析投资决策分析一、项目概况(一)地理位置项目位于杭州市荆长大道与文二西路口南侧300米,西城广场以西4.5公里,文一、文二西路可直达;距离市中心文教区仅15分钟车程.此外,周边天目山路、荆长大道、绕城公路等辅助道路体系完善.周边商业配套齐全,西溪印象城、海港城、西城广场、保利国际影城、西溪悦榕庄、西溪喜来登度假酒店就在附近.毗邻国家西溪湿地公园,自然景观优美.可说绿城·西溪融庄地理位置绝佳.图 1:区位交通图(二)项目简介绿城·西溪融庄,是由融创、绿城两大地产巨鳄在杭州联手打造的第一个高端精品项目,也是绿城在留庄、翡翠城、溪上玫瑰园、西溪诚园后入驻西溪的第5个项目.项目位于西溪板块核心,距离西溪湿地国家公园仅300米,三面环水,拥享西溪绝版景观资源.周边海港城、西溪印象城、西溪慢生活街区、淘宝城等众多商业配套环饲,浙大紫荆港、绿城育华等名校云集.绿城·西溪融庄,提粹绿城两大经典产品——玫瑰系经典法式排屋、法式花园洋房 .法式排屋,秉承绿城10余年别墅营造经验,以法国经典官邸及宫廷建筑为原型,是绿城城市别墅的经典代表作品之一.法式花园洋房,以绿城平层官邸经典之作——留庄为建筑形态摹本,是西溪乃至整个杭城都极为稀缺的低层低密度高端住品.项目类型为住宅,产权70年;建筑面积124151平方米,占地面积59360平方米,总户数435;容积率为1.3;绿化率为30%,项目特色为公园地产.二、投资环境分析(一)硬环境分析1.杭州市基础设施环境2014年,全市实现地区生产总值9201.16亿元,比上年增长8.2％.其中第一产业增加值274.36亿元,第二产业增加值3858.9亿元,第三产业增加值5067.9亿元,分别增长1.8％、8.1％和8.5％.人均生产总值103757元,增长7.7％.按国家公布的2014年平均汇率折算,为16891美元.三次产业结构由上年的3.1∶42.6∶54.3调整为2014年的3.0∶41.9∶55.1.2014年全年杭州市完成基础设施投资1005.53亿元,增长18％.地铁建设力度加大,2号线东南段开通运营,4号线首通段建成.城市快速路初步成网,彩虹快速路滨江段、秋石三期高架主线、东湖路—德胜路立交建成通车;萧山机场高速公路改建、文一路地下通道、环城北路地下通道、紫之隧道等重大工程加速推进.大江东、下沙、之江等新城的市政基础设施和公共服务设施项目建设加快.奥体博览城国际博览中心项目主体结构通过验收,主体钢结构安装完成.市政配套的进一步完善,对于房地产行业的发展也是明显利好.(数据来源于杭州统计调查信息网)2.杭州市交通配套近年来,杭州市加大了交通设施的建设力度,2014年杭州地铁2号线东南段全线贯通,1号线下沙延伸段和4号线首通段车站主体工程完工.地铁累计完成工程投资393.19亿元,其中2013年完成78.11亿元,整治建设延安路、同协路、之江东路等城市主次干道130条,打通断头路13条.德胜高架、彩虹大道(滨江段)全线贯通.城西污水处理厂(一期)主体工程建成.闲林水库大坝主体工程完工.副城、组团与主城交通连接进一步改善,综合承载力提高.地铁和高架的交通网络覆盖率大大提升,也将缩短杭州其它区域与主城区的距离,对于看重区位条件的客户来说,也解决了本项目位于余杭区并非主城区的这一顾虑.下附杭州交通线路图.(数据来源于杭州统计调查信息网)图 2-1 杭州市交通线路图3.供水、供电状况随着萧山东部区域供水(江东水厂)一期工程、清泰水厂技改工程、余杭仁和水厂供水工程等一批重点项目的陆续上马,杭州市的供水能力大大增强,截至2014年末,全区供水能力达到80万吨/日,全年销售水量1.39亿吨.全区供电容量为467.75万千伏安,全年累计完成供电量71.74亿千瓦时.全社会用电量74.58亿千瓦时,下降0.3%,其中工业用电量47.40亿千瓦时,下降2.4%;城乡居民生活用电11.77亿千瓦时,下降5.8%.