关于商品房买卖合同纠纷若干问题的理论与实践
房地产产业在近年来飞速发展，其基础性、支柱性产业的地位已经收到了国家和社会各界的肯定。与此同时，在房地产开发、建设、交易、管理的过程中，各种法律纠纷层出不穷。据最高人民法院的统计，最近两年，在全国法院系统受理的民商事案件中，有关房地产的案件数量已经占到受理案件总数的30%以上。这已经引起了各界的充分重视，这也推动了国家立法的发展。关于房地产方面的法律法规非常多，比较常用的有《城市房地产管理法》、《土地法》、《物权法》、《合同法》、《物业管理条例》、《房地产交易管理办法》、《城市房屋拆迁管理条例》以及最高人民法院关于土地转让、商品房买卖、施工合同纠纷的三个司法解释。此外，还有建设部、计委等相关部门一系列的部门规章，各个地区、城市还纷纷出台了自己的地方性规定。可以说，房地产相关的法律法规，其数量是非常多的。省部级以上立法部门颁布的法律、司法解释、行政法规、地方性法规、部门规章、地方规章大概有200多部，这并不包括各地政府的各种这方面的管理制度。
我受公司领导的委托和指派，来为大家将一堂房地产法律讲座。面面俱到有着现实的困难，如果完整的讲，每天半天，大概需要半年时间。因此，根据公司领导的要求，我今天主要为大家讲一讲商品房买卖及售后易发生的法律问题。最高人民法院2003年颁布了《关于商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》，总结了近年来我国常见纠纷的处理方法。我选了几个常见问题，和大家一起探讨。
问题一：关于商品房买卖的形式
根据《解释》第一条 商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
商品房买卖的形式：现房销售（一手交钱，一手交货）、商品房预售（先交钱，以后交货）。要尽量避免三种违法的销售方式：（1）返本销售；（2）售后包租；（3）拆零销售。
返本销售，就是将现价提高，在若干年后将本金归还购买者。销售者靠这些本金的利息获利，是融资的一种方式。
股票仓位控制资金管理交易技术
科学的股票投资方法和科学的建仓和出场行为是分不开的，科学的建仓、出场行为在很大程度上可以避免众多的风险，使资金投入的风险系数最小化，虽然在理论上来讲其负面的因素也可能带来了利润的适度降低，但股票市场是高风险投资市场，确定了资金投入必须考虑安全性问题，保障原始投入资金的安全性才是投资的根本，在原始资金安全的情况下获得必然的投资利润，才是科学、稳健的投资策略。
一般来讲建仓的行为分为三个主要资金投资方式：简单投资模式，复合投资模式，组合资金投资模式。三种模式具体的使用方法如下：
一、 简单投入模式：简单投入模式一般来讲是二二配置，就是资金的投入始终是半仓操作，对于任何行情下的投入都保持必要的、最大限度的警惕，始终坚持半仓行为，对于股票市场的风险投资首先要力争做到立于不败之地，始终坚持资金使用的积极主动的权利，在投资一但出现亏损的情况下，如果需要补仓行为，则所保留资金的投资行为也是二二配置，而不是一次性补仓，二二配置是简单投入法的基础模式，简单但具有一定的安全性和可靠性。但二分制的缺点在于投资行为一定程度上缺少积极性。
二、 合投资模式：复合投资模式的投资方式是比较复杂的，严格讲是有多种层次划分的，但主要有三分制和六分制。1、三分制主要将资金划分为三等份，建仓的行为始终是分三次完成，逐次介入，对于大资金来讲建仓的行为是所判断的某个区域，因此建仓的行为是一个具有一定周期性的行为。三分制的建仓行为一般也保留三分之一的风险资金，相对二分制来讲，三分制的建仓行为更积极一些，在三分制已投入的三分之二的资金建仓完毕并获得一定利润的情况下，所保留的剩余的三分之一的资金可以有比较积极的投资态度。三分制的投资模式并不复杂，比较二分制来说更加科学一些，在投资态度上比二分制更具积极性，但这种积极的建仓行为必须是建立在投资的主体资金获得一定利润的前提下。三分制的缺点在于风险控制相对二分制来讲要低于二分制的风险控制能力。2、六分制是相对结合二分制和三分制的基本特点，积极发挥两种模式的优点而形成的。六分制的建仓行为具体的资金划分如下：六分制将整体投入资金划分为六等份，六等份的资金分三个阶梯。A、第一阶为1单位既占总资金的1/6，B、第二阶梯占2个单位既占总资金的1/3，C、第一阶为3单位既占总资金的1/2。六分制的建仓行为相对比较灵活，是A、B、C三个阶梯的资金的有效组合，可以根据行情的不同按照（A、B、C）（A、C、B）（B、A、C）（B、C、A）（C、A、B）（C、B、A）六种组合使用资金，但在使用过程中不论那一种组合，最后的一组都是风险资金，同时不论在那个阶梯上，资金的介入必须是以每个单位逐次递进。在使用A、B、C三种阶梯的资金的同时也可以在使用B阶的资金用二分制，使用C阶的资金使用三分制，这样就更全面。六分制是一个相对灵活机动、安全可靠的资金投入模式，在投资行为上结合了上面两种方法的优点，但缺点是在使用过程中的程序有些复杂。
