1987年以来的国内商品房平均价格及上涨情况概览

每如果注房地产业亦属情理之中。

一从全国范围内看，去年房价还是呈直线上扬。

除了深圳、广州等珠三角的几个城市房价在岁末出现拐点外，其他地区基本上还是保持不等水平的涨幅。

国务院今年专门开会讨论了保障房的问题，国土资源部在下半年也掀起了一场土地风暴，银行也有不断的加息、提高存款准备金率的货币政策出台，如果从国家的大政方针和国民收入和需求来看，房价飞涨是没有什么道理的。

但2007年全国房价还是逐月同比涨幅6～8%，北京、深圳等一线城市涨幅甚至达到了2位数，原因究竟何在？政府官员、经济学家、业内人士见仁见智，众说纷纭。

据悉，迄今在社会上引起较大反响的说法有以下几种：（一）未婚女青年推高房价万通集团主席冯仑在一次论坛上说，政府忽略了房价上涨的一个重要因素，很多未婚女青年结婚的条件就是要有房，所以导致住房需求加大，房价上升。

解决的方法，可以规定35岁后再买房子，从而降低对住房的需求。

（二）刚性需求推高房价北京市统计局副局长、新闻发言人于秀琴在一次新闻发布会上说，上半年全市新建商品住宅的销售价格比上年上涨了10. 1％。

分析原因，首当其冲的是北京有很强的刚性需求，城市化进程的加快，城市市民对生活品质的追求等。

（三）外地人购房拉高房价建设部副部长齐骥表示，北京地区1/3以上的商品住房卖给了北京以外的人，其中中心区高档的商品房占50%，甚至60%以上。

一些城市房价上涨比较快的一个很重要的原因，是外地、境外人士到这些城市购房比例比较高。

（四）土地有限助推房价上涨S O H O的潘石屹最近说，我一直强调，在目前，房价快速上涨的原因就是前两年土地供应不足，在需求一定的情况下，供应就决定了价格。

任志强认为主要来自土地供应制度的变化，包括招拍挂制度与紧缩的土地供给。

（五）供应不足是房价畸高死结有人以为，宏观调控的结果使得住房的供应量有所减少，在需求刚性的情况下，供应量减少，供需之间的总量矛盾、结构矛盾都很大，这是北京以及大中城市房价上升的最主要的原因。

经济学基础研究结课作业小组成员：马倩何韡杜幸幸房地产价格上涨原因分析从我国房地产业的发展历程来看，房地产价格曾经出现过大幅度的波动甚至区域性的房地产泡沫。

我国1992——1993年在全国出现了房地产热，其中，在一些区域出现了房地产泡沫经济，典型的例子有1988——1991年期间的海南房地产市场的繁荣与崩溃，以及北海的地产泡沫。

房地产市场的过度繁荣与随后的泡沫破灭对于当地的金融与经济产生了严重的负面影响。

总体来看，从1988年至今，我国的房地产价格波动大致可分为三个阶段：一是1988一1993年的持续上升阶段，这一阶段商品房销售价格增速不断提高，从1988年的23．2l％提高到1993年的29．84％。

