长沙X物业管理有限公司“十三五”发展规划（2016-2020年）长沙X物业管理有限公司2015年11月目录前言.............................................. - 3 -第一章企业现状与发展环境.......................... - 4 -一、X物业发展现状.............................. - 4 -二、企业发展环境分析............................ - 5 -（一）宏观环境分析.............................. - 5 -（二）物业管理行业发展现状分析.................. - 6 -（三）标杆物业管理企业现状及发展方向分析........ - 9 -第二章指导思想和总体思路.......................... - 14 -一、企业发展指导思想........................... - 14 -二、企业发展总体思路........................... - 14 -（一）发展阶段................................. - 14 -（二）中心任务................................. - 15 -第三章规划目标 .................................. - 16 -一、总体目标 .................................. - 16 -二、五年发展目标............................... - 16 -第四章规划实施的保障措施......................... - 17 -一、强化规划依据，树立依规行事观念............. - 17 -二、建立评估制度，形成过程评估机制............. - 17 -三、加强风险防范，完善全面风控体系............. - 18 -前言“十三五”时期是我国全面建成小康社会、实现我们党确定的“两个一百年”奋斗目标的第一个百年奋斗目标的决胜阶段，是国有企业贯彻落实十八大精神、加快转型发展的重要时期，是控股公司进入新的战略发展期和集团管控体系下加快发展、努力建设成为区域一流的城市资源运营商并最终成为具有国际知名度的城市资源综合运营商的关键时期，是X物业从战略布局阶段转入实质提升阶段的重要时期。
科学编制并有效实施《长沙X物业管理有限公司“十三五”发展规划》，是落实控股公司发展战略、科学把握机遇、冷静迎接挑战、努力实现我司早日取得国家物业管理企业一级资质具有重要的指导作用。
《长沙X物业管理有限公司“十三五”发展规划》（2016-2020）主要明确X物业未来五年的重大发展战略和主要工作任务，是X物业今后五年建设发展的根本指导原则和决策依据。
第一章企业现状与发展环境一、X物业发展现状经过前期筹备，长沙X物业管理有限公司于2015年9月正式注册成立，注册资本1000万元，公司主要经营范围包括物业管理；物业清洁、维护；日用百货零售；餐饮服务；绿化管理等。
通过近二个月的筹备建设，在控股公司指导下，X物业的组织架构设置基本完成，成立了综合部、财务部、品管部、市场部、项目运营中心。
人才团队也在逐步招聘完善，正在积极引进优秀专业人才，致力打造一支高素质专技能、年富力强、经验丰富的核心团队；管理制度体系搭建工作也在有条不紊地进行中。
目前公司主要的物业管理项目为长沙西中心（湘江新区综合交通枢纽），项目位于枫林路与西二环立交的西南角，占地208亩，由“枢纽场站+5A甲级写字楼+国际枢纽MALL”的模式组成，其中包含3栋5A甲级写字楼、8.6万平方米的国际枢纽MALL，是国家交通运输部“十二五”规划首批公示地国家公路运输客运主枢纽项目和全球环境基金“中国城市群生态综合交通发展项目”。
二、企业发展环境分析（一）宏观环境分析随着全球一体化进程的加速和外界环境不确定因素的增多，宏观环境的变动对现代企业的影响日益增大。
以下运用 PEST 宏观环境分析模型对X物业所处的政治、经济、社会、科技环境予以分析判断。
1、政治环境长沙位于国家中部、长江经济带，在中部六省省会中GDP总量稳居第二。
长株潭自主创新示范区2014年8月获得国务院批复同意，成为全国第五个自主创新示范区。
2015年4月，国务院同意批复成立湖南湘江新区，作为全国第12个、中部地区首个国家级新区。
“十三五”时期，在国家加快转型发展的政策背景下，大力支持现代服务业发展，X物业将面临更好更快的发展环境。
2、经济环境当前经济基本面良好，韧性强，回旋余地大，但同时面临着经济增速换挡期、经济结构调整阵痛期和前期大规模经济刺激计划的消化期的挑战。
随着资源环境的过度消耗与比较优势的逐步消减，我国外贸顺差将大幅减少，内需受房地产泡沫影响而难以启动，受国内外环境和自然规律影响，X物业不可避免地将面临未来经济增速放缓的经济环境。
3、社会环境湖南湘江新区包括岳麓区、望城区和宁乡县部分区域，核心区域为岳麓区岳麓街道等15个街道、望城区喻家坡街道等8个街道以及宁乡县金洲镇，覆盖长沙高新技术产业开发区、宁乡经济技术开发区和望城经济技术开发区3个国家级园区，面积490平方公里。