余杭电网有220kV变电站6座,容量228万千伏安;110kV变电站31座,容量265.8万千伏安,线路419.4千米;35kV变电站7座,容量24万千伏安,全长212.3千米;10kV配变14692台,容量440.5万千伏安,线路603 条,线路总长5704千米;2013年,全区全社会用电量68.29亿千瓦时,同比增长2.98%;供电量67.4亿千瓦时,同比增长2.88%;售电量 65.51亿千瓦时,同比增长3.58%;电网最高负荷132.3万千瓦,同比增长1.6%.城镇电网供电可靠率99.988%,农网供电可靠率99.9126%,农网综合电压合格率99.92%.生活中水电是必须品,余杭区良好的供水供电环境,使居住在余杭区的人民无后顾之忧.(数据来源于杭州市余杭统计调查信息网)3.余杭区城市交通余杭穿境而过的两条高速铁路(沪杭高铁、杭宁高铁)及杭州地铁1号线、两条铁路(沪杭、宣杭)、两条国道(G320、G104)、七条高速公路(沪杭高速公路、杭宁高速公路、杭徽高速公路、杭浦高速公路、申嘉沪杭、杭长高速公路、杭州绕城高速公路)、两条主要河流(东苕溪、京杭大运河)和五条省道(S101、S102、S201、S304、S205),把余杭和长江三角洲各大城市紧紧相连.余杭区公路通车里程达到了 2179.262公里.余杭区等级公路通村率、硬化率达到100%.区境内有航道里程350公里,其中干线30公里,支线320公里,一个遍布余杭区镇街、干支相连、水陆联动的交通运输网络已经形成.全区重点实施了 320国道至104国道连接线工程(疏港公路)、320国道至申嘉湖杭新市互通连接线工程余杭段(荷禹路延伸)及综合整治工程、104国道余杭马头关至勾庄段改建工程、余杭15省道至临安02省道连接接线工程,年度计划总投资14.19亿元,累计完成投资17.18亿元.四通八达的城市交通配套将会极大地带动本区域内房地产市场的发展,给其带来极大的升值空间.(数据来源于杭州市余杭交通信息网)4.医疗配套截至2014年末,全区共有各类医疗卫生机构360家,其中区属医院7家,社区卫生服务中心20家.医院、卫生院共有各类医疗病床3655张,其中区属医院2236张.医院、卫生院共有卫生技术人员5960人,其中执业医师1954人,注册护士2354人,分别增长2.76%、8.56%和8.93%.方便的就医环境使得消费者更加愿意定居于余杭区.(数据来源于杭州市余杭统计调查信息网)图2-2 余杭区医疗卫生信息图(二)软环境分析1.政策法规环境在转方式、调结构背景下,房地产进入质量型、差异化为主为主的发展阶段.过去的一年,限购政策基本放开,差别化信贷适时微调应对需求变化,在高库存的压力下,限购调整呈现多诺米效应;央行发布“央五条”,“930”等信贷政策鼓励释放需求,部分省市也纷纷出台信贷相关政策,刺激市场需求;金融政策方面,降息、定向降准等金融政策持续发力,央行时隔两年半降息利好房地产供需两端,多轮动作释放流动性,再融资放开,优先试股点,中期票据发行放松,定向降准扩宽房企融资渠道;财税政策方面,各地加大公积金、财税支持力度,9日,住建部、财政部、央行联合发文调整公积金政策,支持首套和改善型自住住房,调整公积金政策,加大公积金支持力度,地方政府也通过契税减免,财政补贴等手段鼓励自住型需求,综上可看出,中央对房地产市场的行政调控力度将区域弱化,市场化趋势愈加明显.(资料来源于汉嘉地产顾问公众网站)2015年5月10日,央行再次宣布下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点,同时将存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍.这是近半年以来央行的第三次降息,并伴随两次降准.降息后,5年以上贷款基准利率仅为5.65%,5年以上个人住房公积金贷款利率仅为3.75%,均创下自2000年以来的新低.次降息意在为经济结构调整和转型升级营造中性适度的货币金融环境. 3月份贷款加权平均利率为6.56%,比去年12月下降0.22个百分点;个人住房贷款利率为6.01%,比去年12月下降0.23个百分点,将再次降低购房者的财务成本,进而刺激市场成交的进一步回升. (资料来源于中原地产集团中原研究数据网站)2.