下载文档原格式
房地产开发税务相关知识培训哎呀，今天咱们要聊的可不是高大上的房子设计，也不是豪华的楼盘广告，而是一个让不少开发商头疼的话题——税务！你可能觉得，税务这东西干嘛拿来说呀，不就是交钱嘛！但要是这么想，那你可就大错特错了。
房地产开发，尤其是涉及税务这一块，那可是个复杂的迷宫，搞不好你就会在其中迷路，绕上一圈又一圈，不仅多花钱，还可能吃个大亏。
所以今天咱们就来聊聊，房地产开发中的税务问题，怎么避开这些坑，让咱们的钱袋子不至于被“税”掉。
先说说，房地产开发公司是怎么缴税的吧。
要是你刚接触这个行业，可能会觉得反正就是交增值税、企业所得税啥的，反正就是那些看起来都很难懂的名字。
你要知道，在房地产开发这行，税种还真不少，远远不止这些。
比如说，最让人头疼的“增值税”，这可不是普通的增值税，得看你卖的是什么性质的房地产。
你卖的是普通住宅，那可能就会适用优惠的税率；要是卖的是商业用房，那税率就可能直接蹭蹭往上涨了。
别小看这一点，差别可不止几个百分点，动不动就几百万，甚至上千万的差距。
啊，想想都怕，真要是弄错了，估计直接被税务局盯上，想跑都跑不掉。
不过呢，说到增值税，大家可能听说过“简易计税法”，这种办法比较适合那些规模不大的开发商。
简单来说，按照这个方法，你只要计算销售收入的差额，再按一个固定的比率来交税，就省事多了。
啊，说起来简单，真到操作时可得小心。
你总不能以为，随便一个“简易”就能轻松搞定吧？这背后可藏着不少猫腻呢！再说到个让人心里咯噔一下的税——土地增值税。
这玩意儿直接和土地价值挂钩，尤其是那些拿地搞开发的公司。
你觉得土地买进去了，就等着卖个好价钱捞金，结果一算税，心里那个“哇”一下——税金比预期还高！想象一下，项目明明利润丰厚，结果一交税，直接把你前期的努力“泡汤”了。
所以这块，建议大家提前做好规划，别等到项目快完工了才发现原来税负重得吓人，那时候想后悔都晚了。
说到这里，开发商朋友们肯定在想：哎呀，那是不是交了税，就一切OK了呢？当然不是！因为除了这些常见的税种，还有很多需要注意的细节。
房地产基础知识培训资料一、房地产行业概述房地产行业是指以房地产开发、销售、租赁、管理等为主要经营活动的产业。
房地产行业在国民经济中占据重要地位，对于促进经济增长、扩大就业、改善人民居住条件等方面具有重要作用。
二、房地产市场概况1. 房地产市场分类- 住宅市场：主要包括商品住宅和经济适用住房等。
- 商业市场：主要包括商业用地、商业办公楼、商业综合体等。
- 工业市场：主要包括工业用地、工业厂房等。
- 土地市场：指土地的买卖、租赁等交易活动。
2. 房地产市场的运作模式- 开发商模式：房地产开发商购买土地，进行房屋开发和销售。
- 投资商模式：投资商购买房地产物业，通过租赁或转售获得收益。
- 中介服务模式：房地产中介机构提供房屋买卖、租赁等中介服务。
三、房地产开发流程1. 土地选址与购买- 通过市场调研确定土地需求和选择合适的土地位置。
- 与土地所有者进行谈判，达成土地购买协议。
2. 规划与设计- 根据土地用途规划要求，进行项目规划设计。
- 设计包括建筑设计、景观设计、设备设计等。
3. 施工与监理- 进行施工招标，选择合适的施工单位。
- 监督施工过程，确保施工质量和进度。
4. 销售与交付- 开展销售活动，吸引购房者购买房屋。
- 完成房屋交付手续，将房屋交付给购房者。
四、房地产市场调控政策1. 房地产市场调控目标- 控制房价过快上涨，防止房价泡沫。
- 促进房地产市场健康发展，保障人民居住需求。
2. 调控政策措施- 限购政策：限制购房人的购房数量和条件。
- 限贷政策：限制购房人的贷款额度和利率。
- 限售政策：限制购房人的房屋转售时间和条件。
五、房地产投资与融资方式1. 房地产投资方式- 直接投资：购买房地产物业进行长期投资。
- 间接投资：通过购买房地产基金、REITs等间接参与房地产市场。
2. 房地产融资方式- 银行贷款：向银行申请贷款用于购买房地产。
- 债券发行：发行债券融资用于房地产开发项目。
- 股权融资：发行股票融资用于房地产投资。
房地产基础知识培训资料一、房地产的定义和特点房地产，简单来说，是指土地以及建筑物和其他相关定着物，是实物、权益和区位的结合体。
实物包括土地、建筑物以及其他附着物，如树木、水井等。
权益则涵盖了所有权、使用权、租赁权、抵押权等各种权利。
而区位，指的是房地产的地理位置以及与周边环境、设施等的关系。
房地产具有以下几个显著特点：1、不可移动性：这是房地产最根本的特性。
土地和建筑物都固定在特定的位置，无法像一般商品那样随意移动。
2、独一无二性：没有两宗完全相同的房地产，即使在同一小区、同一栋楼，不同的单元也存在差异。
3、耐久性：土地具有不可毁灭性，建筑物只要建造得当，也可以在很长时间内存在。
4、数量有限性：土地是不可再生资源，其总量是有限的，特别是在城市中心区域，可供开发的土地更是稀缺。
5、用途多样性：同一宗房地产可以有多种用途，例如住宅可以改为商业用途，但这种改变需要符合相关法规和规划。
二、房地产的分类1、按用途分类居住房地产：包括普通住宅、高档公寓、别墅等，主要用于满足人们的居住需求。
商业房地产：如商场、写字楼、酒店等，用于商业经营活动。
工业房地产：工厂、仓库等，用于工业生产和存储。
农业房地产：包括农田、牧场、果园等，用于农业生产。
2、按开发程度分类生地：指不具备城市基础设施的土地，如荒地、农地。
毛地：指具有一定的城市基础设施，但地上有待拆迁房屋的土地。
熟地：指具备完善的城市基础设施、土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地。
3、按是否产生收益分类收益性房地产：能直接产生经济收益，如出租的写字楼、商铺等。
非收益性房地产：不能直接产生经济收益，如自用住宅、政府办公楼等。
三、房地产市场1、房地产市场的构成要素市场主体：包括房地产开发商、购房者、投资者、中介机构等。
