2018年上半年深圳房地产市场分析报告

2018年上半年广东房地产开发投资情况2018年上半年，广东房地产开发投资增速平稳，商品房销售面积降幅扩大，开发企业到位资金增速放缓。

一、房地产开发投资平稳增长上半年，广东房地产开发完成投资同比增长20.2%，增幅同比提高1.2个百分点，比一季度回落2.7个百分点。

按构成分，上半年，广东房地产开发投资中建筑工程、安装工程和设备工器具购置分别完成投资同比增长0.4%、0.8%、14.1%，增幅同比回落19.3个、8.9个、5.0个百分点，比一季度回落9.3个、11.7个、7.7个百分点；其他费用同比增长79.0%，增幅同比提高58.1个百分点。

按工程用途分，商品住宅和其他投资增速提升。

上半年，商品住宅投资同比增长24.3%，增幅同比提高7.6个百分点；办公楼投资同比增长10.8%，增幅同比回落28.0个百分点；商业营业用房投资下降8.9%，增幅同比回落29.5个百分点；其他投资增长39.3%，增幅同比提高22.1个百分点。

按区域分，三大区域房地产开发投资增速均提升。

上半年，珠三角、东西两翼和山区的房地产开发投资同比分别增长17.1 %、39.1 %、27.9%，增幅同比分别提高0.5个、0.5个、5.3个百分点。

二、商品房销售市场继续降温上半年，广东商品房销售面积同比下降12.1%，降幅同比扩大23.2个百分点；商品房销售额同比下降1.4%，降幅同比扩大18.2个百分点。

其中，商品住宅销售面积同比下降12.4%，降幅同比扩大18.8个百分点；住宅销售额同比下降0.2%，降幅同比扩大9.5个百分点。

分区域看，三大区域商品房销售面积同比均有不同程度下降。

上半年，东西两翼的商品房销售面积增长5.5%，比上年同期回落63.2个百分点；珠三角和山区商品房销售面积分别同比下降15.7%、4.2%，降幅同比分别扩大13.4个、54.9个百分点。

三、房地产开发企业到位资金增速放缓受银行信贷政策收紧和商品房销售回款减少影响，开发企业本年到位资金同比增速回落。

2018年房地产市场调研分析报告报告编号：OLX-GAO-003完成日期：2018-08-28目录第一节房地产行业相关政策分析 (5)一、政策底部构建，利率上行空间有限 (5)1、调控分化，主流城市政策难再加码 (5)2、人才新政起效，二线或迎改善契机 (5)3、居民按揭仍紧，但利率上行空间或有限 (6)4、房企银行信贷从紧，4月信托发行再收紧 (7)二、房地产投资市场分析 (9)第二节房地产行业发展现状 (11)一、商品房销售和待售情况 (11)二、房地产开发企业到位资金情况 (12)三、房地产行业城市现状 (13)四、土地市场现状 (14)五、房地产行业重点企业 (15)六、房地产行业发展趋势 (16)第三节房地产市场格局分析 (19)一、销售预计温和下行，投资韧性较足 (19)1、三四五线销售韧性超预期，预计全年温和下行 (19)2、一二线去化率维持高位，期待供给改善 (20)3、销售强韧性带动新开工回升 (21)4、土地市场趋于理性 (22)5、全年投资增速预计6.5%左右 (23)二、集中度稳步提升 (24)1、销售集中度提升，拿地集中度趋缓 (24)2、海外、ABS融资相对畅通，规模房企优势凸显 (26)3、2014和2018年行业及公司基本面比较 (27)4、2014和2018年资金面比较一览 (28)第四节投资策略 (30)图表1：实施人才引进新政的代表性城市住宅成交同比增速 (5)图表2：居民中长期贷款（亿元） (6)图表3：十年期国债收益率领先房贷利率 (6)图表4：银行对房企信贷不断收紧 (7)图表5：房企发债渠道相对畅通 (7)图表6：4月信托发行现负增长（1年半来首次） (8)图表7：资产证券化异军突起 (8)图表8：2017年-2018年上半年全国房地产开发投资增速 (9)图表9：房地产市场开发景气度 (10)图表10：全国商品房销售面积及销售额增速 (11)图表11：全国房地产开发企业本年到位资金增速 (13)图表12：全国商品房销量单月同比 (19)图表13：分城市商品房销量增速 (19)图表14：重点城市去化率维持高位 (20)图表15：重点城市仍受供给主导 (21)图表16：分城市新开工面积增速 (21)图表17：2018年全年新开工增速预计4%左右 (22)图表18：分城市新开工面积增速 (22)图表19：百城宅地市场供需矛盾改善 (23)图表20：房地产开发、土地、施工投资累计同比 (24)图表21：资金面紧张影响施工进度 (24)图表22：销售及拿地集中度（按面积） (25)图表23：行业并购规模持续扩大 (25)图表24：A股5家龙头房企与板块杠杆率比较 (26)图表25：房企库存降至历史低位 (27)图表26：行业去化率达到历史新高 (27)图表27：龙头业绩保障度达历史最高水平 (27)图表28：龙头连续3年销售高增 (28)表格1：今年以来调控升级及放宽的城市一览（标红为升级城市，标黑为放宽城市） 5表格2：2018年1-6月份全国房地产开发和销售情况 (12)表格3：2018年1-6月份东中西部和东北地区房地产开发投资情况 (13)表格4：2018年1-6月份东中西部和东北地区房地产销售情况 (13)表格5：房企主要融资一览（亿元） (26)表格6：A、H股主流房企2014和2017年融资成本比较 (28)表格7：2014年Q1及2018年Q1房企主要融资渠道比较 (28)表格8：主要推荐标的一览 (30)第一节房地产行业相关政策分析一、政策底部构建，利率上行空间有限1、调控分化，主流城市政策难再加码自2018年以来，城市间调控加速分化，市场热度较高的弱二线、四五线楼市调控逐步升级，而市场热度有所降温的个别强二、三线城市出现政策放宽迹象（人才落户、公积金额度上提等），我们认为这与“防止大起大落，保证行业平稳健康”的调控目标吻合。

