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农村宅基地使用权流转在现实中存在的问题及完善随着农村宅基地政策的不断完善和农村城镇化进程的加快，农村宅基地使用权流转成为了一个热点话题。
宅基地的使用权流转可以促进土地资源的合理利用，推动农村经济发展，但在现实中也存在着一些问题和困难。
本文将就农村宅基地使用权流转存在的问题及完善进行探讨。
1. 流转标准不统一在一些地方，关于宅基地使用权流转的标准并不统一，有的是按照土地的产权进行流转，有的是按照宅基地的面积进行流转，这就导致了流转标准的混乱和不确定性，容易引发纠纷和争议。
2. 流转手续复杂农村宅基地使用权流转的手续繁琐，需要进行多次办理，需要提供各种材料和证明，这增加了农民的时间成本和经济成本。
3. 流转收益不明显一些农民担心将宅基地使用权流转出去之后，收益不明显，还需要支付一定的税费和管理费用，这也是影响农民积极性的因素。
4. 流转约束不足对于流转出去的宅基地使用权，缺乏有效的约束和监管，容易导致一些不法分子非法占用和非法流转，给农民的合法权益带来损害。
5. 流转的公平性问题在一些地方，政府部门对宅基地使用权的流转缺乏公平性和透明度，往往容易引发农民不满和抗议。
二、农村宅基地使用权流转的完善之路针对农村宅基地使用权流转存在的问题，需要在以下几个方面加以完善。
1. 统一流转标准国家应当出台相关政策，统一农村宅基地使用权流转的标准，明确流转的程序和要求，确保流转的合法性和规范性。
3. 明确流转收益国家应当出台相关政策，明确农村宅基地使用权流转的收益分配方案，确保农民可以从流转中获得实际的经济收益。
4. 加强流转约束相关部门应当加强对农村宅基地使用权流转的约束和监管，对流转出去的宅基地使用权进行跟踪和管理，确保其合法性和合规性。
通过上述完善措施，可以更好地解决农村宅基地使用权流转存在的问题，促进农村宅基地的合理利用，推动农村经济的发展。
三、结语农村宅基地使用权流转是当前农村土地制度改革的重要一环，对于促进农村经济的发展和实现乡村振兴具有积极的意义。
农村闲置农房（宅基地）流转办法（试行）为了合理利用和开发农村闲置农房资源，增加农民收入，提高农村居民的生活水平，经过充分的研究和讨论，我们制定了以下农村闲置农房流转办法（试行）：一、流转范围农村闲置农房的流转范围包括宅基地上闲置的住宅、空闲的厂房、仓库等。
但不包括政府扶持农民建设的农房和行政村集体建设的农村集体经济组织使用的建筑物。
二、流转权农村闲置农房的流转权属于宅基地使用权的享有者，即宅基地的原农户或经法定程序转让的农户。
流转期限默认为20年，双方可以根据实际情况进行协商调整。
三、流转程序1. 条件符合的农户可以在宅基地管理单位登记备案，并填写农村闲置农房流转申请表。
2. 宅基地管理单位根据实际情况审核农户的流转申请，并进行公示。
3. 公示期满后，宅基地管理单位组织专家进行评估，并确定合理的流转价格。
4. 农户与承租方进行流转协商，并签订流转合同。
5. 宅基地管理单位办理相关手续，流转权正式划转给承租方。
四、流转标准1. 流转价格由宅基地管理单位和专家共同评估确定，按照市场价格及土地面积和建筑面积综合计算。
2. 农民流转农房后，宅基地使用权归承租方所有，但不得将流转农房再次转让。
3. 承租方可以通过农房开办农家乐、农产品加工厂等农业相关产业来获取收入，但不得违法违规经营。
五、流转收益分配流转收益由农户和承租方按照协商一致原则进行分配。
双方可按照不同比例划分，也可以采用租金分成、固定分红等方式。
六、监管与管理宅基地管理单位负责监管和管理农村闲置农房的流转工作，加强对承租方的监督，确保其合法合规经营，不违法违规使用和处置农房。
