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不动产登记相关法律问题研究摘要：不动产登记是物权登记公示的重要体现，也是当事人证明个人权益的重要凭证。
因此，要注重登记的司法属性，避免公共权力对私有权利造成干预，从而更好保护个人的财产权益，明确不动产登记的法律效力。
同时要加强对技术人员的培训与管理，才能使不动产统一登记工作逐渐完善，从而顺利开展不动产统一登记相关工作。
基于此，文章就不动产登记相关问题进行简要的分析，希望可以提供一个借鉴。
关键词:不动产；法律问题；对策建议引言不动产登记是指将不动产物权事项,在国家职能部门登记备案,使社会公众得知其权利状态的行为。
不动产是指土地及附属于土地之上的不能移动或一经移动即受破坏、或丧失或较大的经济价值的财产。
不动产是人类社会极其重要的物质财产,它既是人类赖以生存的生产要素,也是人们维持生存和生活必要的物质保障。
在市场经济条件下,不动产是人们最为珍贵的一种财产形式,是公民、法人购产置业,扩大再生产良好的投资对象。
因此,不动产日益成为现代社会运用法律手段,严格加以规范和保障的对象。
当前我国的不动产登记管理中出现了缺少规章制度的主导性等问题。
究其原因，主要是因为我国缺少统一化、规范化的不动产登记管理相关法律机制。
这就要求更加注重对不动产登记管理相关法律问题的探讨一、不动产的概念所谓不动产登记管理，主要是指经过当事人的申请，由国家专门机关把物权变动之事实记载于国家所设计的专门簿册中的一种事实或者行为。
从广义上看，主要涵盖了权利的来源、获得时间、权利变化状况以及该地产的具体面积、用途、坐落以及坐标等具体事项。
从狭义上看，不动产登记主要是指对土地上建筑物所有权和他项权利所进行的登记。
不动产登记管理具备了双重性价值。
一是登记制度属于平等主体之间的一种私权关系，展现出来的是个人目标，也就是以得到个人的权利为其终极关怀；二是具有纵向行政关系。
主要包括了管理、征税以及保护土地维持人生存权利等目标。
二、我国不动产法律问题2.1不动产信托方面的法律问题在不动产信托方面的法律问题主要有以下三方面:第一，缺乏专门立法。
不动产登记错误的赔偿责任研究的开题报告一、选题的背景和意义随着我国不动产登记制度的不断完善和规范，在不动产登记过程中出现的错误和遗漏日益减少。
但不可否认的是，由于人为因素或系统问题等原因，不动产登记错误仍会时有发生。
而这些错误可能会对不动产所有权产生严重的影响，甚至会导致不动产的所有权归属产生争议，给不动产及其权利人带来诸多不良后果。
因此，在不动产登记错误的赔偿责任方面进行研究，能够有效维护不动产所有权的权利，保障不动产交易的正常进行，对于完善不动产登记制度具有重要的意义。
二、研究内容和方法本研究将在对不动产登记法规和相关案例进行深入研究的基础上，探讨不动产登记错误的赔偿责任问题，主要包括以下三个方面：1. 不动产登记错误的类型和原因分析：根据现实案例，系统梳理不动产登记经常发生的错误类型和原因，为后续研究提供基础数据支持。
2. 不动产登记错误的赔偿责任规定及实施情况研究：通过对不动产登记法律法规及相关案例进行梳理分析，探讨不动产登记错误的赔偿责任规定及实施情况，并对其合理性和适应性进行评估。
3. 不动产登记错误赔偿责任规定完善建议：综合前两个方面研究成果，提出针对不动产登记错误赔偿责任规定的完善建议，以期进一步引导不动产登记的规范和完善。
研究方法主要包括文献调研、案例分析和法律分析等。
三、预期成果和意义本研究将从实践角度出发，探讨不动产登记错误的赔偿责任问题，对于完善不动产登记制度、保障不动产交易的安全有一定的推动作用。
预期研究成果如下：1. 梳理不动产登记错误的类型和原因，为今后登记过程中错误防范提供实践参考。
2. 对不动产登记错误的赔偿责任规定及实施方面进行深入研究，评估现行规定的合理性，为今后对此方面进行监管提供参考依据。
3. 提出完善不动产登记错误赔偿责任规定的建议，为进一步完善不动产登记法律制度和监管机制提供借鉴。
四、研究的可行性本研究选题目标明确、资料广泛，研究方法合理，可行性较高。
《行政机关不动产登记制度若干立法问题研究》篇一一、引言在现今社会，不动产登记制度是保障公民财产权益、维护市场秩序的重要法律手段。
而行政机关作为不动产登记的主管部门，其登记制度的立法问题研究显得尤为重要。
本文旨在深入探讨行政机关不动产登记制度的若干立法问题，以期为相关立法工作提供参考。