2018年深圳房地产长效机制分析报告2018年9月目录一、“限制需求”或放大市场波动同时催生“黑市” (5)二、全市篇：供给与需求 (8)1、从政府眼里的“需求”窥供需矛盾 (8)2、存量住房中商品住房套数不足15%，增加保障房供给这一“民生”目标在短期政策目标中胜出 (10)3、“最低工资之辩”的翻版：增加保障性住房或将使得未来需要保障的人越来越多 (10)4、到底是“长效机制”还是“长时间安排” (12)5、“筹集与筹建”一字之差，保障性住房执行上会否“打折扣”存疑 (15)（1）筹建并不意味着形成“有效供给” (16)（2）“筹集”占比逐渐提高或使得“有效供给”效率打折 (17)6、保障房5、6折的定价已不是新鲜事，共有产权房或是未来一线城市推进的重点 (18)三、区域篇：区域、区域还是区域 (20)1、从量价关系和开发强度看各区域静态供需关系 (20)2、从城市更新角度看区域房价弹性 (23)3、大规模的保障房建设项目布局在相对“非核心”的光明等地区，保障房难以对核心城区购房需求形成负面影响 (25)四、深圳的出路 (27)1、开发强度位于一线之首，扩容或是唯一出路 (28)2、“公式化”或“规则化”现有短期调控手段，避免新的风险 (30)“限制需求”或放大市场波动同时催生“黑市”。

深圳“730新政”仍集中在限制需求上，而供给缺少才是本质；在深圳出台限售条款之前确有一些城市已出台，但这并不代表成功经验。

限售将带来流动性下降叠加供需关系进一步失衡，房价波动（上或下）风险或积累放大；由于交易受限，“黑市”出现概率会增加，或将增加政府的管理成本。

深圳住房供需一直失衡，未来需要保障的人或越来越多。

十三五内深圳估计新增住房需求约180万套，“二次房改”在未来18年中计划筹建住房也仅170万套，长达18年的供给计划都难以匹配“十三五”的5年住房需求，深圳住房供需失衡特点一直存在且逐步放大；深圳存量住房中商品住房不足15%，当前深圳市政府对供给结构的调整或已极大化了以“保民生”为目标的“长效机制”；但同时，增加保障性住房将进一步压缩商品房供给，而使得商品房长期上涨压力提升，短期来看，该保障的人确实会更多被保障，但商品房供需从紧带来的商品房价格上涨压力提高，或将形成“未来需要保障的人越来越多”这一负反馈，这是一个“最低工资之辩”的翻版。

