WDCHYY营运工作策划(运营管理)

项目工作要点工作标准管理控制责任人工作记录支持文件1 市场调研1市调工作的策划1.营运经理制订市调计划和方案，报分管副总批准后，进行组织和落实；2.市调的内容:1）商圈情况及变化趋势；2）竞争对手的动态；3）消费者结构和消费习惯；4）社会经济发展情况及趋势；5）行业发展情况及趋势等；3.每半年开展不少于1次的市场调研，调研结束后2周内形成专项报告，上报营运中心备案。

1. 营运副总指导和检查市调工作；2.实施市调工作之前，应对市调人员进行培训，明确市调的目的、操作方法、主要内容等；3.调研的方法包括面谈、电话、问卷、现场考察、外出考察等。

营运经理《市场调研报告》商管总部制度2市调工作的实施1. 市调结束后一周内，调查人员编写《市场调研报告》，营运经理审核后，报分管副总和区域营运部，2周内上报营运中心备案；2. 营运部根据市调结果，在《市调报告》中制订针对性的调整和改善工作方案，由分管副总审批和监督执行；1.分管副总应对市调工作予以高度的重视，强化意识、强化培训、加强落实、注重结果；2. 形成市调成果转化的运作机制：“提出需求”—“针对性市调”—“整改”—“效果评估”—“提出新的需求”—“市调”；分管副总《市场调研报告》商管总部制度项目工作要点工作标准管理控制责任人工作记录支持文件2 经营分析1经营数据的收集和分析1.客流分析：每周、每月分析客流的变化情况，掌握广场的客流状况，特别是重大活动和节假日的客流变化；2.销售额分析：每周销售动态、每月主力店、步行街商户以及楼面、业态的销售，通过环比、同比，掌握整个广场的销售状况；3.销售坪效分析：根据租赁面积和月销售额，计算各商家、各业态、各区域的月销售坪效，通过与月租金的比较，掌握各商户、各业态和各区域的经营能力和经营状况；4.消费者提袋率、客单价等；5.营运部进行每日销售和月度统计汇总；6.营运部每月编制《月度经营分析报告》；7.营运部在五一、十一、圣诞元旦、春节后的五个工作日内，进行同比或环比的分析，编写《经营对比分析报告》；8.营运人员应了解客流、销售额等经营数据，掌握数据分析的原理，提高工作指导的针对性和有效性；9、经营数据的收集和上报要求详见《2011版商管制度》10.根据店铺的日常经营情况和巡视情况，每月对经营业绩、管理不理想的下发《商铺运营指导书》（PPT格式）1.各店营运部经理负责监督各区块经营数据的分析工作，定期开展经营情况通报会；2.营运部通过加强日常抽查，加强数据核对等方式，确保日常销售额等基础数据的准确性；3.营运经理对经营数据的变化应进行原因分析，同时对下一步趋势进行预测，通过实际数据与预测数据的不断对比和修正，提高对经营的预判能力；4.营运经理应通过部门例会等沟通方式，使营运/招商管理人员及时了解广场的客流、销售等经营数据。

营运助理也应在日常工作中与租户沟通，及时向领导及其他营运/招商人员反馈其经营管理状况和调整的设想；5.经营分析报告必须有明确的下一步改善和调整的措施。

营运经理《月度经营分析报告》（模板）《经营业绩对比分析报告》《商铺运营指导书》（PPT格式）《2011版商管制度》项目工作要点工作标准管理控制责任人工作记录支持文件2 经营分析2数据分析结果的运用1.营运部每月根据月度经营分析报告，对连续下降的租户应提出预警，采取相应的控制措施；2.营运部根据区域坪效，划分冷区和热区，对冷区实行针对性的引导和导购、促销宣传等支持工作；3.经营数据的外传应通过分管副总的批准同意，任何人不得擅自外传任何与经营有关的数据和内部分析结论；4.文员应及时将经营数据与营运主管、企划主管和招商主管信息共享。

1.应根据商户经营的状况和变化情况，采取加强现场监控、及时进行沟通、做好汰换方案等方式提前做好准备和提供必要的支持；2.营运、企划应每月对经营数据进行研讨，分别制定相应的工作改善和调整方案，并形成《会议纪要》。

3.营运部每季度参加区域公司召开的经营分析会议。

营运经理分管副总《月度经营分析报告》《节日经营分析表》《会议纪要》《2011版商管制度》3 调整规划1调整规划的制定和实施1. 根据店铺的业绩评估分析制定品牌调整方案并上报审批；2.负责制定市调规划并实施执行，定期进行商源品牌的整理、筛选和汇总，定期上报、发布商源储备信息；3.负责自主引进品牌的商务条件洽谈及合同签订，及时上报商家洽谈信息，上报合同审批流程；4. 负责跟进区域招商部签订的重要客户租赁意向书后期的合同签订及上报合同审批流程；5. 根据多种经营规划进行品牌洽谈及上报审批流程.1.招商调整规划的内容：1）调整的依据（主要经营数据分析）；2）调整的总体思路和目标；3）调整的具体方案（商户、品牌、调整时间、合作条件等）；4）责任人和考核方式。

2.年度调整规划应分解到月度工作计划中。

营运经理分管副总《年度招商调整规划》《2011版商管制度》项目工作要点工作标准管理控制责任人工作记录支持文件2调整规划的评估和修正1.新开广场开业后半年，由区域招商部和营运部牵头组织营运部进行复盘总结和招商调整会议；2.每年11月上旬，区域营运部牵头对已开业广场进行整体经营的回顾总结，同时提出下一年调整的思路；3.每年年底，营运部对年度调整规划的实施情况进行自查和总结，上报区域营运部和招商部复核。

