营改增对物业管理行业的影响及对策

“营改增”对物业管理单位的影响及应对策略文／李菁摘要：2016年我国税制改革进入收官之年，营业税将彻底退出历史的舞台，“营改增”的实施为很多行业带来了福音和发展的契机。

在“营改增”的推进中，物业管理行业是最后一批，那么“营改增”到底为物业管理行业带来什么样的影响和变化呢？本文将对“营改增”对物业管理行业的影响进行分析，并根据实际情况努力探寻具体的应对措施，使物业管理行业尽快适应“营改增”的变化得到二次发展。

关键词：“营改增”；物业管理单位；影响；应对策略所谓“营改增”，即将现行缴纳营业税的纳税人改为缴纳增值税。

增值税最早是于1954年从法国开始实行的，之后因其本身优越性,如税收中性、税基为增值额，企业税负低等迅速在全球推广，如今消费型增值税是国际通行模式。

我国原税制自1993年始是营增两税并行，因造成出口劳务无法退税，重复征税等弊端，现已不适应经济发展的需求。

绝大多数实行增值税的国家，都是对商品和服务共同征收增值税。

在新形势下，逐步将增值税征税范围扩大至全部的商品和服务，以增值税取代营业税符合国际惯例，也是深化我国税制改革的必然选择。

经国务院批准2011年开始在全国不同行业中逐步推行“营改增”的试点，随着“营改增”的地区和范围逐步扩大，最后的四个行业，即：建筑业、金融保险业、房地产业、生活服务业，也在2016年5月1日前纳入到“营改增”的范畴中。

可见，2016年是我国税制改革的关键一年，这意味着我国将彻底告别营业税。

在这一环境的影响下，我国物业管理行业必将面临这一大趋势。

为了能够在这一大环境下正确应对，我们有必要分析“营改增”的实施对物业管理单位的影响。

一、“营改增”对物业管理单位的影响－机遇和挑战并存(一)“营改增”对物业管理单位财务管理方面的影响分析2016年包括物业管理单位在内的最后一批行业将全部纳入到“营改增”的行列和范畴中。

这对物业管理单位进一步规范财务管理制度、统一财务核算方法、保证单位财务统计数据的真实性、保障单位财务信息的准确性与科学性、全面推动企业的财务管理行为的改善有着积极地促进作用。

“营改增”对物业管理行业的影响及措施探讨作者：李亚军来源：《现代经济信息》 2017年第19期“营改增”对物业管理行业的影响及措施探讨李亚军苏州依士达物业管理有限公司摘要：“营改增”制度的出现让中国的营业税制度找到了新的突破口，尽管物业管理行业是最后一个加入新税制的行业，但也会迅速的适应新制度，找到行业的定位并研究出相应的策略。

关键词：“营改增”；物业管理行业；影响；措施探讨中图分类号：F230???文献识别码：A???文章编号：1001-828X(2017)028-0-01引言“营改增”是我党在十八届三中全会中确定的一项重要的财税改革的体制，当这项制度不断深入我国的营业税情况下，我国的物业管理行业的税收也得到了相应的感悟，如何在在新体制下提升自己的收税效率，怎样降低税收风险等一系列的思考。

本篇文章主要针对“营改增”对物业管理行业的影响和对应的解决措施做探究，让物业管理行业在新制度下能够更稳定、更长远的发展下去。

一、“营改增”对物业管理行业带来的各方面影响(一)对于企业税负方面的影响自从“营改增”实施后，我国在原来只有17%和15%两种税率上又多增加了两种税率，分别是11%和6%，就相当于我国的增值税现在有四种类型。

这四种类型可以让不同行业的税率变得更加合理，就物业管理行业来说，在“营改增”实行之后，之前5%的营业税变成了现在6%的增值税。

这样的变化在一定程度上增加了物业管理行业的税负，因为在物业管理的行业中，人工成本与固定成本是组成运营成本最主要的两大成本支出，这两种成本在总体开销中所占的份额较多，同时，这两种成本在日后的发展中无法为该物业管理企业增加相应的税额。

久而久之，赋税和获取的税额没有相互抵消，就会造成物业管理企业越来越多的税负压力。

(二)对于企业盈利波动的影响在物业管理行业中主要分为了两大类的管理企业模式，一种是规模较小的纳税人性质的企业，另一种就是发放固定工资的管理企业。

对这两大类管理企业来说，在“营改增”之后，都出现了截然相反的两种盈利状态。

“营改增对物业管理企业的影响及应对打开文本图片集摘要：物业管理与人们的工作和生活息息相关，“营改增”给物业管理行业带来了深远影响。

以北京WY物业管理有限责任公司为例，结合公司的具体情况，分析“营改增”对物业管理企业税负变动、财务指标变动等方面的影响，旨在提高物业管理企业管理水平，增强企业的市场竞争力。

