下载文档原格式
土地一级开发相关问题的思考与建议
土地一级开发是指对一定区域内的土地进行综合开发，包括土地平整、基础设施建设等，使其达到可供建设使用的条件。
这一过程对于城市的发展和土地资源的合理利用至关重要，但也存在一些问题需要思考和解决。
1. 土地规划问题
土地一级开发应与城市总体规划相衔接，确保开发的土地符合城市发展的战略方向。
同时，要充分考虑生态环境保护，避免过度开发导致生态破坏。
2. 融资问题
土地一级开发需要大量的资金投入，如何确保融资的可持续性是一个重要问题。
政府可以通过引入社会资本、设立土地开发基金等方式，拓宽融资渠道，降低财政压力。
3. 公众参与问题
土地一级开发涉及到广大民众的利益，因此公众参与至关重要。
在开发过程中，应充分听取公众意见，提高决策的透明度和公正性。
4. 监管问题
为了防止土地一级开发中的腐败和违规行为，需要建立健全的监管机制。
政府应加强对开发过程的监管，确保合规运作。
针对以上问题，提出以下建议：
1. 加强规划引导：政府应加强对土地一级开发的规划引导，确保开发活动符合城市发展战略和生态环境保护要求。
2. 创新融资模式：政府可以尝试引入公私合作伙伴关系（PPP）模式，吸引社会资本参与土地一级开发。
3. 强化公众参与：建立健全公众参与机制，充分听取公众意见，提高决策的透明度和公正性。
4. 完善监管体系：加强对土地一级开发的监管，建立严格的项目审批和资金使用制度，防止腐败和违规行为。
通过对土地一级开发相关问题的思考与建议，我们可以更好地解决开发过程中的问题，实现土地资源的有效利用和城市的可持续发展。
浅谈土地一级开发与二级开发近年来，各大城市纷纷兴起了城中村改造和城市更新的热潮，民众对土地的关注度亦提升到了一个新的高度。
根据相关法律法规的规定，我国的土地所有权性质分为国家所有土地和集体所有土地，无论是何种性质的土地，在其开发过程中均伴随着一级开发与二级开发。
土地一级开发与二级开发都是一个复杂的过程，本文将从土地一级开发和二级开发的概念、程序出发，进行简要分析论述。
（一）土地一级开发的概念土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或农村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，按期达到土地出让标准的土地开发行为。
“三通一平”是指：通路、通电、通水及宗地内土地平整；“五通一平”是指：通路、通电、通给水、通讯、通排水及宗地内场地平整；“七通一平”是指：除了五通一平外，实行市政供热和供气的地区还应该达到宗地外通燃气、通热力。
土地一级开发是土地出让前的运作方式，开发的主体应是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业，而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”，达到出让的标准。
在大多数城市主要是由政府来操作，也有政府委托企业来做，政府负责管理和监督，或者由国有企业或事业单位性质的土地储备机构实施。
（二）土地一级开发的流程土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划（国有土地不受年度土地利用计划的制约）及土地储备开发计划。
具体流程如下：1/原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门的同意后向市国土局提出土地一级开发申请。
2/市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。
3/通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。
土地一级开发制度土地一级开发制度是指在土地资源利用的整个过程中，以土地为对象，对土地资源的开发利用、土地利用方式的调整和土地利用权限的划定进行的一级管理制度。
土地是人类生存和发展的基础，土地资源的开发利用关系到国家经济、社会发展和人民福祉，因此建立和完善一级开发制度具有重要意义。
