专家指出：央行利率提高对房地产业影响巨大

浅议银行利率上调对房地产市场的影响［摘要］银行利率是国家金融政策和货币政策调控的重要工具,政府可以通过这一工具的使用,对社会资金的供求状况产生影响,从而达到调控经济发展、稳定社会进步的目的。

本文分析了在当前情况下我国银行存贷款基准利率的变动对房地产市场产生的诸多影响,希望对房地产从业人员提供一些参考信息。

［关键词］银行利率；房地产市场1 我国银行利率变动情况改革开放以来,利率作为宏观经济杠杆的调控工具,在稳定经济发展、促进社会经济建设方面发挥着越来越重要的作用。

1993年,我国出现物价上涨过快、经济发展过热的形势,于是国家通过两次提高贷款利率,配合其他经济措施,抑制了通货膨胀,使过热的经济发展实现了软着陆；2006—2007年,为了抑制当时经济的过快发展,国家曾经连续7次上调存款准备金率；而伴随着世界金融危机的到来,国家通过降低利率、大幅增加信贷来推动国民经济的发展,保证我国在世界金融危机背景下,仍然能有较好的经济发展态势。

而经济危机过后的再次经济过快发展,又迫使政府提高了基准利率,在一定程度上抑制了物价的大幅攀升,保证了人民群众的生活水平。

根据中国银行数据显示,自2010年10月20日至2011年4月6日期间,受到国际经济形势和国内物价上涨因素影响,央行分四次对存贷款基准利率进行了上调,一年期存款基准利率由2.25%调整至3.25%,一年期贷款基准利率由5.31%调整至6.31%,四次基准利率上调均为0.25个百分点。

2 银行利率上调对房地产市场的影响自1998年我国住房分配体制改革以来,房地产问题已经成为我国经济界最热点、最敏感的问题。

房地产价格一路高歌猛进,特别是2008年金融危机时,政府为了刺激房地产业发展，出台了一系列的优惠措施,如房贷利率打七折、税收优惠等,极大地刺激了房地产市场,导致2009年我国房地产业异常火暴。

