中国证券报中行报告：房价未来两年降至成

2022年央行双降后对楼市行情的影响几何？据我了解到，9月30日，央行住建部发布今年930新政，政策主导降首套首付至2.5成与提高公积金贷款的使用效率，10月24日，央行再度“双降”。

由于“双降”的刺激，本轮楼市量价齐升仍可持续。

也就是说，央行货币政策宽松将导致楼市需求在今年下半年大量透支，楼市在下半年疯狂后将陷入调整期。

更多详情，下文是我整理的2022年央行双降后对楼市行情的影响几何？央行［微博］发布公告称，基准存贷款利率分别下调0.25个百分点。

降息后，基准一年期贷款利率为4.35%，之前为4.6%；基准一年期存款利率为1.5%，之前为1.75%。

与此同时，存款预备金率下降0.5%，降至16.5%。

央行“双降”举措自今日起生效。

至此，下半年以来央行连续三次“双降”，从去年至今，央行累计六次降息五次降准。

先看央行“双降”的大背景和目的：从今年下半年的三次“双降”尤其是本次“双降”来看，目的是什么？很明显，当前宏观经济触底，前三季度GDP增速仅仅为6.9%，经济大环境并不乐观，央行盼望通过本次“双降”的货币政策举措关心提振中国经济，并抵补财政性存款流出带来的影响。

那么，对楼市来讲是利好吗？从短期内来看，尤其是至年底这个阶段来看，央行本次“双降”是利好。

从前三季度来看，楼市“救市”政策频发，一线城市、部分二线城市（库存去化周期在15个月以下的城市，比如合肥、南京、苏州、南昌等城市）楼市需求在“救市”政策刺激之下开头集中释放，楼市基本面好转。

从政策面来看，截止今年9月底，除了多轮“救市”政策之外，央行也累计有六次降息五次降准，截止9月末，广义货币（M2）余额135.98万亿元，同比增长13.1%，高于今年12%的目标，货币政策开头走向宽松。

正是由于上述政策背景的变化，对于楼市来讲，业内人士普遍看好一线城市、部分二线城市楼市（库存去化周期在15个月以下的城市，比如南京、合肥、苏州、郑州、南昌等等），大多数业内人士认为，在多轮救市政策刺激之下立刻会消失一波入市的行情。

F inance 金融CAPITALWEEK50 2022/05/275年期LPR超预期下调本刊特约作者 杨 千／文 5年期LPR超预期下调背后，稳地产强化如期而至，政策发力持续可期，稳增长信号释放更强烈，最大限度扭转市场悲观预期。

广州和深圳分别为5.15%、4.96%、5.35%和4.91%，其监测的42个城市中，全国首套最低利率在苏州，首套平均利率为4.62%，接近基准利率，42个城市中有31个城市3月按揭利率环比上月下降。

5年LPR调整后，按揭利率下限更新为4.25%，相当于新基准利率的95.5%，新增按揭利率下限相对存量按揭有较大幅度调整，房地产放松的空间进一步加大。

2022年以来，按揭利率和政策放松对销售影响偏弱，政策力度显著加大，意在提振预期。

同时，相对其他贷款看，按揭利率下行空间仍大，政策空间仍在。

超预期后的“情理之中”5月20日，银行间同业拆借中心公布LPR最新报价利率。

1年期LPR利率为3.7%，与上月持平未做调整；5年期LPR利率为4.45%，较上一期下调15BP，为2019年8月LPR改革以来最大降幅。

本次5年期LPR下调15BP，调降幅度超乎市场预料，反映货币政策加大逆周期调控力度，释放出更为强烈的“稳增长”信号。

东方证券认为，此次5年期LPR大幅下调也在“情理之中”。

一方面，4月降准叠加存款利率下行后，5月15日，央行和银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，首套利率下限调整为5年LPR 减20个基点。