杭州市余杭区的经济环境概况余杭区地处浙江省北部,位于杭嘉湖平原和京杭大运河的南端,是长江三角洲的圆心地,是“中华文明曙光”──良渚文化的发祥地,素称“鱼米之乡,丝绸之府,花果之地,文化之邦”.2001年2月2日,经国务院批准,撤销余杭市,设立杭州市余杭区.撤市设区后,余杭成为大都市杭州的一个新区.全区实现生产总值(GDP)934.41亿元,按可比价计算(下同),同比增长10.2%,增幅高于全国(7.7%)、全省(8.2%)、全市(8.0%)平均水平.图2-3 地区生产总值增长趋势图由图可见,余杭区生产总值逐年递增,说明整个余杭区经济不断在发展,地区经济的进步有助于促进该地区的房地产行业发展.居民消费价格指数(CPI)全年累计上涨 1.6%.从构成看,八大类商品累计涨幅呈现“五涨三跌”的运行态势,其中,食品类、居住类、衣着类、医疗保健及个人用品类、烟酒及用品类分别累计上涨3.5%、2.1%、1.5%、1.5%、0.2%;家庭设备用品及维修服务类、娱乐教育文化用品及服务类、交通和通信类分别下降0.1%、0.5%、0.7%.详见下表:(数据来源于杭州市余杭区统计信息网)表 2-1 居民消费指数(CPI)综上:国民生产总值在增长,消费者对房地产的需求和购买力就越大;在从杭州市余杭区居民消费价格指数看,居民消费价格总水平比上年降低1%,另外居住消费也下降了 2.7%.由此可见,随着消费水平的降低,也会对房产消费有所影响.3.社会文化截至2014年末,全区文化经营单位有1401家.公共图书馆藏书总量达到105.2万册,净增7.8万册;《余杭晨报》日发行量达3.05万份;余杭电视台每天播出时间17.5小时,其中自备节目8小时;广播电台播出时间为24小时,其中自备节目19小时;有线电视入户率98%,数字电视用户34.8万户.全区文创行业实现增加值318.9亿元,增长28.3%,占GDP比重29.0 %;规上文创单位实现主营业务收入641.71亿元,增长32.7%.优势文创产业开始聚集,以西溪影视产业基地和五常软件(动漫)园为核心,汇聚了 10多家大型影视企业.通过上述数据可见,余杭区的文化氛围浓厚,教育水平、人民的素质也相对较高.(数据来源于余杭统计调查信息网)4.余杭区人口分析截至年末,全区户籍人口92.54万人,比上年末增加2.21万人,其中女性人口47.31万人;非农人口54.48万人,比上年末增加2.74万人,非农人口占总人口的比重为58.9%,较上年末提升了 1.6个百分点.年末总户数25.33万户,比上年末增加0.54万户.全年出生人口12836人,死亡人口5192人,人口出生率和自然增长率分别为14.04‰和8.36‰.图2-3 余杭区人口状况图2014年,全区城镇居民人均可支配收入为45329元,增长10.0%;人均生活消费支出为32668元,增长12.3%.年末,城镇居民人均住房建筑面积为34.76平方米.农村居民人均纯收入为26581元,增长11.3%;人均生活消费支出为22521元,增长11.8%.农村居民人均住房建筑面积为64.05平方米.年末,城乡居民储蓄余额823.52亿元,比年初增长13.7%;人均储蓄余额达9.01万元.图2-4 余杭区居民收入分布图余杭区人口在不断的增长,这表明了该区域具有人气;另外一方面,收入水平、消费水平比较高,这意味着该区域有较强的购买力.综合以上杭州市余杭区整个硬的投资环境,软的经济环境和政策环境等因素分析,随着杭州城市规划步伐的加快,市场容量潜力的进一步挖掘,在余杭区投资地产,高档住宅是人们居住的理想环境与享受性住房的方向.三、市场分析（一）需求分析1.余杭区成交量分析杭州良好的城市环境,高品质的居住氛围,吸引着各地的人到杭州来买房定居,同时还有较为宽松的户籍政策,良好的创业环境,这些都在支撑着杭州的房产需求量;而项目所在地余杭区也是未来杭州向外扩张的重点区域,下表是来自杭州市余杭统计调查信息网2014年全年数据,统计数据显示去年一年整个余杭区商品房供应及成交情况:表3-1 杭州市余杭区2014年商品房交易情况据数据表明,杭州市余杭区去年一年商品房成交情况良好,成交量增长了8.8%,总共成交套数为30825,在限购令解除以及央行不断降息的利好环境下,相信日后余杭区对商品房的需求还将持续上涨.2.