资产评估方法
项目基本方法差异调整因素应用条件
土地．．
使用．．
权．
（重．．
点）．．1.搜集资料，
确定比较案
例;2.交易情
况修正;3.交
易时间修正 ;
4.区域因素修
正 ;5.个别因
素修正;6.确
定待估土地
评估值
数
比较案例交易日物价指
评估基准日价格指数
比较案例个别因素值
待估土地个别因素值
比较案例区域因素值
待估土地区域因素值
比较案例交易情况
正常交易情况
比较案例地价
评估值⨯
⨯
⨯
⨯
=
1、在同一地
区或同一供
求范围内的
类似土地中，
与待估土地
类似的交易
案例较多。
2、评估人员
知识广博、经
验丰富
1、交易
时间的
修正：
平均、
环比物
价指数
2、区域
因素的
修正
3、个别因素的修正：其中：年限修正系数：
n—比较案例土地使用权剩余年限；m——待估土地使用权剩余年限； r——折现率
容积率修正系数见书P129
4、交易
行为的
修正
基准地价修正系数法：评估值=基准地价×时间因素修正系数×个别因素修正系数×市场转让因素修正系数
年限修正系数]
)
1(
1
/[
]
)
1(
1[N
n r
r
K-
-+
-
+
-
=n—实际出让（转让）年限；N—最高出让年限； r—还原利率
长期投资上市债券（1）如可流通买卖，且有现行市价，上市债券的现行市价（评估基准日的收盘价）可以作为它的评估值。
（2）当证券市场投机严重、债券价格严重扭曲时，对上市债券的评估，可参照非上市债券的评估方法——理论价。上市股票同上市债券
流动资产1、在库材料：除积压物资、在用低值易耗品外，近期购进——现行市价或账面价；
购进批次间隔长、价格变化大——现行市价或最接近市价的材料价格。
2、产成品及库存商品：不含价外税的可接受市场价，扣除相关费用。工业企业——卖出价；商业企业——买进价。
3、应收账款及预付账款——可变现值。评估值=账面价值—已确定坏账损失—预计坏账损失
预计坏账损失：1）坏账估计法：坏账比例=评估前若干年的坏账数额/评估前若干年应收账款余额2）账龄分析法4、应收票据：1）评估值=本金*（1+利率*时间）（利率、时间保持匹配关系；时间为开立日——基准日）
2）评估值=到期价值*（1-贴现率*贴现期）（利率、时间保持匹配关系；时间为贴现日——到期日）
5、短期投资：1）公开挂牌交易的，按评估基准日的收盘价确定；2）不能公开交易的，本金+持有期利息。
6、现金和各项存款：以核实后的实有额作为评估值。如有外币存款，可按基准日的国家外汇牌价折算。
企业价值市盈率乘数法：公司的市值=类似公司的市盈率*预期收益（严格说，不属于市场法）
n
i
i
r
1
)
1(
1
=
r
r n-
+
-)
1(
1
注意：复利现值系数=（P/F，r，i）=1/（1+r）i=（1+r）—i 年金现值系数=（P/A，r，n）= ∑
=
+
