建设用地

第一章1、建设用地：是指通过工程措施和资源开发，为人类的生产、生活等方面和物质建设所提供的土地。

它利用的是土地的承载力、操作场地和建筑空间及其地下资源，是把土地作为生产基地、生活场所，而不是以取得生物产品为主要目的的用地。

如城镇、村庄、工矿、交通、水利、公用设施及军事、旅游等各项用地。

2、建设用地的特性：1．建设用地的扩展性2．建设用地的非生态利用性3．建设用地的可逆性差4．建设用地的土地利用价值高5．建设用地的区域选择性强6．建设用地的空间利用性7．建设用地的再生性。

3、建设用地的分类：1. 按建设用土地的利用性质分为农业建设用地与非农业建设用地2. 按建设用地的权属关系分为国家建设用地与乡（镇）村建设用地 3. 按建设项目规模分为大型、中型和小型项目建设用地 4. 按建设用地的用途分为工业、民用和军事建设用地5. 按使用的期限分为永久性和临时性建设用地6. 按建设用地的状况分为新增建设用地和存量建设用地。

4、建设用地的取得方式：（一）征收集体土地（二）划拨国有土地使用权（三）出让国有土地使用权（四）国有土地使用权租赁（五）国有土地使用权作价出资（入股）（六）国有土地使用权转让（七）集体土地使用权的转移第二章1、建设用地计划体系：（一）按时间序列分为长期计划、中期计划和年度计划（二）按管理序列分为建设用地国家计划和地方计划（三）按调节控制程度序列分为指令性计划和指导性计划（四）按建设类别分为国家建设用地计划、乡镇集体建设用地计划和农村个人建房用地计划。

2、建设项目用地定额管理：以科学技术为依据，依靠行政权力，采用行政命令对建设项目用地实行定额指标控制的方法。

3、建设项目用地指标：是在综合考虑国家经济发展状况、土地资源状况、当前社会经济活动采用的先进技术和工艺平均水平等情况下，对建设项目用地规模作出的定性和定量的规定，是衡量建设项目用地是否科学、合理和集约的综合指标，是核定、审批建设项目用地和进行工程勘察、设计、咨询的重要依据。

4、建设用地定额指标的分类：1．建设用地指令性定额指标：指令性用地定额指标具有强制性和法律权威性，具有不可退让性，指令性用地定额指标分高限指标和低限指标。

（1）高限指标主要是对建设项目的总用地数量实行严格约束，是不允许突破的用地指标。

（2）低限指标主要用于建设项目内部各单项工程的布局时，对用地方式进行约束，它规定最小数值，使用地只能增加，不能减少，具有规范性的特点，故又称为规范性定额指标。

2．建设用地指导性定额指标：指导性定额指标不具有强制性，可根据建设项目的具体情况参照执行。

指导性定额指标可分为参考性定额指标和建议性定额指标。

5、建设项目用地定额指标管理的方法：（1）有用地定额指标的用地项目（2）无定额指标，有同类工厂用地对照的用地项目（3）无定额指标，又无同类工厂用地对照的用地项目第三章1、土地用途管制：是指国家为保证土地资源的合理利用，经济、社会和环境的协调发展，通过编制土地利用规划，划定土地用途区、确定土地使用限制条件，并要求土地的所有者、使用者必须严格执行国家确定的土地利用的制度。

2、土地用途管制的基本要素：（1）土地用途管制的主体是国家，其表现形式是政府。

（2）土地用途管制的客体是已确定用途、数量、质量和位置的土地。

（3）土地用途管制的目标是严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护，确保耕地总量不减少。

（4）土地用途管制的手段是编制土地利用总体规划，确定土地用途，划分土地利用区，实行分区管制。

3、土地用途管制的内容：1、现状管制2、规划管理3、行政审批管制4、开发行为管制4、土地用途管制中分区管制的内容：土地用途分区管制从大的方面主要包括农业用地区管制、建设用地区管制和未利用土地区管制。