七、流转合同解除与回收1. 在流转期满之前，当承租方违法违规使用农房，或双方协商一致，可以解除流转合同。
2. 合同解除后，农户恢复对农房的所有权，并有权将农房流转给其他承租方。
八、试行期限本办法自颁布之日起试行3年，期满后根据实际情况进行调整和完善。
以上为农村闲置农房流转办法（试行），旨在促进农村闲置农房资源的有效利用，提高农民收入，推动农村经济发展，希望各相关方能够按照本办法的规定进行流转，共同实现可持续发展和农村振兴。
《宅基地使用权流转“分类-退出”模式构建研究》篇一一、引言在当前中国农村社会，宅基地使用权的流转已经成为推动农村经济发展、提高土地资源利用效率的重要途径。
而传统的宅基地管理方式存在一些问题，如利用效率低、权利纠纷多等，这些问题的存在都呼唤我们进行更高效、更公平的宅基地使用权流转模式的研究与构建。
本文将就宅基地使用权流转的“分类-退出”模式进行深入探讨，旨在为农村土地制度改革提供理论支持和实践指导。
二、宅基地使用权流转的现状与问题当前，我国农村宅基地使用权的流转在政策上已经取得了一定的突破，但实际操作中仍存在诸多问题。
如流转过程缺乏规范，导致权利纠纷频发；土地利用效率低下，部分宅基地闲置浪费等。
这些问题的存在严重制约了农村经济的发展和土地资源的有效利用。
三、宅基地使用权流转“分类-退出”模式的理论基础“分类-退出”模式是在充分尊重农村土地集体所有制的基础上，对宅基地使用权进行分类管理，同时引入市场机制，实现宅基地使用权的合理流转。
该模式旨在通过分类管理，明确不同类型宅基地的使用权属性，通过退出机制，促进闲置宅基地的合理利用和流转。
四、宅基地使用权流转“分类-退出”模式的构建（一）分类管理根据宅基地的属性、功能及利用状况，将宅基地分为自用型、出租型、经营型等类型。
自用型宅基地主要满足农户自住需求；出租型宅基地可满足农户出租给他人居住或经营的需求；经营型宅基地则主要用于农业生产经营活动。
（二）退出机制对于闲置或低效利用的宅基地，建立退出机制。
通过政策引导、经济补偿等手段，鼓励农户自愿退出闲置宅基地，实现土地资源的再分配和高效利用。
同时，对于违法违规占用的宅基地，应依法予以收回。
五、实施策略与建议（一）完善政策法规制定完善的政策法规，明确宅基地使用权的流转条件、程序和权益保障，为“分类-退出”模式的实施提供法律支持。
（二）加强监管力度加强对宅基地使用权的监管力度，确保宅基地的合理利用和流转。
同时，建立健全纠纷调解机制，及时解决宅基地使用权流转过程中的纠纷。
《宅基地使用权流转“分类-退出”模式构建研究》篇一一、引言宅基地使用权流转是我国农村土地制度改革的重要组成部分，对优化土地资源配置、提高农村土地利用效率、推动农村经济社会发展具有深远的意义。
本文将深入研究宅基地使用权流转的“分类-退出”模式构建，旨在为相关政策制定提供理论支撑和实践指导。
二、宅基地使用权流转的背景与现状随着农村经济的发展和城市化进程的加快，宅基地使用权的流转已成为农村土地市场的重要组成部分。
然而，当前宅基地使用权流转存在一些问题，如流转不规范、权益保障不健全、市场机制不完善等。
这些问题制约了农村土地资源的优化配置和高效利用，影响了农村经济的持续发展。
三、宅基地使用权流转的“分类-退出”模式构建针对上述问题，本文提出宅基地使用权流转的“分类-退出”模式构建。
该模式以分类管理为基础，以退出机制为保障，旨在规范宅基地使用权流转市场，提高土地利用效率，保障农民合法权益。
（一）分类管理1. 宅基地类型分类：根据宅基地的地理位置、面积、权属关系、利用状况等因素，将宅基地分为不同类型。