二、不动产登记制度的重要性不动产登记制度对于保障不动产物权的安全、公正、透明具有不可替代的作用。
首先，登记制度为不动产物权的产生、变更和消灭提供了法定依据；其次，通过登记，公众可以查询并确认不动产的权属情况，为交易提供有力保障；最后，登记制度有利于维护国家对不动产市场的监管，促进市场秩序的稳定发展。
三、行政机关不动产登记制度的立法问题1. 登记内容与标准问题目前，我国不动产登记内容尚未形成统一的标准，各地执行的标准和内容不尽相同。
这给公众带来了诸多不便，也不利于市场的规范化发展。
因此，有必要制定全国统一的登记内容和标准，明确各类不动产物权的登记要件和程序。
2. 登记程序的公正性与透明度问题行政机关在执行不动产登记过程中，应遵循公正、透明、高效的原则。
然而，目前部分地区的登记程序存在不透明、不公正的现象，导致公众对登记制度的信任度降低。
因此，应加强登记程序的监督和审查，确保登记的公正性和透明度。
3. 登记信息的共享与保护问题随着信息化的发展，不动产登记信息共享已成为必然趋势。
然而，在信息共享的同时，如何保护个人隐私和信息安全成为亟待解决的问题。
行政机关应建立完善的信息保护机制，确保登记信息的安全性和保密性。
四、完善行政机关不动产登记制度的建议1. 制定全国统一的登记内容和标准应制定全国统一的登记内容和标准，明确各类不动产物权的登记要件和程序。
同时，各地应根据实际情况制定具体的实施细则，确保登记制度的顺利实施。
2. 优化登记程序，提高公正性和透明度行政机关应优化登记程序，简化手续，提高办事效率。
同时，加强登记程序的监督和审查，确保登记的公正性和透明度。
不动产错误登记赔偿制度探讨
周资艳
【期刊名称】《百色学院学报》
【年(卷),期】2007(20)5
【摘要】不动产登记制度作为物权法的基础制度在物权法领域中起着举足轻重的作用.完善的不动产登记制度对于维护不动产物权秩序,保障不动产交易安全和交易便捷具有重大意义.目前我国出台了<物权法>,但对于不动产错误登记的赔偿责任制度规定不够详尽.对不动产错误登记行为应进行区分再作界定.不动产错误登记行为视为私法行为更合理.不动产错误登记为民事侵行为.目前,登记机关赔偿制度在归责原则、赔偿标准、举证责任等方面存在缺陷,应对它进行完善,以期给不动产权利人更便捷充分的保护,同时完善我国不动产登记制度.
【总页数】5页(P73-77)
【作者】周资艳
【作者单位】百色学院,政法系,广西百色,533000
【正文语种】中文
【中图分类】D920.4
【相关文献】
1.不动产登记机关登记错误赔偿责任性质探讨--兼谈我国学术界对此的研究思路[J], 朱伟
2.不动产错误登记的防范和救济措施探讨 [J], 张明尧
3.不动产登记错误赔偿制度初探 [J], 姜囡;李艳晶
4.不动产登记错误赔偿制度初探 [J], 姜囡;李艳晶
5.各类不动产登记错误处理方式探讨 [J], 孙佳岩
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不动产登记错误损害赔偿制度研究不动产登记错误损害赔偿制度研究在不动产交易中，不动产登记是一个十分重要的环节，它的准确性直接影响到不动产交易的合法性和有效性。
然而，在实践中，不动产登记错误仍然时有发生，导致相应的纠纷和损失。
为了防止不动产登记错误对市场经济秩序和社会秩序的影响，必须建立和完善不动产登记错误损害赔偿制度。
一、不动产登记错误损害赔偿制度的必要性不动产登记错误对于不动产交易具有较大的影响，一旦出现登记错误，将导致各种风险。
比如，在交易过程中可能出现的现房与预售证不一致的状况，或是房产交易合同中双方所约定的面积与实际面积不符等情况，都会给交易双方带来很大的损失。
而如果在登记过程中，登记机构的工作失误导致了登记错误，此时应由登记机构进行相应的赔偿。
其次，不动产登记错误的损失较大，一般的诉讼程序时间较长，赔偿过程十分繁琐。
因此，建立不动产登记错误损害赔偿制度，可以有效的保护公众权益，促进不动产交易的稳定发展。
二、不动产登记错误损害赔偿制度的适用范围一般来说，不动产登记错误损害赔偿制度适用于以下情况。
1.不动产登记机构错误登记导致的损失。
2.不动产登记机构未能履行承诺导致的损失，比如未能及时办理土地证等。
3.登记机构人员造成的损失，比如在登记过程中，工作人员假冒他人身份登记等。
三、案例分析1.张某购房多支付80万元，引发与房产公司官司张某购买房产时支付了多余的80万元，后经过调查原因是房地产公司在售房时承诺赠送一部分装修等，但并未履行承诺，需要赔偿张某的经济损失。