继而2010年年初政府出台了旨在抑制房价增速过快趋势的“新国十条”,如取消房贷利率七折优惠、二套房贷严格执行首付不少于四成及利率为基准利率1.1倍的规定等。

央行加息对房地产业的影响分析随着中国经济不断发展，央行调控货币也在不断加强。

在此背景下，央行加息对房地产市场将产生哪些影响也备受关注。

本文将从宏观经济层面和房地产市场层面进行分析，探讨央行加息对房地产市场的影响。

一、宏观经济层面1. 增加市场利率央行加息是指央行提高整体的市场利率，包括贷款利率、存款利率等。

这将导致市场上其他金融机构的贷款利率也跟着上涨，对房地产市场的借款者利率造成影响。

如果出现高利率的情况，会导致购房者的借款成本增加，从而降低其购房能力。

2. 压缩货币供应量为控制金融风险和通胀，央行在加息之后会采取进一步收紧货币的措施，导致货币供应量减少。

这将引起银行贷款更为谨慎，对于经济贷款的紧缩，迫使企业降低投资，并减少借款资金的来源。

这将影响房地产开发商的资金来源，给房地产市场的实际需求带来负面影响。

3. 促进投资分散央行加息将鼓励投资分散，推动投资者转移其关注点，从而促进股票、债券等其他市场的发展。

而作为一种主要的资产，房产对于一般投资者来说也是一个很重要的选择。

如果投资者转移到其他市场，将减少房产需求，对于房地产市场的发展带来负面影响。

4. 控制房价过快上涨央行加息可以有效控制房价的过快上涨。

中国房地产市场发展迅速，在一些城市房价长期处于高位。

如果央行加息，会使得高杠杆的房产开发商的融资成本上升，从而降低其进一步推高房价的动力。

此外，贷款利率的上涨可以减少购房成本，从而降低购房者的购房需求，使得市场更加符合实际需求。

二、房地产市场层面1. 房价上涨速度放缓在中国房地产市场上，许多城市的房价持续上涨，引发了人们对房地产的担忧。

央行加息可以降低房产企业的贷款数额，限制房价上涨的动力。

同时，由于贷款利率的上涨，会影响购房者的购房能力，使得购房需求减少，从而进一步抑制房价的上涨。

2. 增加房产企业成本央行加息将会使得房产企业的融资成本增加，从而增加其成本。

由于房地产行业的竞争非常激烈，房产企业通常具有较高的负债率。

利率波动对房地产市场的影响过去几十年来，房地产市场一直是人们关注的焦点之一。

它不仅仅是一个经济领域，更是牵动着普通人生活的方方面面。

其中，利率波动是房地产市场的重要变量之一，直接影响着人们对购房、贷款和投资的决策。

本文将探讨利率波动对房地产市场的影响，并从不同角度分析其宏观和微观影响。

首先，让我们从宏观层面来看待利率波动对房地产市场的影响。

一国经济的利率政策通常是央行通过调整基准利率来控制的。

当央行决定调高或调低基准利率时，会产生一系列连锁反应。

对于房地产市场来说，利率上升一般会导致购房和贷款成本增加，因此会降低购房者的购买力。

当购买力受到压制时，房地产市场的需求将减少，房价也可能受到压力。

相反，利率下降会提高购房者的购买力，刺激市场需求，进而推高房价。

其次，利率波动还对房地产市场的金融环境产生直接影响。

较高的利率将加大购房者的负担，使购房贷款更加困难。

这会导致银行对房地产贷款的需求下降，减少贷款发放，从而对房地产市场形成一定的限制。

此外，提高利率会降低投资的吸引力，让人们更愿意将资金投入高风险的金融市场，而不是购买房地产。

这样一来，房地产市场的投资需求减少，市场规模可能会受到限制。

然而，在利率波动中，还存在着一些微观变量对房地产市场产生的短期影响。

首先，对于正在还贷款的购房者而言，利率上升会导致负债增加，进而增加了还款的困难度。

在短期内，这可能会导致一部分购房者不得不放弃交易或被迫以较低价格出售房产，从而对二手房市场形成冲击。

其次，利率波动会对房地产市场的开发商和房产中介产生影响。

以开发商为例，过高的利率会增加他们的融资成本，从而降低项目的投资回报率。