二是1993一1999年的持续下降阶段，这一时期商品房销售价格增速持续回落，到1999年降为．0．47％。

三是1999—2007年的持续上升阶段。

1999年以后商品房销售价格增速恢复上升趋势，增速逐年提高，到2005年提高19．46％。

但在2004年之前价格增速上升幅度较小，属于缓慢提升阶段，从2004年开始大幅度提升。

房地产价格之所以呈现出大幅度的上涨，笔者认为原因主要如下：1.房地产市场的供求不平衡需求方面居住需求：城市化率的提高必然会引发大规模的居住需求。

由于我国城市化进程还将会持续较长的一段历史时期。

所以，一方面，城市人口的膨胀产生了巨大的住房需求，另一方面，城市原有居民同样需要改善住房条件，提高住房水平。

家庭规模与住房价格变化方向相反，随着经济发展和人们生活观念的改变，逐渐从大家庭中分散出来，出现家庭小型化趋向，人们对住房的需求量也随之激增，推动房价不断上涨。

社会心理因素：当房地产价格上涨时，消费型购买者预期将来购买会带来更大的支出，投资型购买者希望资产的持有会带来更大的增值。

于是争相购买，推动价格继续上升。

投资性需求：随着利率的下降和居民投资意识的逐渐上升，投资理财逐渐成为居民家庭重要的经济活动。

我国房地产发展历程对于我国房地产的发展历程，可以追溯到改革开放以来的四十多年的经济改革和城市化进程。

以下将从不同阶段进行介绍。

1. 1980年代初-1990年代末：起步阶段在改革开放初期，我国面临着住房短缺的问题。

为了解决住房问题，政府引入了商品房的概念，鼓励企业和个体经济组织兴建商品住房。

同时，政府逐渐开放了土地市场，鼓励土地使用权的购买和销售。

这一阶段的房地产发展主要集中在少数几个大城市。

2. 1990年代末-2007年：高速发展阶段进入1990年代末期，房地产市场开始蓬勃发展。

改革政策的深入实施和城市化进程的加速推进，以及居民收入的增加，推动了房地产市场的快速发展。

房地产市场的热潮逐渐扩散到许多二线和三线城市。

土地出让收入成为地方政府的重要财政来源。

3. 2008年-2013年：市场调控阶段2008年全球金融危机爆发后，我国房地产市场受到较大冲击。

政府出台了一系列政策来控制房价上涨和遏制投机行为。

其中包括限购政策、提高首付比例和利率等措施。

这些调控措施有效地降低了房地产市场的热度，维护了市场稳定。

4. 2014年至今：稳定发展阶段2014年以后，政府将房地产市场调控的主要目标由限制房价上涨转向稳定市场，确保市场供应和购房需求的平衡。

政策措施主要包括松绑购房限制、加快住房租赁市场发展等。

此外，政府还大力推进房地产市场的健康发展，加强对房地产开发商的监管。

总体来说，我国房地产市场经历了起步、高速发展、市场调控和稳定发展四个阶段。

在市场发展的同时，也面临着房价上涨、投机泡沫和供需矛盾等问题。

因此，政府在房地产市场调控方面扮演着重要角色，目的是保持市场稳定和健康发展。

我国改革开放以来四次通货膨胀（一）1985年我国物价暴涨，CPI上涨9.3%，这集中表现在物价上涨幅度大且上涨速度快，1985—1987年，三年间物价上涨率累计比1984年上涨23.7%，1985年全社会零售物价指数比1984年增长6%。

此次通货膨胀原因可总结如下：1．固定资产投资过大，总需求膨胀，导致经济发展过热，但效率低下。

1981年全社会固定资产投资额为961.01亿元，到1985年已增至2543.19亿元，增长了2.6倍。

生产的高速发展，但效率低下，导致有效供给不足。

2．货币的超量发行，直接导致货币贬值。

1984年，我国进行了金融体制改革，央行宣布今后贷款以上年为基数，由此，各大银行为扩大下年规模，大量发放贷款，导致1984年全年货币投放262亿元。

由于时滞效应，影响在85年集中表现。

3．政治上的热情推动。

1983年确立了到20世纪末工农业生产总值“翻两番”的战略目标，84年确立了社会主义商品经济的改革目标。

（二）1988年—1989年，我国商品零售价出现了新一轮暴涨，物价上涨幅度过大，1988年全国零售物价指数比1987年上升了18.5%。

同时，各大中城市出现了抢购物品、提取存款的情况。

1987年底货币供应量达到1451亿元。

央行以发行第四套人民币和推行大额面钞的方式应对过热经济对货币量的需求。

1988年，零售物价指数创造了建国40年来上涨的最高记录，达到18.5%。

通货膨胀的加剧，社会总需求超过总供给的结果。

原因可归结为：1．全国在建的固定资产投资过多，规模过大，超过了国力承担的可能，消费需求过旺，社会购买力的增长超过了商品供应量的增长。

2．国家财政支大于收，信贷规模过大，货币发行过多。

1988年财政收支差额达-133.97亿元，1989年为-158.88亿元，此外金融机构在这两年间各项贷款达到了26213.06亿元，M2在1989年也更是高达11949.6亿元，三者相互结合为经济过热提供了必要条件。