2.郑某因移交丈夫过世的房产证遭受损失302万元武汉市洪山区法院审理的一起不动产损失被判决为登记机构赔偿案件中，郑某因将过世的丈夫的房产证移交亲戚无意间遭遇“偷换房产证”事件，对受害人造成较大经济损失。
3.买房出现问题将过户车加入抵押，遇上惨烈车祸丧命某村民花5万元购买别墅，因好心为一位朋友出具资助证明，而被簿记员误登记成为了资助人，反推某买房时所承认的侵权义务，向其抵出房款60万元，最后被迫加入中保信托申请抵押过户车，但却在不久后因惨烈车祸丧生，其家人依据立案均由总共126万赔偿中获得了45万元的赔偿。
登记机构登记错误的赔偿是行政赔偿责任作者：张德新来源：《中国房地产》2011年第04期《物权法》规定，不动产登记机关登记错误致他人损害，登记机关应负赔偿责任。
尽管赔偿责任性质定位于民事责任有利于对受到损害的合法权益的保护，但在现行法律框架下，登记机构登记错误所引发的赔偿责任应归属行政赔偿责任。
一、房屋登记所引发的争议无法通过民事诉讼程序来解决其一，《城市房地产管理渤第60条规定“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”》。
《房屋登记办法》第4四条规定：“本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构”。
由此可知，房屋登记是国家行政权的组成部分，即行政确认。
登记机构主体地位为国家行政机关，登记错误是一种可诉的具体行政行为。
其二，《行政诉讼法》第2条规定：“公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼”。
该条明确行政诉讼的受理范围是行政争议。
房屋登记错误是典型的行政争议，属于行政诉讼的受案范围而非民事纠纷，不适用民事诉讼程序。
其三，即便是将登记机构的责任确定为民事责任，且适用民事诉讼程序予以审理，但最终确定登记机关的责任性质、归责原则、赔偿范围、赔偿标准时，仍要依据行政法的相关规定予以确定，因而这种民事裁判仅有民事诉讼之名，而无民事诉讼之实，其本质仍为行政诉讼。
如邱文兴诉广州房管部门登记错误赔偿一案，是《物权法》实施后该地区当事人起诉登记机构要求赔偿的第一案，走的就是在行政诉讼的路子，结果登记机构被判按照《国家赔偿法》承担行政赔偿责任。
二、房屋登记错误承担行政赔偿责任的法律体系相对完备其一，登记错误造成的损害是行政侵权行为，应受行政法调整。
《国家赔偿法》、《行政诉讼法》、《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》等相关法律和司法解释，对国家赔偿的归责原则、赔偿标准、赔偿范围及受案和审理程序作出了具体的规定，形成了较完整的国家赔偿制度。
湖北汽车工业学院学报Journal of Hubei Automotive Industries Institute第22卷第4期2008年12月Vol.22No.4Dec.2008不动产登记机构赔偿责任若干问题研究白晓萍（华中师范大学政法学院，湖北武汉430079）摘要：介绍了不动产登记机构赔偿的民事赔偿责任性质与国家赔偿责任性质的优劣，以及该赔偿责任归责原则的学界观点，明确了不动产登记机构的国家赔偿责任性质，以及承担责任的无过错归责原则，并再在此基础上进一步探讨了有关不动产登记机构赔偿责任具体法律制度的几个重要问题。
关键词：不动产；登记；国家赔偿责任；无过错责任中图分类号：D932.2文献标识码：A文章编号：1008－5483（2008）04-0056-05Study of Real Estate Registering Organizations ’LiabilitiesBai Xiaoping(College of Politics and Law,Huazhong Normal University,Wuhan 430079,China)Abstract ：The paper introduces the advantages and disadvantages of characters of civil compensation responsibilities and national amends responsibilities of the real estate registering organizations,as well as the academic viewpoints