这可能会导致一些开发商延迟项目开发，限制新房源的供应。

对于房产中介来说，较高的利率也可能会降低佣金收入，因为购房者的购买力下降导致成交量减少。

然而，利率波动对房地产市场的影响并不是单一的。

其他因素，如财政政策、人口变动和市场预期等，也会与利率波动相互交织，从而形成复杂的市场动态。

利率变动对房地产市场的影响随着经济的发展和人口的增加，房地产市场成为了影响社会经济的重要因素之一。

在房地产市场中，利率变动是一个重要的影响因素。

利率的变动不仅直接影响个人的购房能力和房地产交易活动，还对房地产市场的供需关系、投资热情和开发商利润率产生了深远的影响。

本文将从各个方面分析利率变动对房地产市场的影响。

首先，利率对购房能力和购房意愿产生了直接的影响。

随着利率上升，贷款利息的增加会导致购房成本的提高，使得购房者的负担加重。

特别是对于那些依靠贷款购房的人来说，利率的上升可能会削弱他们的购房意愿甚至使其放弃购房计划。

相反，如果利率下降，购房成本将减少，购房者的购房意愿将增强。

因此，利率变动可以明显地影响到房地产市场的需求状况。

其次，利率对房地产市场的供需关系产生了影响。

通常情况下，利率下降会刺激购房需求的增加，因为购买房屋的成本降低了。

这会直接推动房地产市场的需求增加，进而刺激房价上涨。

但是，利率上升可能会导致购房需求的减少，购房者减少，从而减缓房地产市场的活跃度。

因此，利率变动对房地产市场的供需关系会产生较大的影响。

第三，利率变动也会影响到房地产投资热情。

在高利率环境下，购房投资的回报率相对较低，投资者的热情会减少。

相反，在低利率环境下，购房投资的回报率相对较高，投资者的热情会增加。

因此，利率的变动会对房地产市场中的投资行为产生重要影响，进而影响到整个市场的投资热情和活跃度。

此外，利率变动还会对房地产开发商的利润率产生重要影响。

利率上升会增加建设成本，使得开发商的利润减少。

而利率下降则会降低建设成本，增加开发商的利润空间。

因此，利率的变动对于房地产开发商的利润率有直接影响，这也会进一步影响到开发活动的积极性和规模。

综上所述，利率变动对房地产市场的影响是多方面的。

它既直接影响到购房者的购房能力和购房意愿，也影响到供需关系、投资热情和开发商的利润率。

因此，在政府制定相关政策时，应该充分考虑到利率变动对于房地产市场的影响，并采取相应的措施来引导房地产市场的健康发展。

央行加息对房地产市场的影响分析随着我国经济逐渐恢复稳定发展态势，央行加息的话题又再次引起了人们的关注。

其中最受到广泛关注的就是央行加息对房地产市场的影响。

房地产市场一直是我国经济增长的重要支柱之一，其变化牵动着整个国民经济。

那么，央行加息对房地产市场会产生怎样的影响呢？这个问题有着复杂的答案，需要我们从多个方面来分析和探究。

一、央行加息的原因分析央行加息是当央行需要收紧货币时采取的一种措施，一般来说是因为通胀过高、货币监管松弛、经济过热等原因所导致的。

央行加息的目的是为了抑制通货膨胀，流动性过剩，避免物价虚高和资产泡沫。

因此，央行加息并非主动采取的，而是出于经济调控的需要而采取的。

二、央行加息对房地产市场的影响分析1.房价上涨程度受影响央行加息对房地产市场影响的第一个方面就是对房价的影响。

央行加息是为了抑制价格上升而采取的，央行加息的结果会导致贷款利率的上升，从而使购房成本的上升，房价承担的成本更多。

这样一来，炒房资金的成本也增加，对于投机者来说，炒房的利润空间大大缩小。

由此可见，央行加息会抑制房价上涨的速度，达到稳定房价的目的。

2.房地产投资环境变化央行加息对房地产投资环境的影响也是显而易见的。

当央行加息时，将会导致银行贷款利率上涨，银行不会轻易发放高风险的贷款，这样一来，房地产投资者获得的贷款减少，房地产投资需求下降，房地产市场的走势将会受到影响，市场投资者慎重选择购房，市场需求变弱。

