关于商品房开发项目房屋登记面积测量有关问题的通知

关于进一步规范处理商品房建筑面积测绘有关问题的通知（闽建房［2007］23号）各设区市房管局、建设局、规划局，厦门市国土资源与房产管理局：随着房地产市场的不断发展，商品房交易中建筑面积争议问题时有发生。

为保护商品房买卖双方的合法权益，进一步规范商品房建筑面积测绘成果异议处理工作，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《信访条例》等有关法律法规规定，现就有关问题通知如下，请各地认真遵照执行。

一、要高度重视商品房建筑面积测绘成果争议处理工作。

妥善处理商品房建筑面积测绘成果异议，对于维护房地产市场正常秩序，保障商品房买卖双方合法权益，促进构建和谐社会，都具有积极意义。

各地房地产行政主管部门对此应高度重视，要结合贯彻实施《物权法》，根据有关法律、法规规定，建立具体的建筑面积测绘成果纠纷防范、投诉受理、调查处理机制；要设立投诉电话、投诉窗口，确定具体职能机构负责投诉受理及异议处理。

二、要规范商品房预售建筑面积预算和竣工后建筑面积实测计算。

房地产开发企业在申请商品房预售许可前，应当委托具有相应资质的房产测绘单位，对拟预售的商品房预售面积进行预算。

房产测绘单位应当根据城乡规划主管部门核发的《建设工程规划许可证》及附图，按照《房产测量规范》和国家、地方相关规定对商品房建筑面积、套内建筑面积、共有分摊建筑面积进行计算，列明计入分摊计算建筑面积的共有部位，并出具分套（单元）建筑面积预算表。

房地产开发企业应当将分套（单元）建筑面积预算表等商品房建筑面积预算资料，作为商品房预售方案内容的组成部分，提交当地房地产行政主管部门办理商品房预售许可证。

商品房经规划条件核实和工程质量竣工验收后，房地产开发企业应当委托具有相应资质的房产测绘单位对商品房进行实地测绘。

房产测绘单位应当按照《房产测量规范》和国家、地方相关规定测算商品房建筑面积，列明计入分摊计算建筑面积的共有部位，并将商品房分套（单元）建筑面积测算表作为房产测绘成果的组成部分提交委托人。

天津市规划和自然资源局关于经营性建设项目测量面
积误差处理意见的通知
文章属性
•【制定机关】天津市规划和自然资源局
•【公布日期】2006.08.11
•【字号】津国土房地市〔2006〕853号
•【施行日期】2006.08.11
•【效力等级】地方规范性文件
•【时效性】失效
•【主题分类】建筑市场监管
正文
天津市规划和自然资源局关于经营性建设项目测量面积误差
处理意见的通知
津国土房地市〔2006〕853号
市房地产市场管理处、市房地产登记发证交易中心及有关单位：
经营性建设项目在办理商品房销售许可和权属登记等事项时，对测量面积与出让合同面积有误差的，按以下规定办理：
一、对于技术性面积误差的项目，即依据规划部门按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）计算确定的土地出让合同的房屋建筑面积与依据《房产测量规范》（BG/T17986.1-2000）测量计算确定的房屋建筑面积的误差，测量建筑面积超出土地出让合同约定建筑面积3%以内（含3%）的项目，按照预测量建筑面积核发商品房销售许可证，办理房屋权属登记。

二、对于非技术性面积误差及技术性面积误差超过3%的项目，通知建设单位到规划部门认定批准的总建筑面积后，土地管理部门再根据规划认定的结果和有关批准文件，按照市政府《批转市规划和国土资源局、市建委〈关于加强经营性开发
建设项目用地规划管理试行办法〉的通知》（津政发[2005]20号）的规定办理相关手续，待开发企业补齐出让金后再行受理销售许可及权属登记。

二〇〇六年八月十一日。

收房流程及收房注意事项一、注意及时接收入住通知书1.这是收房的第一步，要注意期限。

一般，开发商约定的交房时限在通知书寄出30天内，所以购房者要安排好时间。

2.接到入住通知书后，首先应判断开发商是否如期交房。

若逾期交房，则应提出处理意见，并根据开发商的答复决定是否前往收房，按通知上约定的时间前往收房。

特别提示：1.要注意收房的期限，错过收楼日期麻烦多。

2.收楼日期可提早不可推迟。

若实际交楼日期超过了合同上约定的收楼日期，可考虑向开发商按合同索赔。

3.有特殊情况不能如期到场的，可以书面形式委托亲友、律师进行，也可及时与开发商联系，商议另行约定时间，并以书面形式确认。

4.若购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关收房手续，从法律角度来说，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。