本项目户型产品分析本项目户型主要为137-148平方米,属于再改产品,杭州市此类产品2014年全年新增供应88万方,同比下降26%,成交97万方,同比下降11%,成交均价20128元/㎡ ,同比下降2%;自限购取消后,成交量明显回升,成交均价出5月受个盘影响外全年表现平稳.表3-2 杭州市场住宅成交结构图(表来源于汉嘉数据库)根据上图可看出,户型在120-140方、价格在200-300万商品房成交套数最高,为3628,此类结构的住宅占领的市场份额最大,而本项目正是属于该类户型结构的住宅,符合广大消费者的需求.其次本项目还拥有别墅户型,主要为295平方米,属于低密度住宅,此类住宅在2014年,主要以消化库存为主,整体均价回落.低密度市场2014年新增供应39.36万方,同比下降16%,成交43.4万方,同比增长17%,整体均价24831元/㎡ ,同比下降12%;出11月份有大量推盘外,全年基本处于消化前期库存状态,受政策利好与推盘量双层影响,成交量促增,拉升了全年整体成交量.可看出本项目产品受消费者欢迎.3.项目客户群分析(1)项目市场定位本项目是一个高端精品项目,项目位于西溪板块核心,距离西溪湿地国家公园仅300米,三面环水,拥享西溪绝版景观资源.周边生活配套,教育资源优越.建筑类型为法式排屋,法式花园洋房,绿城平层官邸经典之作极为稀缺的低层低密度高端住品.下表为项目面积及户型配比:表2-3 项目户型面积配比表(2)项目客户定位:一般来讲,可以按照以下几种分类进行细分:A、以购买户型分:①购买二房三层别墅的客户,属于承价能力较高,有一定财富积累的客户,年龄多为30岁以上,具有高额的收入,购买目的一般为改善型.购房心理以休闲享受和商品偏好为主②三房在中年夫妇(子女已上学)和部分经济条件好的青年夫妻为主,年龄集中在40岁左右,收入较高,事业已有一定成就.二次置业为主,购房心理多以地段偏好(交通便利),偏好环境(大规模高尚社区,整体规划好)和休闲享受(各类休闲设施比较齐全)为主.③四房及四房以上的房子,总价较高,客户来源较为复杂,也更为狭小,可能来自中年夫妇家庭结构和极少数青年夫妻,甚至是单身贵族.但都是经济实力雄厚,追求时尚和讲求尊贵、气派.以二次或多次置业,自用为主.购房心理以偏好环境(大规模高尚社区,景观整体规划好),地段较好(交通便利)为主.B、按区域和职业可分一般来说有以下几种:①本市区成功人士和周边市、县事业有成者或私营企业主;②外地投资的私营老板,外资企业高级管理人员;③市区特殊行业的高收入人士,如律师、金融、保险以及高科技人士;④本市区企事业单位中高层领导和主管;⑤本市区政府部门公务员;以上①②④⑤中主要以购买三房为主,少量是二房、四房和复式单位的目标客户群.③⑤是购买二房单位的主要目标客户群.①②③④⑤中有部分会购买四房,跃复式单位.（二）供给分析1.余杭区固定资产投资分析根据杭州市余杭统计调查信息网2014年年度统计数据显示,随着全区商务楼宇和商业综合体建设力度的不断加强,今年房地产开发投资继续延续上年度高速增长势头,至9月底已累计完成投资254.17亿元,增长42.4％,增速较上年全年提高3.1个百分点,较今年一季度和上半年分别提高31.2和6.4个百分点.对全部投资增长的贡献率达70.8％,拉动全部投资提速17.2个百分点.占全部投资比重由上年同期的40.5％,提高到目前的46.5％,较上年全年提高4.6个百分点.整个余杭区对房地产投资的力度还是很大的,未来余杭区房地产市场的供应还是相当充裕,下表是数据的详细分布:表3-3 杭州市余杭区2014年固定资产投资比重2.余杭区商品房供应情况根据杭州房管局网站最新数据统计,2015年杭州市区新建商品房的批准预售套数为2102套,建筑面积234560.12平方米,新建商品房新增供应套数和面积均为近5年内最高.从可售房源来看,2015年现阶段杭州市余杭区新建商品房可售套数56087套,其中住宅44467套.下面为余杭区可售套数数据,数据来源于透明售房网:图3-1 余杭区商品房数据从新增供应量来看,虽然2015年房地产开发投资同比增幅明显回落,但商品房潜在供应量仍然十分可观.