3.销售量下降央行加息会使贷款成本上升，购房者的贷款利率直接上涨，而售房者也会影响到，他们可能会把贷款利率上升的成本从售价上转移，导致售价上升。

当然，这可能导致购房者退缩，销售量下降，房地产市场出现下行趋势。

4.房地产市场波动或加剧央行加息可能会导致市场波动或加剧。

当细节执行时，的影响会因为情况而异，有时价格会稳定，有时价格会波动。

如果央行加息太快，可能会导致市场出现快速波动，投资者的信心受到影响，导致市场的不稳定性被激起，市场的投资风险逐渐加大。

利率政策对房地产市场的影响研究近年来，房地产市场一直备受关注。

无论是购房者、开发商还是政府，都希望能够了解房地产市场的走向及未来发展趋势。

而其中一个重要的影响因素就是利率政策。

本文将探讨利率政策对房地产市场的影响，并分析其可能带来的影响。

首先，利率政策是一个调控经济的重要工具。

通过调控利率，政府可以影响货币供应与需求，进而影响整个经济运行状态。

在房地产市场中，利率政策对购房者的影响尤为重要。

一般来说，利率的上升会使得按揭贷款变得更加昂贵，增加购房者购房的成本负担。

这将导致市场需求的下降，从而对房价产生一定的抑制作用。

其次，利率政策也会影响到开发商的资金成本。

对于开发商来说，房地产项目的发展需要大量的资金投入。

当利率上升时，开发商的资金成本也会增加。

这可能会导致开发商在土地购买、房屋建设等方面的投资减少，从而影响到整个房地产市场的供应量。

因此，利率政策的变动对房地产市场的供给也有着重要的影响。

然而，利率政策并不仅仅只有一种影响，对房地产市场的影响也是多方面的。

在一些情况下，利率的降低可能会刺激购房者的购房需求。

当利率下降时，按揭贷款的成本减少，会使得购房更有吸引力，同时也提高了购买能力。

这可能会导致市场需求的增加，从而推动房价的上涨。

此外，利率政策的变动还可能引发投资性购房的增长。

当利率较低时，房地产可能成为投资的热点，投资者会将资金投入到购房中以获取长期稳定的回报。

这可能引起投机行为，使得房地产市场增长迅速。

然而，这种增长可能不是可持续的，一旦利率上升或其他经济因素发生改变，可能会引发房地产市场的泡沫破裂。

综上所述，利率政策对房地产市场有着重要的影响。

它们通过影响购房者和开发商的资金成本，对市场需求和供应量产生影响。

但是，利率政策的影响并不是单一的，它可以同时推动购房需求和房价上涨，也可能引发投资性购房的增长。

因此，在制定和执行利率政策时，政府需要谨慎考虑房地产市场的需求和供应情况，以及整体经济的稳定。

中国利率变动影响房地产市场价格的机制研究随着全球经济的不断发展和中国市场的逐渐开放，房地产市场价格的波动越来越受到人们的关注。

近年来，随着金融市场的不断变化，尤其是中国央行的利率政策的调整，房地产市场价格的变动成为了一个热门话题。

本文旨在探讨中国利率变动对房地产市场价格的影响机制。

一、中国央行利率政策对房地产市场价格的影响利率是银行和借款方之间的利率。

中国央行通过调整指导利率去影响市场信贷总量、银行贷款、住房贷款的成本。

央行调整利率政策会直接导致银行负债端和资产端的利差变化，从而进一步影响房贷成本和房地产市场价格。

利率调整对于房地产市场价格的影响，主要表现在以下三个方面：1.对购房者贷款成本的影响央行通过降低利率来鼓励人们贷款购房，因为降低贷款利率后人们的购房成本就会明显降低，从而刺激房产市场购买需求。

在低利率时期，各大银行纷纷推出诸如“每期不变”的等贷款方式，降低购房者的还款压力。

此时，房地产市场价格就会出现上升趋势。

2.对房贷利率上升的影响如果央行提高利率，房贷利率会同步提高，这就意味着购房者的购买成本不降反升。

此时，购房的贷款成本的提高会导致购房需求下降，进而导致房价的下跌。

这样的市场变化，相对于利率的上涨对市场影响更为明显，尤其在基准房贷利率大幅调整时，市场反应更快，价格波动也更为激烈。

3.利率调整对房产商和开发商的影响除了对购房者的影响外，央行通过调整利率还会对房产商和开发商产生影响。

当利率上升时，开发商难以获得负担得起的贷款，他们的资金成本也会上升，从而导致房屋的建筑成本上升，会进一步导致房价的上升，一定程度上干扰了市场对房价的供求关系。

二、中国利率变动的影响机制尽管央行的利率调整政策会对中国的房地产市场价格产生影响，但是它对于房地产市场的影响并不是直接的。

它是通过影响购买者的购买能力和消费者的投资和消费行为来实现的。

1.利率变化的影响时间导致波动房地产市场相较于其他市场更为特殊，它在一个特定的时期内更为稳定。

分析利率上升对房地产价格的直接影响与间接影响(1)【摘要】央行采取连续的提升利率举措后，引起了人们对房地产市场的极大关注。

文章以利率上升与房地产价格的关系为出发点，从房地产投资、开发商的行为选择、外汇市场、证券市场等方面，深入分析了利率上升对房地产价格的直接影响与间接影响。

【关键词】利率上升房地产价格直接影响间接影响一、利率上升对房地产价格的直接影响房地产价格是房地产市场运行情况的集中表现，用于房地产开发的主要资金多数来源于银行贷款，利率的高低直接影响房地产开发的成本及其利润。

而利率的变动作为外部因素，势必对资金投入巨大的房地产投资的影响很大，因此，利率的变动可以对房地产价格起到一定的调节作用。

2、利率上升通过房地产开发商行为选择影响房价。

受房地产开发商行为选择的影响，利率上升后会出现截然不同的局面。

贷款利率的上升，增加了房地产开发商的利息成本。

而这些新增的利息成本的承担只有两种可能：一种是房地产开发商自己承担。

这样，财务成本的增加可能迫使开发商考虑缩短房地产开发的周转期，通过增快房地产的变现速度来消化因利率上升而带来的增加成本。

在开发商自己承担增加的成本的情况下，为了消化这部分成本，就要加快房产的周转速度，供给随之增加，若维持价格不变，则有效需求不足，房产闲置，开发商为了收回资金必然降价，消费者受益。

但是，随之而来的是开发商利润降低，部分开发商退出该行业。

另一种则是将新增的利息成本与风险转移给购房者，并通过提高房地产价格转移新增利息成本，进而弥补贷款利率上升造成的利润损失。

在这种情形下，房地产价格不但不会下降，反而会持续上涨。

这与我们理论上推断的“贷款利率的上升降低了购房者对房地产的购买需求，从而致使房地产价格下降”是相反的。

2004年央行将贷款利率提高了0.27个百分点，随着利率的上升，与房地产关联度高的企业——土地、建材行业等费用提高，房地产成本随之提高，成本的提高进一步推动了房价的上涨。

