透视万达“订单商业地产”模式的发展
【摘 要】本文首先介绍万达”订单商业地产”模式的内涵和特点，然后分析该模式的弊端，最后针对该模式提出改进措施。
【关键词】订单商业地产；万达
1、“订单商业地产”模式的内涵
近年来，由于各种政策的出台，住宅地产市场利润率有所降低，很多开发商开始进军商业地产。在进军商业地产的过程中，很多开发商开始借鉴万达的“订单商业地产”模式，但万达的模式是否适合其他开发商，我们需要研究万达模式的发展历程。通过分析万达的优缺点，让后起的开发商根据自身的情况选择最合适的商业地产开发模式。万达的“订单商业地产”模式内涵归纳起来有以下四点：
1.1共同选址、联合发展
万达集团和众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议，共同选址、约定信息共享等双方的权利和义务。
到现在，万达已和沃尔玛、家乐福、百安居、百盛、国美、苏宁等20多家跨国及国内顶尖商业连锁签订了联合发展协议。
与万达签约的主力店商家中包括多家紧密型合作伙伴，双方约定无论万达到什么地方开发万达广场，这些合作伙伴都要跟随开店。
1.2 技术对接
也叫共同设计。首先由战略合作伙伴提出需求—要多大的面积，高度，出入口，交通体系等，再由万达做出方案来认证，是否合适，提出意见，等设计图纸确定之后，双方正式签订一个具有法律效力的确认书，然后要合作伙伴马上打一笔保证金。保证主力店商家的需求在开工前就能得到确定，避免商家进场后的改建，减少浪费，因此租赁面积完全被租金所覆盖，没有无效面积[1]。
如果对方以后反悔要赔偿我们一年的租金，这样能确保不会跑单，有效防控风险。
1.3平均租金
为了节约谈判时间，万达把全国城市划分为三等（一等是北京、上海、广州，二等是省会城市，三等是其他城市），每一等租金多少钱事先确定下来，合作双方不用就租金进行旷日持久的谈判。而把工作重点放在业态组合、商场规划方面。
1.4先租后建
当面积、租金确认后，先签租约，交保证金后再开工建设，量身定做。即招商在前，建设在后。
万达商业模式
为什么万达广场能在短短的9年内遍布中国？为什么每个万达广场都能形
成城市新中心？为什么万达广场开工之前就能完成复杂的主力店招商？为什么
万达广场能实现满铺开业并且基本没有培育期？为什么进入万达广场的商家都
能赚钱？
万达集团是中国商业地产的龙头企业，万达广场也成为中国商业地产的第
一品牌。万达广场在造就城市繁荣的同时，也向世人展现了代表未来方向、最
具生命力和竞争力的商业模式，定义、代表、诠释着中国商业中心。
（一）零风险的“订单商业地产”模式
商业地产开发程序复杂，对于企业的融资、产品定位、开发和运营管理能力都
是严峻考验，一招不慎，则可能满盘皆输。而且商业地产是以租金为现金流来
源的长期不动产投资，不能靠卖商铺来平衡现金流，所以万达广场都采取只租
不售的经营方式，开发难度不是住宅可以比拟的。
在这么困难的情况下，万达广场能做到又好又快的发展，奥秘就在于万达首创
的“订单商业地产”模式，它使万达广场在设计之初就确定了大部分主力店及
联合发展伙伴，最大限度保证租金收益的实现。“订单商业地产”有五个秘诀：
一是联合发展。万达集团和众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议，
约定好双方的权利和义务。与万达签约的主力店商家中包括多家紧密型合作伙
伴，双方约定无论万达到什么地方开发万达广场，这些合作伙伴都要跟随开店，
确保了万达广场大部分可租赁商业面积的效益。
二是技术对接。在万达广场的设计阶段，万达集团和各主力店商家就有专人负
责进行技术层面的对接，保证主力店商家的需求在开工前就能得到确定，避免
商家进场后的改建，减少浪费。
三是平均租金。万达和各主力店商家约定，全国城市分为两档，北京上海一档、
其余城市一档，分别给出一个平均租金，不再就单个项目租金水平进行谈判，
保证发展速度和租金收益。
四是先租后建。由于万达广场在开工前，大部分商业面积都已确定租户，购物
中心只要开业，马上就能收到租金，而且绝大部分商业面积都是能产生租金的
有效租赁面积。
万达商业地产模式
