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2006年成都商业地产发展报告（部分摘录）成都商业地产从2003年至今持续升温、火爆异常，称之“商业地产第四城”实为不过。
2006年表现在商业用地供应创高和整体售价的攀升，主旋律仍是理性回归，整体持有、只租不售物业体量激增，但售后返租、商管运营等矛盾凸显。
2006年全市实现地区生产总值2750亿元，比上年增长13.8%，是1994年以来的最高增长速度,其中房地产业实现增加值148.1亿元，增长14.0%。
全年实现社会消费品零售总额1155.3亿元，增长14.9%，为1998年以来的最快速度。
分行业看，批发零售贸易业实现零售额939.8亿元，住宿和餐饮业实现零售额209.4亿元，增速分别为14.7%和15.7%。
2006年，城市居民人均可支配收入12789元，增长12.6%。
城市居民恩格尔系数由上年的35.3%下降到2006年的33.9%。
一、成都市区商业地产土地供应交易情况2006年成都实际土地供应成交6391.21亩，总成交额174.93亿元。
供不应求、大鳄云集是本年度土地市场的显著特征，诸如九龙仓、华人置地、嘉德置地、广州力讯、中信、万达等活跃异常，加剧整个成都房地产市场的竞争。
(2006年成都市区土地成交结构)全年商住规划用地成交3015亩，纯商业用地共计成交688.8172亩，据此测算，将为07—08年度带来超过300万㎡左右的开发量进入市场。
从土地交易情况来看，集商业Array和住宅开发功能与一身的商住用地是成都房地产市场主力军，商业板块土地供不应求，交易市场乏力。
二、成都市区商业地产发展概况2006年成都市区商业地产市场开发量为152.37万㎡，成交107.19万㎡，其中写字楼供应量为50.90万㎡，较上年增长2.1倍，但成交量较05年下降16.2%。
全年成都五城区商业地产交易均价为8687元/㎡，较上年增长9.5%，创历史新高。
全年在线租售交易商业项目212个，其中年度新增70个，余盘142个。
2006年上半年成都房地产市场分析报告策划部：**前言本报告介绍了06年上半年成都市房地产市场情况，报告主要是对网络数据、网络观点进行分析整理后，由土地情况分析、住宅类物业情况分析、商业类物业情况分析及办公类物业情况分析四部分组成。
旨在通过该报告使读者较为清晰的了解成都市06年上半年房地产市场的发展情况。
由于大量数据信息来源于网络并不能保证其完全真实性，本报告仅供读者参考。
第一章06年上半年成都土地市场情况分析第一节06年上半年成都土地供应情况2006年上半年成都市土地市场共发布拍卖和挂牌宗地130宗，共计9082.44亩。
其中主城区（五城区和高新区）有40宗，共1385.61亩；其余90宗分布在各郊（区）县，共7696.83亩，约占上半年土地总供应量的85%。
一、上半年土地供应数据来源：成都市国土局●由于受到春节假期影响，2月份土地供应量明显下降，仅有782.95亩，是上半年供应面积唯一低于1000亩的月份；●进入3月以后，土地供应量逐月上升，到5月已恢复到了1月份的水平，土地月供应量接近1900亩，土地市场供应十分充足；●进入6月后，由于国六条的出台，土地市场受到影响，土地供应面积再度缩水，供应面积下降了约32%。
总体来看，除开节日因素和政策因素的影响，上半年成都土地市场的供应充足，走势平稳。
二、上半年土地供应用途数据来源：成都市国土局●06年上半年月拍卖和挂牌的土地中包括103宗约7595.29亩商住用地、12宗约1048.42亩居住用地和16宗438.73亩商业用地；●商住用地规模越来越大，所占比例也越来越高，可见为了增加土地开发利用强度，具有住宅和商业开发双重功能的商住用地已成为目前最主要的土地用途，其供应量占上半年土地供应总量的83%。
三、上半年土地供应区域分布数据来源：成都市国土局06年上半年的土地供应以靠近主城区的温江、龙泉和双流3个近郊区县的供应为主。
其中温江今年上半年已经累计供应了约2117亩土地，是目前供应土地最多的区域，占到了上半年成都土地供应总量的23%，充足的土地供应为温江房地产房地产业快速发展提供了条件，同时温江房地产市场高速发展的也大大刺激了土地市场的发展。
2006年上半年成都房地产市场研究报告一、新盘整体概况2006年1-6月，经过05年国家的宏观调控，一些持观望态度的购房需求开始释放出来。
在对06年上半年成都楼市的回顾过程中，我们发现一些特征：区位：城东稳步发展城中06年上半年住宅供应仅约33.34万㎡，供应量有所减少，供应类型包括商业地产、写字楼、小户型、（超）高层电梯公寓项目；出于土地供应方面的原因，整体价格一直是各区域的领头羊；城南和城西也以其最为成熟的环境继续担当购房者首选区域的角色；城东在经过05年的第一次开发热潮之后，06年上半年迎来其稳步发展的时期，供应面积约102.13万㎡，除了品牌开发商的代表项目（魅力之城、卓锦城、蓝谷地等）继续上市外，博瑞“优品尚东”、“千居朝阳”、“正成·沙河明珠”等项目也陆续推出。
“名企＋大盘”的开发模式对提高城东的整体品质和区域价值起到了相当大的作用，其环境优势和居住价值已经得到购房者的认可，供应加大的同时价格也是一路攀升。
随着东调搬迁的加快，城东土地供应增大，城东发展正进入快车道。
城北和城东相比开发处于一个试探和预热的阶段，商品房供应量仅为12.97万㎡，在主城区各区域中居末位，随着05年北部新城计划实施，蜀龙大道的通车，北新干道高架桥的破土动工，城北的环境有望得到改善；鉴于城北的各类专业市场繁多，居住环境一直无法有真正的起色，虽然目前也有许多知名开发商在城北囤地，但大多在三环外区域，因此，城北在2006年的发展态势难依然显得十分缓慢，06年下半年城北预计也将是一种比较冷清的态势。
规模：大盘、小盘齐上阵如果说05年是大盘林立的一年的话。
那么06年经过05年宏观调控后一些中小开发商也从调控的影响中恢复过来，纷纷推出自己的新盘。
但是由于调控所带来的持续影响，这些新盘规模都比较小。
同时各大盘因为其开发周期较长，因此出现了大盘、小盘齐上阵的局面。
