2013年武汉市房地产年度报告

2013年湖北省国民经济和社会发展统计公报2013年湖北省面对国际经济形势环境复杂多变，国内经济下行压力加大，湖北省经济较长时间低于发展预期的严峻形势，始终坚持“竞进提质、效速兼取”不动摇，凝神聚力，沉着应对，攻坚克难，砥砺奋进，经济社会发展呈现“总体平稳、稳中有进、进中向好”的良好态势，为全面建成小康社会奠定了扎实基础。

一、综合2013年，全省完成生产总值24668.49亿元，按可比价格计算，比上年增长10.1%。

其中：第一产业完成增加值3098.16亿元，增长4.7%；第二产业完成增加值12171.56亿元，增长11.3%；第三产业完成增加值9398.77亿元，增长10.0%。

三次产业结构由2012年的12.8：50.3：36.9调整为12.6 :49.3:38.1。

在第三产业中交通运输仓储和邮政业、批发和零售业、住宿和餐饮业、金融业、房地产业、营利性服务业及非营利性服务业增加值分别增长10.5%、7.9%、4.9%、15.6%、10.2%、11.8%和8.9%。

全省居民消费价格总指数（CPI）为102.8，价格水平上涨2.8%，其中：城市上涨2.7%，农村上涨3.0%。

分类别看，食品上涨4.9%，烟酒及用品上涨0.5%，衣着上涨2.2%，家庭设备用品及维修服务上涨1.9%，医疗保健及个人用品上涨2.1%，交通和通信价格下跌0.6%，娱乐教育文化用品及服务上涨1.5%，居住上涨3.1%。

全年农业生产资料价格上涨3.1%。

工业生产者出厂价格下降0.8%，工业生产者购进价格下降1.8%。

市场主体发展加快。

2013年，全省新登记市场主体109.04万户，增长73.5%，其中:新登记私营企业13.13万户，增长90.8%；新登记个体工商户93.54万户，增长73.8%。

据省人力资源和社会保障部门统计，年末全省城镇登记失业率为3.49%，比上年末下降0.34个百分点。

二、农业全年全省农林牧渔业增加值按可比价格计算，比上年增长4.7%。

2013年武汉房地产市场分析报告
福星股份
2013年1月
目录
一、武汉市发展现状与未来 (4)
1、现状：武汉楼市发展势头稳健 (4)
（1）武汉市经济增长速度较快 (4)
（2）武汉市房地产市场稳步发展 (5)
（3）武汉市房地产泡沫化程度较低 (6)
2、未来：打造战略中心城市契机 (7)
（1）武汉是中部崛起的引擎 (7)
（2）武汉城市建设将催生巨大房地产需求 (8)
二、武汉城中村改造 (9)
1、城中村改造远未结束 (10)
（1）二环以内的城中村即将改造完毕 (10)
（2）二环以外的城中村资源依然可观 (11)
2、城中村模式盈利无忧 (15)
（1）城中村改造的难度的确越来越大 (15)
（2）城中村改造的优势依然存在 (16)
（3）案例分析——城中村改造的成本优势 (16)
三、未来三年业绩稳定增长 (18)
1、土地储备充足 (18)
2、财务风险可控 (19)
（1）当前公司资金压力有趋好的迹象 (19)
（2）未来公司资金压力依然可控 (20)
3、盈利预测 (21)
四、风险因素 (23)
1、政策风险：房地产调控趋紧 (23)。

透视武汉价值-2013武汉楼市年中白皮书2013年上半年，武汉楼市表现不凡。

搜房网数据监控中心统计显示，武汉楼市前五月成交商品房74290套，除了2月由于春节原因没有过万套以外，每月成交均过万。

从政策层面来看，“新国五条”的出台在武汉楼市引起了小小震动，3月，武汉二手房成交更是破了纪录。

搜房网独家矩献《2013武汉年中楼市白皮书》，全面深入地总结2013年上半年楼市政策、楼市成交、土地市场、房价涨跌、区域成交等；展望2013下半年上市量、纯新盘以及购房者置业心态。