一级开发制度的核心是土地利用总体规划。
土地利用总体规划是国家和地方政府在国家经济社会发展的战略布局和基本要求的指导下，制定的统一的、系统的土地利用发展的规划。
土地利用总体规划的制定应充分考虑国家经济社会发展的需要、生态环境保护的要求和群众利益的诉求，确保土地资源利用的科学性、合理性和可持续性。
一级开发制度还包括土地利用规划和土地利用管理制度。
土地利用规划是对土地利用总体规划在区域、用途和时间等方面进一步细化和具体化的规划，为土地的开发利用和管理提供了具体的指导。
土地利用规划应当充分考虑土地资源的利用潜力、技术条件和市场需求，确保土地的高效利用和土地利益相关各方的均衡发展。
土地利用管理制度是对土地利用规划的执行和土地资源开发利用的具体要求的规定，包括土地利用方案的编制、核准和实施、土地供应和出让、土地使用和承包等方面的内容。
一级开发制度还应当完善土地管理体制和监督机制。
土地管理体制是指土地行政管理机关的组织机构、职责和权限的配置和协调机制，应当合理划定土地行政管理机关的职责范围，明确政府部门和市场力量在土地资源管理中的分工和协作关系。
监督机制是指监察部门对土地行政管理机关和土地利用各方行为进行监督和管理的制度安排，包括建立完善的投诉举报机制、加强对土地利用项目的审查和监督等方面。
总之，土地一级开发制度是指在土地资源利用的整个过程中对土地资源的开发利用、土地利用方式的调整和土地利用权限的划定进行的一级管理制度。
建立和完善一级开发制度，需要制定土地利用总体规划，制定土地利用规划和土地利用管理制度，完善土地管理体制和监督机制，以确保土地资源的科学利用、合理开发和可持续利用。
一级土地开发分析一级土地开发是指对原始农田进行整理、改造和开发利用的过程，旨在提高土地的生产力和经济效益。
一级土地开发具有重要的经济和生态意义，对于保障粮食安全、促进农业现代化、改善农民生活水平以及保护生态环境都具有重要作用。
本文将从土地开发的目的、方法和要素等方面进行详细分析。
一、土地开发的目的1.提高土地产能：通过对土地进行整理、疏浚、改造等手段，提高土壤肥力和通透性，增加土地的产量和产值。
2.解决粮食安全问题：一级土地开发可以使土地面积增加，提高土地的利用率，增加粮食生产，从而保障国家的粮食安全。
3.发展农业现代化：一级土地开发可以提供农业生产所需的基础设施，如灌溉系统、道路交通等，促进农业的现代化进程，推动农业产业化发展。
5.保护生态环境：通过有效的土地整治和开发，可以减少土地的退化和污染，保护生态系统的稳定性和生物多样性，实现可持续发展目标。
二、土地开发的方法1.开展土地整治：包括土地平整、固土保水、排灌建设等，通过改善土地结构和环境条件，提高土地的适宜度和耕作质量。
2.实施灌溉工程：通过修建灌溉渠道、水库蓄水和引水设施等，保证耕地的充分灌溉，提高土地的利用效率和产量。
4.推广现代农业技术：通过引进先进的种植、养殖技术和设备，提高农业生产效益和产品质量，实现农业的可持续发展。
5.发展农业产业化：通过整合农业资源，推动农产品的加工和销售，形成农业产业链，提高农产品的附加值和市场竞争力。
三、土地开发的要素1.政策支持：政府应制定相关政策和措施，鼓励土地开发，加大资金投入和政策支持力度，提供土地整治和开发的技术指导和经济奖励。
3.资金投入：加大对土地开发的资金投入，包括土地整治、基础设施建设、农业技术推广等方面，保障土地开发的顺利进行。
4.农民参与：鼓励农民积极参与土地开发活动，加强农民的意识培养和能力提升，增强他们的参与意愿和主动性。
5.生态环境保护：注重土地开发与生态环境保护的统筹，采取科学的土地利用规划和环保措施，防止土地的过度开发和环境破坏。
土地一级开发政策及现状简述报告一、背景介绍：土地一级开发是指对未开发的土地进行规划和开发，以满足工业、农业、居住等各种需求。
这是一个复杂的过程，涉及到政策、规划、建设、环保等多个方面的问题。
土地一级开发政策及现状对于国家的经济发展和社会进步具有重要意义。
二、土地一级开发政策：1.国家土地政策：国家鼓励土地的科学利用，并提出建立健全的土地资源管理制度。
这包括土地征收、划拨、租赁等方面的政策，以保护土地资源的合理利用。
