7-8月房地产市场分析报告
深圳亚提斯文化传播有限公司 2014.9.121
目 录
一、国家政策 2
二、市场环境 3
三、最新资讯 4
四、数据统计与分析 5
五、竞争对手分析 10
六、本案分析 13
七、报告总结 15
2
一、国家政策
1、全国多城市松绑限购政策。
北上广深等12地仍坚守限购 二线城市或全面松绑
截至8月4日，全国47个限购城市中，已有17个城市官方发文确认取消限购，包括呼和浩特、济南、苏州、南宁、海口、西安、无锡、石家庄等。另有12个城市仍在坚守限购，包括上海、北京、广州、深圳、台州等。其他限购城市虽然没有官方的口径，但在实际执行中，已悄然放开限购。
“除了北上广深继续执行严格的限购政策外，大部分的二三线城市都出现了松动。”世邦魏理仕杭州公司董事总经理马英枢称，限购取消势在必行，也不排除北上广深出现松绑的可能性。
——南方网
2014.8.5
2、佛山8月6日推出取消限购政策
佛山口头取消限购，成为广东第一个松绑限购城市
在7月底8月初10多个城市先后松绑、取消限购政策后，佛山市住建局终于在8月6日下午口头宣布“限购解除”的消息，但无书面文件。这也是广东四个限购城市中，第一个明确取消限购的城市。
——万家房产网
2014.8.6
3、住房贷款未有“松绑”现象
楼市能否回暖需看信贷脸色
毫无疑问，限购放松最直观的后果，就是库存压力减少。
中国指数研究院数据显示，尽管各地房地产市场持续分化，频繁出现政策微调。但今年以来，热点一二线城市并未放松监管，力度反而有所加大，尤其住房贷款并未随着限购“松绑”而相应放松。
2014年1-7月北京市房地产市场运行情况
一、房地产开发投资完成情况
1-7月，全市完成房地产开发投资1873.7亿元，比上年同期增长14%。其中，住宅完成投资973.2亿元，同比增长31.4%；写字楼完成投资357亿元，同比增长17.7%；商业、非公益用房及其他完成投资543.5亿元，同比下降9.4%。
房地产开发投资中，建安工程投资为841.7亿元，比上年同期增长16.4%，占全市房地产开发投资比重为44.9%。
图1 全市房地产开发投资同比增速
单位：%
二、房地产市场供给情况
截至7月末，全市商品房施工面积为12594.3万平方米，比上年同期增长6.1%。其中，住宅施工面积为6458.4万平方米，同比增长0.2%；写字楼为2104.7万平方米，增长23.1%；商业、非公益用房及其他为4031.2万平方米，增长8.6%。
1-7月，全市商品房新开工面积为1393.9万平方米，比上年同期下降21.6%。其中，住宅新开工面积为804.3万平方米，同比下降3.8%；写字楼为219.5万平方米，同比下降28.6%；商业、非公益用房及其他为370.1万平方米，同比下降41.7%。
1-7月，全市商品房竣工面积为783.5万平方米，比上年同期增长15.2%。其中，住宅竣工面积为430.3万平方米，与上年同期持平；写字楼为158万平方米，比上年同期增加98.7万平方米；商业、非公益用房及其他为195.3万平方米，同比增长2.7%。
三、房地产市场销售情况
1-7月，全市商品房销售面积为677.4万平方米，比上年同期下降31.5%。其中，住宅销售面积为505.1万平方米，同比下降30.3%；写字楼为86.8万平方米，同比下降47.1%；商业、非公益用房及其他为85.6万平方米，同比下降14.7%。
图2 全市商品房销售面积同比增速
中国楼市凉了，楼市受到国内外哪些因素影响？楼凉后地方政府如何转型？国内房地产转型模式能否盈利？房地产开发商如何转型？楼凉给中国经济带来什么风险？
楼市受到哪些因素影响
第一，今年全国两会政府报告没说调控房地产，但是，加大改善民生保障房力度就是大量减少商品房的需求。房价下跌,老百姓同样的支付额可以比过去生活得更好，这就是中央的意图。中央不管个别地区商品房销售下跌，只有在一线城市房价下跌和全国商品房销售下降三成后，才会托底房地产。自治楼市，不搞一刀切，就是上涨楼市要限价，下跌楼市不需要遏制，但不等于刺激地产。压缩房地产利润率，把一部分资金引入实体经济。
第二，农民工就近城镇化，那么三四线城市，即没有城镇化的追捧，也没有一线城市的稀缺性、国际化大都市性，当然是率先下跌楼价了。
第三，今年证监会放松房地产上市融资，这是自2010年以来首次松绑。这是大型房地产的天堂，中小房地产企业是望穿秋水。由于银行因为存款额下降，逼迫提高贷款利率和限制房地产贷款，放开限购也无效。
第四，浙江、福建等三四线城市许多中小地产开发商，没办法获得银行贷款，只好通过信托基金等高价融资。央行限制余额宝额度，四大银行限制支付宝的单笔资金进出额度，这是断了中小房地产民间融资的渠道了。 第五，人民币利率市场化，是抬高利率。
第六，银行过去商品房贷款利率比基准利率便宜10%–15%，现在比基准利率贵5%–10%，一进一出，利率上就相差15%–25%，这使买房者面临极大的还贷成本压力。这是对房地产进行釜底抽薪。
第七，银行不仅提高商品房贷款利率，而且限制商品房贷款额度，这将让开发商面临资金紧缩的命运。
第八，二三四线城市楼价出现下跌，一些开发商认为是中途休息。一些房地产官员说，国外的城镇化率普遍达到70%，而中国现在还仅仅是30%，所以，他们得出的结论是房价不会暴跌。认为，中国老百姓买不起楼房,每年增加10%的收入，这对购房来讲是杯水车薪，城镇化率低不等于马上有购买力机会，只有松绑限贷才能激活楼市。
每日舆情
中国信托业协会 2014年7月2日 总第768期
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