关键词：物业管理企业营改增税负北京WY物业管理有限责任公司（以下簡称“WY物业公司”），是首批获得国家物业管理一级资质的企业，有着近30年住宅小区物业管理经验。

公司下属7个物业分公司、1个专业分公司（电梯），物业管理辐射北京市6个行政区的26个住宅小区，同时还负责5个写字楼的高档物业管理。

一、“营改增”对WY物业公司税负的影响（一）WY物业公司“营改增”前后适用税率对比在征收营业税时期，公司大部分物业服务都采用5%税率。

在征收增值税时期，收入大部分采用6%的税率。

其中，物业费、电梯费、水泵、保安、保洁、绿化均按照现代企业服务类标准执行，增值税率为6%。

供暖费全年含税约收9000万元，其中约70%居民供暖按照三北地区增值税实行免税，其余约30%为小区底商，由产权单位缴费，执行非居民供暖税率11%。

停车费除零星转租人防层按照5%收取外，其余按照6%税率执行。

经营房屋租金与集团签订转租协议，执行5%税率。

（二）WY物业公司2022年税负临界点计算WY物业公司2022年税负临界点计算如表1所示。

表1计算结果表明：当进项税额大于3226238.14元时，“营改增”使WY物业公司税负下降，反之增加。

（三）WY物业公司2022年进项税额取得情况根据WY物业公司实际情况，在2022年成本中，劳务派遣人工费因派遣行业优惠政策可抵扣额微乎其微。

水费为104万元，自来水因物业执行优惠政策缴纳3%属于简易征收，不可抵扣，剩余可抵扣进项税额如表2所示。

由表2数据计算，大致可得可抵扣增值税进项税额约为715万，远大于税负临界点322万元，说明WY物业公司2022年在增值税口径下的税负比在营业税口径下的税负更低。

物业管理营改增问题分析摘要：我国实施“营改增”是“十二五”期间重大的税制改革，对我国税务的发展产生了深远的影响。

伴着“营改增”试点的深化和平稳的推广，辐射的范围和税种也日益渐多。

服务业已经纳入“营改增”的实施范畴，物业管理公司属于服务业，且是最后进行“营改增”的行业，物业管理公司的机遇与挑战并存，亟需对“营改增”所带来的影响进行深度剖析。

本文将参考其他行业“营改增”后给其行业发展所带来的影响和变化，梳理“营改增”对物业管理公司带来的影响，并在分析的基础上，提出相应的策略，为合理的税务筹划，避免税务风险，保证物业管理公司营业利润的平稳增长，为物业管理公司的长久可持续发展提供参考。

关键词：营改增；影响；对策；物业管理公司我国从九十年代开始了营业税和增值税并行存在和征收的税务制度，但是随着经济全球化加速发展的大背景和我国社会主义市场经济的不断发展，尤其是加入WTO后与世界经济接轨的程度不断加深，新经济形势下，各种货物和劳务之间的分界线已经越来越不明显，两种税种同时征收的税制已经严重阻碍了我国经济的发展，对我国经济走向世界也产生了不利的影响。

与此同时，我国在税制征收中也存在固有的制度缺陷，税制体系的改革势在必行。

当前阶段物业管理行业的税负偏高，两种税种同时征收并存的局面让物业管理行业更是难以拓宽发展领域，对其物业管理行业松绑，使其税负更加公平合理是当前亟需解决的问题。

在此背景下，企业开始进行“营改增”的改革。

一、“营改增”对物业管理公司影响的浅析这几年随着“营改增”在我国不断的发展和完善，2016年作为“营改增”的收官之年，怎样使物业管理企业面对新的发展环境，克服掉负面影响，比如短期内税负会较大幅度的上升等问题，还需要全面的梳理其影响，做好应对税制改革后降低负面影响的工作，税制平稳的过度，这是物业管理企业在税务方面工作的关键点。

“营改增”对我国物业管理公司带来的影响主要有以下几点。

(一)“营改增”能促进物业管理公司的可持续发展我国“营改增”的税制改革的实施对推动我国经济结构的调整、推动物业管理的现代化发展有着重要的意义。