利率波动对房地产市场的影响随着经济的不断发展和国家政策的不断完善，房地产市场成为了一个家喻户晓的领域。

然而，在当前的社会经济形势下，利率波动对房地产市场的影响日益显著。

那么，利率波动是如何影响房地产市场的呢？本文将从房地产市场和利率波动这两个方面来展开讨论。

一、房地产市场房地产市场是全球经济的一个重要组成部分，其经济效益对整个社会的稳定和发展都具有重要意义。

在当前国家政策的支持下，房地产市场呈现出稳中有升的态势。

然而，随着房地产市场的不断发展，市场的波动也逐渐增加。

这一波动往往会对房地产市场产生不可忽视的影响。

首先，利率波动会对房地产市场的融资和消费造成影响。

在当前的房地产市场中，大部分房产交易都需要依靠借贷来完成。

因此，利率波动会影响购房者的购房贷款利率，进而影响消费者购房的意愿。

此外，利率波动还会影响到房地产市场的融资渠道。

由于利率波动的影响，许多银行可能会降低对房地产市场的融资力度。

这也会对房地产市场的发展产生影响。

其次，利率波动会对房地产市场的价格产生影响。

由于利率水平的不断变化，会对经济的稳定性和市场的波动性产生影响。

在这种情况下，房地产市场的价格也会随着经济波动而波动。

当经济处于低迷状态时，房地产市场的价格常常会出现下降的趋势。

这也将对购房者的购房意愿产生影响。

综上所述，利率波动对房地产市场的影响相当重要。

尤其是在当前的经济形势下，随着国家政策的不断完善和利率波动的不断加剧，利率波动对房地产市场的影响已经变得越来越显著。

二、利率波动利率波动是指在一定经济条件下，银行或其他金融机构提供借贷资金所采用的利率变化。

随着国家经济发展和政策的变化，利率波动也会相应发生变化。

利率波动的影响不仅会对房地产市场产生影响，还会对金融、股票等领域产生影响。

影响利率波动的因素非常复杂，包括通货膨胀率、国际贸易、交通状况、税收政策等多个因素。

当这些因素发生变化时，就会导致利率的变化。

例如，在经济增长期间，利率通常较高，以防止经济过度膨胀。

利率上升对房地产价格的影响利率、汇率调整对房地产价格的影响一引言房地产业是资金密集型产业,其供给和需求都离不开银行贷款,具有第二金融的“美称”,使得货币政策对房地产业发展具有极其重要的影响在开放的经济条件下,利率汇率是主要的货币政策工具,当以这些工具为代表的货币政策较为宽松时,常常出现金融支持过度现象,导致房地产价格剧烈波动,甚至出现金融危机经验研究表明,名义利率与住宅价格之间呈负向关系如,Arcelus和Meltzer1973认为抵押贷款规模对住宅供给和需求影响不大,但具有较高的住宅供给和需求弹性;Kau Keenan1980认为利率与住宅需求呈反比关系,提高利率将导致投资和住宅价格同时下降;Agarwal和Phillips1984为降低利率而额外付款的抵押模式降低了抵押贷款的利率效率,并降低了对住宅价格的影响,两者之间呈负向关系;Harris1989通过计量经济分析发现名义利率是影响住宅增值预期的主要变量,通过预期的影响,名义抵押贷款利率与住宅价格呈反向关系;Reichert1990认为美国地区房价与抵押利率存在负向关系;Dongchul Cho2004也认为住宅的租押价格取决于实际利率,实际利率越低,租押价格上升得越快与此同时,其他学者也对利率与住宅价格的关系做了深入研究如,著名城市经济学家Muth1986在估算抵押贷款函数时发现,住宅价格与长期利率关系密切;Baffoe-Bonnie1998认为住宅市场对抵押贷款冲击非常敏感Adrian Cooper2004利用牛津经济预测OEF模型对英国房地产市场进行研究时发现,自20世纪80年代以来英国抵押贷款利率与长期利率的联系制度使得房地产价格波动幅度减弱,但是近期该利率机制却是房地产价格持续上升的主要原因但20世纪90年代以来,一些文献还对利率与住宅价格的关系提出了另外一种观点,如Pozdena1990,Painter和Redfern2002认为金融创新和违规操作使得利率与住宅价格间的关系已经被弱化;Goodman1995和Kenny1999在研究中发现住宅需求和利率间存在正向关系国外学者对利率与住宅价格的关系研究比较充分,但他们的研究观点仍然存在一定差异,而且忽略了汇率与住宅价格的关系研究当前我国房地产价格持续高涨,为降低