房地产工程成本管理之我见
随着国家对房地产行业宏观调控力度加大，房地产行业在历经了10年辉煌蓬勃的发展后，似乎慢慢将步入平稳期。主流的2种模式：囤地缓建打造精品模式与快速买地速建速出手模式之间的对决到底谁胜谁负，已不在那么重要。在此背景下，工程成本精细化管理将成为实现房地产企业高利润的关键因素、重中之重。
谈到成本就要讲浪费，工程成本高低与工程浪费大小是同步的关系。如果浪费是零的话，那就是工程成本最低、最理想状态，这就是我们所要说的零浪费计划。零浪费计划最早起源于日本的制造业企业，他们依据以往成功与失败的经验，把产品制造过程中的浪费点一一总结出来，以杜绝一切浪费。房地产开发也同样可以理解为制造某种商品，同样我们可以依据以往项目的经验，并且我们的人员流动性相对较大、资历要求较高，更利于各种不同的经验积累与传承，并一一总结出来。以此总结出的浪费点为切入点，杜绝、减少项目开发中的一切浪费，形成全面系统的、地毯式的成本零浪费模式。举例1）我们是否注意到厨房间的电器设备基本都是3孔插座，而我们一般厨房间配置的都是3孔加2孔插座，那多出来的2孔不就是浪费了。举例2）如果厨房门是推拉门的话，是否考虑要装门锁？答案肯定是否定的，但我们采购时是否考虑了呢。类似的还有好多如地砖的排布、窗户开窗数量是否合理等等。
首先对于工程成本管理必须要有一个宏观上的调控和概念。为此我们要对所开发的项目制定可研成本、目标成本、动态成本及结算成本。可研成本就是在项目获取阶段，根据有限的信息测算项目运作的可能成本。目标成本就是项目获取后，为实现预计效益与规避市场风险，根据较完整的信息定制的通过努力可实现的成本结果。动态成本就是项目实施过程中，以一定周期动态反馈的项目实际成本。结算成本就是项目实施完毕后，最终实现的成本结果。这几个成本制定后会对一个项目有一个总体上的把控。
接着再来谈一下成本管理的“核武器”---成本前置体系即规划设计阶段的成本管理。以高层住宅区为例，我们在设计阶段应该对所设计的图纸进行“成本对标”，如标准层的钢筋含量、标准层的混凝土含量、窗地比、景观软硬景比例等主要设计经济指标。定价不定量的模拟工程量清单招标法就是以此为依据进行提前招标的。结合可研成本及目标成本我们可以对一些设计规划进行优化，使其即能满足功能使用的要求，又能节约成本。例如小区的道路能否尽量设计成直线、地下室找坡能否使用结构找坡、设计师把边边角角的地方设计成物业配套的部位能否合理优化成可销售面积、在有原始地貌的室外景观部位能否尽量利用原有地貌以及小区车位设计在紧张的前提下应遵循长边车位、大小车位、单向停车等等。
－２１８・ ２０１５年６月 预算造价 工程技术
预算造价
工程造价的全过程精细化管理
鄣凤鸣
青岛能源华润燃气有限公司，山东青岛２６６０００
摘要：分析了全过程造价控制的重要性以及建筑工程全过程中的造价精细化管理的措施，希望能够对工程全过程造价管理的
应用提供一些借鉴和参考。
关键词：全过程：造价控制：重要性；精细化；措施
中图分类号：ＴＵ７２３．３ 文献标识码：Ａ 文章编号：１６７１—５５８６（２０１５）２３．０２１８．０１
随着市场竞争日趋激烈，企业要想在竞争中获得胜利，
就要做好建筑工程的造价管理。工程造价控制问题是建筑管
理的一个关键部分，它始终贯穿于工程建设的全过程。所以， 在建筑工程建设中，必须把造价管理工作真正作为核心工作
来抓。积极利用有效措施和有效方法对工程造价进行全面控
制，才能真正降低工程造价，提高社会经济效益。
ｌ实旌全过程造价管理的重要性
在建筑工程中，造价管理是非常重要的一项工作，能够 全面地贯穿到工程项目的全过程，可以说，其伴随着项目的
产生与结束。在建筑工程的全过程成本控制工作中，其主要
具有以下阶段，即决策阶段、设计阶段、招标阶段、建设阶
段以及核算阶段。在该项工作中，其会在造价工作的相关理
论指引下对房建工程各个阶段的成本进行估算，不仅能够保 障工程以稳定、合理的方式运行，还能够帮助企业能够以正
确的方式进行投资，对于整个工程经济效益的提升具有着积
极的意义。
２建筑工程全过程精细化造价管理优化方法
２．１项目决策环节的工程造价控制 通常投资估算可以委托相关工程造价咨询企业进行编
制，相关工程造价咨询企业在拿到编制任务之后，为了确保