二、确定房屋是否达到交付条件1.《竣工验收备案表》――最重要《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是目前收房环节中最应该注意的文件。

该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的，它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。

《竣工验收备案表》中的项目，只要送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责。

所以《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的，购房者有权拒绝收房。

2.《住宅质量保证书》《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺，必须作为购房合同的附件，与购房合同具有同等的效力。

所以提醒收房者要仔细审查其中的具体各款，特别注意保修期限。

3.《住宅使用说明书》《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。

关于加强房地产测量及房屋面积计算管理工作的通知（建住房[1999] 72号）各省、自治区、直辖市建委（建设厅），北京市政管委，直辖市房地产管理局，新疆生产建设兵团：近年来，随着我国住宅建设与房地产业的迅速发展和房地产市场的日趋完善，房地产测量及房屋面积计算管理工作逐步得到加强，建设部和各地房地产行政主管部门根据有关法律、法规的规定，颁布了一批关于房地产测量及房屋面积计算管理工作的规章、规范和文件，有效地维护了房地产市场秩序和权利人的合法权益，促进了房地产权属登记、交易、租赁、评估、抵押、拆迁等各项工作的顺利进行。

但是，目前也存在着一些不容忽视的问题，突出表现为：有些地方在房地产测量及房屋面积计算管理工作中政出多门，有的房地产测量单位服务质量、技术质量低劣，损害了权利人的合法权益，造成了不良影响。

为了适应培育住房消费市场、大力发展住宅建设的需要，维护房地产测量及房屋面积计算管理工作的正常秩序，促进房地产业的健康发展，特通知如下：一、以房地产权属登记发证工作为核心，依法做好房地产测量及房屋面积计算管理工作房地产权属登记发证制度是《城市房地产管理法》确立的一项基本法律制度。

房屋权属证书上记载的房屋面积是法定面积，直接关系着产权人的权益。

因此，各地房地产行政主管部门要维护法律的权威性和严肃性，在发放权属证书之前，要严格接有关规范和操作规程进行房地产测量与房屋面积计算工作。

同时，要防止政出多门，对未经房地产权属登记机关授权，擅自从事涉及房屋确权的房地产测量及房屋面积计算，误导消费者的行为，要及时予以制止；对其中已经给房地产权利人造成损失的，应联合有关部门严肃查处。

二、加强房地产测量队伍的建设与管理各地要按照建设部《关于加强房产测量工作的通知》（建房〖1991〗385号）的要求，根据本地房地产市场的需求，健全和充实房地产测量队伍，配备与工作任务相适应的房地产测量机构和专业人员。

在房地产测量及房屋面积计算工作中，要加快推广计算机应用，积极开发房地产测绘软件，以提高效率，保证质量。

银川市住房和城乡建设局、银川市自然资源局关于规范银川市辖区房产测绘成果使用和管理有关工作的通知文章属性•【制定机关】银川市住房和城乡建设局•【公布日期】2022.05.09•【字号】银住建发〔2022〕103号•【施行日期】2022.05.09•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】测绘正文银川市住房和城乡建设局、银川市自然资源局关于规范银川市辖区房产测绘成果使用和管理有关工作的通知银住建发〔2022〕103号各房地产开发企业、房产测绘机构及相关单位:为进一步加强银川市房屋面积管理工作,强化对房产测绘成果质量的监督,确保测绘成果的合法性,增强房屋面积测绘工作的公正性,保护房屋交易双方合法权益,就房产测绘成果使用和管理有关事项通知如下:一、房产测绘机构信息录入1.房产测绘机构填写“银川市房地产测绘机构信息录入表”提交银川市住房和城乡建设局,同时提供营业执照、资质证书等资料(详见附件1)。

办理地址:银川市民大厅B407市场信息科咨询电话:55559602.房产测绘机构应与“宁夏互联网+智慧房产管理服务平台”系统接通,具备数据传输条件;3.符合录入条件并与“宁夏互联网+智慧房产管理服务平台”接通的房产测绘机构名录将通过银川市住房和城乡建设局官方网站等渠道发布;4.未完成信息录入及“宁夏互联网+智慧房产管理服务平台”系统接通的测绘机构提交的房产测绘成果不予接收。

二、房产测绘成果提交资料要件(一)预测成果应当提交资料:1.房产测绘成果提交申请表(原件)(附件2);2.房产预测成果原件及其相应电子文件;3.《建设工程规划许可证》及附表(复印件);4.经相关部门核准或备案的规划总图(复印件);5.共用建筑面积分摊说明;6.审查通过的建筑设计图纸(建筑平面图,复印件);7.重新办理房产测绘成果审核的,还应提供原审核的房产测绘成果及相关资料;有变更的应当提交设计变更文件、图纸、变更后的预售许可证、协议或法律文书等变更审查材料(原件);8.其他资料。