2.地方土地政策：各地根据实际情况制定土地开发政策，包括土地利用总体规划、用地性质调整、土地确权等方面的政策，以适应当地的经济发展需求。
3.环境保护政策：土地一级开发需要注意环境保护，各级政府要出台相应政策，确保开发过程中不会对环境造成重大破坏。
4.激励政策：鼓励各类企业、机构进行土地一级开发，提供税收优惠、财政补贴等政策，以促进经济发展。
三、土地一级开发现状：1.工业用地开发：随着经济的不断发展，工业用地需求增加，一些地方发展了大型工业园区，通过土地一级开发，提升了工业产能和就业机会。
2.农业用地开发：农业用地的开发主要包括农田水利建设、农业科技推广等方面。
通过土地一级开发，提高了农田的产能，增加了农民的收入。
3.居住用地开发：土地一级开发在城乡居住用地方面也起到了重要作用。
通过规划和建设，改善了人民的居住环境，提高了生活质量。
4.环境问题：土地一级开发也面临着一些环境问题，如土地污染、生态破坏等。
政府在土地一级开发中加强了环境保护，采取了一系列措施来减少环境污染。
5.社会问题：土地一级开发还带来了一些社会问题，如土地征收问题、农民工问题等。
政府通过完善政策收取土地征收补偿费用，加大对农民权益的保护力度。
四、问题与建议：1.土地开发过程中的环境问题仍然存在，政府应该进一步加强环境保护，提高环境治理水平。
2.农民工问题亟待解决，政府应该加大劳动法规的宣传和执行力度，保护农民工的权益。
3.土地征收问题需要加强管理和监督，确保农民的利益得到合理补偿。
浅议土地一级整理开发的特点及收益分配1. 引言1.1 土地一级整理开发的重要性土地一级整理开发是指对农村土地进行统一规划、整合和开发利用的过程。
其重要性主要体现在以下几个方面：土地一级整理开发可以提高土地资源的利用效率，实现土地的合理配置和优化布局，有效保障土地资源的可持续利用。
通过土地一级整理开发，可以促进农村土地的集约利用，提高土地的经济价值和产出效益，从而增加农民的收入和改善农村生活水平。
土地一级整理开发还可以推动农村产业结构的升级和优化，促进农村经济转型升级，实现农业现代化和农村可持续发展。
土地一级整理开发在促进农村经济发展、提升农民生活水平和促进农村振兴等方面具有重要意义和价值。
【200字】2. 正文2.1 土地一级整理开发的特点1. 综合利用资源：土地一级整理开发不仅仅是简单的土地开发和建设，更重要的是要综合利用资源，充分挖掘土地的潜力，实现资源的最大化利用。
通过规划和设计，可以使整个区域的资源得到合理配置和有效利用。
2. 提高土地利用效率：土地一级整理开发可以通过科学规划和整合，提高土地的利用效率。
通过合理布局和设计，可以最大限度地减少土地浪费，提高土地的经济效益和社会效益。
3. 促进城市规划与建设：土地一级整理开发是城市规划和建设的重要组成部分，可以有序地引导城市的发展，提升城市的品质和形象。
通过土地整理，可以实现城市建设的优化和升级，提高城市的整体竞争力。
4. 保护环境和生态：土地一级整理开发需要充分考虑环境和生态问题，通过合理布局和设计，可以减少对自然环境的破坏，保护生态环境的完整性和稳定性。
可以改善环境质量，提升居民的生活品质。
5. 促进社会经济发展：土地一级整理开发可以带动当地经济的发展，创造就业机会，促进社会资源的有效配置。
通过土地整理开发，可以吸引更多的投资，推动当地产业的发展，实现经济效益和社会效益的双赢。
2.2 土地一级整理开发的收益分配方式土地一级整理开发的收益分配方式是指在土地整理过程中，收益如何分配给相关方。
2024年，土地一级开发市场呈现出一系列特点和趋势。
本文将从土地供应、土地价格、土地用途和土地投资等方面进行分析。
首先，2024年土地供应量相对较大。
在经济保持平稳发展的背景下，各地政府加大了土地供应力度，通过拍卖、划拨等方式提供了大量土地资源。
尤其是二线城市及新兴城市土地供应量明显增加，为地产开发商提供了更多开发机会。
其次，土地价格总体呈现上涨趋势。
由于供应量增加，土地市场上的竞争加剧，推动了土地价格的上涨。
尤其是一线城市和热点城市的土地价格上涨较快，一些地段优越的土地甚至创下了历史新高。
这也给开发商带来了一定的压力，使得房地产开发成本增加。