2018年深圳市房地产市场调研分析报告北京欧立信研究中心目录第一章深圳市房地产市场环境分析 (7)第一节深圳市房地产地域环境分析 (7)一、地理位置 (7)二、自然环境 (7)三、生态气候 (7)四、资源优势 (8)第二节深圳市房地产宏观经济环境分析 (11)一、深圳市GDP增长情况 (11)二、深圳市固定资产投资 (12)三、深圳市居民收支情况 (15)四、深圳市产业结构分析 (17)第三节深圳市房地产市场政策环境分析 (17)一、深圳市房地产政策发展史 (17)二、深圳市房地产重要政策分析 (23)第四节深圳市房地产行业社会环境分析 (26)一、人口数量分析 (26)二、消费市场分析 (27)三、工业和建筑业 (27)四、居民生活和社会保障 (29)第二章深圳市存量住房分析 (32)第一节深圳市住房存量分析 (32)一、深圳市住房存量现状 (32)二、各类住房存量估算 (33)1、商品住宅 (33)2、保障房 (34)3、工业区配套宿舍 (34)4、小产权房 (35)5、总结 (37)第二节可上市流通住房存量分析 (38)一、可上市流通住房存量现状 (38)二、各类可上市流通住房存量估算 (39)1、保障房 (40)2、单位及个人自建住房 (40)3、总结 (41)第三节深圳人均住房建筑面积分析 (42)第四节深圳市存量住房结构分析 (43)第五节深圳市存量住房房龄分析 (45)第三章深圳市房地产行业数据监测 (48)第一节深圳市房地产市场运行情况 (48)一、房地产开发投资情况 (48)二、商品房施工面积情况 (48)三、商品房竣工面积情况 (48)四、商品房市场销售情况 (49)第二节深圳市房地产项目成交情况分析 (49)一、成交套数分析 (49)二、成交面积分析 (50)三、成交金额分析 (51)四、成交价格分析 (51)五、成交结构分析 (52)六、主要行政区成交情况 (54)1、龙岗 (54)2、保安 (54)3、南山 (55)4、龙华新区 (55)七、开发商成交情况 (55)第四章深圳市土地供给分析 (57)第一节深圳市土地利用现状 (57)第二节深圳市建设用地供给量分析 (57)一、建设用地供给方式 (57)二、建设用地面积 (58)三、建设用地供给规模 (61)四、建设用地供应构成 (61)五、土地空间结构优化 (64)六、规划供地总规模 (65)第三节深圳市居住用地供给量分析 (67)一、居住用地供给量综述 (67)二、居住用地供应规模 (68)三、居住用地供应规划及完成情况 (70)四、居住用地供给结构 (73)五、居住用地供给方式 (75)1、居住用地供给方式综述 (76)2、商品住房供给方式 (77)3、保障房供给方式 (78)第四节深圳市土地供给预测 (80)第五章深圳市房地产市场前景 (85)第一节深圳市住房供需缺口分析 (85)第二节深圳市房地产市场展望 (86)图表目录图表1：2013-2017年深圳市地区生产总值及增长速度 (11)图表2：2013-2017年深圳市固定资产投资及增长速度 (13)图表3：2013-2017年深圳市居民消费价格指数（上年为100） (27)图表4：2017年深圳市规模以上工业增加值累计同比增长速度（%） (27)图表5：2013-2017年深圳市全部工业增加值及增长速度 (28)图表6：2013-2017年深圳市建筑业增加值及增长速度 (29)图表7：2017年深圳全市居民人均消费支出构成 (29)图表8：深圳市住房存量建面及套数推算方法 (32)图表9：深圳市“小产权房”拆迁建面与套数（估算） (36)图表10：深圳市“小产权房”总面建面与套数（估算） (36)图表11：非市场商品房地产申请获得完全产权、进行上市流通的几种情况 (38)图表12：深圳历年办理上市登记的安居房套数及面积 (40)图表13：深圳市住房及可流通住房结构 (41)图表14：深圳人均住房建筑面积及户均套数推算方法（基于2016年测算数据） (42)图表15：深圳自有与租赁住房人数（万人）及自有率 (43)图表16：一线城市住房户数（万户）及自有率 (44)图表17：深圳常住人口自有与租赁住房人数（万人）及自有率 (44)图表18：深圳各区住房自有率（深圳第六次人口普查） (45)图表19：深圳房龄结构占比情况 (46)图表20：深圳各区房龄结构占比情况（深圳第六次人口普查） (46)图表21：2011-2017年深圳市商品住宅成交价格统计 (51)图表22：2016-2017年深圳市商品住宅各区成交均价及涨跌幅 (52)图表23：2016-2017年深圳市商品住宅成交结构对比（分面积段成交占比） (53)图表24：2016-2017年深圳市商品住宅成交结构对比（分总价段成交占比） (53)图表25：2017年深圳企业销售额TOP10 (56)图表26：深圳市历年土地利用分类构成 (57)图表27：建设用地供地的两种方式 (58)图表28：实际建设用地面积与规划控制目标逐步接近 (59)图表29：政府对耕地和新增建设用地的用地态度 (59)图表30：未调增控制目标之前，5个区超过原控制目标 (60)图表31：深圳耕地保有量目标逐步降低 (60)图表32：2010-2017年深圳市建设用地供给规模 (61)图表33：2012-2017年深圳市新增建设用地与存量建设用地供应规模 (62)图表34：2012-2017年深圳市存量建设用地与城市更新供地占比趋势 (62)图表35：存量建设用地供地的两种主要方式 (63)图表36：2012-2017年深圳市土地整备及城市更新供应占存量建设用地比重 (63)图表37：对于超过土地利用总规划指标的五个区2016年不分配新增建设用地指标 .. 