商业街策划方案

第 1 页 共 8 页 商业街策划方案

商业街策划方案-03

三、项目运作策略及构思

（一） 、项目运作策略

1、 成立商业经营管理团队，获得统一代理经营权

在目前商业街人气不旺，经营氛围惨淡的现实情况下，大部分业主在 对前景充满希望的同时，愿意接受业态规划并降低租金。因此应把握 这一契机，通过致函洽谈、恳谈会等方式，说服各业主委托我公司实 施统一运营。确保商业规划、策划、招商运营和后期经营管理的工作 的有效头施。

2、 定向招租，龙头店铺带动

在一定区域内，根据商业规划，选择主力店带动区域发展。同时，从 市场调研反映的结果，目前出租的商铺数量占总商铺数量的 23%,根 据龙头店铺带动原则，定向招租店铺满足30%则可，使商业街整体经 营店铺超50%，商业氛围可培育起业。

3、 放水养鱼，培育商业氛围

降低商铺租金，或实行三个月免租，招集商家加盟，使商业氛围火爆 起来。 第 2 页 共 8 页 4、 以点带面，吸引人气

在商业街内布点4至5处流动小吃，吸引更多的女性及儿童。如糖葫 芦、棉花糖、烧烤、棒棒糖、热狗食品等。

（二） 、项目定位及业态规划

-项目定位

观澜区域首个特色风情商业街

定位诠释：

观澜区域”突出本项目的地理位置和地域优势。

首个”突出首个，突出在创意及设计上的绝无仅有。致力将格澜郡项 目塑造成为观澜乃至深圳集大型商场、特色餐饮、酒吧街、服装服饰 为一体的特色风情商业街。

特色风情”观澜片区消费者购物、休闲的苏格兰风情文化商业街，凸 显项目的文化底蕴和气息。

1、一层业态规划

通过对观澜片区商业、项目周边商业、项目自身商业的研究分析^p ，结 合项目 皇家英里路”的定位情况，业态组合主要有酒吧、特色餐饮、 服装服饰、家电体验、体育用品等，并以社区便利店、店、户外 休闲来点缀。

-酒吧街特点

此区域内有比较宽阔的街道和清新优雅的小河， 并且此区域处在商业 街内部，白天商业人流很难引入，只有酒吧街第 3 页 共 8 页 白天不需要太强的人流， 晚上则可成为优散的休闲地。酒吧街可以提升整个商业项目的品位、 档次，填补区域市场空缺，具体操作时可以外摆休闲方式，带出西式 文化消费环境，体现了 皇家英里路”这一定位。

-特色餐饮街特点 特色餐饮街对外立面的昭示性和人流要求非常高。

把特色餐饮街安排

在这里是结合了三种因素：一是这里面向工业大道，通过广告位可以 很好的向外展示，并达到吸引消费者的要求。二是可以与肯德基、福 城酒楼形成餐饮互补。三是餐饮要求停车位足，在这里可以停车需求。

- 家电体验街特点

近两年来，家电行业竞争异常激烈，不少连锁企业已开始动用体验营 销来网罗顾客。此类体验是企业以服务为舞台，以产品为道具，以消 费者为中心，能够创造使消费者参与、值得回忆的活动。相对于传统 的封闭式玻璃橱柜的产品销售，这种体验式营销更专业、更具人性化。

根据消费者反映：购物有了现场演示，对商品的性能会有了更深了解 和实感，加之有专业指导，购物避免了盲目性。

- 服装服饰、体育用品街特点 第 4 页 共 8 页 商业街内部以服装服饰、体育用品为核心，形成特色步行街，合理、 连贯的把项目南北商业连接起来。

2、二层业态规划 二楼人流引入不如一楼，因此人气相对一楼会清淡一些，而美容美体

基本上是以会员制网络客户，足浴和宠物店的客户消费目标很明确，

咖啡茶座有其名牌的号召力。

四、项目执行案

（一）、成立项目运作小组

为了确保商业规划、策划、招商运营和后期经营管理的工作的有效实

施， 需构建商业物业经营管理的全程服务机构， 需要有完善的人才

架构与职能相对应，因此应成立项目运作小组，组织架构如下：

（二）、收集

建立档案，收集业主以及项目工程，以便顺利开展与业主的 洽谈、广告灯光设计、招商、硬件改造等工作。

-与管理处联络，收集购买合同范本、物业管理合同，了解 项目购买以及物业管理的具体条款、协议。（执行人：吕国生） 第 5 页 共 8 页 -与管理处或观澜地产营销部联络，收集业主，理清产 权关系。（执行人：吕国生）

- 与管理处或观澜地产营销部联络，收集项目工程结构图、

平面图、给排水图、消防图等项目工程。（执行人：吕国生） 「 通过访谈及抽样调查，了解业主对商业街经营情况的看

法、对前景的信心、对现有租金的满意度、能承受的商业培育期等信

息。（执行人：黎海航、吕国生）

（三） 、召开业主恳谈会

除天虹商场以及肯德基为开发商持有外，其余商铺产权均为私人业主 持有，私人业主以租金高低为先决条件自招商户， 使得商业规划无法 实施，从而导致经营混乱，无法整合业态。产权的分散给统一的商业 规划、策划、招商运营和后期经营管理带来一定难度。因此需要通过 致函洽谈、恳谈会等方式，说服各业主委托我公司实施统一运营。

-根据业态规划及运营思路，制定函件的格式，以倡议书的 形式告知业主 ，开展洽谈工作。（执行人：黎海航、吕国生） - 拟定恳谈会议题，选择有经验的主持人，掌控引导会议议 第 6 页 共 8 页 题走向，防止恳谈会偏题，与业主探讨运营思路及模式。 （执行人：

项目部）

（四） 、代理条件的确定

为了有效的与业主开展洽谈工作，并确保我公司的运营策略落到实

处，应确定代理期限，租金支付方式等条款，确定代理条件。

-对以国惠康为核心，沿观澜大道分布的观澜老商圈以及项

目周边商业市场开展市场调研，了解该片区消费者的消费习惯，商铺 租金水平等信息。 （执行人：黎海航、吕国生）

采用市场比较法，根据市场调研数据，结合项目业态的特征、铺面 位置，制定租金价格体系。（执行人：项目部）-

-拟定代理协议，考虑到商业氛围的培育，代理期限应为3-5

年。租金策略应采取第一年 0租金，第二年50%市场租金，第三年

80%市场租金的策略。引进特色项目的硬件改造费用应由业主支付或 免除相应的租金冲抵。（执行人：项目部） 第 7 页 共 8 页 -签订代理协议，取得统一代理经营权。（执行人：项目部）

步行商业街的临街深度问题研究

步行商业街的设置

步行商业街景观设计探究

城市商业街的发展战略及规划布局构想

城市特色商业街的打造和经营管理研究

国外著名商业街比较与分析^p

论商业街的核心竞争力

南京东路消费者的回游消费行为研究

商业街的制造与困境

商业街发展趋势与消费者行为分析^p

商业街建设的误区

商业街模式设计论纲

商业街研究

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