国家发展改革委办公厅关于建立全国基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目库的通知

2024年咨询工程师（投资）继续教育助力基础设施存量资产盘活充分发挥咨询评估重要价值一、判断题（每题5 分，共8 题，总分40 分）1、PPP模式不仅能应用于基础设施存量项目，还能用于新建项目。

A、对B、错2、法国是较早采用特许经营方式进行基础设施投资建设的国家之一。

A、对B、错3、盘活存量和改扩建有机结合，应鼓励吸引社会资本参与盘活城市老旧资产资源特别是老旧小区改造等，通过精准定位、提升品质、完善用途等进一步丰富存量资产功能、提升资产效益。

A、对B、错4、通过兼并重组方式盘活存量资产，是鼓励行业龙头企业通过兼并重组、产权转让等方式加强存量资产优化整合，提升资产质量和规模效益，因此必然会与反垄断法等法律法规的规定相矛盾。

A、对B、错5、基础设施REITs发行上市后，项目的运营管理机构必然发生改变。

A、对B、错6、推动基础设施REITs是我国投融资机制的重大创新，有助于盘活存量资产，广泛调动各类社会资本积极性，促进基础设施高质量发展。

A、对B、错7、2018年以来我国基础设施投资年增长率呈现断崖式下跌，因此没必要再继续推动基础设施投资从而促进经济增长。

A、对B、错8、在我国基础设施存量资产盘活实践中，资产证券化、REITs等都是常见的债权型融资方式。

A、对B、错二、单选题（每题5 分，共8 题，总分40 分）9、基础设施的范畴一般不包括：A、高速公路B、污水处理厂C、居民住宅D、水库大坝10、我国第一个成功兴建并移交的PPP项目是：A、成都自来水厂B、广西来宾C、电厂D、首钢生物质发电厂E、广东沙角电厂11、根据国家发展改革委、中国证监会等最新（截止2022年底）关于基础设施REITs试点的有关政策，项目未来每年分红不应低于年可供分配现金流的：A、0.95B、0.9C、0.85D、0.812、有关政策对企业通过盘活基础设施存量资产回收资金的使用用途最为支持的方向为：A、收购存量基础设施项目B、收购存量房地产项目C、以资本金方式投资新建基础设施项目D、以资本金方式投资新建房地产项目13、基础设施REITs的基金管理人与资产支持证券管理人，基金托管人与资产支持证券托管人。

国家发展和改革委员会办公厅关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知文章属性•【制定机关】国家发展和改革委员会•【公布日期】2020.07.31•【文号】发改办投资〔2020〕586号•【施行日期】2020.07.31•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】信托正文关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知发改办投资〔2020〕586号各省、自治区、直辖市、计划单列市发展改革委，新疆生产建设兵团发展改革委：按照我委与中国证监会联合印发的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（以下简称《通知》）要求，为做好试点项目申报工作，现就有关事项通知如下：一、高度重视，切实做好试点项目组织申报工作（一）开展基础设施REITs试点，是贯彻落实党中央、国务院关于防风险、去杠杆、稳投资、补短板决策部署的有效政策工具，是投融资机制的重大创新，有助于盘活存量资产，广泛调动各类社会资本积极性，促进基础设施高质量发展。

各地发展改革委要高度重视、精心组织、统筹协调，按要求稳妥推进试点项目申报工作。

（二）基础设施项目手续依法合规是试点工作顺利开展的必要前提；基础设施项目持续健康平稳运营是衡量试点工作成功与否的关键标准。

各地发展改革委要严格审查把关，确保项目符合国家重大战略、宏观调控政策、产业政策、固定资产投资管理法规制度，促进项目持续健康平稳运营，推动形成良性投资循环，为试点工作顺利开展奠定坚实基础。

二、聚焦重点，准确把握试点项目的地区和行业范围（三）聚焦重点区域。

优先支持位于《京津冀协同发展规划纲要》《河北雄安新区规划纲要》《长江经济带发展规划纲要》《粤港澳大湾区发展规划纲要》《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》《海南自由贸易港建设总体方案》等国家重大战略区域范围内的基础设施项目。