第三，土地用途方面，住宅项目仍然是开发商的主要选择。
尽管部分城市调控政策对住宅开发项目施加了限制，但由于人口流入增加和城市化进程加快，住房需求持续旺盛。
因此，开发商仍然更倾向于投资开发住宅项目，以满足市场需求。
最后，土地投资方面受到政策调控的影响。
2024年，多地出台了更加严格的房地产调控政策，对土地市场产生了影响。
一些城市增加了土地使用的限制，加大了土地供给的难度。
另外，贷款利率的上升也增加了开发商的融资成本。
这些因素使得一些投资者对土地投资的风险增加，选择观望或转向其他领域。
综上所述，2024年土地一级开发市场在供应量增加的同时，也面临着土地价格上涨以及政策调控的双重压力。
尽管住宅项目仍然是开发商的首选，但对土地投资风险的担忧也在增加。
随着城市化进程的推进和市场的调整，未来土地一级开发市场仍然有望保持高速发展。
土地一级开发盈利模式分析
1.土地出让金：土地一级开发的最主要的盈利方式是通过将土地出让
给开发商。
开发商在竞拍或协商的方式下，支付一次性土地出让金给政府，获得土地使用权。
土地出让金的金额一般按照土地面积、用途、位置、市
场需求等因素来确定。
2.建设销售：土地一级开发的另一个盈利渠道是通过实施建设项目并
销售已开发的建筑物或用地。
开发商可以在土地上建设商业综合体、住宅
楼盘、办公楼等，并通过销售这些房产来获取利润。
通常，开发商会将建
设项目分批次进行销售，以分散风险并提高盈利空间。
3.物业管理收益：市场上的建设项目通常都需要进行物业管理，包括
维修、保洁、保安、设施设备管理等。
开发商可以将建设项目中的部分或
整体物业管理权转交给专业物业管理公司，并通过收取物业管理费来获取
稳定的现金流。
4.其他附加收费：土地一级开发过程中，开发商还可以通过其他附加
收费渠道来增加盈利。
例如，由于土地使用权的所有者享有土地经营权，
开发商可以收取租金来增加收益。
此外，还可以收取开发商代办各项手续
的费用，如规划审批、施工许可等。
5.资产处置：土地一级开发完成后，开发商可以选择将项目转让给其
他投资者或机构。
通过转让项目，开发商可以快速回笼资金，并在项目升
值或增值的情况下获取差价利润。
总之，土地一级开发具有多种盈利模式，其中最主要的是土地出让金
和建设销售。
其他收益方式如物业管理、附加收费和资产处置也可以为开
发商带来额外的利润。
通过合理的规划、项目管理和市场定位，开发商可以实现盈利最大化。
土地一级开发模式和二级开发模式总结土地一级开发模式和二级开发模式是指在土地利用中的两种常见模式。
一级开发模式是指在原始土地上进行的首次开发和利用。
二级开发模式是基于一级开发的基础上，再次对土地进行改造和利用的模式。
本文将对这两种模式进行总结，并探讨它们的差异和优劣势。
一级开发模式是指对尚未开发或利用的土地进行首次改造和利用。
常见的一级开发模式包括农业开发、工业开发和城市化进程中的城市建设等。
在一级开发中，通常需要进行大规模的土地清理、平整和基础设施建设等工作。
一级开发的优势在于可以充分利用土地资源，满足人们的居住、生产和发展需求。
然而，一级开发也存在一些问题，比如破坏原始生态环境、浪费土地资源，以及可能造成的环境污染等。
因此，对于一级开发，应采取科学合理的规划和管理，以最大限度地减少负面影响。
二级开发模式是在一级开发的基础上，对已经开发利用的土地进行再次改造和再利用的模式。
这种模式多见于城市化进程中，随着城市的不断发展，原有的城市功能和用地需要进行调整和重新规划。
二级开发的常见形式包括城市更新、旧工业区改造和土地复垦等。
二级开发的优势在于能够使土地资源得到更加充分的利用，提高城市功能和用地效益。
二级开发还有助于改善城市环境，提升居民生活质量。
然而，二级开发也存在一些挑战，包括旧城区保护、历史文化遗产保护、土地复垦技术和成本等问题。
因此，在进行二级开发时，需要充分考虑这些问题，制定相应的政策和措施。
综上所述，一级开发模式和二级开发模式在土地利用中具有不同的特点和优势。
一级开发是对原始土地进行首次改造和利用，可以满足人们的居住和生产需求，但也存在一些问题和挑战。