房地产金融风险,中国人民银行于2004年10月29日和2005年3月16日两次调整住房贷款政策,贷款利率分别上调0.27个百分点和0.20个百分点同时,近期美元持续下跌,我国经济长期看好和较高投资回报预期与人民币供求结构上的不平衡,使得我国面临着人民币升值的压力然而,国内货币政策和国际金融环境变化将对我国房地产价格有何影响呢下面将从理论和实证两个层面,对该问题做细致研究本文第二部分将通过构建利率汇率与房地产价格关系模型,解决三者理论关系不确定或研究不充分等问题;第三部分对实证分析涉及的相关数据进行描述;第四部分利用理论模型对我国房地产市场进行实证研究;最后得出结论及基本对策二理论模型在开放经济条件下利率和汇率的不断波动,使资本在各产业之间频繁转移,对资本品收益和价格产生了深刻影响由于房地产是一种重要的资本品,而且其开发和销售都与金融支持有密切联系,利率和汇率的变化都会对房地产资金链产生重要影响,使得房地产价格变动与利率和汇率有着更直接的关系由于房地产业金融依赖度极高,房地产价格随着金融支持力度的变化而波动,当房地产价格增长率超过银行贷款利率时,将形成价格继续上涨的预期,导致房地产群体投机行为,最终使房地产价格上涨的预期得以实现在上述这种机制作用下,我们可以认为房地产预期价格的形成主要受两个因素影响1房地产所有者从物业的使用中获得的收益,其中假设资本收益预期为零;2房地产所有者预期的增值收益下面将沿着该思路推导出房地产价格与利率汇率的理论关系根据前面的分析,我们假定房地产价格由两部分组成PtPmtHt1 期中,Pt代表t期的房地产价格;Pmt代表房地产仅为自身使用时的房地产价格;Ht代表房地产作为投资品而获得增值收益的现值很显然,房地产预期增值收益的现值可表示为HtH*t1/1it 2 期中,H*t1代表下一期预期增值收益;i代表t 期的利率房地产市场跟股票市场一样,消费者具有买涨不买跌的投资心理一旦部分消费者预期房地产价格将上涨,其他消费者会匆忙跟进,从而造成房地产市场非理性繁荣因此,我们可以认为房地产增值收益与前一期的收益相关,即与房地产价格增长率有关由于房地产开发建设销售都离不开银行贷款,使得利率变化对未来房地产增值收益有很大影响同时,货币升值将使国际游资迅速向获利性好的产业转移,在较短的时期内完成货币买入卖出的置换,吸纳这些游资的行业不会是汽车业,也不会是国内的消费品生产行业,而最大可能是有较长久消费需求支持的房地产业这些“热钱”会像吹气球一样很快地把房地产业炒热,导致房地产价格迅速上升因此,下一期房地产增值收益可表示为H*t1fgt,it,Et 3 其中,gt 表示房地产价格增长率,E表示汇率,上述公式说明H*t1是由过去价格的增长率利率和汇率共同决定由于方程1中Pmt代表房地产仅为自身使用时的房地产价格,即消费者从房地产的使用中获得的效用,因此我们可以认为此时房地产价格仅与收入Y和利率i有关这是一种简化的描述,收入Y 可以代表消费者的需求能力,利率i代表金融支持程度,同时也是一个宏观变量因此,自身使用时的房地产价格可表示为PmtfYt,it4 将方程34代入方程3,可得到如下表达式Ptf1Yt,itf2gt,i,E/1i5 通过上面的理论分析,可以清楚地了解到影响房地产价格变动的若干因素,分别是可支配收入过去房地产价格实际增长率利率和汇率根据方程5建立近似线性方程如下ptαoα1Ytα2itα3gtα4Etui6 由于房地产折旧速度非常慢,实际利率是租赁价格的主要部分承租人支付给房东的房租中,绝大部分是对房屋所占用的资金的补偿如果你自己拥有一所住宅,那么年成本的主要部分就是抵押贷款的利息所以,在总需求的所有组成部分中,房地产投资对实际利率最为敏感,货币紧缩或者是其他原因使利率提高时,房地产投资将会下降最多房地产投资下降,意味着房地产需求下降,最终会导致房地产价格下跌因此,房地产价格与利率在经济上呈负相关关系由于汇率与利率之间呈正相关关系,汇率下跌即货币升值出现时,利率将下降,房地产价格也会随之上涨如果一国货币升值时国内出现通货膨胀,那么随着进口产品的增加,进口产品的价格也会随着上升,将进一步推动国内商品价格的上涨,房地产价格也不例外因此,房地产价格与汇率之间呈负相关关系三数据选取及说明在以往的研究中学者们经常用年度数据分析房地产业运行状况,殊不知房地产作为一种投资品,价格在一年内将发生显著