5月20日，5年期LPR由4.6%下调至4.45%，下调15个基点。

LPR再次下调，5年期降幅略超市场预期，按揭利率下限持续打开。

5年LPR下调15BP叠加按揭利率下限调整，意在促进房地产销售和投资需求。

对银行而言，资产重定价影响主要在2023年发生，考虑到前期存款和降准的影响，对息差影响非常有限，对信贷需求的正面意义更重要。

4-5月经济数据反映的是疫情冲击加剧经济需求压力，或引发经济和政策的担忧，悲观预期或扰动银行投资，而随着疫情缓解，稳增长政策力度超预期，政策力度大幅强化，经济或逐渐修复，扰动可能带来银行股更好的参与机会。

房地产市场未来五年的市值预测随着城市化进程的加快，房地产市场成为了当前国内经济发展中的重要领域。

然而近年来，房地产市场的整体形势逐渐趋于缓慢，一些经济学家对未来五年的市场发展进行了研究预测。

本文将从多方面分析未来五年房地产市场的发展趋势和市值预测。

一、房地产市场近年走势分析自2019年下半年以来，我国房地产市场开始出现下滑趋势。

其中，一二线城市房价大幅下跌并逐渐趋稳，三四线城市房价总体稳中有涨。

而从整体市场来看，房地产市场的成交量整体下滑，增速逐渐降低。

这种走势趋向将会影响未来五年的市值变动。

二、未来五年市场发展趋势分析1. 供需变化从近几年实际开发情况来看，房地产市场的供大于求。

而在2020年之后，随着政策调整和经济形势的影响，需求端将逐渐增多，从而改变了供需情况。

可以预见，未来五年中，供需趋势将发生明显变化，对市场价值也会带来不同程度的影响。

2. 政策调整随着我国经济继续融入全球市场，不少涉及到房地产市场的国家政策不断调整。

另一方面，房地产市场也将面临着市场化、国际化等方面的趋势，政策、市场环境和结构等各方因素的交织与冲击将对市场的变动趋势产生不容忽视的影响。

3. 投资回报率下降目前，房地产市场稳定的一大支撑来自于其高投资回报率。

然而，目前市场已经较为成熟，虽然仍旧有巨大的市场空间，但是投资回报率越来越趋向平稳，未来五年市场价值的增速可能会逐渐降低。

三、未来五年市值预测随着上述发展趋势和因素的影响，预计未来五年房地产市场市值的变化趋势将呈缓慢上涨趋势，增速逐渐下降。

但是具体数据仍难以预测，需要因地制宜，以实际情况为准。

结语以上是本文对未来五年房地产市场市值预测所做出的分析和判断。

尽管市场的未来发展有许多不确定性，但我们可以在目前的发展态势中发现趋势，从而更好地把握市场机会，进行预先投资规划。

最终，希望随着市场的发展和政策的调整，房地产市场可以持续健康地发展，成为拉动经济发展的重要动力。

房地产 | 证券研究报告 — 行业点评 2023年3月29日强于大市相关研究报告《招商蛇口：短期业绩与盈利水平承压，看好后续优质土储兑现及多类型REITs 平台构建》20230321 《未提及“房住不炒”；预期住房需求将重点来自于核心城市—2023年政府工作报告点评》20230305 《房地产2022年12月统计局数据点评：全年销售投资降幅创历史新低，预期2023年呈现“前低后高”走势》20230117《Q4居民购房意愿再度走弱，房价看涨预期处于历史最低点；房企贷款需求略有改善—央行2022年四季度问卷调查点评》（2022/12/28）《房地产行业2023年度策略——弩箭已离弦，能否冰解的破？》（2022/12/18）《中国真实住房需求还有多少？（2022版）》(2022/8/3) 《凡益之道，与时偕行——关于短期博弈与长期格局的思考》(2022/6/15)《从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则》(2022/3/31)中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业证券分析师：夏亦丰(8621)20328348************************证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005证券分析师：许佳璐(8621)20328710**********************证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002房地产行业事件点评绿城中国：营收与核心净利稳步增长，债务结构显著优化事件：绿城中国发布2022年年报，实现营业收入1271.5亿元，同比+26.8%；归母净利润27.6亿元，同比-38.3%；归母核心净利润64.1亿元，同比+11.3%。