1.营运部的月度工作计划要对调整工作的实施和进度情况进行小结和计划。

营运经理分管副总《年度工作总结》4 基础信息管理1基础信息的上报1.文员/营运助理统计《营运信息日报表》（包括手机日报），每天11：00之前通过POS系统上报；2.专人统计《万达广场月度经营分析报告》，每月5日前上报商管总部营运中心；3.专人统计《基础档案信息表》《建筑面积统计表》《营运部组织架构图》《位置图、总平面图、各楼层平面图》《步行街业态结构统计表》，每年3月15日之前上报商管总部营运中心；4.每年春节、元旦、五一、十一、店庆活动进行经营对比分析工作，专人统计《节假日/重大活动经营业绩对比分析表》，营运经理负责编制《节假日/重大活动经营业绩对比分析报告》于节假日后一周内上报商管总部营运中心；5.营运部专人统计《商户基础信息台帐》，每月5日之前上报商管总部营运中心。

报表的基本要求——数据准确，上报及时，分析客观：1.营运人员应基本掌握报表的编制方法。

不得因文员休息或其他原因造成延误；2.营运经理应认真复核报表数据和内容的准确性，防止差错的产生；3.对于多次发生的数据差错情况。

营运部将在年底部门或人员的考核中予以扣分；4.经营对比分析由营运主管或经理完成；5.营运部每季度召开数据分析会议，通报相关的基础信息。

营运助理营运经理文员《租户人员和经营信息台帐》《广场基础档案信息表》《经营分析周报表》《月度经营分析报告》《2011版商管制度》项目工作要点工作标准管理控制责任人工作记录支持文件6.营运部专人负责进行各类营运类报表统计，按集团制度上规定时间节点之前上报商管总部营运中心。

2信息档案管理1、保密信息包括：营运基础信息、营运经营状况信息、市场调研报告、品牌资源信息等。

2、查阅营运信息和调研报告必须经总经理批准。

3、营运数据、调研报告和品牌资源信息为公司经营管理重要机密，不得随意外传，违者将予以严肃处理，情节严重的将按照集团人事制度予以辞退，给公司造成损害的将追究其法律责任。

营运部信息档案管理人员必须遵守权限及保密规定，未经公司总经理批准，任何人不得随意查阅。

文员调研报告等《2011版商管制度》5.统一经营管理统一经营管理1. 营运部负责落实统一经营管理的各项标准和要求，在经营管理方面与《统一经营管理守则》不符的，应报区域公司审核同意后方可实施；2.营运部每年对《统一经营管理守则》的内容进行修订，培训后下发执行。

同时，对涉及的具体制度进行相应的调整和完善。

1、产权式商铺的经营管理模式参照持有物业商业的统一经营管理标准。

2、营运部对产权式商铺的营运管理进行指导和支持。

营运经理《2011版商管制度》《统一经营管理守则》6.营销管理营销活动的策划和实施1.营运部根据《年度企划计划》，结合实际情况和顾客需求，与企划部一同细化方案；2.一般活动提前两周，重大活动或节假日至少提前一个月，营运部即应开始与商户进行沟通和联络，共同策划具体活动的细案；1.营运部根据经营的需要，结合广场推广活动计划，整合商户的营销促销资源，形成合力，从而将人气转化为销售；2.营运部应协助企划部的推广活动策划，及时将顾客和租户的信息反馈给企划部，营运经理项目工作要点工作标准管理控制责任人工作记录支持文件3.营运部积极配合营销活动的开展，特别是与商户的沟通、协调和现场配合；4.营运部在活动过程中，协助和做好活动品质控制和安全管理；5.营运部应在活动结束后5天内，及时将销售、客流、商户和顾客的反响等活动效果告知企划部，便于其做活动评估。

以提高策划的有效性和可行性；3.营运部收集商户促销内容信息，整理后交给企划部，企划部制作小样后，须经商户签字确认后方可对外发布；4.针对冷区的商户、调整的商户、品牌较好但经营暂时有困难的商户、新进场的商户，营运部应主动联系企划部，帮助其进行推广和宣传，以提升其业绩。

7.营运现场管理1.进场管理1.确认租赁合同签署后，督促商户按合同约定缴纳费用（首期租金、首期物业管理费、履约保证金、质量保证金、物业管理费保证金及其它相关费用）。

2.财务部凭合同及《租赁合同审批表》费用明细收取相关费用。

3.商铺交接确认，填写《商铺交接记录表》。

4.商户二次装修完成后，在正式开业前，由营运部、工程部、物管部和营运助理大厅共同进行开业前检查，并填写《商铺装修竣工验收表》；5.商户装修期间，营运部应提供相关资料（《房产证》等），督促商户办理《营业执照》、《税务登记证》等，餐饮商户应至少提前一个月办理《公共场所卫生许可证》及《食品卫生许可证》。

1.营运部在商户进场过程中起组织、协调和沟通的作用；2.招商/营运人员督促商户按合同约定缴纳费用（履约保证金、物业管理费保证金、商品质量保证金、首期租金和物业管理费及其它相关费用），原则上费用未清不得交房；3.营运部应配合商户的人员招聘、POS机安装等经营配套工作；4.开业前，营运部重点对商铺店招、橱窗、灯光、色彩、内部的装饰整体效果进行检查和评估，对不符合营运标准的问题要求商户整改；营运经理营运主管《租赁合同审批表》《商铺交接记录表》《商铺装修竣工验收表》项目工作要点工作标准管理控制责任人工作记录支持文件7.营运现场管理2.退场管理1. 营运部收到终止合同协议5个工作日内，填写《步行街商铺终止合约审批表》，办理审批手续。

2. 营运部发放《退铺许可证》，商户凭证退场。

3. 营运部、工程部、物管部、营运助理共同进行退铺验收检查、商铺交接确认，填写《商铺交接记录表》。