about the rule of liability.The registering organizations ’national compensation responsibility and the no fault responsibility principle which the registering organizations should bear the responsibility are expounded.On the basis of that,several important problems about specific legal regulations of the real estate registering organizations ’liabilities are discussed.Key words ：real estate;registration;national amends responsibility;no fault responsibility不动产登记为不动产物权交易提供具有国家公信力支持的、统一的、公开的法律制度，这样虽有利于交易的稳定，但如登记内容发生错误，真实权利人就可能因登记之公信力而丧失其本应享有的权利，或者遭受本不应有的损失。
基于以上原因而对造成损失之主体追究其责任也是情理之中，即产生了登记机构因登记错误所承担的赔偿责任。
我国2007年3月通过的《中华人民共和国物权法》第21条就规定：“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。
登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。
”这一规定不仅有利于对当事人合法权益的保护，还有利于加强登记机构的责任感，使其更积极履行审查登记的义务。
1不动产登记机构赔偿责任的性质不动产登记机构赔偿责任的性质，决定着赔偿的归责原则、赔偿原则以及受损害的当事人权益受救济的范围和程度，也影响着赔偿规范体系的构建。
1.1不动产登记机构之民事赔偿责任我国《物权法》第21条虽然规定了登记机构的赔偿责任，但对于该赔偿责任具体应依据《国家赔偿法》而定位为国家赔偿责任，还是应依据一般民事侵权而定位为民事责任却未作明确规定，以致于学界以及实践对此问题存在较多分歧。
一种观点主张将不动产登记机构赔偿责任的性质定位为民事收稿日期：2008－06－13作者简介：白晓萍（1982-），女，湖北十堰人，硕士生，从事经济法学研究。
第22卷第4期白晓萍：不动产登记机构赔偿责任若干问题研究责任。
认为登记机构错误登记而给当事人造成损害的行为侵犯的是当事人的民事权利，这属于民法领域的侵权行为。
不动产登记行为其本质是物权变动行为，属于私法性质，登记机构及其工作人员所为的登记行为系私法行为的延伸，或者说是为私法行为服务并附着于私法行为，登记机构因登记错误引起的损失是民事侵权的类型之一，只不过此种侵权在主体上具有一定的特殊性而已。
而且国家赔偿要求行为本身违反相关法律规定，并且其赔偿仅仅为抚慰性质的补偿，将不动产登记机构赔偿责任定位为国家赔偿责任，这不利于保护受害当事人的合法权益。
同时，国家赔偿采用的是行政赔偿程序，行政赔偿程序要求请求权人先向赔偿义务机关提出，在有异议时才能再提起行政诉讼，这种救济模式增加了权利主体需求其权利救济的难度和成本，程序过于复杂［1］。
不是所有不服登记的诉讼都应列入行政诉讼，大部分登记诉讼事实上都直接针对登记簿中权利状态的记载，这实际上是民事权利纠纷［2］。
实践中，也有很多受到损害的当事人将不动产登记机构作为民事被告诉至人民法院，且人民法院以民事案件立案，交民事庭依民事程序进行审理并以民事判决书之方式，判令不动产登记机构赔偿当事人之损害。
1.2不动产登记机构之国家赔偿责任学界的另外一种观点则主张将不动产登记机构赔偿责任定性为国家赔偿责任。
由于我国办理不动产登记事务的机构属于我国行政管理机关，其以国家的公信力为基础为当事人提供不动产交易安全保障，所以在登记机构因行使职权而给当事人造成损害时应承担的是国家赔偿责任。
实践中，《福建省土地登记条例》第44条、《贵州省土地登记条例》第32条等都明文规定，依照国家赔偿法规定负责赔偿。
梁慧星教授主持起草的《中国物权法草案建议稿》第40条直接以“国家赔偿责任”为标题界定了不动产登记机关赔偿责任的性质，该条规定：“因登记机关的过错，致不动产登记发生错误，且因该错误登记致当事人或者利害关系人遭受损害的，登记机关应依照国家赔偿法的相应规定承担赔偿责任。