64 图表38：2012-2017年深圳市建设用地清退计划 (65)图表39：土地总体规划提出“建设用地减量增长”目标 (66)图表40：2010-2017年深圳市规划供地规模 (66)图表41：2012-2017年深圳市居住用地占存量用地比值 (68)图表42：2011-2020年深圳市居住用地规划供应总规模 (69)图表43：2011-2020年深圳市居住用地供应实施率 (69)图表44：2011-2017年深圳市居住用地供应计划与计划完成情况 (71)图表45：2011-2017年深圳市居住用地供应规划完成情况 (71)图表46：2011-2017年深圳市商品住房用地供应计划与计划完成情况 (72)图表47：2011-2017年深圳市保障房用地供应计划与计划完成情况 (73)图表48：2011-2020年深圳市规划居住用地供地中商品住房和保障房占比 (74)图表49：实际居住用地供地中商品住房和保障房占比 (74)图表50：保障房和中小套型住房用地供应量（公顷） (75)图表51：保障房和中小套型商品住房用地供应量占比 (75)图表52：深圳居住用地供应以“存量用地”为主导 (76)图表53：2017-2020年仅剩50.3公顷新供应居住用地指标 (76)图表54：2011-2020年深圳市商品住房规划用地供给方式 (77)图表55：2012-2016年深圳市商品住房实际供地供给方式 (78)图表56：新供应用地主要偏向保障房供应 (79)图表57：2011-2020年保障房供地方式占比 (79)图表58：2011-2020年深圳居住用地供应规模（公顷） (80)图表59：2016年商品住宅用地供应与建设套数 (82)图表60：2016年保障房与人才住房用地供应与建设套数 (83)图表61：2017-2020年深圳市房地产用地规划 (83)图表62：2017-2020年深圳住房供需缺口分析 (85)表格目录表格1：2017年深圳市分区地区生产总值（亿元） (12)表格2：2017年深圳市分区固定资产投资 (13)表格3：2017年深圳市分行业固定资产投资及增长速度 (14)表格4：2017年深圳市居民可支配收入及增长情况 (15)表格5：2017年深圳市居民消费支出及增长情况 (16)表格6：2017年末深圳市分区常住人口 (26)表格7：2017年末深圳全市参加各类保险人数 (30)表格8：深圳住房存量及结构构成明细（2012年底） (33)表格9：深圳市商品住宅存量及套均面积 (33)表格10：深圳“十二五”实际完成保障房套均面积 (34)表格11：2012-2016年深圳市工业区配套宿舍的估算 (35)表格12：2013-2016年深圳市住房拆迁土地面积 (35)表格13：深圳城市更新项目拆迁面积及容积率 (36)表格14：深圳市住房建筑面积与套数存量的推算 (37)表格15：深圳市在建住房建筑面积与总存量面积推算 (38)表格16：深圳2012年底住房存量及及可流通部分构成 (39)表格17：深圳市可上市流通住房建面与套数估算 (41)表格18：2017年深圳市房地产开发和销售主要指标完成情况 (48)表格19：2017年深圳市房地产项目成交套数排行榜 (50)表格20：2017年深圳市房地产项目成交面积排行榜 (50)表格21：2017年深圳市房地产项目销售金额排行榜 (51)表格22：2017年深圳市龙岗房地产项目成交情况排行榜 (54)表格23：2017年深圳市保安房地产项目成交情况排行榜 (54)表格24：2017年深圳市南山房地产项目成交情况排行榜 (55)表格25：2017年深圳市龙华新区房地产项目成交情况排行榜 (55)表格26：规土委对2020年规划建设用地控制目标进行调整 (59)表格27：2010-2017年深圳市规划供应建设用地供应构成（公顷） (62)表格28：2017年深圳市实施计划建设用地供应结构表 (67)表格29：2011-2020年深圳市居住用地规划供应规模及供应结构（公顷/万方） (70)表格30：2010-2016年深圳市实际居住用地供地一览（公顷/万方） (70)表格31：2011-2020年深圳住房筹建套数及建面积 (81)表格32：2016-2017年深圳住房建设计划明细 (81)表格33：2016-2020年深圳市各类住房新增安排筹建结构表（万套，万方） (82)。

