房地产估价师《案例与分析》:假设开发法的操作
步骤
2015年房地产估价师《案例与分析》:假设开发法的操作步骤
假设开发法的操作步骤
运用假设开发法估价一般分为下列6个步骤进行：①调查待开发房地产的基本情况;②选择最佳的开发利用方式;③估计开发经营
期;④预测开发完成后的房地产价值;⑤测算开发成本、管理费用、
投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房
地产应负担的税费;⑥进行具体计算，求出待开发房地产的价值。
下面以评估政府出让地块的价格为例，说明如何调查待开发房地产的基本情况和选择最佳的开发利用方式，其他步骤的内容将在后
面分节论述。
在中国现行情况下，政府开展国有土地使用权有偿出让的地块，主要是待开发土地。政府出让土地使用权的方式有拍卖、招标、挂
牌和协议四种。无论是哪种出让方式，对于这类待开发土地，政府
都需要估价，以确定出让底价或做到心中有数;有意购买者也需要估价，以确定购买时的报价或者作为与政府讨价还价的依据。
这类待开发土地的使用年限、城市规划设计条件(如用途、建筑
高度、容积率)等，通常政府在事先已确定。购地者如果获得该类土地，只能在政府的这些限制之内开发利用。因此，政府的这些限制，也是评估这类待开发土地的价格时必须遵守的前提条件。
调查该类待开发土地的基本情况主要包括下列4个方面：
(1)弄清土地的位置。包括3个层次：①土地所在城市的性质;②土地所在城市内的区域的性质;③具体的坐落状况。弄清这些，主要
是为选择最佳的土地用途服务。例如：位于上海浦东新区的一块待
开发土地需要估价，弄清该块土地的位置，就需要弄清上海的性质、地位，需要弄清浦东新区的'性质、地位，包括它与上海市区的关系
以及政府对该区的政策和规划建设设想等，此外还需要弄清这块土
地在顶区内的具体坐落状况，如周围环境、进出交通便利与否等。
(2)弄清土地的面积大小、形状、平整程度、基础设施通达程度、地质和水文状况等。弄清这些，主要是为测算开发成本、费用等服务。
(3)弄清城市规划设计条件。包括弄清规定的用途、建筑高度、
容积率等。弄清这些，主要是为确定最佳的开发利用方式服务。
(4)弄清将拥有的土地权利。包括弄清权利性质(目前均为使用权)、使用年限、可否续期，以及对转让、出租、抵押等的有关规定等。弄清这些，主要是为预测未来开发完成后的房地产价值、租金
等服务。
选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定。这些内容的确定都要在城市规划许可的范围内选取，也就是说在这个许
可范围内的最佳。在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要选
择最佳的用途。最佳用途的选择，要考虑土地位置的可接受性及这
种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势，或者说，要分析当地
市场的接受能力，究竟市场在项目建成后最需要什么类型的房地产。例如，某块土地城市规划规定的用途可为宾馆，可为公寓，可为写
字楼，但在实际估价时究竟应选择哪种用途?这首先要调查该块土地
所在城市和区域的宾馆、公寓、写字楼的供求关系及其走向。如果
对宾馆、写字楼的需求开始趋于饱和，表现为客房入住率、写字楼
出租率呈下降趋势，但希望能租到或买到公寓住房的人逐渐增加，
而近年能提供的数量又较少时，则可以选择该块土地的用途为兴建
公寓。
估价步骤
1、调查待开发房地产的基本情况;
2、选择最佳的开发利用方式;
3、估计开发建设期;
4、预测开发完成后的房地产价值;
5、估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、投资者购买待开发房地产应负担的税费。
