项目提报方案
目录
一、本案的基本情况概述
二、市场商业项目运营现状
三、本案的SWOT分析
四、本案的运营思路和价格体系
五、本案良好运作的团队基础
六、其它提议
第一部分本案的基本情况概述
本案位于文化路（现常山路）与槐阳大街交口西北角，总占地面积：177亩，建筑形态：内铺+商街+住宅，操盘模式：租售同期。
本案位置极具商业发展潜质，目前周边商业气氛虽较浓淡，某种程度上阻隔了本案跟其他市场商气互动的流通，但由本项目区位处城区交通主干道，政府行政直辖部门较多市场环境正在逐步形成形。，然而，为了规避后期的风险，同时确保开发利润，我公司对周边商业市场进行了专门调查，对目前城市商业网点规划、商铺销售市场等进行了研究，确保本提报的科学性及合理性，为本案提供了理性参考依据，以期通过科学的市场分析，解析本案开发取向。不过由于时间匆促，其中难免有疏漏及不足之处，还望予以理解并斧正。
第二部分目前商业运营管理现状
商业市场的运营模式大致分为两类即产权式和使用权式。
1、产权式商铺：有产权、能按揭、售后返租，统一招商、统一管理、统一运营、统一推广。好处是客户认知度高，付款方式灵活，产品规格多样，降低客户投资风险，尽早兴市。
2、使用权式商铺：这样的项目特点是有一定规模，出售使用权，小单元，小套值，售后返租，统一招商、统一管理，统一运营，统一推广。好处是客户投资小，客户群体数量多，产品规格多样，降低客户投资风险，尽早兴市。
3、租赁式商铺：此类商铺数量较多，在传统的市场普遍存在，只租不售，由开发或建设单位持有物业，对外出租、招商、管理。传统市场一般都建设较早，目前都业已形成气候，市场比较繁华、兴旺。元氏租金从15元/平米*月到40元/平米*月不等。
小结：近年来，特别是实施三年大变样以来，我市不动产投资方面项目五花八门，产品众多，运营思路和模式大同小异，但各有靓点和卖点，销售一度异常火爆，商业地产投资已被广大客户所认可。结合本案情况，在运营思路和模式上可以效仿目前在售项目，总结他们的经验，吸取教训，发挥精英团队的优势必将开创商业地产销售新局面。
第三部分本案的SWOT分析
1、本案周边环境分析：
本项目位于元氏县文化路与槐阳大街交叉口，北临井元路，南靠潘龙璐路，占地面积约177亩，原为元氏县热电厂附近。
项目具体位置如下：
项目北侧元氏县政府直辖部门主干道；南侧为潘龙璐主商业街，西侧为昌盛街，东侧为废旧厂房级居民住宅延伸至火车站、107国道。
目前项目周边居住氛围比较浓郁，人流量、客流量和车流量都比较大。
2、项目SWOT分析
项目优势分析
区位优势：项目顺应了城区往北发展的趋势，毗邻主干道文化路，受其实辐射强，能带来大量的客流和商户；
规模优势：项目总体规划177亩，建筑规模较大涵括了综合商业街、精品步行街、豪华型住宅社区。且商业建筑为主，易于形成规模影响力。
交通优势：项目所临文化路属城市“四横四纵”中的“四横”之一，为城市交通的主要干道，多条公交线路在此通过，交通极为便利，人流量大；
形象优势：本案毗邻政府主干道，这将提升本项目的形象并与之形成配套的互补，在业态、商户、客源等方面与其他市场互相补充，互相促进。
项目劣势分析
位置：本项目商业氛围暂未形成，人们心中商业地段为人民路和昌盛街，以至于在对客户心里区位扭转和辐射力上可能受到上述因素的阻隔；
工程形象：项目尚未拆迁，无工程形象进度。
开发商形象口碑传播：因本项目为公司首次开发，公司资金实力及客户投资风险性上均不利于客户产生购买冲动。
项目机遇分析
随着“十一五规划”元氏城区速度的加快，改造力度不断加大，该区域
必将成为省会城市又一个新兴的副中心；该区域内目前尚无或很少出售使用权大型商业的项目，竞争力不大；随着房产新政调控力度的加大，客户投资转向商业地产趋势越来越明显，为本案销售带来机遇。
项目威胁分析
商业网点规划的进一步实施，兴起的商业项目逐步增多；区域内类似产品的出现将分流部分客户，这给项目的操作带来一定的挑战。
小结：综上所述，本案优势大于劣势，机遇大于威胁，尽管如此开发企业也应在工程进度、形象宣传、招商组市、销售政策等方面高人一筹，做出规模、做出品牌、做出影响，放大优势，弱化劣势，增加机会性，减少威胁性。以此将项目的风险最小化。
第四部分本案的运营思路和价格体系
为了确保项目的正常进度和开发企业利润最大化，在根据市场调查以及我们多年商业项目运营经验的基础上，我们建议本案的整体运营思路为：招商先行，定制开发；划小单元，售后返租；统筹兼顾，统一运营。以往商业项目运作的经验是市场火不火，关键看招商；销售好不好关键看进度；回款快不快，关键看销售。
1、招商先行，定制开发。无论开发企业还是投资客户所追求的结果都是市场红火、兴旺，所以招商工作就成为项目运营的重中之重。任何一个市场没有大户不稳，没有散户不活，所以招商工作先求稳，后求活，那么我们在动工之前要与国内外品牌化、规模化的家居连锁企业联系，引进他们作为主力店，根据合作意向定向开发，少走弯路，节省费用；同时提升项目的知
名度和美誉度，树立客户投资信心，有力地促进销售。
2、划小单元，售后返租。售后返租是目前在售项目普遍采取的一种销售模式，被广大投资客户所接受，所以我们要想少投入，快速回笼资金，这种模式是最好的选择。在销售单元的问题上建议不宜太大，特别是一期计划出售的商铺，销售单元宜在20-45平米左右，吸引多元化的投资客户。租售的商铺如考虑引进大型主路店则规划面积则适当加大。建议前提是：建筑结构必须是框架结构，自由分割，自由划分，利于招商，利于销售，利于管理。
3、统筹兼顾，统一运营。多个或数个股东，各自为政是市场管理、兴旺之大忌。步调不一致，行动不统一，权利不集中，利益各自挣，散兵游勇，多头领导，市场是红火不起来的，这既不是开发企业得初衷，也不是投资客户要的结果。只有全盘考虑，统筹兼顾，统一运营，才能权力集中，行动统一，将商户招进来，留得住；吸引来消费客户，兴的起市场。使市场规范化、规模化、品牌化。这样才能保证开发企业、投资客户、入驻商户、消费客户等群体利益。
4、销售模式及价格体系。
结合本案特点我司在销售模式上拟采取“座销+行销+电话营销”多管齐下的模式，以期在销售利润最大化的前提下实现“短、平、快”。
1、销售价格：在价格上低开高走，小幅度多频率调整；
2、返租问题：返租年限为自交房日开始三年，返租比例商铺合同款的*%/年，三年一次返清。三年后双方协商、双向选择。（仅供参考）
3、招商问题：租金:低价入市，阶段性阶梯式调整；
第五部分呈祥质量保证体系
