三亚旅游地产及度假酒店案例分析

三亚湾红树林度假酒店项目类型：酒店建筑综合体总建筑面积：68万平米开发商：三亚红树林旅游文化地产开发有限公司投资商：今典集团建筑设计单位：美国5+design设计公司北京中建恒基工程建设有限公司水上乐园设计单位：美国白水公园项目简介：三亚湾红树林度假酒店，是今典集团顺应中国休闲度假产业发展大势，集合自身在“地产、酒店运营、电影、艺术”多领域经营的资源优势，打造出的创新型度假产品，是今典集团由“住宅开发”向“度假地产”转型之后,面向全国旅游度假城市发散复制的标准化产品模式。

三亚湾红树林度假酒店位于享有“椰梦长廊”美誉的海南三亚湾、紧邻由机场进入三亚市区的必经之路——凤凰路，距离凤凰国际机场6.4公里，在未来三亚新的行政中心区附近，距离海滨大约2公里。

酒店占地面积约400亩，总建筑面积68万平方米。

三亚湾红树林度假酒店在规划上区别于传统常规酒店，适应新型度假生活需求，集合了拉斯维加斯、迪拜等世界度假胜地酒店的成功元素，以“威尼斯人”、“云顶”、“米高梅”、“贝欧齐拉”等世界级“目的地酒店”为标准，是中国推出的第一座巨无霸式五星级酒店，也是中国第一座全生活概念度假酒店，是融度假、水上休闲、巅峰娱乐、全球美食购物体验、商务、超级会议会展等功能于一体的综合体建筑集群。

项目特点：巨无霸式五星级度假酒店它的硬件配置远远超越五星级标准：5000多间客房相当于12座五星级酒店，2座澳门威尼斯人酒店；综合厅可容纳4000-6000人同时会议与用餐；近千米长人工运河，1.2公里长东南亚风情河畔商街；汇聚500余间店铺食肆的世界美食港；世界顶级“迪拜水上乐园”原版再现；迷幻海底餐厅；5万平米国际电影节主题会展中心；承载嘎纳梦想的国际电影节标准颁奖影厅；1200座的露天演出广场，结婚礼堂。

中国首座“股权”式五星级酒店每间客房均拥有独立产权证。

免费居住权。

每年30天免费居住，可住三亚湾、亚龙湾、海棠湾（七星级）、清水湾、北京、青岛、无锡等所有红树林系列酒店，既可住标准间，也可住总统套。

产权式酒店和分时度假酒店模式研究第一部分分时度假酒店1.概述分时度假(TIMESHARE)就是把酒店或度假村的一间客房或一套旅游公寓，将其使用权分成若干个周次，按10至40年甚至更长的期限，以会员制的方式一次性出售给客户，会员获得每年到酒店或度假村住宿7天的一种休闲度假方式。

并且通过交换服务系统会员把自己的客房使用权与其他会员异地客房使用权进行交换，以此实现低成本的到各地旅游度假的目的。

也可委托酒店管理公司提供专业服务。

分时度假概念具有两重含义：一个是分时使用权，一个是度假时段的交换。

投资人购买的是分割物业未来若干时间的使用权而非产权。

2.国外分时度假的经营模式目前国际上分时度假酒店的经营模式如下：开发商——小业主：签署客房使用权分时度假合同；开发商——酒店管理公司：签署酒店管理协议；酒店管理公司——物业管理公司：签署物业管理合同；酒店管理公司——分时度假公司：签署分时度假系统使用合同；开发商——物业管理公司：签署物业管理委托合同；小业主——物业管理公司：签署委托经营及服务合同；“酒店管理公司”可由开发商自己组建成立，自营；亦可聘请知名酒店管理公司经营，若聘请国际酒店管理公司，其最重要原则不直接面对小业主签署任何协议，作出任何回报承诺保证；也可以直接由物业管理公司全权负责日常的管理运营，物业公司只是不负责具体的营销活动，这样可以省去酒店管理公司部分。