（一）农业用地区管制农用地的管制应包括农用地转为建设用地的管制和农地农用的管制两个方面。

农地区分为耕地区和农用非耕地区。

1．耕地区的管制：耕地区包括基本农田和一般农田两部分。

基本农田，是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。

基本农田主要管制内容：①任何单位和个人不得擅自改变或占用基本农田保护区。

②国家重点建设项目选址无法避开保护区的，应取得基本农田占用许可，批准占用的，经规划修订后按占用建设规划区的耕地管制。

③设立开发区不得占用基本农田保护区。

④禁止在保护区内建窑、建房、建坟或擅自挖沙、采石、采矿、取土、堆放固体废弃物。

⑤从事农业生产应当保护培肥地力，鼓励施用有机肥料。

⑥不得占用基本农田发展林果业及畜牧业。

⑦保护区内耕地承包经营权变更时，对耕地等级进行评定。

⑧保护农田生态环境等。

一般农田是指包括规划确定为农业使用的耕地后备资源和其他零星耕地，坡度大于25度。

但未列人生态退耕范围的耕地，泄洪区内的耕地和其他劣质耕地。

一般农田主要管制内容：①一般农田耕地禁止被建设占用，确需占用的，批准转用后修改规划，调整分区，再视为占用建设规划区内的耕地管制。

②确需占用一般农田中非耕地的，修改规划后视为占用非耕地办理许可。

③鼓励耕地后备资源和其他零星非耕地转为宜农耕地。

④保留现状用途的地类不得扩大面积，需撤并的村庄不得翻建。

⑤除生态保护需要外，限制占用本区的耕地发展园林牧业，严禁用于发展水产养殖业和建窑、建房、建坟及堆放固体废弃物。

⑥鼓励实施土地整理，通过对田水路林综合整治，搞好土地建设，提高土地质量，改造中低产田等。

2．农用非耕地区的管制：农用非耕地区的土地主要用于园林生产和生态环境保护、畜牧业生产及各自必要的服务设施建设。

管制内容主要：①各类土地不得擅自改变用途，农业内部结构调整应符合规划。

②划人本区的耕地转用应与本区外的非耕地转为耕地建立对应置换关系，否则不得改变耕地用途。

③严禁非农建设占用名、特、优、新种植园地和水土保持林、防风固沙林等防护林用地及优良草场，限制占用一般园林牧用地。

④鼓励通过水土综合整治，治理水土流失、荒漠化、盐渍化，扩大园林牧业用地面积。

5、实施土地用途管制的保证：1．分类确立土地用途是土地用途管制的基础。

2．土地利用总体规划是政府管制土地用途的依据。

3．农用地转用审批是实现土地用途管制的关键。

4．土地用途登记是土地用途管制的关键。

5．法律责任是土地用途管制的强有力的后盾6、农用地转用即农用地转为建设用地的简称，是指将耕地、林地、草地等直接用于农业生产的土地转变为用于建造建筑物、构筑物的土地即建设用地的行为。

7、农用地转用应符合的条件：1．符合土地利用总体规划2．符合土地利用年度计划3．符合建设用地供应政策8、农用地转用的批准年限：1．国务院的批准权限①国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的。

②省、自治区、直辖市人民政府批准可行性研究报告的基础设施项目占用城市建设用地区外的土地，涉及农用地转为建设用地的。

③省、自治区、直辖市人民政府所在地，城区人口100万以上其他城市及国务院指定的其他城市城市扩展用地。

④涉及基本农田的。

根据《基本农田保护条例》第15条规定，基本农田保护区经依法划定后，任何单位和个人不得改变和占用。

国家能源、交通、水利、军事设施等重点建设项目选址确实无法避开，需要占用基本农田，涉及农用地转用或征用征土地的，须经国务院批准。

2．省级人民政府的批准权限（1）除报国务院审批之外的其他城市的市区扩展占用农用地的。

（2）县和县级市所在的城镇及其他建制镇建设扩展占用农用地的。

（3）地、市以下政府批准可行性研究报告的建设项目需要占用农用地的。

3．省级人民政府授权设区的市、自治州的批准权限（1）土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地区内，为实施村镇规划而需要农用地转用的。