如基本农田保护区内的宅基地、城乡结合部的宅基地、偏远地区的宅基地等。
2. 流转方式分类：根据宅基地使用权的流转方式，将其分为长期流转、短期流转、临时流转等。
长期流转适用于长期稳定的投资项目，短期流转适用于短期经济活动，临时流转则适用于临时性需求。
（二）退出机制1. 自愿退出：农民可以根据自身需求和意愿，选择将宅基地使用权退出市场，获得相应补偿。
2. 政策引导退出：政府通过制定相关政策，引导农民将闲置、低效利用的宅基地退出市场，以实现土地资源的优化配置。
3. 强制退出：在特定情况下，如宅基地违法违规使用、长期闲置等，政府可依法强制收回宅基地使用权。
四、实施策略与建议为确保宅基地使用权流转“分类-退出”模式的顺利实施，提出以下实施策略与建议：1. 完善法律法规：制定和完善相关法律法规，为宅基地使用权流转提供法律保障。
学术研讨Academic research宅基地使用权流转制度改革探析——以宅基地功能变迁为视角摘要：在社会变迁的背景下，宅基地的社会保障性功能已经逐渐向经济财产性功能演变。
这种演变趋势是经济体制变迁的必然结果，是制度变迁的必然要求，是农民权利意识觉醒的必然体现。
宅基地的功能变迁呼唤宅基地使用权流转制度的变革。
关键词：宅基地使用权；宅基地功能；制度改革农村宅基地使用权制度是关系到亿万农民的住房问题。
这项制度始于农村土地集体化时期，定型于改革开放初期，烙上了深刻的时代印记。
在改革开放的高速发展中，原有的经济产业结构、城乡二元化制度都已经发生了显著的变化，现行的宅基地使用权制度与现实需求存在矛盾与冲突。
土地隐行流转市场、小产权房等违法情况屡禁不止，“空心村”等现象屡见于报道，这些从侧面表明宅基地使用权制度有迫切的改革需求。
本文将基于宅基地功能变迁的视角，分析功能变迁的必然性，探讨未来宅基地使用权制度的改革的路径。
1宅基地的功能变迁第一，宅基地的社会保障功能。
现行宅基地使用权制度的目的是保障农民“居者有其屋”。
宅基地使用权的无偿取得和无偿使用，是保障农民最基本的生存权利；“一户一宅”的规定是为了宅基地的分配公平；宅基地的严格限制流转是为了避免农民流转宅基地后，颠沛流离。
这说明宅基地使用权本身是具有强烈的社会保障功能，是作为集体经济组织成员身份而享有的社会福利性权利。
随着农村的经济发展，非农收入已经成为很多农民主要来源，宅基地已经不是农民必不可少的生存依靠，反而宅基地的经济财产功能的价值逐渐体现出来。
近年来，国家加大对三农的投入，已经建立起农村居民医疗保险制度和养老金制度，进一步弱化了宅基地的社会保障功能。
但是在可预见时期内，区分发展不平衡、城乡结构二元化还将存在，农村相应的社会保障配套设施不完善，宅基地还将发挥一定的社会保障作用。
第二，宅基地的经济财产功能。
改革开放以来，宅基地逐渐彰显出它的财产性价值。
/调查思考/・85・DOI：10.16675/14-1065/f.2021.11.036农村宅基地使用权流转问题探索□徐轶博(河南农业大学文法学院河南郑州450046)摘要:在农村宅基地使用权产生之初，就因国家对农民基本居住权的政治考量，严格限制或禁止其流转、抵押和买卖等权能。
农村宅基地使用权具有极强的福利性和社会保障性，随着农村发展，其经济功能日益凸显。
目前，大部分农村宅基地使用权流转过程受到不同原因的阻碍，使农民的财产性收入受到了不同程度的影响。
从新一轮农村土地制度改革入手，针对农村宅基地使用权流转问题，提出了完善宅基地使用权流转的措施，为相关研究提供参考。
关键词:农村经济;土地改革；宅基地;使用权流转文章编号：1004-7026(2021)11-0085-03中国图书分类号:F321.1文献标志码:A随着中国城乡一体化发展进程逐渐加快,对农村宅基地使用权流转问题的重视愈发突岀。