北京市房屋土地管理局关于印发《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》的通知文章属性•【制定机关】北京市房屋土地管理局•【公布日期】1998.12.11•【字号】京房地权字[1998]第1285号•【施行日期】1998.12.11•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】房地产市场监管正文北京市房屋土地管理局关于印发《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》的通知（京房地权字〔１９９８〕第１２８５号）各区县房地局、市房屋土地登记事务所、市房地产勘察测绘所、各房地产开发公司：为保护消费者的合法权益，规范商品房销售行为，根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，结合本市实际情况，制定《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》，现就试行中的有关问题通知如下：一、本通知下发前已在市房地产勘察测绘所、各区县局房地测绘部门进行测绘的商品房，仍按《关于我市销售商品房有关测绘口径的通知》进行面积计算。

二、自本通知下发之日起，各房地产开发企业在申办商品房预售许可证时，即应按本规定提交房屋公用建筑面积和公用建筑部位的书面材料。

已领取商品房预售许可证，并已办理商品房预售预购登记的，可不再办理公用建筑面积分摊的变更手续。

本通知下发以后，凡办理预售契约登记的各开发企业，须按本规定，在商品房预售契约中注明套内建筑面积（即独自使用建筑面积）、分摊的公用建筑面积和公用建筑部位。

三、房地权属管理部门、测绘部门进行商品房产权登记、测绘，应遵循本暂行规定。

附：《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》一九九八年十二月十一日北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定一、根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行），结合本市实际情况，制定本暂行规定。

二、商品房建筑面积应按国家现行的《建筑面积计算规则》（附件一）进行计算。

三、商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积为套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。

关于“《房屋登记中有关房产测绘若干问题的指导意见》”的修改意见（2010年6月23日）（1）机构组织与人员设置从事省辖市以上房产测绘须取得房产测量乙级以上资质，从事县（县市）房产测绘原则上须取得房产测量丙级以上资质，丁级资质可承担房产预测绘工作。

意见：各地根据其实际情况，省辖市的房产测绘工作原则上最低可由具有丙级测绘资质的测绘公司进行测绘，县（县市）级房产测绘原则上须取得房产测量丁级以上资质。

（2）房屋设计单位有关幢共有面积设计用途的说明；意见：该说明应由图纸设计单位提供，开发企业签章确认。

（3）净空部分面积超过5平方时。

意见：不应按面积界定，建议采用尺寸界定而非面积界限便于操作。

如住宅室内楼梯上下行之间间隔大于0.20米，商业、办公、生产厂房等的楼梯间隔大于0.40米时，梯间的间隔部分不计算面积。

（图1）（4）在预售房屋面积计算时还没有设计数据时，幕墙框架突出主体结构距离一律按50毫米计算，竣工后计算面积可按实测或原数据计算。

意见：计算时应一律按图纸设计尺寸计算面积，缺少尺寸的，应由设计院补充所缺少的尺寸，而不应该统一定为50毫米，否则会产生很多若干问题；（5）位于阳台结构内的花池、空调机位等，应计算建筑面积。

意见1：若空调机位、花池与阳台之间有护栏分割开，上述部位不应该计入阳台面积内；反之，应计入阳台面积内。

意见2：主体结构以内若与阳台不相通，没有使用价值应不应计算面积。

如上所述，相同位置的如前室、凹廊等计算是否同花园。

另文中多次提到主体结构，请明确定义“主体结构”。

意见3：若空调机位与阳台的位置关系如下图，其对应的面积具体应如何计算？（图2）（图3）（图4）（6）计算一半建筑面积的范围：当上下层阳台水平投影布重叠时，重叠部分的一半计算建筑面积。

意见：上述的上方顶盖无法完全遮盖下方阳台围护的阳台，不应计算该阳台面积。

（7）底层为架空层的房屋，架空层内的共有建筑：意见：楼梯间、电梯间或核心筒等部分，不应计入架空层建筑面积，而应将其作为共用部位，由相应的功能区分摊，且架空层的共有建筑面积不分摊与物权法不符；（8）室外楼梯，均将其中空部分计入梯间面积：意见：在计算时，应该将中空部位扣除。