酒店管理公司的合作模式：品牌授权管理（但在国内由于相关法规缺失和市场不规范，此种管理模式不存在。

）收费方式：技术服务费、基本管理费、奖励管理费等因品牌、管理公司、项目不同，均有所差异。

3.法律规定：1994年欧盟《欧盟分时度假合同指令》、美国《佛罗里达州2004年法令集》第721章、以及德国2002年《民法典》第481条等，都对分时度假做了定义和立法；但据了解，1）国务院自1998年起就明令禁止一切形式的非法集资与投资返利；目前中国国内尚无相关法律规定和监管机构，而且，之前也有国外分时度假公司到国内来进行分时度假销售的，之后也被政府、公安机关等勒令禁止，因此，分时度假产品暂不适合在中国发展。

旅游地产的十大示范案例---盛方咨询旅游地产依托周边丰富的旅游资源，通过建立有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目。

较之一般的住宅，旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，不仅具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。

旅游地产的诱惑是巨大的。

据不完全统计，在国内至少有27个省区市制订的“十二五”规划都把旅游业作为支柱产业或第三产业中的领头产业，可见地方政府对旅游业的高度重视。

同时，中国已成为世界第四大旅游消费国，度假型置业需求更是以每年24%以上的速度增长。

在当前国内地产宏观调控日趋加紧的当口，旅游地产行业展现出的强劲后力，给众多房地产企业以无限的憧憬。

以分享行业成长带来的各种机遇。

经过对房地产旅游地产的长期观察和总结，有关专业人士认为，目前国内旅游地产行业正面临着四大蜕变：旅游模式转换——旅游已经从观光旅游、商务旅游向休闲旅游转化；主导休闲旅游模式——叠加旅游观光与都市休闲消费理念结合；租务需求——旅游地产开发与配套软硬兼施；品质吸引“双高”阶层——投资+消费模式组合。

随着国家对旅游业战略性支柱产业的明确定位，纵使在新政打压下，旅游地产依然成为众多独具慧眼的投资客所共同关注的焦点。

旅游地产受到热捧并不难理解，在自然资源日益紧缺的当下，旅游地产的最大优势即在于其对自然的占有。

2011年，随着国家严酷新政对高房价的大力打压，曾经火爆的传统住宅市场成交表现逐渐黯淡，新政无疑很大力度的压缩了住宅市场的投资空间，限制了投资客的投资和投机性需求。

在此形势下，旅游地产凭借其政策导向性和资源稀缺性优势深受投资客们青睐，成为万众瞩目的楼市新宠！1、旅游地产的主题公园模式与华侨城旅游城案例1985年8月28日，经国务院正式批准创立面积近5平方公里的华侨城（Overseas China Town），并由香港中旅集团参照招商局开发深圳蛇口的模式，投资开发兴建深圳湾畔的华侨城，使之成为吸引华侨华人奖金、技术、人才的窗口和基地。