农村宅基地使用权制度的完善，对保障广大农民权利及提升农村总体经济发展水平等产生重要影响。
大部分农民对有关土地和宅基地所有权的法律缺乏认知,同时缺乏必要的维权意识，导致因宅基地使用权流转而引发的民事纠纷屡见不鲜。
因此,在农村宅基地使用权流转中，需要在全面认识问题的基础上,完善相关法律，逐步探索岀宅基地使用权流转的有效路径，进一步提高对农民土地权益的保护。
1新一轮农村土地制度改革过程中考虑的因素1.1改革宅基地使用权制度的基本出发点中国是一个传统的农业大国，土地是农业生产最重要的物质基础与生产资料。
土地的稳定性对社会发展和经济平稳运行起着重要作用叫随着城市发展不断加快，人多地少、建设用地不断扩张等问题逐渐凸显,严重影响了中国农村建设与发展的效率。
基于农村土地改革制度的宅基地使用权制度改革，不但可以有效推动中国农村土地使用制度的创新与改革，而且让土地增加了过去缺乏的商品属性，可以更好地维护农民利益，促使中国土地管理快速走向市场化。
我国农村宅基地使用权流转法律问题研究[摘要]宅基地使用权制度改革关系着农民的根本利益，对农村经济的发展也起到了决定性作用。
面对现实中出现的大量宅基地使用权流转引发的矛盾纠纷，改革宅基地使用权流转制度已是大势所趋。
本文通过对宅基地使用权流转中发生的矛盾纠纷，宅基地闲置等问题的分析，提出流转的必要性可行性，并通过建立农村宅基地使用权流转制度、完善不动产登记、健全农村社会保障制度等对策解决这些问题。
[关键词] 农村宅基地使用权；用益物权；流转；法律问题一、我国农村宅基地使用权流转问题的提出（一）根据张志海与赵立军农村房屋买卖合同纠纷案提出流转问题1997年，张志海与赵立军达成协议，赵立军给付张志海2.5万元，购买张志海北京市顺义区51号院房屋及其院落，上有正房五间，西厢房三间。
2015年1月，张志海向法院提起诉讼，要求法院确认房屋买卖合同无效，赵立军返还张志海所有的房屋及院落。
原审法院经审理认为：宅基地为集体经济组织所有，不得任意买卖和转让，因此张志海与赵立军的房屋买卖合同无效。
宅基地使用权是农村集体经济组织成员才能享有的特定权利，由享有者的特定的身份决定，本集体经济组织外的成员无权取得或者变相取得。
赵立军不是诉争房屋所在地的居民，所以他没有该集体经济组织成员所享有的特定权利。
后赵立军上诉至北京市第三中级人民法院，法院审理后认为原审法院对于合同效力的认定正确，一审法院在合同无效的前提下就腾房请求所作处理，并无不当，故驳回上诉，维持原判。
[1]（二）引发的思索通过上诉对张志海与赵立军农村房屋买卖合同纠纷案的判决的分析不难看出，在我国，宅基地使用权流转处于一种严格的限制状态。
但随着人们的需求的增加，人们对农村宅基地使用权的流转问题的关注度日渐增加。
虽然法律规定城镇居民不能购买宅基地和农民住房，农村宅基地只能在集体组织内部转移。
上述案件中法院的判决也指出，宅基地使用权是与农村集体组织成员的特定身份相联系的特有权利，赵立军非该村村民，因此无权取得或变相取得。
《宅基地“三权分置”下农户资格权研究》篇一一、引言近年来，我国农村宅基地制度改革不断深化，其中“三权分置”成为宅基地管理的重要方向。
该政策旨在明确宅基地的集体所有权、农户资格权以及宅基地使用权，以促进农村土地资源的合理利用和农民的合法权益保障。
本文将重点研究宅基地“三权分置”下的农户资格权问题，分析其内涵、现状及存在的问题，并提出相应的解决对策。
二、农户资格权的内涵及现状1. 农户资格权的内涵农户资格权是指农户依法享有的在农村宅基地上建房、居住等基本权益。
在宅基地“三权分置”政策下，农户资格权是宅基地使用权的基础，也是保障农民住房权益的重要依据。