变化,仅用年度数据难以反映这种变化,应尽量使用季度或者月度数据同时,在研究房地产价格波动状况时用全国整体的数据并不能反映局部的差异,使用城市级数据是最佳选择本文在对房地产价格与利率关系进行计量分析时,为了准确判断利率对各地区房地产价格的影响,将以2001年9月-2005年12月期间的季度面板数据为基础,对北京天津上海南京重庆杭州宁波青岛沈阳深圳成都武汉等12个房地产价格上涨较快的城市进行实证分析,所包含的变量有房地产价格P可支配收入Y房地产价格实际增长率g由于选取的是12个城市的截面数据,样本量很大我国实行的是有限弹性的固定利率制度,中国人民银行根据市场走势决定利率涨幅,使得市场利率呈现间断变化,但我国银行间拆借业务发展较快,拆借利率市场化程度高另外,1994年汇率并轨以后,我国实行以市场供求为基础的有管理的浮动汇率制度为缓解人民币升值的压力,2005年7月21日起,我国开始实行以市场供求为基础参考一篮子货币进行调节有管理的浮动汇率制度为深入探讨利率汇率对房地产价格的影响,本文将以2001年9月-2005年12月期间银行拆借利率汇率数据为基础进行实证研究四实证分析下面根据式6进行实证分析表1中模型1和模型2分别分析了利率与房地产价格的关系模型1的解释变量为过去房地产价格实际增长率g滞后1期的利率I-1城镇居民可支配收入Y和滞后1期的房屋销售价格指数P-1从模型1的回归结果可以看出,可支配收入的t统计量不显著,而且该变量的系数仅有0.00004,说明在这一时期可支配收入对房地产价格上涨的推动力极为有限在模型2中我们去掉可支配收入变量,重新回归结果如下过去房地产价格实际增长率每上升1个百分点,房屋销售价格指数将上涨110.8142个百分点;利率与房屋销售价格指数呈反比关系,即滞后1期的利率每上升1个百分点,房屋销售价格指数将下降0.0786个百分点;滞后1期的房屋销售价格指数每增加1个百分点,当期的房屋销售价格指数将上升0.9968个百分点回归结果说明利率与房地产价格存在负相关关系表1中模型3描述了汇率与房地产价格的关系,解释变量为城镇居民可支配收入Y汇率E过去房地产价格实际增长率g回归结果显示,过去房地产价格实际增长率每提高1个百分点,房屋销售价格指数将上升59.0694个百分点;可支配收入每增加1元,房地产价格指数仅上升0.0033个百分点,说明可支配收入对房地产价格的影响力较弱;汇率上升1个百分点,房地产价格指数将上升13.4409个百分点,说明汇率与房屋销售价格指数存在正相关关系,人民币升值将导致房地产价格下降从上述两个模型可以看出,利率汇率对房屋销售价格有较大影响,进一步印证了金融支持在房地产价格运动中的重要作用表2是利率汇率对房屋销售价格的共同影响的实证分析结果,其解释变量分别为过去房地产价格实际增长率g滞后4期的利率I-4汇率E滞后2期的房屋销售价格指数P-2城镇居民可支配收入Y模型a和模型b是对2001年9月-2005年3月期间数据进行回归模型a的回归结果表明,可支配收入变量的系数值非常小,且该变量的t统计量小于临界值,进一步说明可支配收入对房屋销售价格的影响力弱在模型b中我们去掉可支配收入变量,重新回归结果如下过去房地产价格指数增长率每增加1个百分点,房屋销售价格指数将上升96.1639个百分点;滞后4期的利率每提高1个百分点,房屋销售价格将下降5.1351个百分点;人民币对美元汇率每下降1个百分点,即人民币每升值1个百分点,房屋销售价格指数将下降3.2728个百分点;滞后2期的房屋销售价格指数每提高1个百分点,当期房屋销售价格指数上升0.8601个百分点模型c和模型d 是对2001年9月-2005年12月期间数据进行回归模型c的回归结果同样表明,可支配收入对房屋销售价格指数变化的影响力弱在模型d中我们去掉可支配收入变量,重新回归结果如下过去房地产价格指数增长率每增加1个百分点,房屋销售价格指数将上升90.2640个百分点;滞后4期的利率每提高1个百分点,房屋销售价格将下降5.8031个百分点;人民币对美元汇率每下降1个百分点,即人民币每升值1个百分点,房屋销售价格指数将下降4.2257个百分点;滞后2期的房屋销售价格指数每提高1个百分点,当期房屋销售价格指数上升0.7999个百分点上述各模型回归结果进一步揭示了,近期我国房地产价格上涨主要受非收入因素影响,其中对未来价格继续上涨的预