投资估算的全面性、可靠性，首先需明确与投资估算相关的
各因素，像是建设区域的选择要求、该工程项目的经济规模
以及建设标准要求的确定等等；建筑其次，需做好流动资金 估算以及固定资产估算工作，这是由于这两部分是整个投资
估算工作的核心所在；建筑工程造价咨询企业作为专业的造
《房地产工程成本全过程精细化管理》提纲-屠建清
屠建清老师私人助理：珍珍
时长：2天
课程背景：
随着我国经济的快速发展，我国房地产业已步入黄金发展期，房地产市场的日趁成熟，市场竞争的日益激烈，如何在市场竞争中降低房地产工程成本是我国房地产企业所关注的焦点。因而，工程成本全过程精细化管理的重要性不言而喻，工程成本的控制与精细化管理能力已足实成为房地产业的核心竞争力。
课程收益：
1、掌握房地产业工程成本的预测与决策方法；
2、掌握工程成本计划和控制在房地产业的应用；
3、通过全面系统地案例讲解，提高房地产业工程成本精细化管理的实务操作能力；
4、掌握房地产业工程成本的核算、分析和考核方法；
5、掌握房地产业工程成本报表的编制方法；
6、掌握房地产业工程造价的构成与管理。
课程内容：
第一讲 工程成本管理概述
第一节 工程成本管理的组织机构和职能
一、工程成本管理的组织机构
二、工程成本管理机构的职能
第一节 工程成本管理的内容及程序
一、工程成本管理的内容
二、工程成本管理的程序
三、工程成本管理方法及实例
第二讲 工程成本预测与成本决策
第一节 工程成本预测
一、工程成本预测概述
二、工程成本定性预测方法及实例
三、工程成本定量预测方法及实例
四、工程成本详细预测方法及实例
五、不确定性分析在工程成本预测中的运用
第二节 工程成本决策
一、工程成本决策概述
二、工程成本决策的程序
三、工程成本决策的方法
四、工程成本决策实例
第三讲 工程成本计划
第一节 工程成本计划概述
一、工程成本计划的概念
二、工程成本计划的内容
三、工程成本计划的特点
四、工程成本计划的作用
第二节 工程成本计划的编制及实例
一、工程成本计划的编制及实例
二、工程成本计划编制的原则及程序
三、工程成本计划编制的方法
四、工程成本计划编制实例 第四讲 工程成本控制
评估依据表表２ 工程质量与管理
详估纬度 评估内苔 备 注 对 溉上出现自寸｛昔、灞、碰、 自侧偏能力 样扳 路的控制殛蛮植 潍 秆 或装 质量管理 过程质量控制及宴赭 工国 交蜘 前鞔’＾垃ｉ暇境问题掘织整改帆时性、有她 和 卿 对甲方总体工程 计＃４蝴｝啦行能力 嘎目主体述科Ｈ售时间延误超过０， 上｝正负 当 ｜键书点发生 烈值能 霉 竣工验惭 问延误超过 夭以上Ｊ，悌拆障 进度控制 瑟 霉 键节点达成任再。船正角霉完州 丰博完成时 晰删 屣 乎 交延误超过ｌｊ天以上ｊ柑襄项目 土建移交辅装１耋日寸 吸精装单位泥水制 瓢 误超过３面目＇址（从第—个溃术疆移交完成开 是舌能积摄配台甲方总体计 的调整 始｜州 ）印 ｌ鹰为 冶格 现场肿 协坍（包括不限于；市政、环卫、村｝｝供应等）是吾积饺＿主动 台同未涵麓自 台工作是否满足现甥ｌ求 舞碲骧 媚垃收工怍 点出 配合意识 项目工作面穆交自１百己台 项目验收工作的配合 ：毖嚣 德 ｛ 器 安生文明 爨翡 器 脯 媲芄 “。。耍求 满足本项髂 § 嘣揸辑 吩棚雌 根据综合评估结果，将施工单位划分为Ａ优秀、Ｂ良好、Ｃ合格、Ｄ不合格四 个档次。对评估等级为“Ａ”类的单位给予优厚的合作条件。评估等级为“Ｄ”类 的人施工单位黑名单，在后期考虑继续合作前需要慎重对待。 ２．２．３施工过程管控 ． （Ｉ）施工前合同交底，主要有： １、工程范围； ２、主要工程节点时间要求 ３、材料、设备供应计划； ４、对合同中涉及１二程管理的重要条款解读； ５、现场管理要求； ６、签证、进度款支付及结算配合要求 ７、工程观感质量验收标准； ８、竣工资料需配合和移交的事项等； （２）监理管控 （１）对监理设备的管控 项目监理部必须至少配备经纬仪、水准仪、工程质量检测包、游标卡尺、 钢卷尺和线垂电脑和打印机等工程质量检测仪器及工具。 （２）对监理人员的管控 监理公司须保证项目监理人员的稳定性，派驻的总监理工程师和监理工 程师必须是专职驻本现场，乙方派驻的总监理工程师或监理工程师，在工作 中有严重不称职、不负责任等情况的，甲方有权责令其退出现场，由乙方另行 选派合格监理人员。 （３）对监理服务费的管控 除合同基本服务费外，视监理实施过程中分期、分阶段对监理单位考核 情况给予奖励金。 （３）资料管理 （４）停止点检查 在工程实施过程中，通过强制性的设置停止点检查，以保证工程质量标 准。项目工程部是责任主体。停止点检查不能完全取代隐蔽验收，在有重复的 检查项时，可以合并一次检查。停止点检查项的完成标志是按要求具备完整 的成果资料，以工程经理签批通过为终点。前一停止点检查未通过，工程实施 不得进入下一阶段。 在项目的月、周工作计划中，应将涉及的停止点检查作为专篇列入计划 中。停止点检查基本流程如表３所示。 工程停止点检查基本流程表表３ 工作项 内容 提交人 审批人 １停止点检查清单１ 见附表 工程经理 项且负责人 Ｉ 在月、周计划中体现 专业工程师 工程经理 １月、周计划中体现 判断是否通知其他相若部门人员 专业工程师 工程经理 ｌ停止点检查工作 日程安排：提前ｌ～２天通知工程部技术中心、监理、总包 ｌ 人员安排按下述检童项数量，对各方人员分若干组，甲方人 员任组长 Ｉ提前２、３天制定计 技术准备： ｌ埘，填写检查表 ｌ，检查范围； 专业工程师 工程经理 ｌ ２、置点内容：（列出检查项） ３、查阅图纸、规范 ｆ 发出莲知ｆ ４、技术标准 对捡查顶，列出具体豹设计、规范要求的条款 ｌ ５、检查方注：对应检查项，列出具体的检查方法 ｌ 雏织实施 ｌ 工其准备：ｌ、甲方：２、监理：３、乙方： ｌ １启动会：明确分组、宣读检查项、时间安排 ２现场检查：分组．按检查表中遥项检查．留存照片 专业工程师 工程经理 ｌ填写完善检查表ｌ ３总结会：宣读检查项的结果（照片示意），结论，确定整改 时间 ｌ 对整改结粜复查 专业工程师 工程经理 ｌ存档、复查ｌ 工程部技术中心抽查 专业工程师 工程经理 （５）工程验收标准要求 观感质量、绿化施工验收标准，交房外墙、屋面、分户观感质量要求。 （６）分户验收 分户验收主要内容：房间及公共部分空间与建筑结构外观及尺寸，门窗 安装工程质量、墙面、地面和顶棚面层质量、防水工程质量、给水、排水系统安 装工程质量、电气工程安装工程质量等。 ２．３成本精细化管理 成本管理是通过管理活动，保证达到组织既定成本目标的过程；或是在 ～定的约束条件下，为达到既定成本目标采取的一系列有组织的活动。成本 管理涉及的内容较多，包含：土地获取成本管理、设计成本管理、施工成本管 理、管理费用成本管理、财务费用成本管理等，限于篇幅限制，在本节主要阐 述设计成本管理和施工成本管理。 ２．３．１设计成本管理 研究表明，房地产项目初步设计阶段，影响工程造价的程度约６５％，施工 图设计阶段影响工程造价程度为２５～３５％，施工阶段通过技术措施节约工程 造价的可能性仅为５～１０％，这表明设计阶段的造价控制是建安工程费控制的 关键。 （１ 司内部成立专门的设计管理部门，制定详细的设计要求和下达设计 任务，并对设计单位的设计方案和施工图进行审核；对工程项目的结构形式、 装修标准、材料设备选型、设计的合理ｌ生和安全性等进行全面的评估和审核。 （２尉设计单位限额设计 由于当前设计单位普遍经济观念和市场观念淡薄，“重技术、轻经济”， 加上设计费的取费标准一般按建筑面积或投资额计算，不利于设计单位 加强成本控制意识，设计保守不合理，浪费极大。在设计任务书或投资估 算上规定造价的限额，并和设计费挂钩。对设计单位进行经济赏（节约）罚 （超支）。 （３）加强设计阶段的过程成本控制。 （４）尽量避免或减少设计变更带来的成本增加。 ２．３．２施工成本管理 （１）加强施工前图纸会审管理； （２）ｉ匝过材料与设备的集中采购、工程招投标对施工成本加强有效管理； （３）力口强合同履行时的全过程动态管理； （４）加强过程监控，加强预算审查，严格现场签证和工程变更管理； （５）处理好质量与成本的关系，质量要同物业设定的档次、市场定位相匹 配，研究目标市场对某项材料设备质量、档次的重视和敏感程度； （６＞保证工程进度； （７）做好项目预结算管理。 ３．结语 房地产行业的快速发展对企业工程管理有进一步提高的要求，房地产企 业通过项目的精细化管理达到满足业主需要和提高企业的经济效益的目的。