推盘：乐观中带有谨慎受05年国家宏观调控的影响，大多数持币观望的消费者的需求在06年开年后都爆发出来，市场行情比较乐观；但06年上半年楼盘在推出产品的时候还是延续05年采取分期分批次或者是分栋推出的模式；在开盘时间的选择上开发商还是延续以往以周末、节假日为主的开盘时间战略，在时间上配合消费者。
1、2006-2009年上半年房地产行业企业数量截止2009年6月，房地产行业全国企业总数量达到58018个，与2007年相比，房地产行业企业数量下降明显，2008年下降9%，2009年上半年下降5.1%。
2、2006-2009年上半年房地产行业从业人数截止2009年6月，房地产行业全国从业人数总数量达到144.7万人，与2007年相比，房地产行业从业人量下降明显，2008年下降11.6%，2009年上半年下降7.8%，预计09年全年仍然保持快速下降。
3、行业内企业招聘需求概况3.1行业内企业招聘趋势从2008年开10月份开始，房地产行业在线职位开始下降，在金融危机情况下，特别是房产市场等需要通过贷款来向最终消费者销售的行业，由于对未来经济前景的不明朗不乐观态度，可能会产生更多的观望态度，导致行业销售情况下滑和相应人才的招聘减少。
其后，中国政府于2008年10月22日启用了全国性经济刺激政策并鼓励地方政府出台更大力度的救市措施。
房地产价格曾经在2009年初回落，春节后又出现上涨，到2009年6月份，已经有20%以上，虽然未来的价格还很难说，但该行业人才需求却明显回升。
建筑设计师、造价工程师、结构工程师、土建工程师、景观设计师，还有置业顾问等市场销售类职位在智联网站上频繁出现。
从职位数量的变化上，房地产/建筑/建材/工程行业的月在线职位已经从2009年1月份的39万攀升到了6月的58万，增幅明显。
3.2行业招聘主要职位分布图从职业分类看，目前房地产行业网络招聘需求最多的是销售类、土建工程管理/项目经理中层管理人才，如工程项目经理、综合组组长、前期开发部经理、土地整理部主管、项目经理等职位。
由于项目经理要负责建筑/房地产项目管理，协调业主、监理、施工单位等的关系，其要求很高，一般要有工程管理、项目管理或工民建相关专业本科以上学历；三到五年以上房地产行业管理资历，特别是项目开发管理经验，有成功项目操盘案例的经验。
第一部分政策形势一、2006年一季度国家政府颁布的政策及点评尺度点评：该政策由建设部、中国人民银行和银监会联合发布，作为房地产抵押估价的新规定，有四点值得关注：审慎放贷，科学、合理确定房地产抵押价值房地产开发贷款、个人住房贷款，以及其他贷款，通常将房地产作为抵押物。
房地产抵押价值是确定贷款额度的重要依据。
房地产抵押价值如果过高，就容易造成信贷风险，如果过低，抵押物的担保作用就得不到充分发挥。
《通知》明确要求商业银行在发放房地产抵押贷款前，要确定房地产抵押价值，作为核定贷款发放额的依据。
商业银行内部审贷的工作人员，应当具备房地产估价专业知识和技能，且不能参与信贷决策。
同时要求商业银行监测已抵押房地产的市场价格，及时了解抵押价值变化情况。
处置抵押房地产前，商业银行必须委托房估价机构对其市场价值进行评估，防止信贷资产流失。
创造良好市场竞争环境，维护房地产估价机构的客观中立三部门要求各商业银行建立房地产估价机构选用机制，制定选用办法。
由商业银行内信贷决策以外的部门，按照公正、公开、透明的原则，在资质等级高、社会信誉好的房地产估价机构中择优决定。
同时要求房地产估价机构坚持独立、客观、公正原则，严格执行房地产估价规范和标准，不得以迎合高估或低估要求、给予“回扣”、恶意压低收费等不正当方式承揽房地产抵押估价业务。
禁止任何单位和个人非法干预房地产抵押估价活动和估价结果。
还要求房地产管理部门进一步加大房地产估价市场监管和执法监察力度。
规范房地产抵押估价委托人及收费房地产抵押估价为贷款人核定抵押贷款额度提供参考依据。
《通知》规定原则上商业银行作为房地产抵押估价的委托人，并按“谁委托，谁付费”的原则，由委托人承担估价费用。
禁止商业银行及其工作人员以任何形式向估价机构收取中间业务费、业务协作费、回扣以及具有类似性质的不合理或非法费用。
考虑到目前房地产抵押估价基本由借款人委托，为实现平稳过渡，《通知》规定商业银行和借款人另行约定委托人的，从其约定。
2006年度成都土地市场研究报告附表一：主城区成交地块详细情况列表------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 宗地位置土地净用地面成交价竞得单位交易时间用途积(亩) (万元/亩)------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------金牛区二环路北一段商住 42.2748 472 成都万科房地产有限公司 2006-1-13 金牛区(蜀汉路) 商住 38.1124 750 四川蓝光和骏实业股份有限公司 2006-1-13 上莲池横街以西、锦兴路以南14b地块商住 10.4856 1230 四川蓝光和骏实业股份有限公司 2006-1-13 陕西街大川会馆以南(现华西证券大厦)、文惠路以西商住 7.3485 960 成都力迅房地产开发有限公司 2006-1-13 文殊院片区5号地块商住 12.4559 1160 成都天盛房地产开发有限公司 2006-2-24 南部新区和平小区商住 5.8108 520 四川忠心房地产投资有限公司 2006-2-24 武侯区机投镇果堰村5组商住 41.9955 160 重庆市万州驿鑫房地产有限公司 2006-2-24 文化宫13号地块商住 12.3692 670 成都信德房产有限公司 2006-3-10 梓潼桥正街以西、慈惠堂街以南、桂王桥西街以北商业 9.4656 580 成都市正成投资开发有限公司 2006-3-10 高新区永安片区红星路以东、武侯大道以北商业 11.2756 205 自然人 2006-3-10 南部新区和平小区原高新区商住 12.4879 395 四川润和百通实业发展有限公司 2006-3-10 南部新区和平小区原高新区商住 5.7229 250 四川省汇佳房地产开发有限公司 2006-3-10 锦江区东大街12号地块商业 