第一章：房产相关政策全解读武汉出台房价控制目标公积金新政缩紧一、新国五条及武汉细则1.3月1日新国五条细则具体内容解读房价工作任制一季度公布房价控制目标：各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外），要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）价格控制目标，并于一季度向社会公布。

2011年房价控制目标曾首次提出，2012年中央没新国五条重新启动有新意。

投机投资购房限购从严范围扩大、二套房首付比例及利率可提高、二手房交易按转让所得20%征个税：1限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；2对房价上涨过快的城市，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

3对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

1明确提出限购同城区域全部覆盖、限购住房类调差异化调控。

2二套房贷款首付及比例加码，价上涨过快城市要求提高门槛，但房价过快上涨准并没有制定，南京在不在其列？需要出台细则以前规定，二手房交易个人所得税可选择全额的额的20%计征，此次细化政策规定必须按照卖房所收，加强了政策的执行力度和额度。

被喻为此次则最厉害的1招。

商品住房地供应原则上2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量。

市、县人民政府应于一季度公布年度住房用地供应计划，稳定土地市场预期。

武汉市房地产2013年4月月报武汉市房地产市场月度报告(2013年4月)德盛行地产机构市场研究中心2013年5月武汉市房地产2013年4月月报目录第一章市场资讯 (3)1.1 宏观经济 (3)1.2 政策动态 (6)1.3 规划城建 (6)第二章土地市场 (10)2.1 总体情况 (10)2.2 成交明细 (10)2.3 成交分析 (11)第三章房产市场 (13)3.1 德盛指数 (13)3.1.1 德盛指数133.1.2 德盛指数的运用133.2 商品房总体情况 (14)3.2.1商品房新增预售情况143.2.2商品房成交情况203.2.3商品房成交变化情况223.3 各区住宅成交情况 (22)第四章 2013武汉房地产春季购房节小结 (23)第五章专题：城镇化与房地产市场 (36)武汉市房地产2013年4月月报数字楼市（2013年4月）土地市场成交宗数： 6（宗） (-25.00%)成交面积: 33.98（万方） (-51.37%)成交可建面积：91.99 （万方） (-60.21%)成交金额：22.94（亿元） (-40.46%)楼面地价：2493.55 （元/㎡） (+49.60%)房产市场房地产吸纳指数（德盛指数）：82.61 （-15.25%）商品房新增预售面积：191.01（万方） ( +188.40%)商品住宅新增预售面积：146.54 52.33（万方） (+180.03% )住宅成交套数：12707（套）环比：（-10.35%）同比：（+24.03%）成交均价：6706（元/㎡）环比：（+0.54%）同比：（+6.33%）成交面积：128.10（万方）环比：（-8.22%）同比：（+26.93%）武汉市房地产2013年4月月报第一章市场资讯1.1 宏观经济➢CPI指数 (4月份CPI略高于预期，下半年物价加速上涨的概率仍然较大。

）2013年4月份，全国居民消费价格总水平同比上涨2.4%。

一、2013年武汉住宅市场总结1. 价格：武汉市住宅均价明显上涨，八千元以上中高价格段占比增加显著图：2007-2013年武汉住宅成交均价及其增速成交均价持续上涨，年末缓涨趋稳。

2013年武汉市住宅成交均价为6851元/㎡，较2012年上涨7.6%。

受市场旺盛的需求、土地市场地王频出等因素的推动，自2012年9月开始，武汉市住宅成交均价连续上涨13月；年末，由于受到“汉七条”等政策收紧的影响，房价开始停涨并出现微调。

总体来看，基本实现了政府年初制定的“房价涨幅不高于人均收入涨幅”的限价目标。

图：2009-2013年武汉不同价位住宅成交套数占比8000元/平米以上中高价格段成交占比同比涨幅明显。

从2013年武汉市分价格段成交套数占比来看，成交占比最大的价格段为8000-10000元/㎡，达22%，同比增加约5个百分点；10000元/㎡以上高价格段成交占比也较12年增加约4个百分点；低价段中4000元/㎡价格段成交占比降幅最大，同比减少约9个百分点；8000元/㎡以下各价格段成交占比基本相当，均在13%-15%之间。