房价上涨的原因及今后几年的变化趋势分析中国统计信息网电：近几年来，在各方面因素的带动下，房地产价格呈现快速上涨、逐年攀升的态势。

到2004年，全国商品房和商品住宅平均销售价格分别上涨14.4%和15.2%，是1998年以来的最高水平。

房价的快速上涨制约了普通居民居住权益的实现，既影响国民经济的健康发展，也波及到社会的稳定，成为社会各界关注的焦点问题。

面对这种形势，国务院连续出台了一系列稳定房价的政策措施。

那么，这一轮房价快速上涨的内在原因何在？各项调控措施出台后，房价又将向何处发展？本文试就这些问题做一简要的分析。

一、近几年房价上涨的主要原因导致近几年房价快速上涨的因素是多方面的，有经济快速发展下的合理因素，也有利益驱动下的投机行为；有住房消费观念的影响，也有深层次的制度制约。

这些因素的共同作用，最终体现为房地产市场供求关系的过度失衡。

(一)房价快速上涨是房地产市场需求过度旺盛的结果。

从理论上讲，房价的上涨或下跌，其根本的动因都是由供求关系所决定的。

在当前，又主要表现在房地产市场的需求过度旺盛上。

城镇住房商品化改革导致了住房市场有效需求的快速增加。

1998年，国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，实施了积极的税收政策和住房金融政策，鼓励居民住房消费。

各地区、各部门认真落实国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的决策部署，尤其是银行推出个人购房按揭贷款业务，有效激发了长期被压抑的购房需求，住房消费有效需求迅速释放，使住房销售市场的合理需求增加；另一方面，从1999年下半年起，住房二级市场开始放开，允许房改房上市交易，增加了个人购房的支付能力，使住房需求在短期内急剧增加。

另外，随着工业化和城镇化发展、城镇人口增加，大规模城市改造和居民拆迁，使住房销售市场的被动需求也不断增加。

2003年，全国城市房屋拆迁量约为1.4亿平方米。

在国务院办公厅下发《关于控制拆迁规模规范拆迁行为的通知》之后，2004年全国城市房屋拆迁量有所下降，但也达到相当规模。

改革开放以来的五次物价上涨，有诸多共同之处，但因时代和体制变迁，这几次物价上涨的表现形式、传导机制和治理措施也发生了一些显著变化改革开放以来我国几次物价上涨分析改革开放以来，我国大体出现了五次不同程度的通货膨胀。

三十多年来，伴随改革开放和经济快速发展，这几次通胀在表现形式、具体成因、传导机制以及治理措施上，都发生了一些明显变化。

总结和比较这些变化，无疑有助于增强应对未来通货膨胀风险的能力。

改革开放以来几次典型物价上涨原因及其治理改革开放以来，我国经历了五次较大幅度的物价上涨，分别是1980年、1985年、1987～1989年、1993～1996年、2007～2008年。