”比较2种定位，将不动产登记机构的赔偿责任定位于国家赔偿责任不仅较好地平衡了不动产登记中各方当事人和登记机关的利益，而且符合我国现阶段的国情，显得更加合理，具体分析如下。
1）不动产登记行为属行政行为关于不动产登记行为究竟是民事行为还是行政行为，学术界存有争议。
有人从民法学的角度认为，不动产登记行为并非出于行政管理目的，而是属于物权公示的民事行为的一部分；另有人认为，不动产登记行为是一种准行政行为；更多的人则认为，不动产登记是一种行政行为。
因为：第一，不动产登记行为是一项必须由不动产登记机关行使的公权力行为；第二，不动产登记行为是国家行政权力的一部分，体现了一定的强制性，登记并非源于当事人的自愿委托而是直接来源于国家行政权，申请人必须依法向登记机关申请登记，否则其不动产的相关权利便得不到法律的有效保护；第三，不动产登记行为是羁束性行为，不动产登记行为是对不动产物权的确认与宣告，是根据客观事实和法律规定决定的行为，必须严格按照法律规定和有关规范进行。
显然，认为不动产登记行为属于行政行为的理由是充分的［3］。
2）国家赔偿责任定性有利于平衡受害当事人利益与国家利益《民法通则》第121条对于国家机关所应承担的民事责任没有做详细的论述，即使《物权法》第21条限定了其为赔偿责任，这种赔偿责任的水平和标准问题也未予以明确。
同时民事责任的民事损害赔偿的范围往往除了直接损失外还包括可得利益等。
不动产的价值又常常比较大，这样要求登记机构承担民事责任就不免会加重登记机构的负担。
另一方面，将不动产登记机构的赔偿定性为民事责任，其最终的赔偿金来源也是国家财政，因此这种责任也是和普通的民事责任完全不同的。
国家赔偿责任与民事责任有很大的区别在于前者是有赔偿限额的，《国家赔偿法》第28条规定仅就直接损失给与赔偿，这就更加有利于受损害当事人与国家两方的利益平衡。
一方面使得受害人在发生登记错误时有获得赔偿的补救，另一方面也不会无条件的加重登记机构的负担，因为事实上登记机构在登记过程中已经承担了很大的义务，加上我国登记机构以及其工作人员的业务水平都普遍不高，发生登记错误的情况也是可以理解的。
所以，以国家赔偿责任来定性登记机构的赔偿责任就更有利于平衡两方的利益。
3）国家赔偿责任请求程序利于节约诉讼成本国家赔偿采用的是行政赔偿程序，而行政赔偿程序则存在一个先行处理程序，即赔偿请求人要求57——湖北汽车工业学院学报2008年12月赔偿应当先向赔偿义务机关提出。
如果赔偿义务机关逾期不赔偿或者赔偿请求人对赔偿数额有异议，请求人再提起行政诉讼。
从所周知，造成不动产错误登记的情况有很多种，有时不是登记机构自身的责任，有时是混合责任，还可能存在因此而获得不当利益的他人，所以通过国家赔偿该种救济模式，使得更少的发生滥诉之现象，有利于节约诉讼成本。
4）国家赔偿责任定性有利于促进登记机构工作积极性《物权法》所确立登记机构的实质审查义务要求登记机构在进行登记时，必须尽职尽责，而实践中因登记错误导致的赔偿责任的赔偿金如过高，就会使得财政支出加大，势必会影响到登记机构的“政绩”，有些情况下还会产生问责，使得主要负责人员承担相应的赔偿责任或其他行政责任，将登记机构的赔偿责任定性为国家赔偿责任就更有利于督促登记机构及其工作人员在登记时认真审查，积极负责地履行其职责。
2不动产登记机构赔偿的归责原则我国《物权法》第21条规定：“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。
”这里对于“登记错误”的理解有2种，一种理解可以将“登记错误”理解为一种客观状态，即只要存在登记错误的客观状态，登记机构就应当承担其赔偿责任。
那么，登记机构在这里承担的就是无过错责任，适用的归责原则就是无过错责任原则。
对于“登记错误”的另一种理解就是将其视为行为形态，照此解释就会对法条所规定的不动产登记机构赔偿责任的归责原则产生不同的理解。
有的学者主张存在违法行为就已经包含了主观的过错，违法行为不应作为独立的责任构成要件。
[4]因此《物权法》规定的赔偿责任就被认定为过错责任原则。
然而，行为的违法性，是指行为人在客观上是否实施了侵害他人合法权益的行为，以及该行为是否违法，而不应指行为人主观上有无过错，应当将主观过错与客观的加害行为区别开来。
[5]因此，“因登记错误”的规定就不能直接推论出登记机构赔偿责任的归责原则，使得《物权法》该条规定在实践中的适用就会产生不同的结果。