2. 供应：新增供应持续稳定增长，市场供应充足图：2007-2013年武汉住宅新批上市面积及其同比增速住宅新增供应量持续增长，市场供应充足。

2013年武汉商品住房累计新增供应1610万平方米，较去年同期增长5.3%。

近几年，武汉市大规模进行城中村改造，市场土地供应量及待开发量均处于较高水平。

近五年住宅市场新增供应量持续创新高，但增速放缓。

具体来看，二季度和四季度为供应旺季，月均供应量分别达到158万㎡和187万㎡。

3. 成交：全年成交量创历史新高图：2007-2013年武汉商品住宅（含保障房）成交面积及其同比增速13年成交量增长显著，创历史新高。

2013年武汉商品住宅累计新增成交15.9万套，较去年增加2.33万套；成交面积为1581.26万平方米，较12年全年增加18%。

2013武汉楼市全年旺销，月均成交超过1.3万套，除了2月春节不足万套，其余月份没有淡旺季之别。

2013年湖北省武汉市服务业发展情况2013年是“十二五规划”承上启下的关键之年，我市着力经济发展方式转变，推动产业结构优化升级，促进城市功能提升，以实施服务业升级计划为抓手，推进国家中心城市建设。

全市服务业总体规模再上新台阶，主要行业实现较快增长，产业素质得到提升，呈现出良好的发展势头。

一、服务业总体运行情况（一）总量规模实现突破2013年，我市服务业总量规模突破4000亿元大关。

经初步核算，我市服务业实现增加值4319.70亿元，对GDP的贡献率为48.8%，比上年同期提高5.3个百分点，拉动GDP增长4.9个百分点。

（二）新兴行业占比提高从内部结构看，以房地产业，金融业，信息传输、软件和信息技术服务业为代表的新兴服务业快速发展，比重呈上升态势。

2013年上述三个行业共实现增加值1290.53亿元，占服务业比重为29.9%，同比提高0.7个百分点。

其中，房地产业、金融业同比分别增长13.1%和13.0%，高于服务业增速3.1个百分点和3.0个百分点。

（三）就业拉动作用增强2013年，我市服务业在城市化进程中占据着吸纳就业主体的“头把交椅”。

全社会从业人员净增加15.81万人，其中：一产业减少10.50万人；二产业增加6.36万人；服务业增加19.95万人，平均每天增加547人。

服务业吸纳从业人员共270.51万人，同比增长8.0%，增幅提高6.7个百分点；占全部从业人员的比重51.8%，同比提高2.3个百分点。

（四）龙头企业地位突出2013年，我市1477家规模以上服务业单位[注]资产总计12287.13亿元，同比增长17.8%；实现营业收入2361.75亿元，增长15.1%；利润总额154.28亿元，增长17.9%。

其中352家资产过亿的服务业单位，资产总计占规模以上服务业单位的97.9%，营业收入占86.7%，利润总额占88.3%，应付职工薪酬占82.4%。

（五）投入加大后劲十足2013年，我市服务业完成固定资产投资3712.96亿元，同比增长12.2%，增幅提高2.4个百分点；占全社会固定资产投资比重为61.9%，高于第二产业24.1个百分点。

大势趋稳，谨慎乐观—2013年武汉房地产市场回顾与2014年展望湖北中原地产营销策划有限公司/研究部 2014年1月报告说明2013年除年初的“新国五条”和年末的“汉七条”外，在政策调控相对空窗期的一年中，伴随着如火如荼的市政建设，武汉楼市成交量价齐升，最明显的变化，万元以上楼盘数量如雨后春笋般涌现。