10.0364 500 成都信德房产有限公司 2006-3-10 成华区建设路2号商住 102.4035 382 首创置业股份有限公司 2006-3-31 驷马桥东片区东2地块商住 54.1643 198 成都和骏投资有限公司 2006-3-31武侯区电信路商住 4.3762 790 成都东方名园房地产有限公司洞子口乡五福联社一社商住 44.2954 423 成都市芙华房地产开发公司 2006-4-28 驷马桥东片区东3地块商住 30.7954 198 成都市祥宇房屋开发有限公司成都新港投资开发有限公司 2006-4-28成都泰业投资开发有限公司南部新区站南居住区商住 123.2523 640 协慧国际有限公司(九龙仓) 2006-4-28 青石桥6号地块商住 4.5672 580 自然人 2006-5-26 永丰乡太平村一、十组地块商住 31.2509 470 四川瑞信房地产开发有限责任公司 2006-5-26 南部新区石墙片区商住 29.07 605 成都市上普置地有限责任公司 2006-5-26 高新区花荫村六组、八组居住 50.0279 550 成都人居置业有限公司 2006-7-28高新区花荫村七组、八组居住 175.1208 510 骏力资源有限公司(华润置地) 2006-7-28 洞子口乡新桥村3、4组商住 100.3409 580 成都兴元房地产开发有限公司 2006-7-28 文殊院片区C5地块商住 9.9093 1010 四川金开房地产开发公司 2006-7-28 老马路片区5-4号地块商住 5.6118 820 四川省时进置业有限公司 2006-7-28 高新区南部园区神仙树片区商住 16.1339 600 成都南星实业有限责任公司 2006-9-8 武侯区龙腾中路商住 16.8763 700 温州天盛房地产开发公司 2006-9-8 武侯区老马路6# 商住 3.4086 670 朱正良 2006-9-8 成华区二坏路东二段五号商住 82.6314 616 成都龙湖锦华置业有限公司 2006-9-8 青羊区苏坡乡清波村一、六、七组、清江村六组商住 26.2545 180 福建省长乐市龙团置业有限公司 2006-9-8 沙河源街道办事处泉水村2 商住 19.4375 550 成都市正成投资开发有限公司 2006-9-8 东大街2号地块商业 6.8329 2210 成都市联华房地产开发有限责任公司 2006-9-8 高新区花荫村八组、九组居住 60.6431 445 华润置地(成都)实业有限公司 2006-9-29 高新区花荫村八组、九组、灯塔村八组居住 110.1017 420 中海兴业(成都)发展有限公司 2006-9-29成华区东林一、二组居住 129.0144 214 四川蓝光和骏实业股份有限公司 2006-9-29金牛区光荣村四组商住 4.5003 520 成都市新材房屋开发有限责任公司 2006-9-29金牛乡跃进村1、2、3、4、7组，郎家村1、2、6组商住 110.8711 415 爱美高房地产(成都)有限公司 2006-10-27 金牛乡跃进村1、2、3、4、7组，郎家村1、2、6组商住 77.6543 625 中国水电建设集团中环(成都)房地产有限公司2006-10-27 成华区保和乡胜利村6组商住 7.2343 400 四川超前经济建设有限责任公司 2006-10-27 东大街10+1号地块商业 13.5591 1370 成都通和置业有限公司 2006-10-27 东大街10+2号地块商住 27.0914 1005 爱美高房地产(成都)有限公司 2006-10-27 青羊区清波村1、6、7组，清江村10组商住 42.3418 430 武汉东立置业发展有限公司 2006-]0-27 金牛区花照村二组商住 44.8477 710 重庆华宇物业(集团)有限公司 2006-11-10金牛区花照村二组商住 56.8221 710 重庆华宇物业(集团)有限公司 2006-11-10老马路片区5-3号地块商住 9.1954 710 自然人 2006-11-10 高新区双土村一组商业 47.063 1020元/m2成都德丰投资管理有限公司 2006-11-10 高新区双土村三组商业 26.0718 1020元/m2深圳中信集团房地产开发有限公司、四川 2006-11-1O光达置业有限责任公司青羊区苏坡乡东坡村二组商住 49.6215 835 中铁八局集团有限公司 2006-12-8宏济新路7号地块商住 20.5768 950 成都信德实业有限公司 2006-12-8 大慈寺片区H宗地块商住 11.3487 1540 SINGLAND CHINA HOLDINGS PTE LTD 2006-12-8锦江区粮丰村9组，粉房堰村4、7、8组商住 151.8234 383 四川省国嘉地产有限公司 2006-12-8 成华区保和乡胜利村2、3、4、12、13、14组商住 78.2598 325 四川蓝光和骏股份有限公司 2006-12-8成华区建设路9号商住 64.863 582 成都华裕投资实业有限公司 2006-12-15金牛区解放路片区6号(互助路)地块商住 10.0539 665 四川泰基地产有限责任公司 2006-12-15锦江区外东观音桥45号商住 31.2087 790 成都交大房产双流置业有限责任公司武侯区佳灵路商住 25.5212 400 四川泰基地产有限责任公司 2006-12-15成华区建设路1号商住 70.4144 715 成都万科房地产有限公司 2006-12-15 金牛区花牌坊街商住 58.9183 58 成都倍特联益房地产开发有限公司 2006-1-11黄忠大道1号地块商业 23.7806 150 成都市金港房屋开发公司 2006-1-11 高新区红光村一组商业 45.0008 160 自然人 2006-3-22 武侯区棕树6组商业 5.2755 301 成都市民用建筑统一建设办公室 2006-3-22 锦江区古雅坡路182号商住 80.8882 270 四川龙旺投资有限公司 2006-4-11 永丰乡二环路西一段8号商住 20.9858 280 成都万泰置业有限公司 