市场客体：即房地产交易的对象，包括土地、房屋等。
交易条件：包括价格、付款方式、交易时间等。
2、房地产市场的分类一级市场：又称土地出让市场，是政府将土地出让给房地产开发商的市场。
1—房产税相关的法规及基本知识基本条例1、国发[1986]90号〈中华人民共和国房产税暂行条例〉2、国税函[2002] 284号《国家税务总局关于未取得房屋产权证书期间如何确定房产税纳税人的批复》3、财税地字[1986]第008号《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》4、财政部国家税务总局（财税[2004]140号）《关于调整房产税有关减免税政策的通知》5、国税发[2005]173号文件下发了《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》6、财税[2005]181号下发了《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》相关法规内容1、财政部国家税务总局关于调整房产税有关减免税政策的通知（财税[2004]140号）2004年8月19日发出为了规范税收政策，进一步加强房产税的征收管理，经研究决定，对《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》([86]财税地字第008号)的部分内容作适当修改，即：废止第十八条关于对微利企业和亏损企业的房产“可由地方根据实际情况在一定期限内暂免征收房产税”和第二十条“企业停产、撤消后，对他们原有的房产闲置不用的，经省、自治区、直辖市税务局批准可暂不征收房产税”的规定。
2、国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知国税发[2005]173号 2005-10-21国家税务总局各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，扬州税务进修学院：关于房屋附属设备和配套设施计征房产税问题，《财政部税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（〔87〕财税地字第003号）第二条已作了明确。
随着社会经济的发展和房屋功能的完善，又出现了一些新的设备和设施，亟需明确。
经研究，现将有关问题通知如下：一、为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
二、对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。
三、城市房地产税比照上述规定执行。
四、本通知自2006年1月1日起执行。
《财政部税务总局关于对房屋中央空调是否计入房产原值等问题的批复》 (〔87〕财税地字第028号)同时废止。
3、财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知财税[2005]181号2005-12-23财政部国家税务总局各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：为了统一税收政策，规范税收管理，现将具备房屋功能的地下建筑的房产税政策明确如下：一、凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。
上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。
二、自用的地下建筑，按以下方式计税：1．工业用途房产，以房屋原价的50—60%作为应税房产原值。
应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%—30%]×1.2％。
2．商业和其他用途房产，以房屋原价的70—80％作为应税房产原值。
应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%—30%)]×1.2％。
房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。
3．对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
三、出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
四、本通知自2006年1月1日起执行，《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》([86]财税地字第008号)第十一条同时废止。
房产税基本知识一、纳税人1、产权属于国家所有的，由经营单位纳税；产权属于集体和个人的，由集体单位和个人纳税。
2、产权出典的，由承典人纳税。
3、产权所有经、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或使用人纳税。
4、产权未确碇及租典纪纷未解决的，由房产代管人或使用人纳税。
5、无租使用其他房产的问题，应由使用人代为缴纳房产税。
二、计税依据1、对经营自用的按房产计税余值，即按房屋原值扣除10%至30%的损耗价值后的余额为计税依据。
如房屋原值不合理，税局可按同类房屋价值参考。
2、对出租房屋，以出租收入为计税依据。
三、房产税税率1、按房产计税余值计税的，税率为1.2%;2、依据房产租金收入计税的，税率为12%3、个人出租居民住房的，暂减按4%税率征收。
（从2001年开始）四、纳税义务发生时间、地点、期限（一）纳税义务发生时间1、将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，计征房产税。
2、自建房屋用于生产经营的，自建成之日次月起，计征房产税。