报告将从经济、政策、市政长期发展的角度，以土地、商品住宅、商业、写字楼等方面解析武汉楼市现状和长期发展趋势。

1. 经济发展和市政建设利好不断2. 对调控政策消化能力强，受政策影响程度小3. 土地市场回暖，“地王”频现4. 住宅成交量价齐升，部分片区表现抢眼5.商业模式亟待升级，购物中心存过量风险6. 写字楼发展加速，成为投资新热点7. 2014年市场展望 5 14 19 29 42 54 60报告内容页码经济发展和市政建设利好不断Part 11.1经济：GDP 虽呈下降趋势，但处全国同级城市高位，投资消费企稳回升，人口数量稳定GDP 累计同比增长（%）户籍人口数及同比增长（%）社会消费品零售总额同比（%）居民消费价格指数（%）0.0%4.0%8.0%12.0%16.0%20.0%200320052007200920112013上半年0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%200320052007200920112013年1-11月工业增加值 固定资产投资完成额0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%200320052007200920112013年1-11月-2.0%-1.0%0.0%1.0%2.0%3.0%740.0760.0780.0800.0820.0840.0860.02003200420052006200720082009201020112012户籍人口数（万人） 同比增长1.1经济：房地产开发投资波动中见底回升，商品房施工面积波幅较大房地产开发投资同比增长（%）商品房施工面积同比增长（%）0.0%10.0%20.0%30.0%200320052007200920110.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%2004200720102013年1-11月产业转移至中西部城市沿海经济增速降低1、中部崛起，资本支持，企业家创业、办厂2、农民工返乡就业3、毕业生就地择业1.1经济：承接产业迁移，迎来“返乡潮”；集全省之力助力武汉经济发展，武汉地方财政支出增速远超湖北省财政支出增速产业内迁至中西部城市，越来越多的企业选择产业转移，形成了一股沿海返乡潮武汉市地方财政支出与湖北省财政支出同比增长值（%）0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%200320052007200920112013年1-11月湖北省财政支出同比 武汉市财政支出同比1.2市政之总体规划：拟“三级跳”，冲刺国家中心城市2013年至2020年，实施自主创新能力提升、工业倍增、服务业升级等五大计划，打造国家创新中心、国家先进制造业中心、国家商贸物流中心2021年至2030年，完备武汉的创新引领、交通枢纽、产业带动、综合服务功能，建成国家重要的经济中心和文化中心2031年至2049年，将武汉打造成为全球性的创新中心、文化之都和重要的世界性城市，引领长江中游城市群成为国际化大都市圈根据《2012-2013年武汉国家中心城市建设发展报告》，武汉拟分三阶段，冲刺国家中心城市沿线商业租金上涨地铁已成为楼盘 强力宣传卖点三镇客户交叉臵业远城区楼盘价值提升地铁未开通，楼盘价值先行，沿线楼盘均价攀升1.2市政之地铁建设：地铁建设对于其沿线的项目价值拉动作用，直接且强烈，促进三镇客户交叉臵业，提升远城区楼盘价值1.2市政之城际铁路：武咸城际铁路通车，激活沿线楼市◆武汉经鄂州至黄石、武汉至咸宁、武汉至黄冈、武汉至孝感4条城际铁路共同构成武汉城市圈城际铁路。

2013年9月武汉房地产市场月报2013.10湖北中原地产营销策划有限公司 研究部说明由于截至报告完成时，武汉市住房保障和房屋管理局网站尚未更新9月份成交数据，为保证月报的时效性，本报告中有部分区域市场的数据缺失，我们会继续监控网站数据更新，如有数据需求，请单独联系研究部杨丽宇，谢谢！9月市场概述土地市场空前活跃，住宅市场供应量高企，成交量价齐升◆地方政府微调力度加大◆各方面利好消息增强经济信心◆宏观市场，土地市场供求创新高；住宅销售稳中有升◆市政建设投入巨大，地方债务风险班上台面◆土地市场，片区“地王”纪录不断刷新◆住宅市场，量价齐升，推盘量大幅回升，收获金九政经要闻Part 1☐房产税试点扩围或加速，人大报告建议尽快开征☐9月18日，美联储表示将继续推行QE，全国资本市场受振奋☐世界贸易组织，预计2013年全球贸易额将增长约2.5%，低于今年4月份预测的3.3% ☐9月汇丰PMI初值创6个月新高，显示中国经济持续回暖☐8月份外汇占款增加273.2亿元，扭转连续两个月负增长，资金回流中国☐李克强达沃斯论坛讲话，增强各方对于中国经济信心宏观市场Part 240城市土地市场供求情况☐9月，全国40个大中城市宅地供应小幅回落，成交持续攀升，环比增长12.2%☐由于住宅销售依然稳定，且政策面对土地市场并无过多限制，因此，9月土地成交依然活跃，预计年底前将持续这一趋势☐继9月4日北京天价地王诞生，5日上海、杭州、苏州三地一日再现三个地王。