旅游地产案例借鉴近年来，旅游业蓬勃发展，旅游地产成为投资者争相追逐的热门领域。

为了吸引游客和投资者，开发商们纷纷将旅游地产与丰富的旅游资源相结合，推出了许多成功的案例。

本文将深入研究几个旅游地产案例，分析其成功之处，并为其他开发商提供借鉴。

首先，澳大利亚的哈密尔顿岛度假村是一个成功的旅游地产案例。

哈密尔顿岛位于大堡礁海域，拥有得天独厚的自然风光和海滩资源。

为了充分利用这些资源，开发商建造了一座高档度假村，提供了豪华的住宿、水上运动和世界级的餐饮设施。

此外，度假村还为游客提供了丰富的旅游体验，例如浮潜、深海潜水和游船巡航等。

哈密尔顿岛度假村的成功在于将精致的住宿设施与大堡礁的奇观相结合，提供了独特而难忘的旅游体验。

其次，中国的三亚亚龙湾是另一个成功的旅游地产案例。

亚龙湾拥有美丽的海滩和清澈的海水，吸引了大量的海滨度假者。

开发商们在这里建造了度假酒店和别墅，吸引了众多的国内外游客。

亚龙湾旅游地产的独特之处在于其环境保护理念。

开发商们注重对当地生态环境的保护，将亚龙湾打造成了一个生态旅游胜地，拥有丰富的热带植物和珊瑚礁。

游客不仅可以享受到舒适的住宿和美食，还可以参与各种生态旅游活动，例如生态徒步、海洋生物考察和保护项目等。

亚龙湾的成功在于将旅游业与环保理念相结合，为游客提供了独特的旅游体验。

最后，泰国的普吉岛建立了一些成功的旅游地产项目。

普吉岛的美丽海滩和度假村吸引了大量的国际游客，使其成为一个热门的旅游目的地。

普吉岛的成功之处在于其多样化的旅游产品。

开发商们在岛上建造了各种类型的住宿设施，从高档度假村到经济型酒店应有尽有。

此外，普吉岛还提供了丰富多样的旅游活动，如潜水、滑翔伞和乘船游览等。

这些丰富的旅游产品吸引了不同层次和偏好的游客，使普吉岛成为一个多元化的旅游地产市场。

综上所述，旅游地产案例的成功在于将丰富的旅游资源与高品质的住宿设施相结合，并提供独特而难忘的旅游体验。

此外，注重环境保护和提供多样化的旅游产品也是成功的关键因素。

【秦娜】：很高兴与大家参与这次论坛，借此机会把今典集团的模式跟大家做一个分享，2009年今典集团发展战略依托地产优势向新兴文化产业的转型，从红树林系列度假酒店我们第一个推出也是中国第一大亚洲第二大三亚湾红树林酒店出来之后我们很明确我们向整个第三产业转型，为什么说向整个第三产业转型后面我会提到，对于红树林酒店首例创新模式，我们定位叫做脱胎于产权酒店，并且升级了产权酒店概念，叫做股权式酒店，将传统的房地产模式加紧了金融产业的这种理念使之我们从多方的从金融包括理财还有地产这样一个综合性的角度来体现股权式酒店的核心价值。

?红树林度假酒店的创新模式实际上是实现以终端客群享受多层次多角度的事宜，同时业主购房的费用通过运营实行多项收益，重点体现几大创新，第一创新传统旅游地产向度假地产全面转型跟提升，红树林产权规划创新我们打造是目的地度假酒店将传统只有度假酒店没有度假生活方式完全颠覆，包括现在三亚很多有些酒店它的生活方式配套包括功能都是很缺乏，我们将传统度假转型到更加体验生活方式的功能，首先目的地度假功能转型我们从几个角度来看，首先中国人居GDP已经超过三千美元，从国外整个发展经济来看，人均GDP超过三千之后以度假第三产业开始迅速发展。

第二点，我们刚才提到的在传统产权的度假概念上融合了金融理念使之业主能够享受到酒店股东的权益，更加简单我们一套房等于一只股将房地产与金融结合，简单的来看我们怎么样阐述这种创新呢？首先每套房屋都有独立的产权，同时每套房都有对应金融系数，这个酒店所有收益归业主所有，我们按照国家标准来收取相关管理费用，年终每套房收益系数进行分配，财务第三方财务管理公司来做。

第二年来说每个月当月利润50%分配到业主户头上，另外5%年终再分，有的会问为什么这么去做？因为首先第一点酒店住的时候是免费的，我们这里面每套房子有一点的时间免费期但是还要吃还要喝，这些利润当现金在酒店各个板块消费使用，你的会员卡可以这边使用，每个业主都有产权会员的权益有这样一个卡。

海南新世界房地产实业（香港）有限公司新世界旅游度假中心（一期）酒店初步设计说明目录第一篇设计总说明第二篇总平面设计第三篇建筑设计第四篇结构设计第五篇给排水设计第六篇电气设计第七篇暖通空调设计第八篇动力设计第九篇消防设计第十篇节能设计第十一篇无障碍设计第十二篇环卫设计第一篇设计总说明一.项目名称新世界旅游度假中心（一期）酒店二.建设单位海南新世界房地产实业（香港）有限公司三.建设地点新世界旅游度假中心项目位于陵水县东部，县城东部滨海地带，地处椰林滨海旅游度假区中部，距三亚市区66公里，距陵水县城4公里，总占地53.1公顷（796亩）。

