商业地产开发及经营管理存在的问题和对策

实践・思考　民营科技　２０１０年第９期　

浅谈我国房地产市场存在的问题及　

对策探讨　

孙建民，郑磊ｚ　

（１、逊克县房地产管理处，黑龙江逊克１６４４００　２、牡丹江市联发建筑安装工程有限公司，黑龙江牡丹江１５７０００）　

摘要：分析了目前我国房地产市场存在的问题，并提出控制房地产市场健康发展的对策。　

关键词：房地产；商品房；管理　

１　目前房地产市场出现的问题　１．１房地产投资规模过大　

２００５年，我嗣城镇房地产开发完成投资占ＧＤＰ的７．５５％，占同定资　

产的１７．９％；２００６年，全国房地产开发完成投资１０１０６．１２亿元，同比增　长２８．５％；２００７年，完成投资１３１５８亿元，同比增长１．６％；２００８年，全国　

房地产投资１５７５９．３亿元，比去年增长１９．８％；２００９年以来，房地产投资　增速逐月回Ｙｔ‘，１～６月同比投资增长速度已达２４．２％，超过上年同期增速　

０．７个百分点。可见，房地产业投资已在我国形成较大的规模，并呈现出　逐渐增Ｋ的趋势。　

１．２商品房价格上涨过快　目前房地产价格出现的问题主要集中在商品房价格上涨过快，使普　

通居民无力购买所需住房。商品房价格上涨过快主要是由于商品房的成　本因土地价格形成机制的不健全而提高，商品房销售价格行为不规范。　

１．３商品房结构不合理　房地产市场结构不合理已成为影响中国房地产业市场持续健康发　

展的重要因素。据有关学者分析，住房供应结构中经济适用房、限价普通　商品住房等政府调控房源应占总房源的３０％～３５％比较合理，但现在市　

面上商业营业用房、别墅、高档公寓的比率较大，无法满足中低收入消费　

者的购房需求，引发房地产市场供求关系的失衡：造成以上事实的原因，　除了房地产商贪图大的利润之外，还由于土地使用权的费用是一些地方　财政非常重要的来源，商品房价格的上涨会增加地方的税收、带来相关　

产业的发展，因而地方政府在决策上的偏激性也导致了商品房结构失　

衡。　ｌ－４房地产市场秩序混乱　２００６年以来，外资投资房地产增长较快，境外居民和非居民机构直　

匿妻　臣Ｅ　△　旦　Ｑ　

中国商业地产面临的问题及发展机遇评述　

文◎邵丽（中建＜北京＞国际设计顾问有限公司北京）　

摘要：中国的商业地产还滞留在经营效　

率比较低，专业化高度不足的阶段，因此研　究中国商业地产相关问题已刻不容缓，具有　

更为深刻、更为突出的现实意义。本文将综　

合运用理论本文主要分析商业地产所面临的　

问题，并论述中国商业地产的发展机遇。　

关键词：商业地产；问题；发展机遇　

引言　

虽然商业地产是目前地产业的投资热　

点，但是随着我国商业地产由萌芽到发展壮　

大，甚至于到现在出现局部过剩，供过于　

求，其中反反复复，暴露出许多的缺点与不’　