2. 农户资格权的现状当前，我国农村宅基地的资格权管理已取得一定成效，但仍存在一些问题。
一方面，部分地区存在农户资格权确认不清晰、权益保护不力等问题；另一方面，随着城镇化进程的加速，部分农民对宅基地的需求增加，而资格权的分配和流转机制尚不完善。
三、农户资格权存在的问题及原因分析1. 资格权确认不清晰由于历史原因和政策调整，部分地区农户资格权的确认存在不清晰、不准确的问题。
这导致农民在行使资格权时面临困难，也影响了宅基地的合理利用。
2. 权益保护不力部分地区在宅基地管理中存在重使用、轻保护的现象，导致农户资格权受到侵害。
此外，相关法律法规的缺失或执行不力也加剧了这一问题。
3. 分配和流转机制不完善随着城镇化进程的加速，农民对宅基地的需求不断增加。
然而，现有的分配和流转机制尚不完善，导致资格权的分配不公、流转困难等问题。
四、解决对策及建议1. 明确资格权确认标准为解决资格权确认不清晰的问题，应制定明确的资格权确认标准，并加强宣传和培训工作，确保农民了解并正确行使自己的资格权。
2. 加强权益保护力度政府应加大对农户资格权的保护力度，完善相关法律法规，并加强执法力度。
同时，应建立健全的纠纷解决机制，为农民提供有效的法律援助。
3. 完善分配和流转机制为满足农民对宅基地的需求，应完善宅基地的分配和流转机制。
农村宅基地“三权分置”改革研究随着我国城市化进程不断加快，农村宅基地的规划、使用和管理也面临着新的挑战和问题。
为了推进农村宅基地的规范化管理、实现农村宅基地“三权分置”改革，近年来，我国政府逐步开展了相关研究和试点工作。
“三权分置”是指对农村集体所有的土地，将农村居民的宅基地使用权、收益权、流转权分开明确，让农村居民拥有了明确的产权，进而实现农村土地资源的协调利用和保值增值。
其中，“宅基地使用权”是指对土地的占有和使用权，包括住房建设、改建、扩建及其它合法使用；“宅基地收益权”是指土地使用、转让、出租或者抵押等所得得到收益的权利；“宅基地流转权”是指权利人可以将自己的宅基地流转给他人使用或改变土地用途的权利。
通过“三权分置”，不仅能够激发农村宅基地的潜在价值，还能够提高土地的使用效率，推进城乡一体化进程，促进农民增收和农业发展。
1、促进农民增收。
通过“三权分置”改革，让农民获得了自己的产权，将农村宅基地变为农民的财产，不仅会促进农民就业和创业，还能够帮助其增加收入。
由于农村宅基地的使用权、收益权和流转权变得明确，因此农民可以更好地进行投资和权益管理，提高其土地利用效率和经济效益。
2、推进城乡一体化。
农村宅基地“三权分置”改革将农村经济与城市经济有机结合起来，使城市人才和技术进入农村，带动农村经济发展。
同时，通过有序的土地市场交易，加速了农村与城市的联系，推进城乡一体化进程。
3、改善农村居民居住条件。
农村宅基地“三权分置”改革促进了住房建设和改善，改善了农村居民的居住条件和生活水平。
通过土地利用和产权流转，可以实现农村宅基地的集约化和规模化管理，进一步改善农村人居环境。
1、完善相关法律法规。
在实现农村宅基地“三权分置”改革的过程中，政府需要完善相关法律法规，明确“三权分置”的具体实施标准和程序，保证土地资源的合理配置和有效利用。
2、加强宣传和教育。
农民普遍对宅基地“三权分置”改革的相关法规、政策和利益认识不足，对产权交易的相关知识了解不够。
山西农业大学学报（社会科学版）第１４卷（第２期） ００２４８８Ｊ．Ｓｈａｎｘｉ Ａｇｒｉｃ．Ｕｎｉｖ．（Ｓｏｃｉａｌ Ｓｃｉｅｎｃｅ Ｅｄｉｔｉｏｎ）Ｎｏ．２ Ｖｏｌ．１４ ２０１５收稿日期：２０１４－１２－０６作者简介：王焕军（１９８７－），女（汉），河北威县人，硕士研究生，主要从事农村土地政策方面的研究。