2014年常住人口85万人，地区生产总值970亿元，财政总收入167亿元，工业增加值2110亿元。
X物业所处湖南湘江新区，社会环境优越，有利于企业健康快速发展。
4、科技环境控股公司的制度建设、管理体系以及质量管理等各项技术指标都是相当完善优越的，X物业必须服从、服务于控股公司的企业管理战略和制度标准，并以标杆的物业管理企业为学习对象，从而确立X物业在行业竞争中的优势地位。
目前正处在起步阶段，X物业必须加强与标杆物业管理企业的对标，在借鉴吸收各标杆企业的优势基础上，打造自主特色的品牌。
（二）物业管理行业发展现状分析1、当前物业管理行业在社会经济中的作用截止2014年底，全国共有物业服务企业10.5万多家，从业人员800万人左右，管理各类物业面积超过150亿平方米。
新建住宅小区全部实施物业管理，旧住宅小区正在稳步推进物业管理，全国有近35%的居民生活或工作在物业员工的温馨服务中。
在国家大力发展服务业的政策推动下，我国物业管理行业在拉动就业、提升城市管理水平、建设和谐社区等方面发挥了积极作用。
第一、拉动城乡就业，为政府分忧解难。
物业服务属于劳动密集型行业，解决农村剩余劳动力和大中专毕业生就业是各级政府高度重视的工作。
据调查，80%以上的物业管理从业人员来自城市企、事业单位下岗分流人员、部队退伍军人、大中专毕业生以及农村剩余劳动力。
据此推算，全国吸纳上述就业人员近650万人。
第二、在维护社会和谐稳定方面发挥着重要作用。
物业服务人员全天候服务社区，通过他们专业的值守、巡查，在协助政府防范刑事犯罪、防止可能发生的火灾、燃气泄漏、爆炸等恶性事故中起到了有关部门无法替代的独特作用，维护了广大物业使用人生命财产的安全；他们积极配合政府有关部门开展社区活动，调解邻里纠纷，在维护社会和谐稳定，建设和谐社区方面发挥了积极作用。
第三、在改善人居工作生活环境，提高城市管理水平方面发挥了重要作用。
经过物业服务人员的辛勤劳动，物业服务区域内的路面洁净了，绿化更美了，设施设备的运行安全了，车辆停放有序了，……。
舒适温馨的人居工作环境不仅大大改善了人们的居住或工作环境，提高了人们的生活品质，而且实现了物业的保值增值。
第四、物业管理行业已成为国民经济发展的重要产业，在拉动经济增长方面发挥了重要作用。
按照2014年12月公布的全国第三次经济普查数据显示：2013年末，全国共有房地产业企业法人单位33.8万个，比2008年末增长54.4%。
其中，物业服务企业10.5万个，比2008年末增长70.8%。
2013年末，全国房地产业企业法人单位的从业人员为877.2万人，比2008年末增长47.5%。
其中，物业服务企业411.6万人，比2008年末增长43.2%。
2、当前物业管理行业遇到的主要困难尽管物业管理行业的法治环境日益改善，各级政府也更加重视和支持这个行业，但由于我国物业管理发展的历史较短，制约物业管理发展的因素仍然较多，行业发展步履维艰。
主要包括：（1）房地产开发遗留问题多，大量矛盾纠纷转嫁给物业服务企业。
部分房地产开发企业重销售，轻建设，没有按照国家有关规定和房屋买卖合同约定的标准交付物业，在房屋质量、公共配套设施、产权办证等方面遗留了不少问题。
（2）有关部门联合执法进社区推进缓慢，物业服务企业承担了许多物业服务合同之外的职责，负担重，甚至成为矛盾焦点。
社区是社会管理的一部分，理应城管执法、公安派出所、城市规划、街道办事处、居民委员会、环境保护等部门依据分工齐抓共管，可行的办法是联合执法进社区。
现在的问题是政府有关部门职责边界不清，遇事相互推诿。
业主有事找不着政府找物业，物业服务企业又没有执法权，时常陷入两难境地。
（3）物业服务企业属于服务行业，说小了，行业维系民生问题；说大了，行业为国家的和谐稳定做出了巨大贡献。
作为服务提供方，无论面对政府、建设单位还是业主物业公司都是下级或者乙方，物业企业应根据《物业管理条例》、《物业委托合同》等提供相关服务。
而目前的现状是物业公司在没有任何执法权的情况下，要协助消防、市政环卫、城管执法、质（安）检等部门对业主进行管理。
试问管家该管主人吗？而且协助不好或者没能有效的落实此类管理，物业企业将面临着经济及行政处罚。
（4）物业管理行业税收存在税率偏高等问题，国家目前对物业服务企业实行5%的营业税税率，相对交通运输业、移动通信业、文化体育业等行业3%的税率，明显偏高。
（5）多数普通住宅的物业服务价格普遍偏低且十几年不变，随着物业服务成本的逐年增加，大大压缩了物业服务企业的利润空间，甚至亏损经营。
（6）部分新闻媒体没有坚持正确的舆论导向，片面放大行业存在的问题，甚至推波助澜，进一步加深了群众对物业管理的误解。
（三）标杆物业管理企业现状及发展方向分析1、万科物业发展有限公司（1）企业概况万科物业发展有限公司（简称：万科物业）成立于1995年，系万科企业股份有限公司的全资子公司，为国家一级资质物业服务企业。
截止到2014年底，万科物业已进驻中国大陆61个大中城市，服务的住宅、写字楼、商业、政府公共物业等项目近500个，管理面积逾1.2亿平方米，其中住宅项目居民人口数已经超200万。
万科物业，作为万科品牌的基石之一，从首创行业“共管模式”到在全国首次物业管理公开招标活动中标；从行业中第一份“管理报告”到全国服务机构统一更名。