3、委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之日的次月起计征。
4、购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税。
5、购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登陆、记手续，房产权属机关签发房屋权属证书之次月起计征。
6、出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。
（二）纳税地点：房屋所在地缴纳。
房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳。
（三）纳税期限：房产税实行按年征收，分期缴纳。
纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。
各地一般按季或半年预征。
（四）在按房产计税余值计税的情况下要注意：如果房产使用未满1年，则按使用月份计提。
即按全年应纳税额/12*使用月份（注意按纳税义务时间算）2——如何正确计缴房产税房产税是以房屋为征税对象,依据房产计税余值或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种财产税。
如何正确申报房产税？笔者认为，应在以下方面下点功夫：1、房产概念要清晰；2、房产原值要准确核算；3、征免界线要弄清。
4、如实申报。
一、应纳房产税的房产概念要清晰。
1、应税的房产。
"房产"是以房屋形态表现的财产。
房屋，是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。
2、不属房产的建筑物。
独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。
（单独取得建造结算凭证，可单独核算。
）3、分别设置账薄。
作为企业，应税房产与不属于房产的建筑物，，应分别在‘固定资产’账簿内单独设置明细账。
二、房产的原价要准确核算。
房产原值是自用于经营的房产计算房产税的依据。
总局（86）财税地字第008号文规定，"房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿'固定资产'科目中记载的房屋原价。
房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。
关于房屋附属设备的解释，主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。
属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起。
电灯网、照明线从进线盒联接管算起。
（87）财税地字第003号。
如果房产的原价不全面、准确核算，税局作为所得税与房产税的违法行为处理。
最近，2003顺德地税第8期，登载的《咨询问答》解释：涉及旧企业的配电、供水、消防、通风等房屋配套设备，如单独计算价值，（有独立购建凭证），并作为单项固定资产管理的，可不计入房产原值计征房产税（城市房地产税）；房屋维修支出，如达到固定资产改良支出标准的，（即达到原价值20%以上的），则应增加房产原值。
以上计算原价的依据准确了，可适当节税。
三、土地使用权的受让支出，应单独核算。
企业的土地使用权的受让支出，无房产的场地部分是属于无形资产的范畴，不同于房产的核算，计提折旧费的年限也有区别。
但也会有的企业会计员将取得建房的土地使用权的受让支出，无房产的场地不单独核算，笼统地加在房产的原值统计、申报，这样，既混淆了固定资产和无形资产的折旧依据，造成错误计提折旧费，也多交了房产税。
四、准确划分应税房产与免税房产房产税应纳税的范围是自有自用于生产经营的和出租的房产。
房产税以用途划分征税、免税的界线，若一座房产有应税或免税共用，如能将应税、免税项目用的划分清晰，则可分别征税或免税，实行节税。
例如一座房产有多种用途，对应税、免税项目用的划分要求：方位明晰，要划分各种用途的定位，（例如将自用与出租方位要明显确定，自用于个人居住与经营用的层次分明，用于存货的住房应定为经营之用。
）；各种用途的建筑面积要申报准确；价值要划准，（以建筑面积除以总价值，可求出应税项目用、免税项目用的价值。
）；是出租的，签订不同用途的《租赁合同》（个人自有的房产，出租给私人作住宅用的房产或营业用的分开租值与合同。
）2005年10月以后，国家税法对房产税政策作出了两项新的规定，一是10月份总局以国税发[2005]173号文件下发了《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》，明确了凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税；二是12月份财政部和税务总局以财税[2005]181号下发了《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》，就具备房屋功能的地下建筑的房产税政策作了明确。
应该说，两个文件都增加了房产税税基，特别是后一个文件，将原来不征税的具备房产功能的地下建筑列入了房产税征税范围。
（一）、将地下建筑列入征税范围按照原来《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（[86]财税地字第8号）第十一条规定，为鼓励利用地下人防设施，暂不征收房产税。
新文件废止了这一规定，重新明确为：凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。
新规定也统一了原来各地税务部门对此存在的政策理解与征税方面的差异。
但是，新规并不是指所有的地下建筑都要征税，需要征税的建筑必须符合房产的特征概念。