公司拟每10股派发现金红利0.5元（含税），分红率为48.5%。

核心观点⏹ 营业收入与核心净利润规模稳步增长，受汇兑损益、计提减值的影响归母净利润同比下滑。

2022年公司营业收入同比增长26.8%；归母净利润同比减少38.3%。

房价走势消息未来一年内房价要降？影响房价的因素有哪些？房价走势消息未来一年内房价要降？1、中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心《中国住房发展报告》项目组26日发布一份报告称，本轮房价回升小周期接近尾声，多数城市房价已趋于平稳，预计未来一年房价以稳中有降为主。

2、《报告》显示，2017年9月样本城市房价环比平均上涨1.2%，其中大多数城市房价环比涨幅均处于0-2%的区间内。

只有成都、广州、杭州3个城市房价环比分别上涨6.89%、5.42%、3.97%，涨幅显着高于其它城市。

3、另有北京、郑州、上海、天津4个城市环比分别下跌1.52%、1.04%、0.76%、0.58%。

强一线城市率先总体进入房价调整阶段，北京、上海、深圳3个强一线城市环比平均下跌0.46%。

4、从半年累计涨幅看，始于2017年3月底的房地产市场调控对稳定房价的效果较好，廊坊、北京、天津、合肥、上海5个城市，半年房价分别累计下跌24.89%、12.02%、9.26%、0.74%、0.43%。

5、此外，主要城市房价中位数显示，一二线城市房价水平分化明显。

弱一线城市广州9月房价中位数为26508元(人民币，下同)/平方米，仅约为其它强一线城市的一半。

厦门、杭州、、天津等强二线城市房价中位数在25000元/平方米以上，与其它多数二三线城市10000-20000元/平方米的房价差距也显着拉开。

影响房价的因素有哪些？1、国家政策国家在房地产方面的每一次推出新政，都会对整个行业带来一些或大或小的震荡，这些新政包括限购、贷款等。

简单地说，影响房价的很重要的因素就是中央政策。

2、国家经济状况房地产是一个资金密集型的行业，房价的走势也和经济走势密切相关。

比如：2008年的房价下降就是源于当年全球范围内的经济危机对中国经济的影响。

经济下行，房价必然进入平缓或者下降通道。

3、市场供需关系市场供需关系落实在二手房市场上，最直接的数据是：新增房源量、新增客源量与带看量。

房地产新政策房地产国家新政策尽管市场预期2023年楼市调控将不断加码，但仍有不少业内人士认为，未来房价仍有上涨压力，但涨幅相较2023年会显著降温，且区域分化现象会日渐突出。

方正证券首席经济学家任泽平认为，本轮房价调整可能持续到2023年底至2023年上半年。

由于当前调控主要是通过限购限贷控制需求，如果土地供给跟不上和长效机制建立不理想，2023年底至2023年上半年房价则将面临新一轮上涨压力，但如果长效机制能建立，尚有转机。

中国科学院预测科学研究中心在《2023年中国房地产行业走势展望》预测报告中指出，预计2023年中国房地产成交量和成交额增幅较2023年会大幅下滑，但价格方面仍将维持上涨态势，预计全年商品房平均销售价格同比增长3.4%。

海通证券首席宏观分析师姜超则表示，在不加息的情况下，房价暴跌概率不大，但大概率会进入缩量阴跌模式。

“很多人判断地产调控难以持续，因为地产调控会导致经济下行压力，经济下行又会倒逼政策在2023年下半年放松楼市调控政策，进而导致房价出现报复性上涨。

不过，个人认为本轮地产调控不可能放松，原因在于国际环境发生了巨大变化。

如果美国加息周期确立，而中国继续做大地产泡沫，那么未来金融风险将巨大。

”根据楼市分化情况判断，齐鲁资管首席经济学家李迅雷认为，对于供不应求区域而言，房价仍存上涨空间，只是时间上可能要在下半年以后。

此外，酝酿中的房产税将是对投资楼市的一大掣肘，只是推出的时间窗口很难选择。

区域分化现象会日渐突出。

在中原地产首席分析师张大伟看来，未来全国范围内的房价不可能用一个“涨”或“跌”就可以形容，城市划分更多将告别一线二线三四线，变成城市群城市圈，有活力的区域易涨难跌。