2006-4-11 成华区二环路东一段十四号商住 204.4031 246 成都通瑞汇港置业有限公司 2006-4-11 玉沙路132号、拐枣树街73-89号商住 2.977 480 成都万建房地产开发有限公司 2006-6-1 成华区二环路东一段14号商住 8.0431 280 四川成电华栋实业有限公司 2006-6-1 铞江区点将台街4号商住 9.4296 605 成都海天鸿实业发展有限公司 2006-6-1 青羊区一环路西二段13号商业 7.2343 350 成都市兴城建实业发展有限公司 2006-6-30 锦江区琉璃乡永兴村6组商住 116.6814 240 成都东方万达商业广场有限公司 2006-6-30 南部新区新园组团南片区商业 15.8381 80 成都建国汽车贸易有限公司 2006-6-30 金牛区茶店子西街商住 8.5894 194 成都金港房屋开发公司 2006-8-4 武侯区金花镇金花村六组商住 27.7472 168 周乐利 2006-8-4 锦江区海椒市街商住 15.151 350 成都合能房地产有限公司 2006-8-4 染坊街以南、梨花街以北商住 9.3979 100 成都市锦江区统一建设办公室 2006-8-16 南部新区科技创业中心片区商业 84.4675 150 成都铂仕建设开发有限公司 2006-8-16 金牛区三环路外沙西线两侧商业 300 60 深圳华侨城集团 2006-9-28商住 590.9693主题1200公园居住 964.1995人民南路四段3号商业 48.8577 1780 凯来德私人有限公司 2006-11-29南部副中心总部办公区商业 34.0583 642 成都崇德投资有限公司 2006-11-29锦江区狮子山路2号商住 19.2859 392 四川辉皇富源科技开发有限公司 2006-11-29武侯区一环路南一段6号、8号、太平南新街商住 16.0424 751 成都和信房地产有限公司 2006-11-29金牛区茶店子商住 35.6853 455 成都市捷帝置业有限公司 2006-11-29------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 附表二：郊(区)县成交地块详细情况列表------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 宗地位置土地净用地面成交价竞得单位交易时间用途积(亩) (万元/亩)------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------天彭镇调露村商住 80.16 35 四川舜苑房地产开发有限责任公司 2006-1-20郫筒镇东大街商住 207 70 成都西源投资有限公司 2006-1-23犀浦镇五粮村商住 260.41 103 上海绿地 2006-1-27 公平街办红桥村4、5组商住 136 75 四川蓝光和骏实业股份有限公司 2006-1-27 涌泉街办凤凰村2、3组商住 49.38 90 成都市江安春置业投资有限公司 2006-1-27 万春镇红星村3、4、8组商住 162.66 40 成都天府置信实业有限公司 2006-1-27 龙泉街道办事处芦溪河以南商住 397.82 52 成都华信大足房地产开发有限公司 2006-2-9 大面街道办事处成龙路以南商住 49.289 55 四川省银河投资集团有限公司 2006-2-9 柏合镇长柏路以西商住 114.525 133 四川劲力房地产开发有限公司 2006-2-9 公平街办太极村1组、合江村1组商住 63.53 64 成都三创纬业房地产开发有限公司 2006-3-27 西南航空港常乐村1、2社，红樱村5社商住 151.15 189 四川和为贵实业有限责任公司 2006-3-28华阳镇东寺村8、9、10社及广福村1、14社，万安镇商住 599.96 38 成都极地海洋实业有限公司 2006-3-31 东林村2、3、4、5、6社彭州市龙门山镇丁家坝商住 56.3274 22 成都铁信房地产开发有限公司 2006-4-10 城区二环路南段商住 56.12 70 成都凌远房地产开发有限责任公司 2006-4-28 市区天乙街商住 23.32 185四川省国机保利房地产开发有限公司 2006-4-28 市区天乙街商住 6.05 185 东升镇一杆旗北路商住 316 170 成都人居置业有限公司 2006-4-27 永宁镇开元村一组商住 72.84 55 成都民和房地产开发有限公司 2006-4-21 中和镇化龙社区商住 50 123 自然人 2006-4-4 都江堰大道观景路口商住 17.92 187 陈本良 2006-5-23 郫筒镇鹃城村商住 32.13 128 西汇城市建设有限公司 2006-5-12 郫筒镇一环路东南段商住 10.88 161 成都利阳房地产开发有限公司 2006-5-12 犀浦镇国宁村商住 136.45 131 铁道第二勘察设计院 2006-5-12 新津县邓双镇双槐村一组商住 72.7 23.5 信息产业电子第十一设计研究院有限公司 2006-5-18 新津县五津镇平岗村商住 74.2 20.5 新津朗明电力有限责任公司、新津朗能电 2006-5-18力工程有限公司新津县五津镇正东街商住 3.95 203 成都玉屏房地产开发有限公司 2006-5-18 大面街道办老成渝路以南、大面西路以西商住 408.745 71 福建和创投资发展有限公司 2006-5-19 大面街办龙景街以南、大华路以西商住 5.313 165 龙泉驿丰苑房屋开发有限公司 2006-5-19 龙泉驿区大面中路以西商住 93.52 95 成都志达房地产开发有限公司 2006-5-19 龙泉街道办东街以南商住 56.069 188 成都万鸿置业有限公司 2006-5-19 龙泉街道办长顺路以南、永安北路以东商住 14.222 120 四川重锦实业有限公司 2006-5-19金海岸东侧北临毗河，东临2号地块商住 130.5 66 四川省南部金泰纺织有限公司 2006-6-7 金海岸东侧北临毗河西临1号地块商住 