该基地东临浩瀚的南海，总体呈南北向“长方形”，南北长约1.3公里，东西宽度约400米。

新世界旅游度假中心基地景观资源特色以沙滩、海景为主，沙滩广袤，整条沙滩带无礁岩阻断，周边有陵水河入海口、南湾猴岛、东高岭、黎安湖等重要旅游资源，兼海滨山体与山水田园风光，有较高的欣赏特征、文化价值。

规划区内没有村庄，主要用地是养殖塘、林地。

腹地养殖塘占地较大，大面积的养殖塘用地占据了基地42%的土地，开挖养殖塘和使基地腹地原有植被破坏大，对生态环境影响较大。

滨海地段是布满防风林的沙坝，地势略高，沙坝与鱼塘之间约3米高差。

防风林以木麻黄为主。

滨海沙滩平缓宽阔，宽约50—100米，长1.3公里。

规划区地势较为平缓、起伏不大，主要为浅海沉积物和混合岩、砂叶岩。

北部及沿海200米左右的地段高程约在13—16米，西南部腹地鱼塘高程在11—13米。

本项目位于陵水海滨风景名胜区的中部，在海南省东部沿海旅游带中，周边区域主要分布有博鳌、石梅湾、海棠湾（土福湾）、南湾猴岛、亚龙湾、三亚湾，旅游区之间既存在着相互竞争的关系，又存在着资源互补、和谐共存的关系。

在《海南省旅游发展总体规划》确定的海南省旅游结构中，陵水县属于三亚旅游优先发展区和海南东部海滨旅游带这一黄金旅游线上的重要节点，在省规委通过的《陵水海滨风景名胜区总体规划2005～2020》中，两湖景区和陵水河椰子岛景区统筹考虑，被确定为陵水海滨风景名胜区的五大景区之一。

指导案例148号：高某某诉三亚天通国际酒店有限公司、海南博超房地产开发有限公司等第三人撤销之诉案文章属性•【案由】第三人撤销之诉•【案号】（2017）最高法民终63号•【审理法院】最高人民法院•【审理程序】二审•【裁判时间】2017.06.22裁判规则公司股东对公司法人与他人之间的民事诉讼生效裁判不具有直接的利益关系，不符合民事诉讼法第五十六条规定的第三人条件，其以股东身份提起第三人撤销之诉的，人民法院不予受理。

正文指导案例148号：高某某诉三亚天通国际酒店有限公司、海南博超房地产开发有限公司等第三人撤销之诉案（最高人民法院审判委员会讨论通过2021年2月19日发布）关键词：民事/第三人撤销之诉/公司法人/股东/原告主体资格相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第56条基本案情：2005年11月3日，高某某和邹某某作为公司股东（发起人）发起成立海南博超房地产开发有限公司（以下简称博超公司），高某某、邹某某出资比例各占50%，邹某某任该公司执行董事、法定代表人。

2011年6月16日，博超公司、三亚南海岸旅游服务有限公司（以下简称南海岸公司）、三亚天通国际酒店有限公司（以下简称天通公司）、北京天时房地产开发有限公司（以下简称天时公司）四方共同签署了《协议书》，对位于海南省三亚市三亚湾海坡开发区的碧海华云酒店（现为天通国际酒店）的现状、投资额及酒店产权确认、酒店产权过户手续的办理、工程结算及结算资料的移交、违约责任等方面均作明确约定。

2012年8月1日，天通公司以博超公司和南海岸公司为被告、天时公司为第三人向海南省高级人民法院提起合资、合作开发房地产合同纠纷之诉，提出碧海华云酒店（现为天通国际酒店）房屋所有权（含房屋占用范围内的土地使用权）归天通公司所有以及博超公司向天通公司支付违约金720万元等诉讼请求。

海南省高级人民法院作出（2012）琼民一初字第3号民事判决，支持了天通公司的诉讼请求，判决作出后，各方当事人均未提出上诉。