深圳市场调查：2018年上半年陕西省房地产报告今年一季度后，我省房地产开发总体处于缓速扩张状态，房地产开发速度持续回升，施工速度加快，尤其在新增项目的拉动下新开工速度明显加快，房地产企业土地购置速度加快；销售增长稍有减缓；受竣工速度减缓影响待售面积及增速同时回落；房地产开发企业到位资金以自筹资金为主，总体趋宽松。

一、房地产开发完成投资探底后持续增长2018年1-8月，全省房地产开发企业完成投资2160.24亿元，同比增长16.4%，增速比1-7月提高1.5个百分点，比全国平均增速高6.3个百分点。

我省房地产开发投资增速在一季度探底后，一路持续回升，成为去年下半年以来的最高点。

分区域来看，1-8月我省6个市的房地产开发投资增速均比1-7月有所提高，其中，铜川市的提高幅度最大，全省房地产投资增速提高主要是受西安增长的拉动作用。

二、施工速度加快尤其新开工速度加快明显1-8月在房地产开发投资增速持续提高的同时，房屋施工和新开工速度有所较快。

房屋施工面积22383.99万平方米，同比增长1.9%，比1-7月提高1个百分点。

房屋新开工面积3306.83万平方米，同比增长25.1%，比1-7月提高9.7个百分点，新开工速度大幅提高的原因，一是由于新开工项目增多的影响，二是由于去年同期基数的影响，去年同期新开工面积比上期回落10.1个点。

三、企业购地速度加快从房地产企业土地购置情况来看，1-8月土地购置面积435.48万平方米，同比增长36.1%，比1-7月提高18.4个百分点；土地成交价款106.26亿元，同比下降19.7%，比1-7月提高14.6个百分点。

渭南市当月本年土地购置面积46.86万平方米，占全省当月量的53.4%。

四、商品房销售增长稳中有降2018年1-8月商品房销售面积2405.27万平方米，同比增长12%，增速比1-7月回落0.2个百分点，比全国平均增速高8个百分点；其中，住宅销售面积2085.42万平方米，增长8%，比1-7月提高0.1个百分点。

2018年上半年深圳经济数据一、经济运行总体平稳初步核算并经广东省统计局核定,上半年全市生产总值11009.38亿元,按可比价格计算,比上年同期(下同)增长8.0%。