期利率汇率都是决定当前我国价格走势的主要变量,其中利率汇率对房地产价格有较大影响,在2001年9月-2005年12月期间这种影响更显著,说明金融管制放松将对房地产价格产生持续影响下面,将本文所讨论的利率汇率与房地产价格的理论与实证关系做一比较,如表3所示五结论及进一步解释房地产业具有第二金融的“美称”,在强有力的金融支持下才能健康发展,尤其在以银行为主要融资渠道的国家表现得更为明显我国房地产业发展所需资金大部分是从银行取得的,从理论上看利率汇率对房地产业的影响应该非常大,它们之间呈负相关关系对我国12城市的实证研究结果显示,房地产价格指数与利率呈负相关关系,利率不断调整给房地产开发商和购房者传达了非常明确的信号,即国家将通过降低金融支持力度的手段给房地产业降温无疑利率的提高将大幅增加企业和购房者的成本,因此在该信号的指引下,房地产需求下降,开发商提高市场供给的积极性也下降,使得房地产市场逐步走向正轨2005年下半年以来,我国房地产价格涨幅回落,就与利率不断调整有直接关系但回归结果显示,利率滞后4期对房地产价格有显著影响,说明我国利率传导机制不健全,金融体系还不完善在房地产与汇率关系的实证分析中,可以看出两者具有相同的变化趋势,与理论不相符,这与我国汇率制度的不成熟有直接关系从经济理论层面上看,在健全的汇率制度下如果本国汇率下降,即出现升值时,进口会大幅增加,本国货币供给将上升,导致市场利率下降当国外商品大量进入国内市场后,将以比原来更高的价格出售,有可能引起进口量的进一步增加,并使国内商品市场价格出现普遍上涨,其中,房地产价格也将有较大涨幅然而,当前我国为规避风险没有开放资本账户,实行盯住美元的固定汇率制度,使得汇率对产品市场货币市场和国际收支的调节作用难以发挥,汇率变化对我国银行贷款利率的影响非常有限,导致房地产价格与汇率的理论关系和现实关系出现偏差,这也进一步印证了改革我国汇率制度是一项重要的课题,否则将难以对经济政策的效果做出正确的判断实证研究结果还表明,当前房地产价格上涨与可支配收入增加的关系不大,说明此次房地产价格上涨缺乏相应的经济基础支持,存在显著的投机因素这些结果说明为抑制当前我国房地产价格快速上涨,增加市场透明度和信息对称性,将有助于消费者形成正确的市场预期,有利于利率调节作用的发挥至于汇率政策,我们认为在当前的金融制度下使人民币升值将有利于房地产价格的稳定,但随着我国汇率制度的完善,汇率政策的实施应更加谨慎通过本文的研究揭示了房地产价格与利率汇率之间的理论关系,并对我国的实际情况作了实证分析研究结果表明,利率对房地产价格有负向影响,汇率对房地产价格波动有正向影响为了更好地发挥利率汇率对房地产业健康发展的调节作用,我们认为应采取如下几个方面的措施 1.继续提高房地产贷款利率进一步提高房地产贷款利率,将大幅增加投机购房者的成本,有利于消费者转变市场预期,有利于培育消费者的理性购房行为 2.加大公积金覆盖面,提高公积金贷款额度公积金制度的实施降低了消费者的购房成本,对投机购房也有抑制作用因此,加大公积金覆盖面,提高公积金贷款额度将有利于真实购房需求的发展和房地产价格的稳定 3.人民币小幅升值有利于房地产价格的稳定当前,在我国不完善金融制度下汇率与房地产价格呈正向关系,人民币小幅升值将有利于房地产价格的稳定但从长期来看,随着我国汇率制度的完善,保持汇率稳定将有利于房地产价格的稳定 4.逐步拓宽房地产融资渠道有利于规避房地产金融风险当前,我国房地产业发展所需资金主要来源于银行,风险由银行独自承担是我国融资体制的突出问题因此,逐步拓宽融资渠道,化解银行信贷风险,是我国房地产金融体制改革和房地产业保持长期安全运行的必然选择5.增加金融市场的透明度和政策取向的可信度金融市场的信息不对称性很严重,地方银行为了吸引更多的客户,常常降低资质审核,造成了中央政策紧地方政策松的局面这种逆向选择行为对消费者而言是一个误导,容易导致市场非理性投资行为产生因此,增加金融市场的透明度和政策取向的可信度也是一个重要的政策选择参考文献[1]Adrian Cooper, The impact of interest rates and the housing market on the UK economy[J]. 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