第 1 页 共 16 页 购物中心商业业态规划三篇
篇一：购物中心商业业态规划
商业业态，指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或营业形态。购物中心的商业业态规划，则是充分利用各种商业资源，为实现成功招商、销售和日后的成功营运，而对商业项目各功能分区和各楼层营业项目所进行的规划。商业业态规划是一个购物中心整体性的、具有战略意义上的商业组合，它综合反映了该购物中心的整体定位和特色。合理的商业业态规划能为项目的招商提供方向性的指导，促进项目招商的进度；同时也能在项目的营运过程中为个体商家创造利润，更能通过整体的效应扩大项目的商业影响力，吸引尽可能多的目标顾客，增加购物中心的内在价值，提升市场竞争力，为项目的长期繁荣奠定基础。因此在集团商业地产快速发展的情况下研究业态规划的综合考虑因素有着现实的应用意义。
一、购物中心业态规划的宏观考虑因素
1、项目当地的经济发展水平
丰富的业种、业态组合是购物中心项目发展所需要的，但是这种组合不是没有原则的“堆砌”，一定要有市场作为支撑，一定要考虑与项目定位和目标市场的一致性，这是购物中心空间资源充分利用、租金回报稳定上升的先决条件。
一个城市经济发展水平的决定了这个城市消费能力的强弱。一个成功的购物中心必须与城市发展的相吻合，匹配，同时必须主动顺应城市的发展的需要，主动为城市发展的服务。只有这样，才不会说与城市的发展脱节。购物中心要生 第 2 页 共 16 页 存，就必然适应项目所在地的经济发展水平，符合当地的消费习惯和消费能力。在面临竞争的情况下，如果购物中心项目不能满足目标消费者的需求，消费者就会流失，即转移到其它能够提供较好的商品、价格、服务的购物中心，这样一来势必降低项目的客流量，而其它地区的卖场却扩大了市场范围。因此，购物中心的业态规划也应适应项目所在地的经济发展情况，符合项目当地的消费发展情况。城市经济发展的潜力直接决定了购物中心业态规划可具有一定的超前性。一个购物中心可以在一定的程度上改变当地的消费习惯，在进行业态规划时，在参考当地的消费能力的情况下，可以保持适度超前的规划，但不能和当地的消费情况偏离太远。否则就会出现“曲高和寡”的局面，导致购物中心的经营失败。
百货、餐饮、超市业态开业汇总条件
一、大型百货的选址建店的基本条件
1. 选址要求:
(1)建筑面积18000-50000平方米。
(2)有多条公共交通、轨道交通到达。
(3)处在城市的核心商圈或正在良好发展的区域。
(4)5。6层, 地下一层做超市（专题阅读）, 面积为. 5000-6000平方米。
2. 工程技术要求:
(1)物业交付: 精装修(铺地砖、四白落地), 设备、设施(电梯、空调、喇叭等)。’
(2)商场建筑高度：一层5．1米以上, 其他楼层4．8米以上, 柱距8米以上。
(3)电：双路供电, 照度达到800-1200勒克斯。
(4)商场建筑承载: 350~400公斤／平方米。
二、时尚百货的选址建店的基本条件
1. 选址要求:
(1)建筑面积20000~40000平方米。
(2)有多条公共交通、轨道交通到达。
(3)临城市环路, 主要放射路。
(4)物业获取：主要租赁或已有物业改造, 根据具体项目情况协商而定。
(5)已有物业最佳面积3万平方米, 5层以下, 含地下。
2. 工程技术要求:
(1)物业交付：简单装修(铺地砖、顶石膏板、四白落地), 设备、设施(电梯、空调、喇叭等)。
(2)商场建筑高度：建筑物高度为4．5—4．8米。一层稍高, 柱距8—9米。
(3)电: 双路供电(含空调照明)。
(4)商场建筑承载: 达一般商业标准；水没有特别要求。
三、大型仓储式超市的基本场地要求及建筑标准
开发商负责工程建设的实施, 实施内容原则上需由使用方工程部门向对应设计院作技术交流之后出全套施工图样方案, 并照图施工, 最终按照国家规范标准进行验收。标准大致如下:
1. 面积要求:
(1)占地面积: 约20000平方米。
(2)卖场面积: 单层约10000平方米, 如达不到, 单层不低于5000平方米, 总经营面积10000。15000平方米均可。
