济南西营镇某待建地块规划说明
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二、自然环境
西营镇生态环境优美。山山有绿树，沟沟有清泉。全镇山脉面积８.9万亩，林木覆盖率已达65%,山脉绿化利用率达到90%以上,位居济南市之首。林果生产是全镇的支柱产业，因此，就少有了机器的噪音和烟尘的污染,空气质量好，一年三季有花,四季长青，景色怡人。
春来花红柳绿，夏季山清水秀,秋日桃李满枝、果实累累，冬则银装素裹。素有天蓝山青赛琼阁，鸟语花香如江南的美称。
西营镇赏花、农家乐文化活动, 抓好柳埠、绣川、仲宫等乡镇一批“农家乐”饭店的污染治理和沼气建设示范户建设。
环境综述:
地处南部山区，紧临各大风景区,为绝版生态化地段。
植被覆盖率极高，空气清新,环境怡人，犹如“市”外桃源。
本区域交通便利,车流量适中,路况较好,有公交车直达。
政府大力度支持开发投资，建设西营,造福西营。
本区已有大型中高档品质成熟社区两处：加州花园及金宫山庄,待开发住宅区:林溪花园，龙熙雅居。
依据政府提倡开发建设此区域的宗旨,旧村改造会为本区域房地产市场提供一定量可开发土地。
2、未来走势及供应量
区域未来提供用地,以住宅与商业用地为主,控制大规模的开发建设，保护天然泉水及山区植被。
随着南部山区旅游业的急速发展,土地供应量的减少，未来房产走势必定呈现出一种高品质的生态化高档住宅区。大力开发建设品牌别墅区及经济适用多层住宅区。
纯美式花园式绿化
欧式园林式绿化风格
会所状况
有(现代简约风格多层综合形式)
有（现代简约风格多层综合形式)
面积范围
28０-408平米
266－45０平米
主打面积
３40平米
377平米
总价范围
140－257万
101-171万
主打总价
169万
１43万
平均单价
４９60元左右
３8０0元／平米
总户数
72户
70余户
可销户数
由于政府“南控”政策的影响，未来土地供应量相对较少,且充分体现其地块的稀缺性和唯一性,大大提高区域地块价值。
案名
加州花园
金宫山庄
开发商
前程房地产开发有限公司
山东兴泰实业股份有ຫໍສະໝຸດ 公司代理商美国HＮA公司加州分部
前程房地产开发有限公司
占地面积
55亩
建筑面积
４０0０0平米
容积率
1.1
绿化率
63％
73%
绿化风格
三、旅游资源
济南市三大旅游热点跑马岭、野生动物世界、七星台万亩植物园、红叶谷,均坐落于此。山青水秀,风光倚丽,物华天宝,人杰地灵,旅游资源非常丰富。境内有白云洞、阁老阉、古长城、真武庙等人文景观。
四、经济
林果业是主导产业，盛产30多种干鲜果品,果品品种有1２0多个,其中苹果、板栗、核桃、花椒的种植面积均超过3万亩，成为济南市大型的果品生产基地。
镇的道路四通八达。
二、区域规划
保泉政策
保泉先保源,南部山区１5０0多平方公里范围内的山林是市区泉群地下水的补给区,是众泉之源。南部山区重点加强小流域治理,绿化荒山，营造水源涵养林、水土保持林、经济林、风景林，搞好塘坝挡蓄,留住“天上水”,涵养水源。
市区土地利用与卫星镇建设
南部山区的柳埠、西营、高而3镇以发展果品集散、加工业为主．
区域经济处于发展初期，发展潜力巨大。
优劣势分析:
优势
生态环境拥有稀缺效应及不可复制性。
交通便利,有公交车直达，为出行提供有利的条件。
群山环抱,绿化覆盖率高,空气质量好。
政府提倡投资开发建设，有一定升值潜力。
伴有诸多生态化风景区,明显聚集效应，提升区域形象,带动商业发展。
劣势
地处城市最南端,距离市区中心较远。
规划分析
分为三个景观区:蒙特瑞区,旧金山区,帝力区
分为三个园区:“逸秀园”、“莱茵园”已售罄,，“华尔园”正在热销
客源定位
ＩＴ行业高层领导,成功私营业主,体育运动员，政府机关领导等 年龄在30-5０之间,本地人居多
高科技产业高层领导,政府机关领导,导演，成功私营业主 年龄在30-50之间，本地人居多
济南市西营镇某待建地块规划报告
一、环境篇
（1）区域概况
（2）区域规划
（3）环境结论
二、市场篇
（1）区域房产市场现状
（2）未来走势及供应量
（3）个案调查分析
（4）市场结论
三、产品篇
（1）项目位置
（2）项目SWＯT分析
（3）项目产品定位
（4）产品建议
环境篇
一、西营概况
西营镇位于济南市南部山区，锦绣川上游，总面积126平方公里,所辖３8个行政村，99个自然村,3.2万口人。距济南市区35公里，约3０分钟车程。
14户
25户
售出户数
58户
４５户
销售率
8０%
64%
内部公建
生态公园，圆梦湖,公共游泳池,网球场,篮球场,儿童乐园，中心会所，超市,诊所，酒吧等
１5000平米中心会所，内设保龄球，健身室,游泳池,咖啡厅,洗浴桑拿,娱乐，餐饮等
环境分析
三面环山，面临百亩果园,紧靠卧虎山水库
北有锦绣川，卧虎山，梨园,南眺野生动物园,西望卧虎山水库,地理位置优越,环境优美
柳埠人口控制为2．０万人，西营、高而各控制为1.5万人,3镇建设用地均为2平方公里。东部港沟、彩石2镇以发展建材、农副产品加工业为主，人口分别控制为2.5和3.0万人,建设用地均为3平方公里
经济整治
按照省、市要求,突出高效、生态两大特点，高起点编制好《历城区高效生态农业示范区项目规划》，并积极发挥项目建设牵头 .