146 66 金堂现代房地产公司 2006-6-7 金堂迎宾大道东侧地块商住 179.22 38 成都宏展房地产开发有限公司 2006-6-7 金阳水景侧西一至西二横道，北临毗河地块商住 68 60.2 四川省南部金泰纺织有限公司 2006-6-7 天彭镇金彭大道南侧商住 261.68 AB区22.5万成都置信实业(集团)有限公司 2006-6-21元/亩;CD区40万元/亩晋原镇甲子路商住 8.76 47 恒丰(成都)置业有限公司 2006-6-16晋原镇大邑大道商住 85.38 31 中铁八局集团成都铁路工程有限公司、中 2006-6-16铁八局集团房地产开发有限公司万安镇韩婆岭、天平等村商住2008.44 93 成都雅居乐房地产开发有限公司 2006-6-20晋原镇邑新大道商住 102.27 31 四川东方圣地置业有限公司 2006-6-27天彭镇东干道二支道商住 0.67 77.5 彭州市信达房地产开发有限公司 2006-6-5行政中路东侧商住 100 57 成都百信投资实业有限公司 2006-7-6行政中路东侧商住 82.3 52 成都朋城实业有限责任公司 2006-7-6行政中路西北侧商住 91.81 44 陶晓蓉 2006-7-6行政中路西北侧商住 39.5 57 赵安生 2006-7-6万春镇春江路社区商住 152.41 66 四川蓝光和骏实业股份有限公司 2006-7-6万春镇春江路社区商住 169.089 77 四川蓝光和骏实业股份有限公司 2006-7-6战备渠南侧鱼凫路西侧商住 17.21 73 成都全兴房地产开发有限公司 2006-7-13金马镇安贤村二组商住 150.55 48 四川泰基地产有限责任公司 2006-7-13育英路以东、南门河以北商住 58.49 124 刘勇 2006-7-19黄金路社区一组商住 15.02 184 四川钟鸣实业有限责任公司 2006-7-28籍田镇蔡堰村2社商住 17.11 12.2 成都谊兴房屋开发有限公司 2006-7-5 双流县中和镇新民村商住 1.04 58(宗) 四川百川房地产开发有限公司 2006-7-31花源镇标准化学校北侧商住 13.11 45 成都万邦实业有限公司 2006-8-2 邓双镇邓公社区五、六组商住 51.8 47 四川四通能源投资管理有限公司 2006-8-2 新津县纯阳大道(该宗地规划为5个地块其中01号商住 7.16 29 成都锦辉置业有限公司 2006-8-2 地块分AB两个地块) 商住 9.32商住 6.37 28 成都锦辉置业有限公司 2006-8-2商住 6.55 31 成都锦辉置业有限公司 2006-8-2商住 8.26 28 成都玉屏房地产开发有限公司 2006-8-2商住 7.4 29 成都玉屏房地产开发有限公司 2006-8-2 邓双金龙村宝资山公园东侧商住 106.07 14.5 四川飞森房地产开发有限公司 2006-8-2 大面街办成龙路以南商住 159.431 99 四川省银河投资集团有限公司 2006-8-15大面街办大面西路以东商住 151.94 141 四川师范大学科技开发总公司、金堂县现代 2006-8-15房地产开发有限责任公司大面街办成龙路以北商住 199.208 173 成都国地置业有限公司 2006-8-15 大面街办天鹅西湖南路以西商住 53.832 200 成都国地置业有限公司 2006-8-15 新都镇新都大道以南育英路商住 124.1202 135 四川润扬房地产开发有限公司 2006-8-29 怡湖广场北路口商住 13.542 52 成都市茂文房地产开发有限公司 2006-9-13 红阳街办红阳村二、三组商住 48.582 56 内江市耘铧实业集团有限公司 2006-9-13 郫筒镇一里村6社双柏村3社商住 70.27 129 四川硕润置业有限公司 2006-9-15 红光镇仪隆村二社商住 38.01 141 万基房地产开发有限公司 2006-9-15 红光镇仪隆村一社商住 94.53 127 成都市正成投资开发有限公司 2006-9-15 天彭镇调露村商住 81.71 56 四川德坤实业有限公司 2006-9-28天彭镇调露村商住 125.72 63.5 四川长丰置业有限公司 2006-9-28 新都镇育英路西侧商住 45.11 141 四川正达房地产开发有限公司 2006-10-11 市区二环路南段商住 23.86 82 金沙阳光房地产开发有限责任公司 2006-11-16 青城山镇旅游公路东侧商住 104.27 58 深圳市地博投资发展有限公司 2006-11-16 五津镇外西街商住 7.83 235 周荣贤 2006-11-16 五津镇城西村九组地块商住 22.748 59 成都昌兴投资开发有限公司 2006-11-16 彭州市蒙阳镇西大街商住 17.56 43 四川丰域置业有限公司 2006-11-24 中兴镇旅游公路东侧商住 171.17 62 四川新锐实业投资有限公司 2006-11-28 石板滩镇东风街商住 16.38 46 成都市大丰房地产开发有限公司 2006-11-30 三河街办二江村商住 82.21 20.2 成都发动机(集团)房地产开发公司 2006-12-7 柳台大道与南薰大道交汇处商住 76.5 172 成都金强实业有限公司 2006-12-8 涌泉街办五福村商住 118.52 228 成都中泰交通建设发展有限公司 2006-12-6 涌泉街办五福村商住 223.78 233 成都中泰交通建设发展有限公司 2006-12-6 龙泉街办北干道以北商住 19.009 182 成都长宇实业有限公司 2006-12-19 龙泉街办航天医院以东商住 72.568 106 成都市乐斯房地产开发有限公司 2006-12-19 龙泉街办北泉路以北商住 45.604 140 成都金山房地产有限公司 2006-12-19 西河镇白鹤路以南商住 9.892 158 成都西藏川萨出租汽车有限公司 2006-12-19 西河镇上游社区三、四组商住 50.576 118 成都成龙房地产有限责任公司 2006-12-19 大面街办成龙路以南商服 50.163 60 四川省银河投资集团有限公司 