2023年房地产政策改革1、减税——降低置业门槛降低买卖成本住宅买卖成本可能会很高，部分住宅交易除了缴纳营业税以外，还需缴纳高达20%的个人所得税。

基于此，政府未来可能引入房贷利息抵税安排，住宅买卖成本可能降低。

中国证券报-中行报告：房价未来两年降1至3成中行报告：房价未来两年降1至3成来源:中国证券报作者:温彬黄丰俊2008-10-28一、对我国房地产市场现状和未来趋势的判断(一)当前房地产市场“滞涨”特征显著2008年前7个月，全国房地产开发投资和商品住房竣工面积均继续保持增长态势，但全国商品住房销售面积，无论是现房还是期房，却出现了不同程度的下降。

全国完成房地产开发投资15884亿元，同比增长30.9%，全国商品住房竣工面积16533万平方米，同比增长12.4%，增幅同比提高9个百分点；但销售面积大幅下降，7月份销售面积为27743万平方米，同比下降10.8%，增幅同比下降37.2个百分点。

其中，现房销售面积同比下降17.8%，增幅同比下降27.6个百分点；期房销售面积同比下降8.2%，增幅同比下降42个百分点。

此外，全国土地市场交易整体降温。

今年上半年，以底价成交的土地接近一半，土地流拍接近10%。

2009年全球经济将低速增长，2010年有望恢复上升。

随着我国对外开放程度的提高，净出口对GDP 增长的贡献率由2001年的-0.1%提高到2007年的21.5%，我国经济增长对外依赖性增强，经济周期与发达国家经济周期开始呈现趋同性。

随着近期美、欧等发达国家经济增长放缓甚至出现衰退，对我国出口产生较大的负面影响，预计今明两年净出口对GDP拉动将从2007年的2.6个百分点下降到1个百分点。

同时，内外需求下降将使部分行业产能过剩问题更加突出，导致企业投资意愿下降，资本形成对GDP的拉动作用将明显下降。

虽然近期消费需求旺盛，但受财富缩水等因素影响未来消费增长也将趋于下降。

总之，2007年是我国这轮经济增长的峰值，预计2008～2010年我国经济增长率分别为9.8%、9.0%、9.5%。

我国经济周期下行趋势已经确立，未来两年我国房地产市场也将随之调整。

除了上述周期性因素将主导中国房地产市场继续下滑外，前期支撑房价快速上升的因素已经发生了变化，也决定了房地产市场短期内难有起色。

2022年我国房地产行业市场分析：净利率下滑至最低房地产行业进入了自2022年以来的最低点，钱远比以前难赚，房企的苦日子正在到来。

“增收不增利”正成为整个行业面临的尴尬局面。

以下是2022年我国房地产行业市场分析：截至目前，包含万科、招商等标杆房企在内的58家房企公布了三季报。

统计显示，58家上市房企三季度实现营业收入3778.3亿元，但合计净利润只有282.1亿元，平均净利润率只有7.5%。

一家地产讨论机构人士表示，这是地产企业平均利润率历史上首次达到这么低的水平。

据统计显示，在已公布三季报的这58家企业中，21家企业利润率高于10%，37家利润率低于10%，房地产行业已经进入中低利润行业范畴。

从净利润看，有31家净利润下调，而从三季度看只有19家净利润上涨。

实际上，近两年来，地产行业利润率正在一路走低。

统计显示，2022年上半年，房企的平均净利润跌至9.1%左右，而房企的平均净利润率在2022年为10%，在2022年净利润率高达11.97%。

相关机构统计显示，目前国内房地产开发经营企业，在境内外上市的公司数量为210家，目前公布三季报的公司数量占总数近三成。

“无论如何格局已经基本确定，”一家房地产讨论机构相关人士分析，目前，包括万科、绿地、招商等龙头企业，华侨城、泰禾、首开、北辰等排名靠前的大型企业以及众多的中等规模企业都已发布业绩，在房企规模和企业特点上都具有显著的代表性，基本可以反映行业整风光貌。

业内相关人士表示，2022年三季报再次下调，体现了房地产企业的盈利力量大幅下滑。

预期随着中小房企集中公布三季报，房企整体净利润将在8%左右，但仍是历史最低点。

更多相关行业信息请查阅由发布的房地产行业市场调查分析报告。