周边配套欠缺，商业不发达,人口稀少.
处于济南保泉地区,发展有一定局限性。
经济处于发展初期阶段,发展速度慢。
二、市场篇
1、房产市场现状
目前区域内房产市场处于发展初期阶段，区域房产项目以别墅为主。村庄较多，居民居住形式为自建平房或两层楼房。
别墅区建筑采用现代风格，建筑密度大，品质较低,为经济型别墅。村庄没有经过村委统一规划,参差不齐，零乱无序。
红玉杏、红富士苹果、华丰板栗、大红袍花椒、薄皮核桃、磨盘柿列为省优产品。
西营山高沟多，自然隔离条件好,光照强，有着粮菜良种繁育的得天独厚的自然条件和气候特点。
五、道路交通
省道３２7线贯穿全镇东西，港西公路连接全镇南北。形成了纵横交错,干支线相连的交通网络。交通方便，６5路公交车通往镇驻地。西营镇到章丘、泰安及区内相邻乡
价格分析
开盘价３600元/平米，2003年价格4000元／平米，现价４９６0元/平米 涨幅较大
开盘至200３年7月：价格３500-4200元/平米 2０03年１1月至今 价格３６0０－40０0元/平米 另外现有1栋多层 价格2８0０元／平米
问题
没有充分利用天然水景卖点，个别户型分布不合理,周边配套欠缺，建筑密度大，位置相对偏僻。
西营镇生态环境优美。山山有绿树，沟沟有清泉。全镇山脉面积８.9万亩，林木覆盖率已达65%,山脉绿化利用率达到90%以上,位居济南市之首。林果生产是全镇的支柱产业，因此，就少有了机器的噪音和烟尘的污染,空气质量好，一年三季有花,四季长青，景色怡人。
春来花红柳绿，夏季山清水秀,秋日桃李满枝、果实累累，冬则银装素裹。素有天蓝山青赛琼阁，鸟语花香如江南的美称。
西营镇赏花、农家乐文化活动, 抓好柳埠、绣川、仲宫等乡镇一批“农家乐”饭店的污染治理和沼气建设示范户建设。
环境综述:
地处南部山区，紧临各大风景区,为绝版生态化地段。
植被覆盖率极高，空气清新,环境怡人，犹如“市”外桃源。
本区域交通便利,车流量适中,路况较好,有公交车直达。
政府大力度支持开发投资，建设西营,造福西营。
本区已有大型中高档品质成熟社区两处：加州花园及金宫山庄,待开发住宅区:林溪花园，龙熙雅居。
依据政府提倡开发建设此区域的宗旨,旧村改造会为本区域房地产市场提供一定量可开发土地。
2、未来走势及供应量
区域未来提供用地,以住宅与商业用地为主,控制大规模的开发建设，保护天然泉水及山区植被。
随着南部山区旅游业的急速发展,土地供应量的减少，未来房产走势必定呈现出一种高品质的生态化高档住宅区。大力开发建设品牌别墅区及经济适用多层住宅区。
纯美式花园式绿化
欧式园林式绿化风格
会所状况
有(现代简约风格多层综合形式)
有（现代简约风格多层综合形式)
面积范围
28０-408平米
266－45０平米
主打面积
３40平米
377平米
总价范围
140－257万
101-171万
主打总价
169万
１43万
平均单价
４９60元左右
３8０0元／平米
总户数
72户
70余户
可销户数
由于政府“南控”政策的影响，未来土地供应量相对较少,且充分体现其地块的稀缺性和唯一性,大大提高区域地块价值。
案名
加州花园
金宫山庄
开发商
前程房地产开发有限公司
山东兴泰实业股份有ຫໍສະໝຸດ 公司代理商美国HＮA公司加州分部
前程房地产开发有限公司
占地面积
55亩
建筑面积
４０0０0平米
容积率
1.1
绿化率
63％
73%
绿化风格
三、旅游资源
济南市三大旅游热点跑马岭、野生动物世界、七星台万亩植物园、红叶谷,均坐落于此。山青水秀,风光倚丽,物华天宝,人杰地灵,旅游资源非常丰富。境内有白云洞、阁老阉、古长城、真武庙等人文景观。
四、经济
林果业是主导产业，盛产30多种干鲜果品,果品品种有1２0多个,其中苹果、板栗、核桃、花椒的种植面积均超过3万亩，成为济南市大型的果品生产基地。