农村宅基地使用权流转制度改革探析王焕军，刘燕铟（华南理工大学公共管理学院，广东广州５１０６４１）摘要：在我国农村宅基地大量闲置浪费、“隐形”流转导致法律纠纷不断增多的现实背景，中共十八大三中全会对农村宅基地的使用权改革做出若干规定的政策背景下，分析宅基地使用权流转的现状及问题，并针对宅基地使用权流转法律的不完善，提出制定详细的农村宅基地管理的法律法规，建立农村宅基地使用权流转制度，以地租理论和产权理论为基础，以农业、农村和农民受益为原则，合理分配和使用宅基地流转收益等宅基地使用权流转制度改革的建议。
关键词：宅基地；流转；改革中图分类号：Ｆ３２１．１ 文献标识码：Ａ 文章编号：１６７１－８１６Ｘ（２０１５）０２－０１１５－０４Ｓｔｕｄｙ ｏｎ Ｒｅｆｏｒｍ ｏｆ Ｒｕｒａｌ Ｈｏｍｅｓｔｅａｄ Ｒｉｇｈｔ ＣｉｒｃｕｌａｔｉｏｎＷＡＮＧ Ｈｕａｎ－ｊｕｎ，ＬＩＵ Ｙａｎ－ｙｉｎ（Ｓｃｈｏｏｌ ｏｆ Ｐｕｂｌｉｃ Ａｄｍｉｎｉｓｔｒａｔｉｏｎ，Ｓｏｕｔｈ Ｃｈｉｎａ Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ ｏｆ Ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｙ，Ｇｕａｎｇｚｈｏｕ Ｇｕａｎｇｄｏｎｇ５１０６４１，Ｃｈｉｎａ）Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｂａｓｅｄ ｏｎ ｔｈｅ ｓｉｔｕａｔｉｏｎ ｔｈａｔ ｎｕｍｅｒｏｕｓ ｒｕｒａｌ ｒｅｓｉｄｅｎｔｉａｌ ｉｓ ｉｄｌｅ，ｒｅｌｅｖａｎｔ ｐｒｏｂｌｅｍｓ ｇｒｏｗ，ａｎｄ ｔｈｅ ３ｒｄ Ｐｌｅｎａｒｙ Ｓｅｓ－ｓｉｏｎ ｏｆ １８ｔｈ ＣＰＣ Ｃｅｎｔｒａｌ Ｃｏｍｍｉｔｔｅｅ ｄｅｃｉｄｅｄ ｔｏ ｒｅｆｏｒｍ Ｈｏｍｅｓｔｅａｄ Ｒｉｇｈｔ Ｃｉｒｃｕｌａｔｉｏｎ，ｔｈｉｓ ｐａｐｅｒ ａｎａｌｙｚｅｓ ｔｈｅ ｐｒｅｓｅｎｔ ｓｉｔｕ－ａｔｉｏｎ ａｎｄ ｐｒｏｂｌｅｍｓ ｏｆ ｔｈｅ ｃｉｒｃｕｌａｔｉｏｎ ｏｆ ｒｕｒａｌ ｈｏｍｅｓｔｅａｄ ａｎｄ ｐｕｔｓ ｆｏｒｗａｒｄ ｓｏｍｅ ｓｕｇｇｅｓｔｉｏｎｓ ｔｏ ｒｅｓｏｌｖｅ ｔｈｅ ｒｅｆｏｒｍ ｏｆ ＲｕｒａｌＨｏｍｅｓｔｅａｄ Ｒｉｇｈｔ Ｃｉｒｃｕｌａｔｉｏｎ．Ｔｈｅ ｆｉｒｓｔ ｉｓ ｔｏ ｄｅｖｅｌｏｐ ｄｅｔａｉｌｅｄ ｌａｗｓ ａｎｄ ｒｅｇｕｌａｔｉｏｎｓ ｏｆ Ｒｕｒａｌ ｈｏｍｅｓｔｅａｄ ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ．Ｔｈｅｓｅｃｏｎｄ ｉｓ ｔｏ ｅｓｔａｂｌｉｓｈ ｓｙｓｔｅｍｓ ｏｆ Ｒｕｒａｌ Ｈｏｍｅｓｔｅａｄ Ｒｉｇｈｔ Ｃｉｒｃｕｌａｔｉｏｎ．Ｔｈｅ ｌａｓｔ ｉｓ ｔｏ ｄｉｓｔｒｉｂｕｔｅ ｉｎｃｏｍｅ ｏｆ Ｒｕｒａｌ ＨｏｍｅｓｔｅａｄＲｉｇｈｔ Ｃｉｒｃｕｌａｔｉｏｎ ｌｅｇｉｔｉｍａｔｅｌｙ ａｃｃｏｒｄｉｎｇ ｔｏ Ｐｒｏｐｅｒｔｙ ｒｉｇｈｔｓ ｔｈｅｏｒｙ ａｎｄ ｕｓｅ ｉｎｃｏｍｅ ｏｆ Ｒｕｒａｌ Ｈｏｍｅｓｔｅａｄ Ｒｉｇｈｔ Ｃｉｒｃｕｌａｔｉｏｎ ｉｎｔｈｅ ｗａｙ ｔｈａｔ ｉｓ ｂｅｎｅｆｉｃｉａｌ ｔｏ Ａｇｒｉｃｕｌｔｕｒｅ，Ｒｕｒａｌ ａｒｅａｓ ａｎｄ Ｐｅａｓａｎｔｒｙ．Ｋｅｙ ｗｏｒｄｓ：Ｒｕｒａｌ ｈｏｍｅｓｔｅａｄ；Ｃｉｒｃｕｌａｔｉｏｎ；Ｒｅｆｏｒｍ 我国人口众多，土地资源，特别是耕地资源相对不足，但由于我国目前正处于经济快速发展和城镇化水平不断提高的阶段，各项城市建设需要大量土地。