二级开发是在一级开发的基础上，对已经开发利用的土地进行再次改造和再利用，能够进一步充分利用土地资源，提高城市功能和效益，同时也要面对一些挑战和难题。
因此，在土地开发中，应根据具体情况选择适合的开发模式，并加强规划和管理，以实现可持续发展的目标。
浅析土地一级开发土地一级开发一、何谓土地一级开发？1、基本概念土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
2、延伸理解从空间上来讲，土地一级开发可分为成片开发及分片开发两类。
当然，这只是业内约定俗成的说法，并非法律层面的明确界定；从时间上来讲，一种是先一、二级开发分离的形式，另一种是一级开发包含于二级开发的形式；从性质上来讲，一类是存量一级开发，包括旧城改造、旧村改造、城中村改造及退二进三（工业厂区改商业、住宅等第三产业）项目，另一种是增量一级开发，包括征用和农转用土地，一些是已纳入城市总体规划的成片征地开发，有些则规划区以外单独立项基建类项目。
二、土地一级开发常见操作模式1、区域土地开发模式的转变当前，区域土地开发中呈现三个方面的转变：粗放开发方式向集约开发方式的转变坚持科学发展观，严格按照规划进行控制和开发，确保土地资源的集约高效利用，尤其在地下空间，社区公建配套、社区教育配套等方面，探索高度集约化的土地使用方式。
房地合一方式向房地分离方式的转变充分发挥政府、一级开发企业、二级房产开发企业各自的优势和作用，形成土地开发商、房地产开发商、销售商各司其职的房地产开发链。
生地开发方式向熟地开发方式的转变以统一规划、统一配套为原则，通过超前的市政基础设施开发，生态环境系统的构建，交通、商业、文体设施配套，为进驻的房产开发企业创造良好的房产开发基础条件。
2、土地一级开发常见模式从实施主体的角度看，土地一级开发主要分为政府主导和企业主导两种模式，两者有着显著的差异。
政府主导模式政府主导模式下，政府作为土地的所有者代表，将土地一级开发列为土地整理储备中心的一项职能，由土地整理储备中心或其组建机构完成全部的一级开发工作，一级开发的资金主要来自政府财政专项拨款。
土地一级开发一、何谓土地一级开发？1、基本概念土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
2、延伸理解从空间上来讲，土地一级开发可分为成片开发及分片开发两类。
当然，这只是业内约定俗成的说法，并非法律层面的明确界定；从时间上来讲，一种是先一、二级开发分离的形式，另一种是一级开发包含于二级开发的形式；从性质上来讲，一类是存量一级开发，包括旧城改造、旧村改造、城中村改造及退二进三（工业厂区改商业、住宅等第三产业）项目，另一种是增量一级开发，包括征用和农转用土地，一些是已纳入城市总体规划的成片征地开发，有些则规划区以外单独立项基建类项目。
二、土地一级开发常见操作模式1、区域土地开发模式的转变当前，区域土地开发中呈现三个方面的转变：•粗放开发方式向集约开发方式的转变坚持科学发展观，严格按照规划进行控制和开发，确保土地资源的集约高效利用，尤其在地下空间，社区公建配套、社区教育配套等方面，探索高度集约化的土地使用方式。
•房地合一方式向房地分离方式的转变充分发挥政府、一级开发企业、二级房产开发企业各自的优势和作用，形成土地开发商、房地产开发商、销售商各司其职的房地产开发链。
以统一规划、统一配套为原则，通过超前的市政基础设施开发，生态环境系统的构建，交通、商业、文体设施配套，为进驻的房产开发企业创造良好的房产开发基础条件。
2、土地一级开发常见模式从实施主体的角度看，土地一级开发主要分为政府主导和企业主导两种模式，两者有着显著的差异。
•政府主导模式政府主导模式下，政府作为土地的所有者代表，将土地一级开发列为土地整理储备中心的一项职能，由土地整理储备中心或其组建机构完成全部的一级开发工作，一级开发的资金主要来自政府财政专项拨款。
这种开发模式通常对资金要求不高，开发周期较短，不利于统一规划，且多数以生地出让，土地价值尚未得以充分挖掘，给后续拿地开发企业带来不确定性。
成功案例：三亚海棠湾土地一级开发由政府独立完成，包括海棠湾规划；征地、拆迁、安置；基础设施建设；以项目带土地进行招商等。
