关于农村宅基地的若干思考

关于规范我省农村宅基地管理的思考　

杨清泉　

（沂水县国土资源局诸葛所　山东・临沂２７６４００）　

摘要随着农村生活水平的不断提高，农村宅基地使用和管理问题，成为了我省一些市县国土资源管理工作中的热　

点、难点问题。搞好农村宅基地管理，对节约集体用地和保护耕地，推动城乡和谐建设，为广大农村群众营造良好的社　

会环境和生活环境具有重要意义。　

关键词农村宅基地管理　问题建议　

中图分类号：Ｆ３２１．２　文献标识码：Ａ　

ｌ农村宅基地的现状及存在问题　（１）农村村庄宅基地布局混乱。长期以来，由于缺乏住房　建设规划弓１导，绝大多数村庄建房选址随意性大，村民建房选　

址、座向可根据所谓的“风水”及自己的喜好，在自认的祖宗地、　自留地等土地上，乱圈乱占、乱搭乱建，房屋座落不致，高矮不　

一，杂乱无序，影响村容村貌。　（２）村庄外延扩张，中心空置。～方面是近年来，很多农　民选择在自家的承包地或交通便利的公路两侧占用耕地建房，　

使得村庄外扩；另一方面，农民在建新房的同时，并没有拆除　老房子。此外，由于一些五保户、困难户等遗弃在村中的破房　因无人居住，使得村庄成为破旧的“空心村”。　

（３）农村“一户一宅”制度难以落实，存在超标建房现象。　由于历史遗留问题和农民思想观念的原因，很长一段时间以　来，农村建房乱占、多占现象严重。政策规定农村每户宅基地　

面积不得超过１７５平方米，但实际情况是超出规定面积拥有　宅基地的农户大有人在，“一户多宅”、“一户多基”现象普遍存　

在，大多也没有得到相应的处罚。　（４）私买私卖现象严重。农村居民对农村宅基地所有权　普遍存在认识偏差，认为宅基地可以祖祖辈辈继承下来，是私　有财产，可以自由支配、买卖，加剧了土地权属混乱和产权纠　

纷，增加农村集体土地管理难度。　（５）农村宅基地违法案件屡屡发生，案件查处、执行难。近　年来，强占土地、强建房子、破坏耕地、私自买卖土地等违法案　

件在我省一些市县农村都不同程度地存在。有关土地执法部　门虽然投入大量的人力物力，采取强制措施对违法用地等各　种行为进行了查处，也取得了一些成绩，但在总体上，受人员、　

农村宅基地、房屋买卖纠纷的立法思考及司法对策 (转载

提要：农村宅基地、房屋买卖纠纷是目前司法实践中的难题。本文梳理了农村宅基地、房屋买卖相关立法状况，并针对实践中的若干问题进行了思考，提出了宅基地使用权连同房屋所有权转移应符合一定条件，是否办理登记、主体条件、“一户一宅”标准并不影响此类买卖合同的有效性。

一、农村宅基地、房屋买卖相关立法状况

(一国家立法

1、宪法

《宪法》第十条第四款规定：“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”该条确立了宅基地所有权严格禁止买卖，宅基地使用权转让需依照法律规定的原则。

2、法律

《土地管理法》作为现行调整土地管理方面的专项法律，第

八条确立了包括宅基地所有权在内的各种类型土地的所有权，规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”该法第六十二条对村民建房用地(宅基地作了规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积，不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”“农村村民建住宅，应当符合乡(镇土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。”“农村村民住宅用地，经乡(镇人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”该法第六十三条对涉及宅基地使用权在内的集体土地使用权的流转作了规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”

关于宅基地能否抵押，我国《担保法》第三十七条规定：“下列财产不得抵押：……(二耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第(五项、第三十

第３７卷第１期・学术　Ｖ０１．３７　Ｎｏ．１　湖南农机　ＨＵＮＡＮ　ＡＧＲＩＣＵＬＴＵＲＡＬ　ＭＡＣＨＩＮＥＲＹ　２０１０年０１月　ＮＯＶ．２０１０　

关于我国农村闲置宅基地的思考与建议　

王露露　，文嫂　工路路，义　

（华中师范大学经济学院，湖北武汉４３００７９）　

摘要：宅基地是农民生存之本，优化其利用也是协调城乡用地矛盾，促进城乡进程一体化的重要举措。通过　

对农村宅基地的利用状况及对城乡建设用地的影响的分析，提出相应的政策建议，对构建和谐社会有重大意义。　

关键词：闲置宅基地；城市用地；宅基地流转　

中图分类号：ＴＵ２４１．４　文献标识码：Ａ　文章编号：１００７．８３２０（２０１０）０１．００３６・０３　

Ｔｈｏｕｇｈｔｓ　ａｎｄ　Ｓｕｇｇｅｓｔｉｏｎｓ　ｔｏ　Ｃｈｉｎａ’Ｓ　ｒｕｒａｌ　ｈｏｍｅｓｔｅａｄ　ｉｄｌｅ　

ＷＡＮＧ　Ｌｕ－ｌｕ￣，ｌｌＥＮＭａｎ　

（Ｓｃｈｏｏｌ　ｏｆＥｃｏｎｏｍｉｃｓ，Ｃｅｎｔｒａｌ　Ｃｈｉｎａ　Ｎｏｒｍａｌ　Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ，Ｗｕｈａｎ，Ｈｕｂｅｉ　４３００７９，Ｃｈｉｎａ）　

Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｒｕｒａｌ　ｒｅｓｉｄｅｎｔｉａｌ　ｉｓ　ｔｈｅ　ｂａｓｉｃ　ｏｆｆａｒｍｅｒｓ’ｓｍｗｉｖａ１．Ｏｐｔｉｍｉｚｉｎｇ　ｉｔｓ　ｕＳｅ　ｍａｔｔｅｒｓ　ａ　ｌｏｔ　ｔｏ　ｃｏｏｒｄｉｎａｔｅ　ｕｒｂａｎ　ａｎｄ　

ｒｕｒａｌ　ｌａｎｄ—ｕｓｅ　ｃｏｎｔｒａｄｉｃｔｉｏｎ　ａｎｄ　ｐｒｏｍｏｔｅ　ｔｈｅ　ｐｒｏｃｅｓｓ　ｏｆ　ｕｒｂａｎ　ａｎｄ　ｒｕｒａｌ　ｉｎｔｅｇｒａｔｉｏｎ．Ｂｙ　ａｎａｌｙｓｉｎｇ　ｔｈｅ　ｓｉｔｕａｔｉｏｎ　ｏｆ　ｔｈｅ　ｕｓｅ　

ｏｆｒｕｒａｌ　ｒｅｓｉｄｅｎｔｉａｌ　ｉｎ　ｔｈｅ　ｃｏｕｎｔｒｙｓｉｄｅ　ａｎｄ　ｔｈｅ　ｉｎｆｌｕｅｎｃｅ　ｔｏ　ｕｒｂａｎ　ｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎ　ｌａｎｄ，ｗｅ　ｐｕｔ　ｆｏｒｗａｒｄ　ｔｈｅ　ｃｏｒｒｅｓｐｏｎｄｉｎｇ　ｐｏｌ－　

关于农村宅基地的建议和意见

农村宅基地是农村居民用于建造住宅的土地，是农村居民生活的重要基础。以下是一些关于农村宅基地的建议和意见：

1. 合理规划：地方政府应该制定宅基地规划，确保每个农户都能拥有足够且合适的宅基地。规划应该充分考虑农村发展的需要，避免浪费土地和破坏环境。

2. 完善宅基地分配制度：确保公平、公正、合理地分配宅基地，防止出现权贵占用过量宅基地的现象。建立合理的宅基地流转制度，让宅基地能够有序流转，提高土地利用效率。

3. 加强宅基地管理：地方政府应加强对宅基地的管理，防止非法占用、乱搭乱建等现象。建立宅基地使用证制度，明确宅基地的权属关系，保障农户的合法权益。

4. 推动宅基地节约利用：鼓励农户在建造住宅时节约用地，提高土地利用效率。例如，可以采用多层住宅、共享院落等方式，减少土地占用。

5. 强化宅基地环保意识：在宅基地规划、建设和使用过程中，应注重环保，防止对环境造成不良影响。例如，可以推广绿色建筑、生态农业等技术，减少对环境的负担。

6. 提高农户法律意识：加强宅基地相关法律法规的宣传教育，提高农户的法律意识，让农户了解自己的权利和义务，自觉遵守相关规定。 7. 完善宅基地退出机制：对于不再需要宅基地的农户，应建立完善的退出机制，避免宅基地闲置浪费。同时，为退出宅基地的农户提供合理的补偿和安置措施。

8. 鼓励社会资本参与：引导社会资本进入农村宅基地市场，推动农村经济发展。例如，可以吸引企业投资农村旅游、农业等产业，增加农民收入。

9. 因地制宜：不同地区的农村发展情况不同，应根据当地实际情况制定相应的宅基地政策。例如，在人口稠密的地区，可以适当限制宅基地的分配数量和面积；在人口稀疏的地区，可以适当增加宅基地的供给。

10. 强化政府监管：政府应加强对农村宅基地市场的监管，防止出现违规操作、权钱交易等现象。同时，对于违规行为应依法严肃处理，维护市场秩序和公平竞争。

总之，农村宅基地问题涉及面广、复杂性强，需要多方面的努力和协作才能解决。政府、农户、社会各界应共同努力，推动农村宅基地的合理利用和可持续发展。