重庆科创职业学院“3+1”拓展技能培训标准
证券投资与股票交易
编制单位：工商管理学院
编制时间：2014.7.1
培训项目名称 证券投资与股票交易 培训项目编码
培训学时 24 培训方式 实操
培训对象 重庆科创职业学院在校学生
考核方式 案例考核（机考）
一、培训目标
本项目通过股票模拟交易和股票投资分析，让学生了解我国证券市场的基本知识，掌握我国股票交易的基本规则、交易技能和股票投资分析的常用方法，能成为一名合格的证券投资理财能手。
（一）知识目标
1.了解证券的含义、分类及其特点，了解我国证券市场概况，了解证券交易所和证券公司的作用。
2.掌握我国股票交易的主要规则。
3.掌握股票交易的方法和技巧。
4.掌握股票投资的基本分析法。
5.掌握股票投资的技术分析法。
（二）技能目标
1.能够利用模拟交易软件进行股票模拟交易，能操作证券投资行情软件。
2.能够利用股票投资分析软件进行股票投资技术分析。
（1）能看懂K线图，并对盘面的术语进行解读。
（2）能看懂均线系统，并掌握利用均线系统分析买卖时机。
（3）能通过观察K线图进行趋势判断和形态分析。
（4）能掌握几种常用的技术指标MACD、RSI、KDJ的分析方法。
3.能够利用股票投资分析软件和其他网络资讯资源等进行股票投资基本分析。 （1）能利用行情软件查阅任一上市公司的基本资料。
（2）能利用行情软件或上市公司财务报告对上市公司进行基本的财务分析。
（3）能利用行情软件或其他资讯信息进行行业分析。
（4）能利用行情软件或其他资讯信息进行宏观分析。
二、培训内容及实施过程
序号 培训学时 培训内容 相关知识点 案例
1 4 证券市场运行 1.证券的含义和分类及特点。
2.证券交易所和证券公司。 案例一（第一部分）
2 2 证券行情软件操作和模拟交易 1.证券行情软件操作的基本方法。
2.股票模拟交易。 案例一（第二部分）
3 10 股票投资技术分析 1.K线图和盘面术语。
股票及股票交易基本知识讲座提纲
第一章 股票基本知识
第一节 股票的概念和性质
一 股票的概念
股票是股份企业发给股东，证明其所入股份的一种凭证，是有权获得股息和红利的有价证券。它可以作为买卖对象和抵押品，是资金市场主要的长期信用工具之一。
二 股票的性质
1 股票不是设权证券
2 股票是要式证券
3 股票是有价证券
4 股票不是物权及债券证券
三股票的票面要素
1 标明股票字样
2 标明公司完整的名称和地址
3 股份总数、总额和每股金额
4 股票面额
5 发行日期
6 股票编号
7 公司印章及法定人印章
8 收益分配方式
9 批准机关名称，批准发行日期和文号
10 股票购买人的姓名
11 转让、挂失和过户规定以及办理机构
12 公司认为应当说明的其他事项
13 防假暗记
第二节 股票的特征
一 股票的主要特征
1 作为股票持有人的股东是权力的享受者，同时又是义务的承担者。
2 变现性
3 价格和票面价值的不一致性
4 风险性
二 股票与债券的联系和区别
1 股票与债券的联系
A 两者共处于证券市场这个统一体中，它们是构成证券市场的两大支柱。
B 两者都是为筹措资本而发行的有价证券，并且都是代表对一定的利益分配和利息的请求权的资本证券。
C 股票的收益率和价格与债券的利率和价格是互相影响的。
2 股票与债券的区别
A 从性质上看，股票表示的是对公司的使用权，而债券所表示的是一种债权；购买股票的投资家有参加公司经营的权利，而购买债权的投资家则没有参加公司经营的权利。
B 从获得报酬的先后看，债权优先于股票。
C 从投资风险的大小看，股票大于债权。
第三节股票的种类及特点
一 股票的种类 1 记名股票和无记名股票
2 面值股票和无面值股票
3 普通股票和优先股票
A 普通股票：它是股份公司的股权证书，代表了持股人在公司中的财产或所有权。普通股的持有人是公司的基本股东，享有表决权，因而可以通过选举董事会对公司的大政方针及决策进行控制；在优先股和债权人的要求得到满足之后，对公司的利润和资产拥有无限权利；有优先认股的权利。普通股东完全与公司共荣辱，从公司可获得较多利益，也要为公司分担较大风险，它有以下态度：