40城市楼面地价及平均溢价率☐随着9月宅地总成交量的继续攀升，宅地成交均价总体随之上涨，尤其是二线城市楼面地价较8月有较大幅度的上涨。

其中，成都、武汉、无锡的环比涨幅甚至超过130%。

☐一二线城市的活跃表现仍未影响到其他地区，三四线城市土地市场波澜不惊，平均成交地价小幅下滑☐平均溢价率自年初以来显著回升重点城市宅地供应面积宅地成交面积楼面地价溢价率一线北京127↑20↓17617 57% 上海 96↓148↑6398 53% 广州 19↓ 33↑4813 20% 深圳 5↑0 ————二线天津 86↓108↑7663 29% 重庆376↑ 53↑3159 7% 成都 75↑ 29↑6620 58% 杭州 35↑ 32↑18700 37% 南京 50↑ 17↓11345 44% 武汉 24↓ 46↓7676 55% 苏州 13↓112↑5504 29% 无锡 26↑10↓4348 0%三四线长春 33↓ 33↑897 0% 常州 30↓ 31↓787 0% 合肥 78↑ 23↓1645 0% 南昌 4↓ 48↓4919 98% 长沙 4↓137↑1859 9% 昆明 7↓ 14↓1766 0% 贵阳 1↓ 51↑473 3% 佛山 81↓ 53↑1794 31%40城市新房供求情况☐随着传统销售旺季的到来，9月住宅供应量显著上升，达到近两年月度供应量高位☐供应的上升，加上传统销售旺季，推动9月成交量小幅上升5.8%☐地方政策面尚未有明显动作；信贷的收紧仍只限于利率提高，而未影响贷款额度。

2013年第三季度武汉住宅市场报告一、土地市场情况1.1 宗地成交金额同比大增36%搜房网数据监控中心统计，第三季度武汉土地交易招拍挂共计55宗地块出让，其中7宗流拍1宗撤拍，其余47宗成交总面积244万平方米，约3660.97亩，总成交金额216.8965亿元，同比去年第三季度的159.73亿元成交额增长35.78%。

湖北省国土资源厅数据显示，前9个月武汉供应建设用地面积8142.3公顷，土地出让价款493亿元，同比增长63%，成交总额呈爆发式增长。

政府为完成年度供应计划，上半年武汉土地供应相对紧俏，进入下半年着手加快推地节奏，土拍频次也逐渐加快；此外，上半年武汉楼市屡屡创新高，市场成交一路走好，不少开发商销售资金回笼顺畅，资金相对充裕，拿地意愿强烈，导致武汉土地市场供需两旺。

在7、8月份，光谷、后湖成为土拍主战场。

7月16日后湖推3宗地块均引发激烈竞拍，其中塔子湖组团A地块拍得5.16亿元，楼面地价4441元/平刷新了后湖单价最高纪录。

8月6日塔子湖地块被湖北房投以5.51亿元竞得，楼面价4702元/平成为后湖新地王；光谷关山大道地块拍得7.13亿元楼面地价5228元/平成为光谷地王，溢价率达到138%。

9月12日出让的精武路地块被广州越秀地产以90.1亿拍得，楼面地价12617元/平，武汉土拍单价、总价纪录纷纷被刷新，成为历年武汉土拍浓墨重彩的一笔，专家预计该地块住宅项目未来单价在2.5万元/平以上。

随着单价以及总价最贵地块的诞生，武汉各大片区土地市场单价或总价地王出现7次，除了硚口三、市场成交情况3.1 住房销量继续攀升今年以来政策预期趋于平稳，尽管经历楼市淡季7月和8月，但是三季度整体武汉新建住房供应量增幅明显，消费者可供选择房源较多，推动了武汉市住房销量增加，继续保持较高水平，达到40505套。

从月度成交量来看，7、8、9月份销量分别达13253套、13557套、13695套。

自2012年3月份以来，武汉楼市成交一路企稳，2013年春节过后，武汉楼市再次发力，到6、7、8月商品住房成交都陆续轻松过万，到了传统的旺季9月，开盘猛增，武汉楼市频现火爆，商品房成交轻松过万依旧，达16545套。