根据2009-2013年杭州市区土地出让资料测算,过去5年年均出让土地可建筑面积达145万平方米,这些已出让土地逐步形成的潜在供应量仍然充足.（三）价格分析1.余杭区五常板块价格分析图3-2 余杭区五常板块新房月成交价格走势图绿城·西溪融庄位于杭州市余杭区五常板块,上图为余杭区五常板块2014年下半年成交套数及价格走势,从图上可看出,该板块成交套数不断上升,成交均价较为平稳,波动不大,值得投资.2.本项目价格分析项目位于西溪版块核心,距离西溪湿地国家公园仅300米,三面环水,坐拥西溪绝版景观资源,是由融创、绿城在杭州联手打造的第一个高品质项目,价格比周边竞品略高,但是本项目为绿城产品,绿城口碑在杭州具有绝对的优势,因此,参考其他竞品项目,西溪融庄的最后估算价格也具有很强的性价比.(价格估算详见下文财务分析)四、项目竞争性及SWOT分析(一)竞争楼盘分析1.同价位对比——“保利·香槟国际”楼盘位置在申花板块核心,北临申花路,东至化工路,南至方家北路,临近地铁2、5号线(规划)站点,周边多条公交线路到达.位于城西繁华中心,杭州核心区域——申花板块.区域内高档社区集聚,大型商业中心银泰、印象城、美凯龙等相继入驻,同时拥有优越的教育资源,完善的生态、生活、娱乐、医疗等配套设施及交通体系.香槟国际临近地铁2、5号线站点,咫尺城市主题公园、教育配套、距浙大紫金港校区仅2公里.法式名流公馆,由五幢art-deco典藏高层围合布局,形成大尺度中庭景观;主入口营造酒店式大堂尊崇入口;140-160㎡臻米AX主力户型,首呈城市中心,在大气的居住尺度中,更给居家空间以延展性;“和乐优家”管家式服务,为香槟品味人士量身打造.2.同区域对比——“万科·西庐”万科西庐位于杭州西湖区,毗邻西溪国家湿地公园,是万科继西溪蝶园之后又一深耕西溪之作.项目规划排屋、多层花园洋房、小高层和高层公寓.一期总建筑面积约为22万方,规划打造与西溪湿地自然融合的高端人文住区,主力户型为89方三房、138方三房、175方四房.基于万科对于西溪地理文脉的尊重和深度理解,项目独创建筑新风格,在当前杭州房地产市场可谓独树一帜.项目继续万科精装修工程,升级原有精工性能,在居住功能上更具人性化.具体项目对比信息如下表:表4-1 项目对比表3.对比小结从上面对比表可得出以下结论:(1)本项目所在板块——五常板块,毛坯价格在16000-17000元/平米左右,相比之下,西溪融庄的地理位置及开发商品牌更为优越,价格符合理价格.(2)交通位置较为便利,距离市中心近.(3)项目容积率低,住宅舒适度高.(4)物业费用低于另外两个项目,较为实惠.(5)周边配套比其他两个项目齐全,生活便利.(6)三面环水,拥有稀缺西溪湿地景观资源,总体采用中轴对称的景观布局,居住环境优越(二)项目SWOT分析优势:1.拥有稀缺西溪湿地景观资源,低密度住区2.项目周边配套齐全,教育,医疗,商业生活和工作配套一应俱全3.开发商名气大,品牌住区4.规划地铁5号线与项目直线距离500米,出行方便5.项目三面环水,拥有稀缺西溪湿地景观资源,总体采用中轴对称的景观布局,整个小区人车分流,小区布局合理不足:1.定位相对高端,客群单一2.项目学区为未来科技城小学,但是师资力量还没有确定,对于考虑学区房的客户可能存在一定影响机会:1.政府对于未来科技城的规划和开发,将会给项目带来增值2.未来科技城居民收入稳定,并逐年上升,有较强的购买力3.未来科技城交通覆盖面广,未来发展潜力大4.毗邻国家西溪湿地公园及阿里巴巴淘宝城,极具人气,未来升值潜力巨大5.杭州限购松绑,为部分有能力的消费者提供机会威胁:1.杭州目前存量房数量大,购买力有限2.投资的风险大,消费者都在观望五、投资成本分析(一)开发成本估算开发成本包括:土地费用、前期工程费、建安工程费、基础设施费、公建配套设施费、不可预见费、开发期间税费、期间费用等项目全部成本和费用投入,但不包括销售期间税费.1.土地费用开发商拟通过招标方式获得项目建设用地, 62100.00万元2.前期工程费前期工程费包括:规划设计费、勘察费、可行性研究费、筹建开办费.具体测算如下表:表5-1 前期工程费估算表。