镇的道路四通八达。
二、区域规划
保泉政策
保泉先保源,南部山区１5０0多平方公里范围内的山林是市区泉群地下水的补给区,是众泉之源。南部山区重点加强小流域治理,绿化荒山，营造水源涵养林、水土保持林、经济林、风景林，搞好塘坝挡蓄,留住“天上水”,涵养水源。
市区土地利用与卫星镇建设
南部山区的柳埠、西营、高而3镇以发展果品集散、加工业为主．
区域经济处于发展初期，发展潜力巨大。
优劣势分析:
优势
生态环境拥有稀缺效应及不可复制性。
交通便利,有公交车直达，为出行提供有利的条件。
群山环抱,绿化覆盖率高,空气质量好。
政府提倡投资开发建设，有一定升值潜力。
伴有诸多生态化风景区,明显聚集效应，提升区域形象,带动商业发展。
劣势
地处城市最南端,距离市区中心较远。
规划分析
分为三个景观区:蒙特瑞区,旧金山区,帝力区
分为三个园区:“逸秀园”、“莱茵园”已售罄,，“华尔园”正在热销
客源定位
ＩＴ行业高层领导,成功私营业主,体育运动员，政府机关领导等 年龄在30-5０之间,本地人居多
高科技产业高层领导,政府机关领导,导演，成功私营业主 年龄在30-50之间，本地人居多
济南市西营镇某待建地块规划报告
一、环境篇
（1）区域概况
（2）区域规划
（3）环境结论
二、市场篇
（1）区域房产市场现状
（2）未来走势及供应量
（3）个案调查分析
（4）市场结论
三、产品篇
（1）项目位置
（2）项目SWＯT分析
（3）项目产品定位
（4）产品建议
环境篇
一、西营概况
西营镇位于济南市南部山区，锦绣川上游，总面积126平方公里,所辖３8个行政村，99个自然村,3.2万口人。距济南市区35公里，约3０分钟车程。
14户
25户
售出户数
58户
４５户
销售率
8０%
64%
内部公建
生态公园，圆梦湖,公共游泳池,网球场,篮球场,儿童乐园，中心会所，超市,诊所，酒吧等
１5000平米中心会所，内设保龄球，健身室,游泳池,咖啡厅,洗浴桑拿,娱乐，餐饮等
环境分析
三面环山，面临百亩果园,紧靠卧虎山水库
北有锦绣川，卧虎山，梨园,南眺野生动物园,西望卧虎山水库,地理位置优越,环境优美
柳埠人口控制为2．０万人，西营、高而各控制为1.5万人,3镇建设用地均为2平方公里。东部港沟、彩石2镇以发展建材、农副产品加工业为主，人口分别控制为2.5和3.0万人,建设用地均为3平方公里
经济整治
按照省、市要求,突出高效、生态两大特点，高起点编制好《历城区高效生态农业示范区项目规划》，并积极发挥项目建设牵头 .
周边配套欠缺，商业不发达,人口稀少.
处于济南保泉地区,发展有一定局限性。
经济处于发展初期阶段,发展速度慢。
二、市场篇
1、房产市场现状
目前区域内房产市场处于发展初期阶段，区域房产项目以别墅为主。村庄较多，居民居住形式为自建平房或两层楼房。
别墅区建筑采用现代风格，建筑密度大，品质较低,为经济型别墅。村庄没有经过村委统一规划,参差不齐，零乱无序。
红玉杏、红富士苹果、华丰板栗、大红袍花椒、薄皮核桃、磨盘柿列为省优产品。
西营山高沟多，自然隔离条件好,光照强，有着粮菜良种繁育的得天独厚的自然条件和气候特点。
五、道路交通
省道３２7线贯穿全镇东西，港西公路连接全镇南北。形成了纵横交错,干支线相连的交通网络。交通方便，６5路公交车通往镇驻地。西营镇到章丘、泰安及区内相邻乡
价格分析
开盘价３600元/平米，2003年价格4000元／平米，现价４９６0元/平米 涨幅较大
开盘至200３年7月：价格３500-4200元/平米 2０03年１1月至今 价格３６0０－40０0元/平米 另外现有1栋多层 价格2８0０元／平米
问题
没有充分利用天然水景卖点，个别户型分布不合理,周边配套欠缺，建筑密度大，位置相对偏僻。