2013年武汉市国民经济和社会发展统计公报来源：武汉统计局作者：武汉统计局国家统计局武汉调查队时间：2014年03月26日武汉市统计局国家统计局武汉调查队2014年3月21日2013年，面对国内外错综复杂的发展环境，全市认真贯彻落实党的十八大精神，坚持竞进提质、效速兼取，着力稳增长、调结构、惠民生，深入实施“五大计划”，经济社会发展稳中向好、稳中有进，为建设国家中心城市奠定了坚实基础。

一、综合初步核算，全年地区生产总值9051.27亿元，按可比价格计算，比上年增长10.0%。

其中，第一产业增加值335.40亿元，增长4.5%；第二产业增加值4396.17亿元，增长10.3%；第三产业增加值4319.70 亿元，增长10.0%。

一、二、三产业比重由上年的3.8:48.3:47.9调整为3.7:48.6:47.7。

表1：2013年地区生产总值及其增长速度单位：亿元年末企业数21.48万户，本年新登记3.21万户。

其中，私营企业数18.90万户，新登记3.13万户。

个体工商户44万户，新登记7.41万户。

全年公共财政总收入1730.65亿元，比上年增长13.1%。

地方公共财政收入978.52亿元，增长18.1%。

其中,税收收入793.49亿元,增长19.0%；非税收入185.03亿元，增长14.3%。

表2：2013年财政收入及其增长速度单位：亿元全年居民消费价格同比上涨2.4%。

分类别看，食品上涨2.9%，烟酒及用品上涨0.9%，衣着上涨3.3%，家庭设备用品及维修服务上涨2.6%，医疗保健和个人用品上涨2.1%，娱乐教育文化用品及服务上涨0.3%，居住上涨4.4%，交通和通信下降1.1%。

工业生产者出厂价格指数同比上涨2.4%，其中轻工业上涨3.3%，重工业上涨2.2%；生产资料上涨2.3%，生活资料上涨2.6%。

工业生产者购进价格同比下降1.6%。

表3：2013年价格指数 (上年=100)年末城镇登记失业率为3.52%，比上年末下降0.29个百分点。

2013上半年上涨住类用地总计成交用地成交总计月，全国用地成交住宅类用地月度成交量均同比上涨场火热的成交态势相比，则显得相对低迷，其中汉的土地市场。

数据显示，地块，成交面积份武汉迎来土地高峰，分别于块，成交平，武汉土地市场回暖明显。

1月5日，2013年武汉第一次土地拍卖在土地交易中心举行，11宗地块均以底价成交，而福星惠誉上演帽子戏法豪掷40亿拿连续拿下江岸区红桥村3宗城中村地块，其中江岸区红桥村A包楼面地价为2500元/平米，拉开了2013年品牌房企布局武汉的序幕。

同样是1月份土拍，1月15日万科以10.552亿元的总价拿地东湖新技术开发区郑桥村城中村改造地块，其楼面地价高达2600元/平，掀起了品牌房企拿地光谷的热潮。

位于王家墩商务区的地块，起始楼面地价为5000元/平米，地块最终由武汉中央商务区投资有限公司竞得，成交总价为6180万元，楼面地价高达5469元/平。

2月7日绿地集团在汉南一口气拿下9宗地块共计5.759亿，成为进军武汉的又一大举动。

香港恒隆以33亿将武广附近地块收入囊中，楼面地价7200元/平米，成为硚口新地王，这也是恒隆地产首次进入武汉市场。

3月12日，楼市新政后的武汉首次土拍，武汉统建百步亭联合置业有限公司9.59亿元摘得一宗后湖P（2013）023号地块，进入后湖。

4月28日，港企佳兆业经过165轮竞拍，以43900万元拍得汉阳区知音大道以北、阳城西路以西商住用地，楼面地价达到3400元/平，成为佳兆业金域天下之后佳兆业布局武汉的又一大动作。

6月28日，联投地产8.3亿元拿下花山3宗住宅用地，继续加大布局花山。