分产业看,第一产业增加值10.71亿元,增长10.9%;第二产业增加值4363.88亿元,增长7.6%;第三产业增加值6634.79亿元,增长8.3%。

三次产业结构由上年同期的0.1:40.5:59.4调整为0.1:39.6:60.3。

分行业看,农林牧渔业增加值11.13亿元,增长8.9%;工业增加值4099.71亿元,增长7.3%;建筑业增加值272.65亿元,增长12.0%;批发和零售业增加值1077.46亿元,增长5.6%;交通运输、仓储和邮政业增加值323.09亿元,增长5.8%;住宿和餐饮业增加值170.97亿元,增长3.1%;金融业增加值1564.46亿元,增长4.8%;房地产业增加值975.17亿元,增长8.1%;其他服务业增加值2514.74亿元,增长13.1%。

二、主要经济指标表现良好(一)工业增速有所回落,结构继续优化上半年,全市规模以上工业增加值增长7.4%。

从主要经济类型来看,股份制企业增长9.0%,外商及港澳台商投资企业增长3.9%。

从主要行业看,前十大行业有七行业正增长,增速较快的有计算机、通信和其他电子设备制造业增长10.1%,专用设备制造业增长9.7%,汽车制造业增长35.1%,医药制造业增长28.7%。

上半年,先进制造业、高技术制造业分别增长10.7%和9.9%,分别快于规模以上工业增加值增速3.3个和2.5个百分点。

(二)固定资产投资较快增长,工业投资增速加快上半年,全市固定资产投资增长22.0%。

其中,房地产开发投资增长16.7%;非房地产开发投资增长26.4%。

按产业类别分,第二产业投资增长27.3%;第三产业投资增长21.0%。

从主要行业看,工业投资增长28.0%,其中工业技术改造投资增长8.8%。

2018年深圳存量住房分析报告2018年2月目录一、深圳市存量住房分析 (5)1、2016年住房存量4.57亿平，扣除“小产权房”后存量为2.79亿平 (5)2、2016年可上市流通的住房存量1.52亿平，约167万套 (11)3、2016年深圳人均住房建筑面积21.12平米，户均0.7套 (14)4、矛盾突出：人口结构倒挂，2015年住房自有率仅为34% (16)5、房龄分析：房龄结构老化，房龄低于10年的房屋占比仅为21.5% (18)二、深圳市土地供给分析 (19)1、土地利用现状：开发强度00年开始已达预警线，16年达到50% (19)2、建设面积已接近规划目标上限，规划供地总规模呈递减趋势 (21)（1）建设用地面积在2015年已接近控制目标上限9.76亿平，17年调增控制目标 (21)（2）规划供地总规模呈现递减趋势，供地实施率仅为八成左右 (22)3、建设用地供给方式：存量用地供地占七成，严控新增建设用地供应 (23)（1）严格控制新增建设用地供应，新增供地规模呈下降趋势 (23)（2）12年起建设用地供地以存量供地为主，目前存量供地已超7成 (25)（3）通过清退置换流量建设用地指标，实现土地空间结构的优化 (26)4、居住用地供给量：规划供应递减，年度规划“完不成”五年规划 (28)（1）居住用地五年规划的供地规模呈减量趋势，且11-15年实施率仅为78% (28)（2）规划供应层面上，年度规划“完不成”五年规划 (30)5、居住用地供给结构：优先保障房和中小户型商品住房供地 (31)6、居住用地供给方式：城市更新为主导，新供应用地指标十分有限 (32)（1）商品住房供给方式中，城市更新占主导作用 (33)（2）保障房目前仍以新供应用地为主，但规划到2020年城市更新占比达67% (34)7、17-20年规划建设商品住房30.6万套，筹建35.2万套保障房 (34)三、深圳市住房供需缺口分析 (38)1、17-20年年化新增需求约1346万方/年，供需缺口约433万方/年 (38)深圳特区迅速建设发展的同时，也伴随着住房和土地“供需矛盾”的日益严重。

房地产步入新阶段，运营创新助力行业发展——2018年度深圳房地产市场回顾及2019年展望文/Article＞戴德梁行● 住宅市场方面，“731新政”令市场进一步转冷，全年商品住宅新房成交面积257.8万平方米，与2017年的历史低点相比上升13.9%。