关于规范房产测绘成果有关内容填写及变更的通知（京建权〔2006〕各区县建委、房管局、市房屋权属登记中事务中心、各房产测绘单位：为保证北京市房地产交易权属系统的正常运行，保证房屋物理数据的一致性及准确性，现将规范房产测绘成果中坐落等内容的填写及变更规定如下：••••一、进行期房房屋测绘（以下简称预测）和现房房屋测绘（以下简称实测）时应至少按一个建筑楼幢（指独立的,具有相同共有共用部位且地下基础与地上建筑为一个结构整体的,幢与幢之间以通道或公共空间相连的除外）单位进行测量，并出具《房屋测绘技术报告书》。

••••测绘单位出具的《房屋测绘技术报告书》须保证分摊原则一致，并按下列规定填写有关内容：••••（一）房屋建筑面积总表（表一）中坐落、楼号（幢号）的填写规定••••1.预测••••项目名称根据地名办批复或规划许可证进行填写；坐落应与国有土地使用证一致；楼号（幢号）应与建设工程规划许可证一致，如建设工程规划许可证没有详细楼号，可由测绘单位参照《房产测量规范》中关于幢号的编立规定编制楼号（幢号）。

•••••2.实测••••房屋实测时坐落、楼号（幢号）应与公安部门批准一致，公安部门未批准楼号（幢号）的，楼号（幢号）参照《房产测量规范》中关于幢号编立的规定编制楼号（幢号）。

项目名称根据地名办批复进行填写。

••••坐落在两个以上街道或有两个以上门牌号时，应全部填写。

••••已取得预售许可证的商品房项目，在实测时应在《房屋测绘技术报告书》房屋建筑面积总表（表一）备注中记录原预测报告中的坐落、楼号和项目名称等信息。

••••（二）部位及房号的填写规定：••••实、预测《房屋测绘技术报告书》中部位及房号应根据开发企业提供的房间号码编排表进行填写，以“层”为单位进行测量按销售楼层(实际楼层）的形式进行填写••••二、已备案的房屋预测成果变更规定••••（一）可以变更的情形⒈经规划部门批准同意，调整面积、楼层层数及住宅户型的；⒉因测绘单位计算或填写失误，重新修改数据的；••••3.在分摊原则不变且不影响本楼栋内其他部位分摊面积的前提下，同一楼层商业、办公单元进行拆分或合并的；⒋预购人、抵押权人和限制机关已同意修改其预售、抵押或被限制房屋进行拆分、合并的；⒌经辖区公安机关批准，变更坐落、楼号的；⒍该楼幢内预购人同意房号、楼层变更，并签订补充协议变更房号、楼层的。

北京市建设委员会关于商品房开发项目房屋登记面积测量有关问题的通知（京建权〔2008〕545号）各区县建委（房管局）、经济技术开发区国土房管局、市房屋权属登记事务中心、市房地产勘察测绘所、各房产测绘单位：为保障购房人的合法权益，规范房屋面积测量和房屋登记行为，妥善解决商品房开发项目分期建设产生的遗留问题，现将已竣工验收商品房楼栋房屋面积测量、房屋登记的有关事项通知如下：一、申请初始登记的楼栋已竣工验收，其楼外分摊部位（独幢或在其他楼栋中）已建成并符合建设工程规划许可、参与分摊的楼栋未竣工，在计算分摊系数、测算成套商品房面积时，可以使用未竣工房屋的预测面积数据。

二、房地产开发企业使用未竣工的预测面积数据计算分摊系数、测算成套商品房面积的，应将有关情况如实书面告知每个购房人并自房屋面积实测工作开始至初始登记前在售楼处和已竣工楼栋内予以公示。

公示内容包括：未竣工的分摊部位、使用未竣工分摊部位或楼栋的预测面积数据、全部房屋实测后面积差异的房价款结算办法、实测面积与登记面积有差异的应申请面积变更登记、公示起始日期等内容。

房地产开发企业应将公示内容及张贴公示的现场照片分别交房屋测绘成果备案部门办理房屋面积测绘技术成果报告备案、房屋登记部门进行初始登记。

三、办理转移登记时，申请人应提供房地产开发企业与购房人签订确认公示内容的补充协议或购房人出具认可公示内容的书面文件。

登记部门应在房屋登记簿记载或档案中注明登记面积为暂测面积，最终面积以实测面积为准；房屋所有权证附记中应注记登记面积与实测面积不符的，以实测面积为准并应申请变更登记。

四、房屋全部竣工后，房地产开发企业应及时委托测绘单位进行面积实测，并将经备案的房屋面积测绘技术成果报告提交房屋登记部门。

实测面积与购房人登记面积的误差在0．01平方米内的，可不再进行面积变更登记；误差超过0．01平方米的，登记部门应在登记簿或档案中记载实测面积，房地产开发企业应及时通知购房人申请面积变更登记。