支持位于国务院批准设立的国家级新区、国家级经济技术开发区范围内的基础设施项目。

图：基础设施公募REITs结构表：REITs相关政策文件整理日期发布机构文件名主要内容20200424 证监会国家发改委《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》明确推进基础设施REITs试点的重要意义、基本原则和试点项目要求20200731 国家发改委《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》明确试点项目的地区和行业范围、基本条件和审查项目要求20210113 国家发改委《关于建立全国基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目库的通知》严格把握入库项目条件，强化入库项目政策支持和协调服务20210629 国家发改委《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》加强项目管理和协调服务我国基建规模庞大，发展REITs基础资产丰富。

我国拥有庞大的基础设施存量市场，为REITs提供了丰富的底层投资资产。

从增量市场来看，虽然经过多年快速建设，我国基础设施条件得到了明显改善，但是区域差距较大，中西部地区相对比较落后，教育、医疗等公共服务供给也不足；同时，5G建设、数据中心等新基建领域正在发力，未来我国新老基建都具备较大的发展空间。

图：基础设施REITs重点区域和重点行业基础设施REITs有四个架构特点：一是80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额；基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权；二是基金通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体取得基础设施项目完全所有权或经营权利；三是基金管理人主动运营管理基础设施项目，以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的；四是采取封闭式运作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。

图：基础设施REITs示例图基础设施REITs的结构中，涉及多方当事人，包括公募基金管理人、SPV管理人（可与基金管理人是同一人）、托管人、私募基金管理人、原始权益人、基础资产管理人等多个主体，还有发行和持续运作中的券商、律师和会计师事务所、资产评估机构等中介机构。

国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知文章属性•【制定机关】国家发展和改革委员会•【公布日期】2021.06.29•【文号】发改投资〔2021〕958号•【施行日期】2021.06.29•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】信托与投资正文国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知发改投资〔2021〕958号各省、自治区、直辖市及计划单列市、新疆生产建设兵团发展改革委：为贯彻落实党中央、国务院决策部署，按照《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》（以下简称“‘十四五’规划《纲要》”），以及我委与中国证监会联合印发的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（以下简称“40号文”）等要求，进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（以下简称“基础设施REITs”）试点工作，现就有关事项通知如下：一、不断深化认识，加强支持引导（一）充分认识基础设施REITs的重要意义。

“十四五”规划《纲要》提出，推动基础设施REITs健康发展，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环。

开展基础设施REITs试点，对推动形成市场主导的投资内生增长机制，提升资本市场服务实体经济的质效，构建投资领域新发展格局，具有重要意义。

各地发展改革委要把基础设施REITs作为一项重点工作，高度重视、积极推动，盘活存量资产，促进形成投资良性循环。

（二）结合本地实际加大工作力度。

各地发展改革委要充分发挥在发展规划、投资管理、项目建设等方面的经验，做好项目储备，加强协调服务，帮助解决问题，促进市场培育，充分调动各类原始权益人的积极性。

鼓励结合本地区实际情况，研究出台有针对性的支持措施，促进基础设施REITs市场健康发展。

（三）加强政策解读和宣传培训。

采取多种方式加强政策解读，总结推广典型经验，宣传推介成功案例，推动有关方面充分认识基础设施REITs的重要意义和积极作用。

加快推进不动产投资信托基金（REITs）顶层设计的政策建议 ●闫 妍 张世国 李逸飞[内容提要] 不动产投资信托基金（REITs）是以发行受益凭证的方式，公开或非公开募集资金，交由专门投资机构持有并经营不动产，获得租金收入后按一定比例派发给投资人。

近年来，REITs 多次出现在部委文件中，并且国内私募REITs发展已初具规模，但是我国还没有关于REITs的法律规定。

本文从四个方面阐述了公募REITs将是一个大规模、重要的金融市场，并以全球第一和第二大REITs市场为例，分析美日两国REITs制度安排对市场发展的影响。

最后，提出政策建议：对投资不同领域的REITs统一进行制度安排和顶层设计；给予REITs税收优惠支持；考虑极端风险，制定REITs退市触发条款和退市程序；允许符合REITs基本条件的已上市企业转板到REITs板块上市；在推动基础设施REITs上市的同时，亦优先推动公共租赁住房REITs的公开上市。