•企业主导模式企业主导模式下，政府通过招标或委托确定一级开发企业，对政府委托授权获得的成片土地进行各种基础设施建设，使土地由生地变为熟地，达到可建设条件。
一级开发的企业类型通常为项目所在地政府的平台公司（城投公司等）、大型国有企业或实力民企等。
由于参与土地一级开发的企业（尤其是大型央企）通常具备强大的资源整合能力与资本实力，既可以最大程度的发挥市场化操作优势，同时也可以保证土地一级开发的品质，从而为项目后续开发和整体运营提供一定的保障。
企业主导模式对资金要求较高，开发周期相对较长，企业具备一定风险，不确定性较大，但有利于挖掘和提升区域土地价值，同时也可以通过一定程度的二级项目开发获取收益。
成功案例：1、上海新江湾城上海城投是政府背景浓厚的老资格一级开发企业，全盘操作新江湾城一级开发，部分市政设施采用BT模式，并创新性的采用土地换市政做法，为政府节约资金投入，创造了可观的经济效益。
成功案例：2、三亚亚龙湾亚龙湾公司以政府出让、入股方式获得优惠地价生地资源，配合政府开展征地拆迁工作；募集启动资金进行度假区“七通”基础设施配套建设；企业自主转让熟地，分期支付政府地租，土地转让的资金滚动投入区域环境建设。
三、土地一级开发赢利模式近年来，土地一级开发运动风起云涌，在众多企业的实践中，形成了各种各样的土地“淘金术”，同时，一些创新盈利模式也开始涌现。
1、投资补偿模式（管理费/开发利润/保底收益）•由土地储备机构主导土地一级开发可以由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。
在这种情况下，开发企业仅仅是作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费为开发成本的某一比率。
案例：北京土地储备和一级开发相关规定《北京市土地储备和一级开发暂行办法》规定，由土储机构负责实施土地开发的，管理费不高于开发成本的2%。
•由开发企业主导由通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的某一比率。
案例：北京土地储备和一级开发相关规定《北京市土地储备和一级开发暂行办法》规定，利润率不高于开发成本的8%。
•由政府承诺收益保底在项目一级开发中政府承诺一级开发企业投入土地一级开发资金每年将获得最低收益，当企业土地一级开发收益率低于该标准时，政府将补足相关差额。
案例：漳州发展，漳州当地收益保底项目2009年8月，漳州发展在漳州当地拿下了1640亩土地的一级开发权，漳州市龙文区政府与当地城市建设开发中心给该企业承诺：该企业投入土地一级开发资金每年将获得12%的最低收益。
通过对上述三种操作手法的分析不难看出，投资补偿模式其实质为通过土地一级开发本身直接获利，固定回报率（管理费率/利益率/最低收益率）、各项成本的控制及资金周转效率成为获利的关键因素。
2、土地出让金分成模式土地一级开发企业通过与政府就土地出让金的分成而获利。
此种模式下派生出两种具体操作手法：•企业与政府签订《土地一级开发委托协议》，明确双方土地出让金分成比例，企业凭借合法协议而获得土地出让金的分成权；•企业与政府合资成立项目公司，企业凭借在合资公司中股权占比获得相应的土地出让金。
由于我国土地的全民属性，为避免国有资产流失，土地出让金分成模式要求参与合作的一级开发企业性质必须是国有企业，而且从目前采取此类盈利模式的案例来看，该一级开发企业的背景一般为项目所在地政府的平台公司。
相较二级市场土地“招拍挂”和房地产开发的政策规定，土地一级开发的政策并不明晰，诸多操作尚不规范，而且各地政府的政策和操作流程也各不相同，造成一定的信息瓶颈和操作上的不确定性。
自07年以来，国家先后出台了一系列规范土地使用权出让收支管理的政策法规，随着国家对土地一级开发的政策越来越完善，土地一级开发出让金分成模式的合规性也越来越岌岌可危。
因此，出让金分成以何名义和形式流入企业“腰包”，是此种模式下的关键点。
从已有部分案例来看，以签订“土地一级开发补偿”合同、“开发成本和项目支出”返还等成为常见操作方式。