2006-2-17 大邑县安仁镇金井村三社商业 19.36 10 周雪松 2006-4-25 公平街办长安社区商业 70.77 76.5 巨龙国际投资集团(香港)有限公司 2006-4-29 华阳镇劲松村商业 143.44 80 双流顺宇置业有限公司 2006-5-3 新津县古家村二、四组商业 14.61 26 新津九龙投资有限责任公司 2006-12-1崇阳镇毛桥村居住 4.58 79 崇州市崇友房地产开发有限责任公司 2006-2-27 柳城街办万盛村十组、前进村八、九、十组居住 244.82 51 四川沃能投资有限责任公司 2006-1-27 都江堰大道中段新发南路居住 7.27 64 都江堰中诚房地产开发有限公司 2006-5-23 龙泉街道办芦溪河以南居住 322.014 68 成都大足房地产开发有限公司 2006-5-19 崇阳镇蜀州中路居住 4.497 106 四川金盆地房地产开发有限公司 2006-5-19 崇阳镇崇庆路居住 1.195 87 崇州市福瑞电脑服务有限责任公司 2006-5-19 双流县东升镇鸿川村居住 3.5145 51 成都昌兴投资开发有限公司 2006-6-7 花源镇牧马山居住 270.9 34 成都置信实业(集团)有限公司 2006-8-2 红光镇合兴村居住 4.46 131 成都建嘉实业有限责任公司 2006-9-15 红光镇合兴村居住 8.07 104 成都陈氏房地产开发有限责任公司 2006-9-15。
目录一、房产市场概况1、开发投资情况2、开发面积情况3、开发资金分析4、销售状况分析5、空置状况分析6、五城区价格行情分析二、2005年成都市土地市场状况(一)2005年基本情况分析1、大成都(含郊区)土地供应状况2、土地拍卖市场状况1)土地拍卖的时间分布情况2)土地拍卖的区域分布情况3)交易价格分析4)供地规模分析(二)2005年土地流标分析1、基本情况分析2、流标原因分析1)地块面积过小2)地块规划条件不合理3)地块周边或地块所在区域差或目前市场不成熟4)地块规模或形状不利于规划设计(三)2006年一季度状况2005年至今成都市房地产市场运行情况一、房产市场概况1、开发投资情况2005年1至12月成都市全市共计完成固定资产投资1457.35亿元，同比增长40.1%，增幅比上年加快14.4%。
其中，房地产开发投资完成450.54亿元，占固定资产投资的比例为30.92%，比上年占比多4.06个百分点，比2004年同期增长54.6%，比11月份上升了1.6个百分点。
其中住宅投资完成293.92亿元，比2004年同期增长58.4%(注：2004年比2003年下降1.8个百分点)；办公楼投资完成14.6亿元，比2003年同期增长48%(注：2004年比2003年增长18.1个百分点)；商业营业房投资完成73.75亿元，比2003年同期增长33.7%(注：2004年比2003年增长83.4百分点)。
由此看出，2004年成都市房地产投资规模进一步扩大，其占固定资产的比重将近三分之一，住宅和办公楼的投资增速迅速，尤其是住宅的投资增长活跃，而商业营业房投资力度不强。
2006年1至2月，全市房地产开发投资38.66亿元，同比下降9.8%。
从投资用途上看，办公楼和商业营业房投资下降，分别完成1.02亿元和5.79亿元，同比分别下降42.0%和33.5%，而住宅投资保持增长态势，完成投资26.84亿元，同比增长11.0%。
2004-2006年成都房地产市场分析和2007预测政策规划从2004年开始，国家就先后通过多种宏观调控的手段（包括税收、金融、土地等），加强了对房地产市场的监管力度，对抑制投机、投资起到了积极作用。
成都的房地产市场也进入了一个在国家宏观调控下合理科学健康发展的时期，房地产开发商、投资商和将面临更加严峻的考验。
根据2003年政府规划，未来成都的都市区将由5城区、高新区和近郊的六个区县（6个组团）组成，城市将依照"向东向南"的发展策略，大成都都市格局将逐渐形成。
同时，为了更有效的利用土地资源，成都政府提出向"高密"发展的战略方针，为未来房地产指出了方向。
地铁的开通促进了地铁沿线物业和远郊物业的发展，但由于地铁将城郊与市区距离缩短，过去着重于市区中心的物业投资势必受到分散，传统的物业格局尤其是商业物业格局将被打破，区域商圈将在地铁经济的带动下进入一个快速发展的时期。
土地市场在2004年，以"8.31"大限和"三个暂停"为标志，政府加强了对土地市场的控制和管理。
在"三个暂停"结束后，国务院紧接着发布了《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，建立了国家土地督察制度，一方面可促进土地的节约使用，另一方面加强了土地市场规范。
由于加强了对土地市场的合理科学控制，2005年土地供给总量比2004年有较大幅度下降，具体表现在：1）大块土地供应减少。
2004年，和黄、中海分别拍下的两宗地块占地面积均在千亩以上。
2005年以后，除2006年8月金牛区挂牌出让一宗300 0亩土地外，没有再出现千亩以上的大宗土地供应；2）2005年小块土地供应面积增多，成交单价涨幅较大，同比增长109％。
虽然在区位、规划限制、现状和宗地大小上都各不相同，但这一涨幅足以说明近2年成都市地价大幅上涨。
预测：1）土地供应区域性明显鉴于城北区域环境改造及城东产业结构调整，预测未来1-3年中，大城北及大城东都将处于土地供应的热点区域。
2006年上半年成都房地产市场研究报告一、新盘整体概况2006年1-6月，经过05年国家的宏观调控，一些持观望态度的购房需求开始释放出来。
在对06年上半年成都楼市的回顾过程中，我们发现一些特征：区位：城东稳步发展城中06年上半年住宅供应仅约33.34万㎡，供应量有所减少，供应类型包括商业地产、写字楼、小户型、（超）高层电梯公寓项目；出于土地供应方面的原因，整体价格一直是各区域的领头羊；城南和城西也以其最为成熟的环境继续担当购房者首选区域的角色；城东在经过05年的第一次开发热潮之后，06年上半年迎来其稳步发展的时期，供应面积约102.13万㎡，除了品牌开发商的代表项目（魅力之城、卓锦城、蓝谷地等）继续上市外，博瑞“优品尚东”、“千居朝阳”、“正成·沙河明珠”等项目也陆续推出。