成交均价为54128元/平方米，房价上涨势头被实质性遏制，价格曲线持续平稳。

● 写字楼市场方面，全年甲级写字楼新增供应量达到70万平方米，虽然经济下行使得写字楼需求在下半年出现放缓迹象，不过全年45.6万平方米的吸纳量仍是历史次高。

年末平均租金稳中同比微增2.9%至276.6元/平方米/月。

● 商业市场方面，虽然高达51.7万平方米的新供应量令市场竞争加剧，但新入市的优质购物中心特色创新不断涌现，成熟项目也积极升级调改，至年末主要市场指标仍然具有较为平稳的表现——优质购物中心空置率同比小幅上升1.3个百分点至4%，最优租金层平均租金主要受结构性因素影响下降7.3%至870元/平方米/月。

● 投资市场方面，2018年深圳大宗交易市场整体表现仍然十分活跃，全年录得交易总额约280亿元。

其中，优质写字楼资产备受投资者青睐，在全年大宗交易总额中占比近50%。

在粤港澳大湾区规划的利好下，看好深圳长期发展的投资型买家逐渐增多。

2019年1月9日，戴德梁行举行2018深圳房地产市场年度发布会，对2018年深圳房地产市场的发展情况进行了全方位、深层次的解读，并对2019年深圳楼市的走向及各物业市场的发展趋势进行了预判。

住宅市场：多轮调控之下楼市步入低速去化期，长效机制促房地产市场长期稳定2018年，全国房地产市场延续了频繁调控、持续收紧的节奏，至“坚决遏制房价上涨”要求提出之后，不同层级城市的楼市趋向平稳的走势逐渐明朗。

在深圳市场，虽然严厉的调HOUSING AND REAL ESTATE·住宅与房地产131控措施已令市场在2017年走向冷清，但限价政策之下，一手市场的关注度被提高，保守的指导价格也促成了上半年多个豪宅个盘的热销。

深圳商业地产调查：2018Q3写字楼市场研究报告报告显示，在宏观层面，前三季度GDP增速6.7%，已连续四季度放缓，Q3“三驾马车”集体走低：固定投资额增速、社会消费品零售总额增速、出口增速及贸易逆差分别下探至5%、9%和6.5%，创下新低。

此外，第三产业增速低迷，PMI持续走低仅略高于50%荣枯线，这都在一定程度上削弱了商办市场的供应和需求。

结构性的去杠杆和中美贸易冲突是Q3季度和未来一段时间内影响整个经济的两大关键因素。

但同时，整个下半年通过一系列的措施稳信心、稳预期，包括减税等等方面的制度，有望起到提升整个市场信心的作用。

在商办市场表现方面，得益于土地购置费的增加，地产投资增速相对稳定，办公市场投资增速则下滑至11%。

相较于住宅市场，前三季度商办市场土地成交仅流拍5幅，且由于今年供应高峰提前至6、7月份，使得后两月稍显低迷。

从未来供应来看，施工开工持续走低，竣工面积断崖式下降14%，整个“增量市场”显著负增长。

从全国办公楼销售来看，Q3销售额已连续两年下降，但仍高于2015年水平，销售放缓利于租赁市场后期进一步去库存。

在具体供求表现方面，受到新经济影响，2018Q3一线城市累积可租面积同比普遍增长五成，各城市都受到退租增加及新增供应的叠加影响，市场整体空置面积增加。

环比增速表现则较为分化，其中深圳高达72%，其次为北京的39%和上海的26%，广州仅3%。

而在租赁成交方面，除广州增长13%外，北上深环比跌幅均超过15%，而7、8月份收缩尤其明显。

尽管走量难言乐观，一线城市Q3租金水平小幅震荡，其中北京下跌0.13%而上海上涨0.13%，表现基本坚挺。

值得一提的是，好租Q3报告通过分析一线城市企业客户画像发现，IT互联网行业的占比仍在上升并达到40%的新高，贸易、服务业、金融、文娱等行业也是主流客户，符合一线城市产业功能定位。

一线城市客需面积段的主力成交区间在300平米以下，占比80%，一线城市客需价格段主力成交区间为2-7元/平/天，占比80%，并且Q2以来，以北京上海市场为代表的5元/平/天以下的需求有所回升，反映企业租金承受能力整体有一定回落。