足，如何总结这些经验教训，为今后的健康　

发展做出建议和提出对策，是摆在我们面前　

刻不容缓的事情。本文将从宏观和微观两方　

面分析中国商业地产面临的问题，并提出了　

目前的发展机遇。　

１、中国商业地产目前面临的问题　

１．１宏观上结构失衡　

分析商业地产，首先要重视目前己经凸　

现的商业地产布局上的矛盾，商业地产的问　

题不是出在供给总量上，而是出在结构上，　

判断一个地区商业地产结构是否合理，要看　

其商业总量与整个地区经济总量的比值，然　

后再研究其分布情况，在每个小区域调查其　

商业饱和指数，最后还要考虑各种业态的比　

例是否恰当，如商业中心与社区商业数量的　

比值［１］。　

我国商业地产的结构失衡已到了相当严　

重的程度。从总量上分析，商业网点过剩；　

从局部来看，农村商业网点又不足。具体表　

现在：　

第一，农村的商业网点建设严重不足。　

部分地区大部分的消费品购买是在集市完成　

的，大件耐用消费品绝大多数是在当地辖市　

的商业中心购买。　

第二，城市的商业网点建设出现了扎　

堆、重复甚至过于超前现象。部分大城市或　

中型城市商业地产投资具有盲目性，过度超　

前打造Ｓｈｏｐｐｉｎｇ　Ｍａ］ｌ，盲目超前建设中央商　

务区现象严重。　

１．２从微观上看，商业地产开发、运营　

过程中各种问题逐步凸现　

商业项目的建设需要通过一系列严格　

浅议商业地产成本管理水平提升对策　

口文／陈　晓　

（深南信恒（天津）房地产开发有限责任公司　天津）　

［提要］本文从商业地产项目成本管理　

现状分析入手，对商业地产决策阶段、规划设　

计阶段、施工阶段存在的突出问题进行剖析，　

从而提出提升对策。　

关键词：商业地产；成本管理；对策　

中图分类号：Ｆ２９文献标识码：Ａ　

收录日期：２０１　３年１２月１　７日　

一、引言　

商业地产具有投资风险大、利润高、回收　

期长等特点，由于商业地产的集聚效应能够快　

速带动区域价值的提升，近年来在全国范围大　

面积铺开。企业的发展需要效益支撑，做好商　

业地产成本管理十分重要，同时，从宏观层面，　

做好商业地产的成本管理可以节约社会成本，　

特别是进行全寿命周期成本管理的商业地产　

项目，运营成本与开发成本的有机结合与统筹　

规划，可以大大节约成本，提高商业地产的社　会效益。然而，我国商业地产发展历史较短，在　

快速繁荣的掩盖下，成本管理存在的问题未得　到企业重视，随着市场日趋饱和和规范化，成　

本管理问题需要深入剖析并寻找对策。　

二、商业地产成本管理现状　

（一）前期决策阶段经验数据与调研资料　

支撑不足。商业地产项目前期决策阶段与住宅　

项目类似，需要对意向地块进行全面的成本调　

研，然而，不少企业因获得土地招拍挂信息较　

迟，决策时间较短，或者因为市场的火热而对　

全面成本调研重视程度不够，成本测算数据不　

准确不全面。此外，多数企业投身商业地产经　

验不足，成本经验数据不足，评估制度不健全，　

导致采用的成本测算模型往往直接套用其他　

项目的成本数据，未对数据进行类比分析调整　

后即使用。决策阶段经验不足及数据匮乏对项　

目成本的影响是巨大的，且是不可逆的，后期　

发现问题时，只能不断削减项目预期利润。　

（二）规划设计阶段成本分析不深入，设计　

管理与成本管理脱节。我国工程建设领域设计　

与成本往往是脱节的，设计人员通常仅从满足　

规范要求的角度出发，并且一味地考虑设计安　全系数，设计方案的经济合理性分析，可行的　

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1 / 9 我国城镇房地产业发展过程中存在的问题及对策、建议

我国城镇房地产业发展过程中存在的问题及对策、建议提要：城镇房地产建设过程中存在的问题虽然城镇化进程同房地产建设相互依存、相互促进、协调发展，但是由于我国城镇化进程过快

我国城镇房地产业发展过程中存在的问题及对策、建议

借鉴对城镇化进程与城镇房地产业发展的关系研究，通过对城镇房地产建设过程中缺乏合理规划、产业比重过大、供需结构失调、市场体制不健全四个主要问题的分析，归纳出导致问题产生的深层次原因，即政府职能失调和市场机制失灵的，并提出合理定位城镇化目标、发展模式转型、提升市场化程度、构建层次结构四点对策与建议。

随着我国城镇建设步入快速发展阶段，城市住宅和城市公共设施建设将面临巨大的缺口，城市开发将拥有巨大的发展空间。实践证明，房地产业是推动我国城镇化进程的重要动力，是城镇开发过程中不可忽视的推动力量，因而房地产业和城镇化建设的关系及其互动理论正受到日益广泛的关注，并成为学术界研究的热点之一。

一、城镇化进程同房地产开发的关系分析

从国内外研究上看，城镇化进程同房地产开发两者之间从本质上体现出高度的一致性，二者相辅相成、协调推进，关系极为密切。先来看看城镇化的定义：城镇化的基本内涵包含以下五点，一是产业水平和社会水平的提升，即劳动力从第一产业向二、三产业转移，人

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2 / 9 类社会从传统的农业社会向工业化社会转变；二是城乡人口分布结构的变换，越来越多的人口由分散的农村向城镇集中，城镇规模和数量不断增多；三是城镇空间形态的变化，城镇用地规模不断扩大，新的城镇地域、城镇景观涌现，城镇基础设施服务设施不断完善；四是社会文化特征的转换，城市文明、城市生活方式和价值观念向乡村地区普及和扩散，传统乡村文明走向现代城镇文明；五是经济要素集聚方式的创新，在技术创新和制度创新的双重推动下，人口、资本等经济要素更健康、高效地在城乡之间流动、重组。