[关键词] 不动产投资信托基金（REITs） 顶层设计 政策建议中图分类号：F830.8 文献标识码：A 文章编号：1003-0670（2020）8-0055-052017年，住建部等9部委印发的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中提出：加快推进租赁住房建设，积极支持并推动发展房地产投资信托基金（REITs）。

2020年4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》。

虽然部委文件中多次提到REITs，但是国内目前仍没有关于REITs的法律规定。

不动产投资信托基金(REITs)是一大类金融工具，对于这样一个潜在规模庞大、对国家宏观经济、投融资领域都可能产生重要影响的金融市场，需要加快推进REITs的顶层设计，然后再根据不同领域的投融资需要，陆续推出分领域的REITs，而不是一事一议。

一、我国REITs发展中的法律法规缺失国内私募REITs发展已初具规模。

国内基础设施领域不动产信托投资基金（REITs）发展现状及问题浅析在我国改革开放以来，各地政府在发展地方经济的同时，大力推进地方基础设施的建设，形成了大量的基础设施资产。

同时，在新的发展时期，我国的城市化进程和基础设施建设要求进一步发生变化，提升基础设施领域资本效率、盘活基础设施存量资产、增强社会资本参与程度已成为新时期基础设施领域投资的核心要求。

在此背景下，国家各部委自2016年起，相继发布了多项关于基础设施领域资产证券化的政策，推动形成了我国基础设施领域不动产信托投资基金相关产品识别、策划、交易等系列规则并进行了试点发行。

我国基础设施领域不动产信托投资基金在诞生背景、产品类别、监管要求等多方面，与国外不动产信托投资基金存在较大差异，具有显著的中国特色，其在发展中呈现的特点和问题也亟需引起关注和改进。

据此，本文对我国基础设施领域不动产信托投资基金（以下简称“REITs”）发展历程、现状和问题进行简要分析：一、基础设施领域REITS的定义和背景REITs（RealEstate Investment Trusts，即“不动产投资信托基金”），一般指不动产（投资信托基金，它是在信托准则架构下，以公开或私募的方式发行投资基金份额募集资金并交由专门的投资管理人经营管理，通过投资于不动产资产产生投资收益并按比例分配给基金份额持有者的一种金融投资产品。

而基础设施领域REITs即由特定机构发行的投资于基础设施不动产的特殊REITs产品。

REITs本质上是以具备稳定现金流的资产、强制分红、税收驱动和专业化管理为核心特征的可上市金融产品，底层资产能够提供稳定可预期的现金流是发行REITs的一个重要前提，只有满足这一前提条件，再加上对REITs高股息分配的要求，才能打造出一个收益稳定、收益率相对丰厚，在市场中对投资人有吸引力的金融产品。

【1】基础设施建设具有投资周期长、初始投资金额大、运营周期长、收益回报见效慢等特点。

摘要：受中美贸易的影响，我国出口额急剧下滑，短期国内消费乏力，经济增长下滑，在坚持房住不炒的政策背景下，基础设施建设的重要性凸显。

公募REITs的推广对于盘活基础设施存量带动增量、提高资金使用效率，拓宽政企融资渠道、降低资产负债率，增加资本市场投资产品、拓宽社会资本投资渠道等方面都将具有重要的实践意义，同时面临后续经营管理难度大、原始权益人是否能能够顺利出表、税务负担较重税后收益率下降等一系列难题。

公募REITs在我国的发展不是一蹴而就的，不能毕其功于一役需要不断发展完善。

关键词：基础设施；公募REITs；机遇与挑战一、公募REITs概述REITs（Real Estate Investment Trusts）即房地产信托投资基金，通过发行收益凭证汇集投资者的资金，投资机构运用此部分资金专门进行房地产业务的投资经营管理，投资者最终获取按比例分配的投资综合收益。

REITs通过集中投资于商业写字楼、购物中心、酒店及服务式住宅等，以租金收入及房地产升值为投资者提供定期投资综合收益。

中国市场各方一直积极推动着国内REITs产品的实践。

越秀REITs于2005年在我国香港上市，是全球第一只投资于中国房地产的基金。

中信启航于2014年上市，作为我国首只私募“类REITs”，中信启航的流通性较低。

第一只公募“类REITs”鹏华前海万科于2015年上市，由于不动产投资金额低于基础资金的50%，同时并不持有商业物业的产权而是收益权，本质仍是债权类产品而不是权益类产品。