“名企＋大盘”的开发模式对提高城东的整体品质和区域价值起到了相当大的作用，其环境优势和居住价值已经得到购房者的认可，供应加大的同时价格也是一路攀升。
随着东调搬迁的加快，城东土地供应增大，城东发展正进入快车道。
城北和城东相比开发处于一个试探和预热的阶段，商品房供应量仅为12.97万㎡，在主城区各区域中居末位，随着05年北部新城计划实施，蜀龙大道的通车，北新干道高架桥的破土动工，城北的环境有望得到改善；鉴于城北的各类专业市场繁多，居住环境一直无法有真正的起色，虽然目前也有许多知名开发商在城北囤地，但大多在三环外区域，因此，城北在2006年的发展态势难依然显得十分缓慢，06年下半年城北预计也将是一种比较冷清的态势。
规模：大盘、小盘齐上阵如果说05年是大盘林立的一年的话。
那么06年经过05年宏观调控后一些中小开发商也从调控的影响中恢复过来，纷纷推出自己的新盘。
但是由于调控所带来的持续影响，这些新盘规模都比较小。
同时各大盘因为其开发周期较长，因此出现了大盘、小盘齐上阵的局面。
推盘：乐观中带有谨慎受05年国家宏观调控的影响，大多数持币观望的消费者的需求在06年开年后都爆发出来，市场行情比较乐观；但06年上半年楼盘在推出产品的时候还是延续05年采取分期分批次或者是分栋推出的模式；在开盘时间的选择上开发商还是延续以往以周末、节假日为主的开盘时间战略，在时间上配合消费者。
产品类型：电梯公寓成为绝对主导电梯公寓已经不仅仅限于主城区内，三环外和郊区也不断涌现大批的电梯公寓项目，特别是城南三环外和城西三环外的区域。
其中郊区以华阳和双流更为明显。
由于停止了多层住宅在主城区内的建设，因此多层住宅都集中到了郊区。
而电梯公寓特别是三环内，也向着越来越高发展。
户型：80-120㎡仍然是需求主力06年1-6月，全市商品房住宅项目户型供应面积仍然以80-120㎡为主。
各个新盘销售最好的也是80-120㎡套2套3户型。
这种户型比较合理，且面积比较适中。
目前成都市购买主力人群为新兴中产阶级，而80-120㎡的套2、套3户型正好适合这些新兴中产阶级的口味。
二、住宅市场分析1.供应量（1）供应总况2006年1-6月，成都市新开住宅楼盘92个，新增供应面积为596.63万㎡。
其中成都市主城区新增楼盘54个，新增供应面积299.87万㎡，占到总体供应的50%，郊区住宅供应量略少于主城区。
随着主城区土地的稀缺，郊区市场所占比例份额将越来越重。
（2）月度走势——1-2月波动较大，2-6月平稳增长作为成熟社区聚集的区域，城西仍然是成都新盘供应的热点区域，新增供应量为103.97万㎡，占到06年1-6月新开供应量的34.67%；经过05年城东起步发展后，“中产城东”的口号在众多知名开发商的进入和数个高品质楼盘的推出后得到购房者的认同，06年1-6月其新开供应已经直追城西并且超过城南，达到102.13万㎡；06年上半年城南新开供应量较少，远远低于城西和城东，仅仅只有47.45万㎡；城中和城北的新增供应较少，共计46.31万㎡，前者是因为土地供应有限，后者则是因为其区域居住价值未能得到购房者的认同，房地产开发较其他区域落后，因此供给较少。
（3）环线分布——新增供应整体外移成都市区新增供应整体外移，主要集中在2-3环之间，供应面积为116.99万㎡，占到总体供应的39.01%；其次为三环外区域，今年1-6月三环区域内供应量较少，仅有69.81万㎡。
（4）小结可能是受到去年新政所带来的对楼市冲击的影响，06年1-6月成都市主城区新增住宅总体供应量仅为299.86万㎡，较05年1-6月总供应量502.54万㎡大幅减少约202.68万㎡，而05年留下的大量的需求则在06年爆发，从而导致楼市供不应求的状况屡有发生。
可以看出开发商对于06年市场的信心还不是很足，加上6月份新政的实施，上半年有所复苏的市场又蒙上一层阴影。
2.供应特征（1）规模——城东平均规模仍然较大从各区域的平均规模来看，城东由于忧品尚东、千居朝阳等比较大的楼盘的进入，因此其平均个盘规模较大；房地产市场发展比较落后的城北个盘规模最小，为4.32万㎡。
（2）价格分析2006年1-6月，成都市新开住宅的整体均价为4064.43元/㎡。
A、城郊比较——城区新盘均价突破4500元/㎡2005年成都市区新开住宅楼盘的整体均价已经突破4500元/㎡大关，主要是今年新开的住宅楼盘中，均价在4500元/㎡以上的项目就多达27个，新增供应面积175.26万㎡，占到新增总量的29.3%，拉高了整个成都市区的房价；郊区新开住宅楼盘的整体均价为3112.24元/㎡，价格优势越来越不明显。
B、区域均价——郊区价格向城北价格接靠近区域均价方面，市中心当仁不让地仍因其土地的稀缺性而高居价格首位，新盘价格为6251.42元/㎡；市区和郊区的价格没有出现明显的断点，说明郊区与市区的价格差距在缩小；郊区价格与城北区域价格越来越接近，也说明城北区域目前仍然没有受到太多的关注。
C、环域价格比较——市中心范围有扩大趋势较为突出的是，3-外环区域的新盘均价为4812元/㎡，高于2-3环区域的4442.5元/㎡，这是因为05年底和06年初陆续有一批大盘，如万科魅力之城、中海国际社区等盘在3环外推出，因此拉高了3-外环的整体均价；从价格上看，0-1环和1-2环的价格差距较大，相差约1400元/㎡。
这是因为0-1环内想像时代凯悦精装小户型这类精装房拉高了整体均价的差距。
（3）建筑类别——高层和小高层旗鼓相当整体来看，高层和小高层建筑的比例相当，分别为38%和32%，主要都分布在市区内，也有部分分布在郊区；新开楼盘中，多层建筑的比例仅为6%，由于目前成都市主城区内不再修建多层项目，因此多层项目的数量也有较大的减少。
（4）住宅类型——电梯公寓占据半壁江山整个成都市场的新开住宅楼盘中，电梯公寓的比重占44%的市场份额，是市场的主要供应类型，在郊区，电梯公寓开始兴起，供应量也有所上升；由于市中心项目有所减少，供应主要集中在该区域的小户型项目的比例也随之降低，但在1-2环区域由于土地的稀缺小户型项目也有所增多，因此06年1-6月新开住宅楼盘中，小户型新增供应的比例占14% 。