案例1：上海城投，上海新江湾城项目上海新江湾城项目由上海城投全部运营，上海城投与上海市政府就项目的土地出让金达成了7:3的分成比例，随着项目土地市场价值的不断提高，上海城投获得巨大收益。
此项目土地出让金分成具体执行则选择以“土地出让收入中的30%与政府签订土地出让合同，70%与上海城投签订土地一级开发补偿合同”的方式操作。
案例2：南京国资，北岸新城胜利圩项目项目由南京市国资集团全资子公司南京国资北岸新城投资建设发展有限公司100%投资。
土地出让金扣除刚性计提(12%)后，剩余部分由市政府集中20%作为政府净收益，80%返还南京国资北岸新城投资建设发展有限公司，返还名义为“开发成本和项目支出”。
3、分享土地增值收益土地一级开发商与政府分享土地增值收益的模式，被广为采用。
在一些城市，采取了在政府、开发商和原使用者等各个主体之间按一定比例分享土地出让增值收益的机制。
在此情况下，土地一级开发商的盈利模式非常清晰，即通过拆迁、土地平整将“生地”变为“熟地”以达到出让标准，待土地通过招拍挂出让后，公司再按照与政府的分成比例获得属于自己的那部分土地出让增值收益。
分配比例通常跟土地一级开发的难度大小有关，一些拆迁难度比较大，或者是地理位置相对较偏的地块，土地一级开发商的分成通常要高一些。
实现该盈利模式的前提在于当地政府的分享机制、一级开发中的授权范围（通过企业与政府间的《土地一级开发委托协议》确定），以及分批出让计划的安排。
在这种模式下，为提高土地一级开发的收益，可以通过创新性的开发活动，最大限度地提升土地价值。
能够尽快实现土地增值的措施有：•投资环境景观。
例如，改造旧河道，变废为宝；加强景观和园林的规划建设，美化环境。
本质是通过提高生态效益来实现经济效益。
•投资公共配套设施。
例如，配套制冷及热力供应，地下综合商城、停车场，等等。
本质是通过提高社会效益来实现经济效益。
•引入高端品牌。
第一期出让引入品牌商业设施或酒店，带动周边地块升值。
实现一级和二级开发互动。
与土地出让金分成模式类似，此种盈利模式在当前我国制度框架下同样存在一定的法律和政策风险。
案例1：中天城投，贵阳市渔安、安井片区中天城投在对贵阳市渔安、安井片区9.53平方公里土地进行一级开发前，贵阳市云岩区政府已与中天城投在开发合同中约定，增值部分收益按规定比例(目前为10%)上缴贵州省财政及扣除相应政府基金剩余部分由云岩区政府与中天城投按照3:7的比例进行分配。
案例2：中南建设，高金食品中南建设在海南省儋州市拥有4500亩土地一级开发权，高金食品则在宜宾市翠屏区进行土地一级开发，这两家上市公司均可以拿到七成的土地增值收益。
案例3：黑牡丹集团，常州北部新城高铁片区在进军常州北部新城高铁片区土地一级开发的时候，与常州当地政府初步约定前三年的土地收益全部归上市公司所有，其后的土地收益与当地政府按5∶5的比例分成。
4、二级开发联动，低价拿地土地一级开发商获取一二级联动开发收益的模式，日益盛行，其核心在于一级开发时为二级低价拿地铺垫、提高项目整体利润率。
该盈利模式的前提，是政府愿意让一级开发商取得一部分二级开发权，政府公关是关键。
在此情况下，要求一级开发商具有卓越的二级开发能力，通过二级开发弥补一级开发收益的不足，实现一级开发和二级开发互动。
而一级开发企业低价甚至无偿拿到二级土地的方式，通常是通过与政府协商代建换置以及成本返还或参与土地出让招拍挂：•通过土地一级开发建设市政基础设施，或帮助政府代建一级开发工程，无偿或低价获得部分土地进行开发（以工程换土地）。
•在政府的承诺保底收益及应分得的土地出让收益基础上，一级开发企业投入的开发成本在成交日转化为地价款。
•土地一级开发企业与政府协商，制定土地出让规则，确保拿到优质地块；或者通过几家项目公司全额拿下土地，以坐享二级项目开发高额利润。
案例：漳州发展漳华路龙文段配套项目根据漳州发展2009年签订的《漳华路龙文段配套开发用地(A地块)一级开发合作协议书》，待漳州发展进行一级开发的地块挂牌出让时，若漳州发展最终中标摘牌——公司投入的开发成本、每年12%的保底收益及应分得的土地出让收益18%在成交日转化为地价款，若不是公司中标摘牌——漳州市龙文区政府会将漳州发展投入的土地开发成本、每年12%的保底收益以及应分得的土地出让收益18%支付给该公司。