改革开放以来（1978～2008）的32年间，居民消费价格指数（CPI）平均为5.5%，上述五次物价上涨均明显超过了这一历史均值（见图1）。

图1 改革开放以来的物价水平和GDP增速（%）数据来源：国家统计局。

1980年的物价上涨，主要是当时急于摆脱文革后的经济萧条，通过大量进口国外机器设备，“大干快上”若干项目实现“四化”。

结果短期内进口、投资、财政赤字和货币发行激增，严重破坏了总供求平衡，物价迅速上涨，称“洋跃进”。

为此，当时采取了压缩基础建设、收缩银根和管制物价等办法加以治理。

1984年通过了《城市经济体制改革的若干决定》，财政承包、放权让利、拨改贷和价格“双轨制”改革全面推行。

由于在放权让利的同时，没有建立起有效的企业预算约束，企业投资热情空前高涨，基建、技改投资迅速扩张，加之随后实行货币化工资改革，致使1985年物价涨幅接近两位数。

当时为抑制通胀，除削减投资规模、加强物价监管外，重点对信贷投放进行了全面检查，并自此开始实行严格的信贷规模管理。

1988年的通胀膨胀比较严重，居民消费价格涨幅达到18.8%，一度出现抢购生活必需品和银行挤兑现象。

当时触发涨价的直接因素，是价格改革“闯关”，计划内和计划外生产资料价格并轨，并同时放开粮食等生活必需品价格。

南京市轨道交通对沿线商品房价格的影响研究蒋淑华【摘要】城市的空间聚集效应带来了劳动力和资本的高度聚集.城市中心区域在发展过程中面临着土地紧张、交通拥挤、环境恶化等一系列问题,城市的扩张是伴随城市发展的必然环节.城市轨道交通扩展了城市半径,加快了城市边缘区的发展,促进了轨道交通站点周边土地的开发利用.以南京市为例,剖析了轨道交通的开通对城市市中心、边缘区的沿线商品房价格的影响程度,并对影响商品房价格的相关因素进行了回归分析,并对回归模型做出解释.【期刊名称】《科技和产业》【年(卷),期】2016(016)012【总页数】5页(P20-23,34)【关键词】南京市;轨道交通;商品房价格【作者】蒋淑华【作者单位】南京晓庄学院商学院,南京211171【正文语种】中文【中图分类】F570.3据相关研究，中国城市半径仅为美国的30%左右，城市面积仅为1/10，而人口密度则是美国的10倍左右，地租是美国的3倍。

在中国的城市中，公共交通乘客与小汽车使用者的比例是2:1，公共交通仍是我国居民依赖的主要出行方式[1]。

按照城市的空间结构，可分为城市中心区，城市近边缘区、城市远边缘区以及卫星城等，城市边缘区对城市的发展起到了重要的作用[2-3]。

吕刚等人对南京市边缘区做了界定，并分析了边缘区的存在对产业空间布局的影响[4]。

刘艳军、李固城分析了城市区域空间结构的驱动机制和演化过程[5]。

冯艳、黄亚平[6]对南京、武汉等地进行了分析了城市发展的空间演化路径。

轨道交通对沿线商品房的探讨，也有作者涉及，如褚劲风[7]以上海1号线为例，分析了沿线商品房价格的变化。

但是在城市的经济水平、规模等约束条件下，房价的变化可能会有不同的变化规律和特点。

本文以南京市为例，沿着南京轨道交通的主要线路，沿东西和南北两个方向进行剖面，观察沿线站点周边的商品房价格的变动情况，并对影响房地产价格的主要因素进行了分析。

南京市辖玄武、秦淮、建邺、鼓楼、雨花台、栖霞、江宁、浦口、六合、溧水、高淳11个区，共有81个街道、19个镇。

中国房地产商品化发展历程中国房地产商品化发展历程自改革开放以来，中国房地产行业经历了快速发展和商品化的历程。

本文将从不同阶段和角度探讨中国房地产商品化的发展历程。

一、起步阶段（1978年-1990年）改革开放初期，中国房地产行业处于起步阶段。

在这个阶段，国家实行了住房分配制度，房屋资源主要由国家集中分配。

由于住房需求远远超过供给，房地产市场呈现出供不应求的状态。

二、商品化探索（1991年-1997年）1991年，国家开始探索房地产商品化的道路。

首先，国家推出了商品房试点项目，允许个人购买商品房，并且实行市场调节价格。

此举为房地产市场的发展打下了基础。

随着商品房试点的成功，国家进一步推动了住房制度改革，放宽了购房条件，加大了住房金融支持力度。

同时，国家对房地产开发商进行了准入和管理的规范，加强了市场监管。

这一阶段，中国房地产市场迅速发展，各项指标出现了快速增长。

三、高速增长阶段（1998年-2011年）进入21世纪，中国房地产市场进入了高速增长阶段。

这一阶段，房地产市场规模不断扩大，房产开发企业的数量和规模迅速增加。

同时，房地产市场的投资热潮也带动了相关产业的发展，包括建筑业、金融业等。

大量的投资和购房需求推动了房价的上涨，房地产市场成为了中国经济增长的重要引擎。

四、调控与去库存（2012年-至今）2012年以后，中国政府开始对房地产市场进行调控，主要是为了应对房价过快上涨和房地产市场泡沫的风险。

政府出台了一系列政策措施，包括限购、限贷、限售等，有效地抑制了房价上涨的势头。

与此同时，政府提出了“去库存”战略，通过减少房地产库存，推动市场回归合理发展轨道。

这一阶段，房地产市场逐渐趋于稳定，房价涨幅得到控制。

总的来说，中国房地产商品化的发展历程经历了起步阶段、商品化探索阶段、高速增长阶段和调控与去库存阶段。

通过多年的发展，中国房地产市场实现了从计划经济向市场经济的转变，房地产商品化取得了巨大的成就。

然而，也要清醒认识到，房地产市场仍面临着一些挑战，如房价过高、投资过度等问题。