（5）小结电梯公寓已经是完全占据了主城区市场的主力。
而且电梯公寓正以飞快的速度向郊区市场扩散。
06年1-6月成都市主城区住宅新增住宅项目共54个，其中电梯公寓项目就有46个，占到了85%。
也反映出主城区土地的缺乏。
另外在价格上三环区域也第一次超过二环区域的住宅均价。
随着城市向外围的不断扩张和发展，三环外区域将成为成都楼市的主力。
3.需求特征2006年的房地产市场经过05年的政策调控，市场对产品的需求发生了一些转变：A、购房决策趋于理性宏观调控下，市场的发展日趋成熟，消费者的在做决策时也更加的理性，购房行为更加谨慎。
B、自住需求占主体05年新政实施后对楼市的调控效果得到了广大购房者的认同，一部分的投资需求在新政面前止步，住房真实需求占据市场需求的主体。
C、观望后真实需求集中释放06年以来楼市价格一直维持稳中有升的趋势，在经过长时间的持币观望后，购房者普遍认为商品房价格将持续小幅上涨，买房为自住的消费者需求已经开始释放。
D、住房需求面积——80-120㎡的经济型住房为主成都的住房需求仍以解决实际居住的经济型住房为主，面积在80—120㎡之间的2—3房户型最受欢迎。
而面积在70㎡以下的小户型和130㎡以上的享受型住宅的市场需求相对要小的多。
E、城西、城南依然是最受青睐的居住区域虽然城南和城西现在已经发展得相对成熟，但目前的交通状况非常拥挤，很难在短时间内发生大的变化。
而随着城东环境整治的完成，城东的居住品质也得到提升，加之城东距离城市中心的距离相对较近，而且房价相对于城南、城西要便宜得多，未来的发展潜力和升值空间也更大，因此，城东除了能够消化城东原住民的置业需求外，还能够吸引到更多的其它区域的消费者，城东将成为城市主城区内继城南、城西后新的热点区域。
F、销售价格——期望值4000元/㎡在这个指标上，成都市民对房价的期望值多在每平方米4000元以下，而市场上多数楼盘的销售价格要远远高于这个数值，尤其是在主城区，价格在每平方米4500元以上的楼盘比比皆是，这也是为什么需求的热点环线外移至二环到三环之间，以及郊区楼盘近来走俏的一个原因。
4.6年1-6月住宅市场热点分析（1） 3环沿线正式升级A、供应状况及特征尽管05年成都市发展的中心移向了3环外的广阔天地，而且今年上半年，成都市新开楼盘多集中于三环沿线区域内，但今年上半年二环区域内新开楼盘总供应量仍然较大。
数量比较：二环区域仍然较多06年1-6月份主城区内二环区域共新开楼盘29个，总供应量116.99万㎡；而三环外共新开楼盘15个，总供应量69.81万㎡；类型：电梯公寓一支独秀由于新规定主城区内不再新批建多层项目，因此目前2环-外环区域基本上被电梯公寓全部占领，只有少数几个以前就获得审批的多层项目和别墅项目；户型：传统户型仍是主力今年1-6月2-3环内新盘主力供应面积仍然集中在80-120㎡这个比较传统的区域内，80-120㎡套2、套3户型一直都受到广大消费者的青睐。
虽然该区域内今年出现了几个小户型项目，但是消费者的需求主力还是80-120㎡。
价格：三环外区域价格超越二环区域06年1-6月成都市主城区3三环外区域新盘均价为4812元/㎡，而二环区域内新盘均价为4442.5元/㎡。
三环外区域新盘均价首次超过二环区域新盘均价。
从这一点来看三环外的价格优势已经没有了，但是取而代之的是品质的优势；由于三环外土地充足因此该区域内楼盘都有足够的空间去提升新盘的生活品质。
这也将成为未来三环外新盘的最大竞争优势，同时该区域内的竞争也将越来越激烈。
B、三环沿线的居住价值体现目前，三环沿线的楼盘放量不断增加，所占市场供应的比重也不断上升，三环沿线楼盘的信息充斥市场，随着城区土地供应的紧张，城市居住版图的扩张已经是大势所趋，在这样情况下，我们来比较一下三环沿线和其他区域的居住价值：交通：路网发达、通达度高2002年10月，成都三环路全线通车，成都的放射状交通网络基本成型，主城区通过蜀汉路、武侯大道、人民南路、成龙路等与三环附近片区相连，虽和主城区相比难免存在差距，但是由于三环路道路条件优越，加上公交路网的逐步完善，通勤时间和通勤成本得到很好的控制，现除东北方向区域外，三环沿线已经逐渐摆脱“郊区”概念，纳入主城区的范围；自然环境：理想的生活居住区域三环沿线由于开发较晚，大多数区域的自然环境维护较为理想，许多开发商在做产品的时候，都着力营造小区的社区环境，绿化面积普遍较大，以此规避楼盘位于城乡结合部的利空点；通过近几年的开发，现在三环沿线区域的环境已经有了很大的改善，已经成为了主城区最理想的生活居住区域；配套：公共配套欠佳，社区配套是关键三环沿线的生活配套和市政配套整体不够理想，缺少购物场所和医疗卫生以及教育配套，因此，三环路沿线新开的住宅大盘都在配套方面下了很多工夫，如西三环外的中海国际社区，项目内规划了国际学校、高星级酒店、涉外医院、国际品牌商业、约200亩的滨河公园和体育公园，以此来满足业主的生活需要；开发商：品牌开发商集体亮相万科、中海、和记黄埔、融创、置信、蓝光、……三环内外已经是各大品牌开发商新一轮竞争的舞台，这些开发商所开发的高品质楼盘加快了三环区域楼盘品质提升的步伐；品质：大盘林立，整体品质提升最近半年，三环沿线新开的住宅楼盘从中低档次到高品质楼盘应有尽有，其中不乏品牌开发商的大手笔项目，三环沿线楼盘的整体品质因此得到提高，例如东三环万科魅力之城，西三环置信丽都玉园、蓝光诺丁山和中海国际社区，这些项目在产品的品质、小区的规划、环境的营造及户型方面都具有相当高的水准，项目推出后也受到了购房者的认可，为后来的开发项目起到很好的引领作用；价格：优势已经不存在由于三环沿线土地供应集中，地块规模大，因此，这里成了品牌开发商相互竞争的主战场，从蓝谷地、卓锦城到中海国际社区、魅力之城，众多大盘沿三环分布，楼盘的价格普遍不低，甚至达5000元/㎡以上，今年1-6月三环外新盘均价首次超越二环新盘均价，其价格优势已不存在，下图是06年1-6月新开住宅楼盘环线均价比较：发展潜力：替代二环成为成都楼市新的新宠主城区土地供应减少，地块规模有限，产品形态单一，且价格一路飚升，发展空间有限；相较之下，三环沿线的楼盘能综合主城区和近郊的优势，同时弱化两个区域的劣势。