因此，在守住１８亿亩耕地红线的前提下，保障各项建设用地需求成为我国经济发展的关键问题。
提高建设用地效率，盘活农村宅基地成为必然的选择。
但由于我国法律对宅基地使用权流转基本上持禁止的态度，大多数宅基地使用权流转都处于“隐形”流转状态，其流转形式、程序、流转对象及流转收益分配等方面缺乏法律依据，导致法律纠纷不断，加剧了社会矛盾。
在我国宅基地使用权制度急需改革的背景下，中共十八届三中全会对农村宅基地使用权流转制度改革做出了相关决定。
《决定》强调要建立城乡统一的建设用地市场，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价；同时要赋予农民更多财产权利，保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道；要建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。
因此本文拟从农村宅基地使用权流转现状、问题及法律困境出发，探究宅基地使用权流转制度改革的途径。
DOI:10.13842/ki.issn1671-816x.2015.02.002一、宅基地使用权流转现状及问题（一）宅基地使用权流转现状 随着我国经济的快速发展，工业化、城市化进程不断加快，人力、资源在城乡之间的流动越来越大。
一方面农村学生考上大学后定居城市，有些懂技术、会经营的农民在城市从事商业，还有一些农村剩余劳动力在城市从事体力劳动等使得大量农民迁移到城市并定居。
而他们在农村的房屋通常是处于闲置状态，为实现农村闲置宅基地的资产价值，选择流转闲置宅基地。
另一方面随着城市化水平的不断提高，建设用地供需矛盾凸出，首先导致城市住房价格急剧增长，房价的飙升催生了城市郊区和城中村的农村宅基地使用权“隐形”流转市场和“小产权房”市场，不少农民将自有房屋私底下出租、出售给外来打工者居住，而有些农村集体经济组织在经济利益的驱动下，在集体土地上建设商品房，即俗称的“小产权房”，卖给农村村民和城镇居民。
［１］据有关部门的统计，宅基地使用权“隐形”流转规模已达１０％以上，［２］而小产权房的数量在有些城市已经高达２０％以上，甚至更高。
［３］（二）宅基地使用权流转存在的问题虽然现在农村宅基地使用权流转已经成为一种不可阻挡的趋势，也形成了一定规模，但是宅基地使用权流转由于法律制度的不完善出现了许多问题，主要体现在以下几方面：１．宅基地使用权“隐形”流转大量存在农村宅基地使用权“隐形”流转已经大量存在于我国广大农村地区。
无论是发达地区还是欠发达地区、城市郊区还是边远农村都存在着大量的宅基地使用权“流转”问题，根据多位学者的研究，宅基地流转规模比例高达１０％～３０％左右。
［２，４～８］现实中的农村宅基地使用权“隐形”流转已经普遍存在，流转数量也越来越大，而我国有关农村宅基地管理的相关政策法规却对农村宅基地使用权流转进行了严格限制。
为适应新时期社会管理的需要，急需改革我国农村宅基地使用权流转制度。
２．宅基地使用权流转法律纠纷不断由于我国宅基地使用权流转法律不完善，对宅基地使用权流转的条件、范围、方式、期限、收益分配及流转后土地产权关系调整等方面缺乏规范和指导，大量宅基地使用权私下流转，严重扰乱了土地市场的正常秩序，增加了土地产权纠纷。
主要表现为：在缺乏相应的宅基地使用权流转登记制度及法律规定的情况下，宅基地使用权流转双方的交易一般是建立在不规范的合同之上，有的甚至只有简单的字据，在涉及征地和拆迁补偿时，谁为拆迁补偿主体，引发了转让方与受让方之间的纠纷，也为司法机关增加了诸多困扰；有些卖掉宅基地的农民由于无法真正在城市立足，被迫返回农村却无家可归；有些非本集体经济组织成员流转所得的宅基地却遭受集体经济组织强制收回。