序号业态一级品类二级品类三级品类品牌1百货//2超市//3国际一线/4正装/5商务休闲/6休闲/7潮牌/8国际一线/9职业女装/10少女装11少淑装12淑女装13成熟装14潮牌/15中老年服装//16美食广场//17中式正餐//18面/19粉/20汉堡、披萨/21自助餐//22火锅//23烧烤//24日式料理//25韩式料理//26东南亚料理//27西餐厅//28茶餐厅//29地方特色//30主题餐厅//31西饼糕点//32甜品//33水吧、奶茶//34电影院//35KTV//36健身//37电玩城//38冰场//39美容SPA//40酒吧//41大型家具/42大型家居/43家私／装饰品44厕具／洁具45厨具／餐具47灯具地毯床上用品48竹纤维49大型家电/娱乐休闲家居家居生活家纺时尚休闲快餐男装女装购物中心业态分类主力店服饰
餐饮50影音器材51家用电器52手机通讯53电脑54数码55电子配件56婴幼儿装57儿童装58童鞋/58母婴店/58儿童摄影/59玩具/60儿童乐园/61职业体验/62男包63女包64国际一线品牌65商务男鞋66休闲男鞋67国际一线品牌68商务女鞋69休闲女鞋70帽/71手套/72珠宝／首饰/73钟表/74饰品/75礼品/精品//76工艺品//77眼镜//78化妆品/79香水/80个人护理/81健康产品/82香熏/83美甲/84汽车展厅/85汽车用品店/86便利店/87药店/88花店/89彩票/90干洗店/91裁缝店/92皮鞋/皮具护理/93旅行社/94儿童培训95成人培训96银行/97金融保险/98票务中心/99通讯服务/100书店/101文具／办公用/女鞋珠宝配饰化妆品护理汽车生活精品数码影音家电儿童系列童装箱包皮具箱包
教育培训配套服务鞋帽手套男鞋102音像DVD/103画廊/104乐器行/105摄影／冲印/106邮票／钱币/107健身器材/108户外用品/109高尔夫用品/文化体育用品
业态组合定位需要考虑哪些因素？单体商业房地产项目的业态组合有哪几种常用方式？本文以地级市为例对上述问题进行探讨。
业态组合定位需考虑的因素
单体商业房地产项目业态组合的定位，主要考虑如下几个因素：
• 引进足够规模的新业态
尽可能引进符合项目地实际需要的新业态，以造成对原有业态的强烈冲击，颠覆旧有商业格局。
同时，所确定的业态必须有足够大的规模，以至于3~5年内无人能出其右，形成规模上的强势地位，将项目打造成新的商业中心。
• 设置主流业态和核心店
要有主流业态和核心店，保证项目开业后对周边商业物业形成竞争态势，销售力强，以吸引人气，积聚商气。
同时，强调多业态经营，以使各业态之间优势互补，降低整体经营成本，提高利润率，预防风险。
• 错位经营百货店与综合超市
现代百货公司和大型综合超市比较适合作为主流业态引进，但二者之间存在竞争关系，要注意它们的错位经营。
• 首层与二层采用步行街业态
首层和二层尽可能采用产权清晰、便于日后管理的内置步行街业态，即使引进现代百货或综超作为核心店，也必须考虑采用适合进行产权分割的办法，将项目化整为零进行销售，确保回笼开发资金。
• 预防综合超市产生的租售矛盾
大型综合超市能够有效地形成商气，对确保项目运营成功有利，但其要求租金相对较低，容易形成“租售”矛盾。
• 分层布置百货业态
现代百货公司以时尚和女性消费为主，可以承受较高的租金，但该业态必须从首层开始配置，公摊面积最少40%。
其与大型综超相似，这将在一定程度上导致部分潜在客群不愿投资此类商铺。这是在引进百货公司和大型综合超市业态时必须注意的。 最适宜的楼层及面积范围
• 单体商业项目适宜建设的规模
一般情况下
以我国大多数地级市城区人口规模、消费水平和购买力现状，一般地说，打造一个单体商业房地产项目，其规模宜在总建2~3万平方米，层数控制在3~4层。
特殊情况下
在受到用地面积、建筑密度等规划条件限制致使开发面积过小，或当地城市人口基数大、现有商圈十分繁荣的条件下也可建五层，但总建一般应控制在4万㎡之内。