2020年4月我国证监会、发改委发布的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，以及证监会发布的《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿），正式拉开了我国公募REITs发展的序幕。

二、我国基础设施公募REITs的出台背景（一）短期经济增长承压，需逆周期发力拉动受中美贸易的影响，我国的出口量急剧下滑，2020年1-4月出口额同比下降6.4%。

开展基础设施REITs试点工作有利于落实新发展理念作者：来源：《中国经贸导刊》2020年第24期8月初，国家发展改革委办公厅印发《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》（以下简称《通知》）。

现就落实《通知》要求、稳妥推进试点工作说明如下。

一、当前推进基础设施REITs试点的意义和作用今年4月底，国家发改委和中国证监会联合印发通知（证监发〔2020〕40号，以下简称40号文），布置开展基础设施REITs试点工作。

对此，各方面广泛关注，给予积极评价，普遍认为这是投融资机制的重大创新，有利于落实中央关于防风险、去杠杆、稳投资、补短板决策部署，促进基础设施高质量发展。

关于试点工作，再强调两方面意义和作用。

（一）有利于构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局一方面，优质存量资产是沉淀的财富、隐藏的资源。

开展基础设施REITs试点，盘活存量资产、广泛募集各类资金，可用于新的补短板和新型基础设施建设，培育新的优质资产并在条件成熟时再进行盘活，从而形成投资内部的良性循环。

另一方面，投资作为总需求的重要组成部分，其内部的良性循环是构建国内大循环的重要内容，将为形成国内国际双循环相互促进的新发展格局发挥积极作用。

（二）有利于落实新发展理念，促进社会公众共享改革发展成果改革开放40多年来，我国已在基础设施领域形成了大量优质资产，其中很多项目收益稳定、回报率相对较高。

依托这些项目发行基础设施REITs，形成标准化产品并强制90%以上收益用于分红，开辟了社保、理财、社会公众等各类资金参与基础设施投资的新渠道，大幅降低了投资门槛，有利于促进广大人民群众共享改革发展成果，贯彻创新、协调、绿色、开放、共享的新发展理念。

二、准确把握基础设施REITs的试点范围这次，两部门聚焦基础设施领域推动REITs试点工作，主要考虑三个方面，从基本概念看，REITs（Real Estate Investment Trusts）实质是基于优良底层不动产、获得稳定投资回报的资产证券化产品。

210928【REITs指数】公募REITs系列实务解读——项目重点审核事项全解析本文作者：张涛，毕业于中国政法大学，自2013年以来从事从事律师及公司法务工作，主要工作领域为房地产并购融资、私募基金。

随着2021年6月21日九只公开募集基础设施证券投资基金（下称“基础设施基金”）在上海证券交易所（下称“上交所”）和深圳证券交易所（下称“深交所”）分别上市，中国大陆地区首次发行了基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。

首批发行成功并上市的一共有九只基础设施基金，其中，在上交所的有五只，分别是中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（“中金普洛斯REIT”）、富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金（“富国首创水务REIT”）、东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金（“东吴苏州工业园REIT”）、华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金（“华安张江光大园REIT”）和浙商证券沪杭甬高速封闭式基础设施证券投资基金（“浙商沪杭甬REIT”）；在深交所的有四只，分别是平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金（“平安广州交投广河REIT”）、红土创新盐田港封闭式基础设施证券投资基金（“红土创新盐田港REIT”）、博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金（“博时招商蛇口产业园REIT”）和中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金（“中航首钢生物质REIT”）。

经从公开途径查询，首批申报并被受理的基础设施基金共有十只，其中上交所受理的“国金铁建重庆渝遂高速公路封闭式基础设施证券投资基金”最终未能通过审核，截至目前上交所网站状态仍显示为“已受理”，且一直未有项目状态更新。

首批试点项目因为是试点，因此严格的执行了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（下称“40号文”）的相关规定，尤其是聚焦重点区域、重点行业和优质项目等方面；同时，从对投资人负责的角度出发，对于基础设施项目存在合规问题往往会一票否决。

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