这些纠纷都归因于我国宅基地使用权流转制度的不完善，导致处理难度增大，造成社会矛盾突出，影响社会稳定。
３．宅基地使用权流转收益分配不规范我国农村宅基地制度实行的是两权相分离的制度，即宅基地所有权归农民集体所有，使用权归农民所有，农村集体经济组织和农民个人是宅基地的权利主体，因此，宅基地使用权流转收益理应由宅基地所有者主体和使用者主体共同分享。
但是现实中存在的“隐形”流转市场和“小产权房”市场都在一定程度上造成宅基地使用权流转收益在权利主体间分配不合理。
一是由农民私下进行的宅基地使用权流转，由于该种流转处于市场监管之外，缺乏宅基地使用权流转收益分配的法律规范，流转收益大多进入农民自己的腰包，严重侵害了宅基地所有权主体权益。
另一方面是由集体经济组织主导的“小产权房”方式的流转，流转收益一般被集体组织所控制，加上集体宅基地流转收益管理机制不健全，支出随意性大，大部分用于集体经济组织开支，农民获得的收益过少，权益受损严重。
因此现有的农村宅基地使用权流转收益分配非常不规范。
二、宅基地使用权流转法律现状及问题（一）宅基地使用权流转法律现状 在我国现行立法中，有关农村宅基地使用权流转的规定主要体现在以下几部法律的相关规定中。
《物权法》第１５３条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，因此我国《物权法》并未对宅基地使用权流转做出明确规定。
《民法通则》第７５条和７６条分别规定“公民的个人财产，包括公民的６１１山西农业大学学报（社会科学版）第１４卷（第２期）２０１５年合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产。
公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收”，“公民依法享有财产继承权”。
依据《民法通则》我国农村住房属于农民的个人财产，可以依法继承。
《担保法》第３４条和３７条分别规定“下列财产可以抵押：（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物”，“下列财产不得抵押：（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权”。
根据《担保法》的规定农村宅基地使用权是不能抵押的。
《土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。
《土地管理法》作为专门的土地管理法律，对宅基地使用权流转的规定也不清晰。
综上相关法律的分析，可以总结出我国现行法律限定了宅基地流转主体，农村宅基地使用权的主体范围仅限于农民，而不包括城镇居民，并且规定农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，将不予批准。
宅基地使用权即使出卖、出租住房也仅仅限于本集体经济组织成员，城镇居民不能购买农村住房，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。
而对城镇居民继承宅基地是否合法并未做出明确规定，仅仅规定农村宅基地上的住房可以依法继承，对于继承人的身份是否仅限于农民并没有做出相关规定。
（二）宅基地使用权流转法律问题分析通过对有关宅基地使用权流转法律的梳理，发现现行立法将宅基地严格地用于保障农民的居住权利，制约了广大农民在市场经济条件下，利用自身有限的财产资本，与城镇居民平等参与市场竞争、共同发展的权利，忽视了农村宅基地使用权的用益物权性。