（2）已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地安排可由市、县人民政府批准。

9、耕地占补平衡中补充耕地数量质量按等级折算：补充耕地数量、质量实行等级折算，是按照农业综合生产能力不降低的原则，利用农用地分等定级成果和方法，将补充耕地数量、质量与被占用耕地等级挂钩并进行折算，实现耕地占补数量和质量平衡。

根据我国生态环境建设的需要，受后备耕地资源不足的制约，不宜倡导增加补充耕地数量抵顶质量；为确保土地利用总体规划确定的耕地保有量不减少，在现阶段，不允许以补充高质量耕地为由减少补充耕地数量。

开展补充耕地数量、质量实行按等级折算应立足于“占一补一”，提高补充耕地等级；受自然条件等因素影响，补充耕地等级无法达到被占用耕地等级的，须按等级折算增加补充耕地面积。

10、耕地占补平衡考核的主要内容：1．补充耕地的土地开发整理项目，应当符合土地利用总体规划和土地开发整理专项规划，实现数量、质量和生态保护相统一。

2．通过实施土地开发整理项目补充的耕地数量，不得少于挂钩的建设用地项目所占用的耕地数量。

3．实施补充耕地的土地开发整理项目，应当达到设计确定的有关道路、渠系、林网和耕作层厚度及坡度等技术标准，并按有关规定验收合格。

4．补充耕地资金落实到位。

第四章1、土地征收和征用：土地征收是指国家为了社会公共利益的需要，依据法律规定的程序和批准权限，并依法给予农村集体经济组织及农民补偿后，将农民集体所有土地变为国有土地的行为。

土地征用则是指国家依据公共利益的需要强制取得民事主体土地使用权的行为。

2、土地征收的审批权限：1．必须经过国务院批准方可征收的土地：（1）基本农田（2）基本农田以外的耕地超过35公顷的。

（3）其他土地超过70公顷的2．由省级人民政府批准征收的土地除了由国务院审批征收的土地以外，其他征收土地的，都由省、自治区、直辖市人民政府批准。

省级人民政府批准征收土地的，必须同时报国务院备案。

第五章1、建设用地按其权属关系分为：国有建设用地和乡村集体建设用地两大类。

2、国有建设用地是指属于国家所有即全民所有的用于建造建筑物、构筑物的土地。

3、国有建设用地的范围包括: ①现有的属于国家所有的建设用地。

包括城市市区内土地、城市规划区外现有铁路、公路、机场、水利设施、军事设施、工矿企业使用的国有土地；国有农场内的建设用地等。

②依法征收的原属于农民集体所有的建设用地、未利用土地和办理了农用地转用和征收的原农民集体所有的农用地。

③依法办理农用地转用的国有农用地。

④依法批准使用的国有未利用土地。

4、临时使用土地，简称为临时用地，是指因建设项目建设施工和地质勘察需要临时使用，在施工或者勘查完毕后不再需要使用的国有土地或者农民集体所有的土地，不包括因临时使用建筑物或其他设施而使用的土地。

5、临时用地的特点：1．不改变原有土地的使用性质。

2．临时用地不改变土地权属性质3．临时用地使用的是城市内的空闲地、农用地和未利用土地6、临时使用土地的条件和要求：1．临时用地必须由县以上人民政府土地行政主管部门批准2．临时用地必须签订临时使用土地合同3．必须给土地所有者或原土地使用者予以补偿4．按合同约定用途使用，不得修建永久性建筑物5．临时使用土地的期限一般不超过两年6．临时使用期满，应恢复土地原貌7、国有建设用地供应的基本条件：①符合土地利用总体规划和城市规划。