南京金地湖城艺境市场推广策划
一、南京房地产市场现状
1、地价格上涨
2、房子质量与以前不可同日而语
3、供需关系的失衡印证了“物以稀为贵”的古语
4、拆迁量大是造成供不应求的一个重要因素
5、建材价格飙升，直接导致楼市的开发成本增加
栖霞房价走势
南京房价走势
二、项目概况
1、楼盘概况
金地湖城艺境位于仙林湖西北侧，项目占地约14.6万平方米，总建筑面积约36.5平方，容积率2.5。项目初期规划为高层、洋房及商业等丰富的物业组合。建筑风格为褐石风格，以纽约波士顿褐石街区为蓝本，立足仙林大学城，打造人文高档住宅社区。项目紧邻45万方仙林湖公园，周边交通便捷。毗邻地铁2号线经天路站和地铁4号线仙林东站(2015年通车)，规划中的15号线(为2号线的东沿线)环伺。在项目的南侧、东侧均有公交站点，目前公交325路通达。 .........
城区：栖霞
地址：东至规划道路，南至规划道路，西至规划道路，北至纬地路。
装修情况：毛坯,精装
产权年限：70年
板块：仙林
付款方式：银行按揭贷款,一次性付款
容积率：2.50
均价：待定
绿化率：35%
物业费：待定
开发商：金地集团
建筑类型：板楼,多层,高层
物业类别：普通住宅
占地面积：146008.1平方米
2 、配套表格
3、优缺点分析
优点
项目位于仙林湖区域，享受周边自然景观配套，环境优美。
目前周边多家品牌房企进驻，开发潜力显而易见。
享受金陵中学、金陵小学双学区配套。
缺点:
目前区域交通不便、周边配套不足，主要依靠仙林中心区的商业、生活配套，生活略有不便。
综述：
东雅轩所处地段决定了它的售价高，而传统社区楼盘的目标客户群往往较狭小，主要以本区域和周边区域为主，加上楼盘规模不大等综合因素，决定了楼盘销售具有一定的“惰性”。因此在全新上市推广中，必须给楼盘赋予独特的概念，并以单一、精准的主题诉求，配合实效的市场推广，使楼盘脱颖而出，实现强势销售。
4、湖城艺境最新销售动态
三、竞争分析
1、周边竞争楼盘分析
（1）万科金色领域
万科金色领域位于仙林湖的正北面，地铁二号线经天路站东北方。仙林湖处在仙林科技产业区和住宅核心地带，是今明两年仙林管委会重点开发的区域，周边商业配套也将重点布局，未来的区域价值和宜居性将大大提升。随着地铁二号线、仙林大道、沪宁城际铁路、312国道快速化改造工程的贯穿仙林，仙林地区从轨道、公共交通方面都享受着利好。万科金色领域整个地块总面积约9.18万平方米，特配社区全能运动会馆，以提高业主生活品质。万科金色领 .........
城区：栖霞
地址：栖霞仙林湖以北2号
装修情况：精装
售楼地址：栖霞仙林湖以北2号（东至湖北东路；西至守敬路；北至经天路）
产权年限：住宅70年，商业40年
板块：仙林
付款方式：银行按揭贷款,一次性付款
容积率：2.20
均价：14200元
绿化率：35%
物业公司：南京万科物业管理有限公司
物业费：2.7元/月/平方米
开发商：南京万东置业有限公司
车位配比：1：1.12
建筑类型：高层
物业类别：普通住宅,商铺
建筑面积：201851平方米
占地面积：91750平方米
（2）保利•罗兰香谷
保利•罗兰香谷位于栖霞区仙林大学城中、仙林湖北侧，毗邻地铁二号线经天路站。项目总建筑面积211022平米，其中地上建筑面积166022平米，地下建筑面积45000平米，由13栋18F高层住宅和1栋会所组成，以80-100平米的两房和可变三房为主力户型，本项目是目前仙林大学城唯一在售的中小户型产品，与南京大学两站之隔。本项目位于仙林板块白象组团规划中心，组团内规划有11所学校(幼儿园5所，小学3所，初中2所，高中1所)，项目西侧为规划初中，东侧为 .........
城区：栖霞
地址：栖霞区仙林湖以北1号（东至湖北东路；西至高科荣境；北至望月路万科项目；南至纬地路）
装修情况：毛坯
售楼地址：仙林湖公园以北，纬地路1号(项目现场)
产权年限：70年
板块：仙林
付款方式：银行按揭贷款,一次性付款
容积率：2.20
均价：待定
绿化率：40%
物业公司：保利物业管理有限公司
物业费：1.9元/月/平米
开发商：保利江苏房地产发展有限公司
车位配比：1：1.14
建筑类型：高层
物业类别：普通住宅,商铺
建筑面积：211022平方米
占地面积：104000平方米
（3）星叶·枫情水岸
星叶·枫情水岸项目位于南京仙林新市区，仙林湖以西，仙霞路以北，望月路以东，规划路以南，紧邻桂山和仙林西湖，自然环境优美，人文气息浓郁。项目占地面积约12万平方米，规划总建筑面积约24万平方米，产品以景观洋房为主。项目周边道路系统完善，交通便利，另外仙林大学城中心区的各项配套设施均辐射到该项目，生活方便。 .........
城区：栖霞
地址：栖霞区经天路与纬地路交汇处
装修情况：毛坯
售楼地址：栖霞区经天路与纬地路交汇处（项目现场）
产权年限：70年
板块：仙林
付款方式：银行按揭贷款,一次性付款
容积率：1.80
均价：待定
绿化率：35%
物业公司：南京栖霞建设集团物业有限公司
物业费：1.9元/月/平米
开发商：栖霞建设
建筑类型：板楼,小高层
物业类别：普通住宅
建筑面积：78400平方米
占地面积：57000平方米
综述：
由于其自身优势，栖霞区楼盘基本上都是高档次的，因此，价格因素的影响在同档次物业市场依然相当明显。同区域物业多为高层单体，难以形成新的版块效应。现楼较多或接近现楼，高档物业销售受环境影响较大。定价普通稍偏高，因此物业升值的趋势较弱。部分项目知名度高，多有较好的口碑。供过于求，买家选择余地大。通过高档次的广告手段以及现场包装手段，以区域的人文景观将楼盘档次拔高，瓦解了消费者的心理防线，从而达成冲动购。
2、目标客户分析