万达商业地产模式的核心是大型综合性商业项目的开发。万达商业地产以住宅区为基础，结合商场、娱乐设施、写字楼等多种商业场所，创造了一个融合购物、娱乐、餐饮、办公等多种功能于一体的商业空间。这种商业模式的核心理念是通过大规模商业项目的开发，提供丰富多样的消费品牌和服务，以满足不同消费者的需求。
万达商业地产模式的成功秘诀在于其对消费者需求的准确把握和独特的商业定位。万达商业地产以"万达广场"为品牌，定位于高品质、高服务标准的大型综合性商业项目。万达广场在定位上不同于传统的商业地产，其目标消费者既包括高收入人群，也包括中产阶级和年轻人群体。为了满足不同消费者的需求，万达广场集合了众多国际和国内知名品牌，提供了多样化的购物选择和娱乐场所，创造了一个高端、时尚的消费环境。
另外，万达商业地产模式还注重商家服务和管理。万达商业地产通过积极招商引资，吸引了众多国内外品牌入驻，提供了多样化的商户选择。万达商业地产还通过培训和指导，提升商户的服务质量和管理水平。此外，万达商业地产通过建立完善的运营体系和物业管理机构，提供了高质量的商业环境和服务，为商户和消费者创造了良好的经营和购物体验。
万达商业地产模式的成功得益于中国经济的快速发展和人民生活水平的提高。随着城市化进程的加快，人们对丰富多样的消费选择和高品质的购物环境的需求也不断增加。万达商业地产模式通过满足消费者需求，提供多元化的消费和娱乐场所，实现了商业地产的快速发展。
总的来说，万达商业地产模式的成功在于其准确把握消费者需求，独特的商业定位和高品质的服务。该模式通过大型综合性商业项目的开发，提供了多样化的购物、娱乐和办公场所，为商户和消费者创造了良好的经营和购物体验。随着中国经济和人民生活水平的提高，万达商业地产模式将继续推动商业地产行业的发展。
一、万达订单地产概念
万达订单地产的概念，主要是四个方面：联合协议、共同参与、平均租金、先租后建。
联合协议。经过几年发展，我们现在和全球12家跨国企业、其中8家是世界500强流通零售企业，签订了联合发展协议，约定了很多的条款，包括目标城市的选择、面积的要求、租金条件
共同参与主要是三个方面。一是城市的选择，进哪个城市大家需要有一个协调，不能说你想去就去哪儿。第二是地块选择，我们把地选完以后要沟通，大家对地块进行确认。第三是规划设计与技术方面的对接，每一个店层高、面积、设备都要事先约定好。共同参与的结果是使我们的项目在开发之前就获得合作伙伴的认可。
第三是平均租金。我们第一个长春商业地产项目，和沃尔玛的合同光租金就整整谈了六个多月。而且我们长春项目仅仅是个单店，后来做的综合购物中心差不多有6-8个主力店，如果照这样谈合同，可能一个项目一年时间就过去了，这就制约我们快速发展。于是我们跟所有跨国企业建议，能不能把中国的城市划定为两个等级，北京上海广州深圳等城市第一等，剩下都算第二等，一等多少租金，二等多少租金事先规定好。这样合同洽谈的时间大大减少。这是我们两年多时间能在中国快速发展的决定性因素。
第四是先租后建。面积、城市、租金都确定，开工之前先签一个协议，然后再投入建设。我们把上述四个方面合在一起取了一个名字，叫做订单地产。
我们在全国首创了订单商业地产概念，也促进了自己的发展。从2002年到现在做了两年时间，目前全国跨区域做购物中心的企业仅万达一家。我们的创新获得了市场大的空间和好的利润。如果竞争对手上来，我们已经做了很多，这样在租金的空间上，我们还有优惠余地，还有与对手竞争的优势。
二、万达为什么搞订单地产
一是百年企业的战略需要
万达是中国第一家提出做百年企业的房地产企业。国际上对企业有一个划分，十年以下的叫短寿企业，10年到40年的叫中寿企业，40年以上叫长寿企业。万达15年历史，已经进入中寿，基本完成了资本原始积累。企业怎么发展，还需要怎么做？这是我们必须面对的问题，我们经过讨论统一思想就是万达要做百年老店，用一个长远目标激励大家。百年企业最核心的是三个方面：首先是物质基础，然后是制度设计，第三是企业文化。企业文化是一个企业尤其是一个想做的长一点的企业用来凝聚人心，统领思想，持续发展很重要的东西，我在很多年前就说，人生追求的最高境界是精神追求，企业经营的最高层次是经营文化。
